Сеть офисов
+36 70 421 32 63

Обновлено

GL-Н-04

Глоссарий · ПМЖ Кипра

НДС на недвижимость Кипра - 19% или 5%

Налог на добавленную стоимость при покупке новой недвижимости на Кипре

Программа ПМЖ Кипра
19%обычная ставка
5%на часть основного жилья
€0пошлины за переход при НДС

01 / Кратко за 30 секунд

Короткий ответ

Что это
Налог на добавленную стоимость при покупке новой недвижимости на Кипре
Ставка
19% - обычная, 5% - на часть цены основного жилья при условиях закона
Когда платят
При покупке нового здания, прежде всего у застройщика в первой продаже
Для ПМЖ
Порог €300 000 считается без НДС, налог платят сверху

02 / Простыми словами

Что такое НДС на недвижимость Кипра

НДС (VAT, по-гречески ΦΠΑ) на Кипре платят при покупке новой недвижимости - например, когда застройщик продает квартиру впервые. Основа - закон о НДС 95(I)/2000. Обычная ставка 19%, льготная 5% действует только на часть цены основного жилья.

На вторичное жилье НДС обычно нет: вместо него покупатель платит пошлину за переход права в Земельном департаменте. И наоборот - если по сделке платился НДС, пошлины за переход нет. С 01.09.2026 здание без 18 месяцев систематического использования считается новым, и на него начисляют НДС 19%.

Для ПМЖ по варианту с жильем порог €300 000 считается без НДС: налог платят сверх этой суммы. На квартиру за €300 000 по ставке 19% это €57 000. Ставка 5% возможна, только если объект станет вашим основным жильем, поэтому для ПМЖ без переезда обычно платят 19%.

Пример на пальцах

Клиент покупает новую квартиру за €300 000 для ПМЖ и жить на Кипре постоянно не планирует. НДС 19% - €57 000, пошлины за переход нет. В Миграционный департамент идут квитанции на €300 000 без НДС.

Когда вы столкнетесь с НДС

  • Покупка новостройки у застройщика
  • Покупка здания младше 18 месяцев
  • Расчет полного бюджета для ПМЖ
  • Заявление на льготную ставку 5%
  • Оплата услуг юриста (НДС 19%)

03 / Что входит

Как считают НДС

01

19% на всю цену

  • Новостройка не для основного жилья
  • Жилье для ПМЖ без переезда
  • Коммерция младше 18 месяцев
02

5% на часть цены

  • Основное жилье 10 лет
  • Покупатель - физлицо от 18 лет
  • Заявление до передачи ключей
03

НДС нет

  • Здание в использовании 18 месяцев и больше
  • Вместо НДС - пошлина за переход
  • Пошлина 3/5/8% со скидкой 50%
04

Не входит в €300 000

  • Сам НДС
  • Пошлины и сборы
  • Гонорар юриста

04 / Как проходит

Как НДС проходит через сделку

Шаг 1

Режим НДС

Юрист определяет: 19%, 5% или пошлина вместо НДС.

Шаг 2

Договор

Цена и НДС прописаны в договоре с застройщиком.

Шаг 3

Заявление на 5%

Для основного жилья - декларация через Tax For All до ключей.

Шаг 4

Оплата

НДС оплачивают по счетам застройщика сверх цены.

Шаг 5

Переход права

При НДС пошлина за переход €0.

05 / Что важно знать

Что важно знать

01Обычная ставка

19%

Новостройка, жилье не для постоянной жизни, коммерция младше 18 месяцев. На €300 000 это €57 000.

02Основное жилье

5% на часть

Первые 130 м² в пределах €350 000, остаток по 19%. Цена выше €475 000 или площадь больше 190 м² - 19% на всю цену.

03Вторичка

НДС нет

Платят пошлину за переход права 3/5/8% со скидкой 50%. При НДС пошлины нет.

04Для ПМЖ

Сверх порога

Миграционный департамент считает €300 000 без НДС. Налог - отдельная строка бюджета.

Частые ошибки

Включать НДС в €300 000

Порог для ПМЖ считается без НДС. Квартира за €300 000 по ставке 19% стоит €357 000.

Рассчитывать на 5% при покупке для ПМЖ без переезда

Льгота - только для основного жилья на 10 лет. Сдавать такой объект нельзя.

Считать «вторичку» всегда без НДС

С 01.09.2026 здание без 18 месяцев использования считается новым - НДС 19%.

06 / Совет эксперта

Дмитрий Надь

Как подготовиться заранее

До брони скажите нам, будете ли жить в квартире постоянно или покупаете ее для ПМЖ и аренды: от этого зависит ставка 19% или 5% и весь бюджет.

Что делаем мы. Мы определяем режим НДС до брони, считаем полный бюджет сделки и готовим заявление на 5%, если жилье будет основным.

Дмитрий НадьНалоговый консультант, международное налогообложение и комплаенс (экс-Big4)

07 / Вопросы

Частые вопросы

19% на новую недвижимость. 5% - на часть цены основного жилья при условиях закона.

Нет. Порог считается без НДС, налог платят сверху.

Обычно нет, вместо него платят пошлину за переход права. Но здание без 18 месяцев использования считается новым.

Только если квартира будет вашим основным жильем 10 лет и вы не будете ее сдавать.

Нет. При НДС пошлина за переход права €0.

Да, гонорар юриста облагается НДС 19%.

Глоссарий ПМЖ Кипра

Связанные термины

Автор: Дмитрий Надь

Проверил: Сергей Евдокимов

Источники: Налоговый департамент Кипра, gov.cy - налоговая реформа 2026, Налоговый департамент Кипра, gov.cy - физические лица, Земельный департамент Кипра, portal.dls.moi.gov.cy - продажа и пошлины

ПЕРВИЧНАЯ ОЦЕНКА

Расскажите, какой результат нужен вашей семье

Разработаем индивидуальное решение, подберем страну и подходящий статус, возьмем на себя весь процесс до получения результата.

Или напишите нам в WhatsApp или Telegram

Анна Ковалевская, ведущий юрист BRIDGES GLOBAL
Анна КовалевскаяВедущий юрист по гражданству и ВНЖ, 12 лет практики