Обновлено Октябрь 2026

GL-Р-07

Глоссарий · ПМЖ Кипра

Разрешение на планировку на Кипре - первое разрешение проекта

Первое разрешение на строительный проект: что можно строить на участке и с какой плотностью

Программа ПМЖ Кипра

31.10.2023граница старых правил НДС

200 м²под 5% по старым правилам

31.12.2026последний срок заявления

01 / Кратко за 30 секунд

Короткий ответ

Что это: Первое разрешение на строительный проект: что можно строить на участке и с какой плотностью
Кто получает: Застройщик или владелец участка
Что проверяем: Есть ли разрешение и соответствует ли ему проект
Зачем для покупателя: От даты подачи зависит, можно ли применить старые правила НДС 5%

02 / Простыми словами

Что такое Разрешение на планировку

Разрешение на планировку (Planning permit, по-гречески Πολεοδομική Άδεια) - первое разрешение, с которого начинается любой строительный проект на Кипре. Оно определяет назначение здания и допустимую плотность застройки на участке.

Без разрешения на планировку нельзя получить разрешение на строительство, а без всей цепочки разрешений новостройка не получит отдельные титулы. Поэтому юрист покупателя проверяет его в числе первых документов объекта.

Для покупателя нового жилья дата этого разрешения важна еще и из-за НДС. Если разрешение на планировку подано или выдано до 31.10.2023, можно применить старые правила: 5% на первые 200 м² без пределов цены и площади. Заявление по старым правилам принимают до 31.12.2026, если разрешение на строительство выдано после 01.01.2025 или еще не выдано (закон 109(I)/2026). С 01.01.2027 действуют только новые правила.

Пример на пальцах

Клиент выбирает квартиру для основного жилья. Разрешение на планировку проекта подано в 2022 году, разрешение на строительство выдано в 2025-м. Значит, можно применить старые правила: 5% на первые 200 м², заявление подаем до 31.12.2026.

Когда важно разрешение на планировку

Проверка новостройки до задатка
Расчет НДС: 19% или 5%
Выбор между проектами застройщиков
Оценка риска задержки титула
Покупка участка под свой дом

03 / Что входит

Что важно о разрешении на планировку

Что задает

Назначение здания
Плотность застройки
Условия проекта

Кто получает

Застройщик
Владелец участка
Его архитектор

Для НДС

Подано до 31.10.2023
5% на первые 200 м²
Заявление до 31.12.2026

Что дальше

Разрешение на строительство
Сертификат окончательного одобрения
Раздел участка

04 / Как проходит

Где разрешение на планировку в цепочке

Шаг 1

Разрешение на планировку

Назначение и плотность проекта.

Шаг 2

Разрешение на строительство

Стройка по утвержденным чертежам.

Шаг 3

Строительство

Застройщик возводит дом.

Шаг 4

Окончательное одобрение

Подтверждение, что дом построен по разрешению.

Шаг 5

Раздел и титулы

Отдельные титулы на квартиры.

05 / Что важно знать

Что важно знать

01Что это

Первое разрешение

С него начинается проект. Без него нет разрешения на строительство и дальше по цепочке.

02Старые правила НДС

5% на 200 м²

Если разрешение подано или выдано до 31.10.2023, 5% применяется к первым 200 м² без пределов цены и площади.

03Срок заявления

До 31.12.2026

Только если разрешение на строительство выдано после 01.01.2025 или еще не выдано. Если выдано до 31.12.2024, срок 15.06.2026 уже прошел.

04Как проверяем

Через юриста

Юрист запрашивает у застройщика номер и дату разрешения и сверяет проект с ним.

Частые ошибки

Рассчитывать на старые 5% только по словам продавца

Право зависит от даты разрешения на планировку и разрешения на строительство. Юрист проверяет обе даты.

Откладывать покупку под старые правила на 2027 год

С 01.01.2027 действуют только новые правила. Заявление по старым принимают до 31.12.2026.

Покупать без проверки разрешений

Без цепочки разрешений отдельные титулы не выдадут. Мы проверяем ее до задатка.

06 / Совет эксперта

Как подготовиться заранее

Попросите у застройщика номера и даты разрешения на планировку и разрешения на строительство. Если хотите НДС 5% как основное жилье, решите это до подписания договора.

Что делаем мы. Мы проверяем разрешения проекта до задатка и считаем, какой НДС вы заплатите: 19% или 5%.

Игорь ВенцРуководитель направления недвижимости, Title Deed и проверка объектов

07 / Вопросы

Частые вопросы

Первое разрешение на проект: назначение здания и плотность застройки.

Застройщик или владелец участка.

Если разрешение подано до 31.10.2023, можно применить старые правила НДС 5% на первые 200 м².

Заявление принимают до 31.12.2026, если разрешение на строительство выдано после 01.01.2025 или еще не выдано.

С 01.01.2027 действуют только новые правила НДС 5%.

Юрист запрашивает у застройщика номер и дату и сверяет с документами проекта.

Глоссарий ПМЖ Кипра

Связанные термины

Автор: Игорь Венц

Проверил: Сергей Евдокимов

Источники: Налоговый департамент Кипра, gov.cy - налоговая реформа 2026, Земельный департамент Кипра, portal.dls.moi.gov.cy - продажа и пошлины

ПЕРВИЧНАЯ ОЦЕНКА

Расскажите, какой результат нужен вашей семье

Разработаем индивидуальное решение, подберем страну и подходящий статус, возьмем на себя весь процесс до получения результата.

Или напишите нам в WhatsApp или Telegram

Анна Ковалевская, ведущий юрист BRIDGES GLOBAL

Анна КовалевскаяВедущий юрист по гражданству и ВНЖ, 12 лет практики