Испания: жилье за десять лет подорожало на 80%, зарплаты выросли на 28%

Коротко

• По индексу цен на жилье INE среднее за 2025 год на 79,9% выше, чем за 2015 год. Четвертый квартал 2025 года выше четвертого квартала 2015 года на 84,3%.
• Средняя годовая зарплата брутто по данным INE выросла с 23 106 евро в 2015 году до 29 540 евро в 2024 году, то есть на 27,85%. Данных за 2025 год в этом обследовании пока нет.
• С поправкой на инфляцию зарплата за 2015-2024 годы выросла примерно на 3,5%, а жилье за 2015-2025 годы подорожало примерно на 42%. Это мой расчет по данным INE.
• Рост продолжается: во втором квартале 2026 года жилье подорожало на 12,2% за год.
• Досрочные выборы в парламент назначены на 29 ноября 2026 года королевским указом 806/2026, опубликованным в официальном бюллетене 6 октября.
• Золотой визы за покупку жилья в Испании нет с 3 апреля 2025 года. Для ВНЖ остаются другие основания, а для инвестиционного ВНЖ стоит смотреть Португалию и Грецию.

Что показывают официальные цифры

Главный источник по ценам - индекс цен на жилье INE. Он считается по сделкам, зарегистрированным у нотариусов, и показывает изменение цены одинакового по качеству жилья. За базу до конца 2025 года брался 2015 год: среднее за 2015 год равно 100. В 2025 году среднее значение индекса - 179,9, в четвертом квартале 2025 года - 186,75. Новое жилье подорожало сильнее вторичного: индекс 206,5 против 175,8.

По зарплатам у INE два основных источника. Ежегодное обследование структуры заработной платы показывает среднюю годовую зарплату брутто одного работника: 23 106,30 евро в 2015 году и 29 540,26 евро в 2024 году, последнем опубликованном. Квартальное обследование затрат на оплату труда дает зарплату на одного работника в месяц: в среднем 1 902 евро в 2015 году и 2 377 евро в 2025 году, плюс 24,9%. Оба ряда показывают одно и то же: зарплата растет примерно втрое медленнее жилья.

Евростат дает похожую картину по своей методике. Индекс цен на жилье Испании в 2025 году - 180,6 при 2015 годе за 100, то есть плюс 80,6%. По Евросоюзу в среднем рост за тот же период 61,9%. В Португалии жилье подорожало еще сильнее, в 2,6 раза. Свежие европейские данные мы собрали в материале о ценах на жилье в ЕС за второй квартал 2026 года.

Что это значит для вас. Разрыв между ценами и зарплатами в Испании - не оценка журналистов, а то, что видно в официальной статистике. Спорить можно только о том, 80% это или 85%, в зависимости от того, какие периоды сравнивать.

Откуда 84,6% и 27,85% и почему важен способ счета

Цифра 27,85% точно совпадает с ростом средней годовой зарплаты брутто по данным INE за 2015-2024 годы: 29 540,26 евро против 23 106,30 евро. То есть зарплата взята по 2024 год, а цены на жилье - по 2025 год. Сравнение на разных отрезках немного завышает разрыв: за 2025 год зарплата тоже выросла, просто данные этого обследования выходят с задержкой около полутора лет.

Цифра 84,6% в таблицах INE в таком виде нам не встретилась. Ближе всего к ней рост индекса с четвертого квартала 2015 года по четвертый квартал 2025 года - 84,3% по моему расчету. Если сравнивать средние за год, получается 79,9%. Разница в несколько пунктов зависит от того, какие кварталы взять, и на вывод не влияет. В тексте я опираюсь на расчеты по официальным рядам, а цифры 84,6% и 27,85% привожу как цифры из прессы.

Есть и третья поправка - инфляция. Потребительские цены в Испании за 2015-2024 годы выросли на 23,5%, за 2015-2025 годы - на 26,8%. Значит, реальная зарплата за девять лет прибавила около 3,5%, а реальная цена жилья за десять лет - около 42%. Это мой расчет: индекс цен на жилье и зарплата, деленные на индекс потребительских цен.

На простом примере. Квартира, которая в среднем по стране стоила 200 000 евро в 2015 году, по индексу стоила бы около 360 000 евро в 2025 году. В 2015 году на нее нужно было 8,7 средних годовых зарплаты брутто, а по ценам 2025 года и зарплате 2024 года - 12,2. Это иллюстрация по средним цифрам, а не цена конкретной квартиры: в Мадриде и на Балеарских островах разрыв больше, в Стране Басков меньше.

Что это значит для вас. Если вы считаете бюджет покупки по статьям десятилетней давности, умножайте цену минимум в 1,8 раза. Если считаете, сколько сможете платить из местной зарплаты, рост дохода закладывайте втрое меньший.

Где жилье подорожало сильнее всего

Индекс INE считается по каждому автономному сообществу. Самый сильный рост за десять лет - в Мадриде, где цены почти удвоились, и на Балеарских островах. Каталония немного выше среднего по стране. Канарские острова и Валенсийское сообщество, популярные у иностранных покупателей, ниже среднего за десять лет, но и там рост 67-75%. В конце 2025 года жилье дорожало во всех регионах без исключения: от 10,9% за год в Каталонии до 15,3% в Кастилии и Леоне.

Рост в 2026 году не остановился. Во втором квартале 2026 года индекс INE вырос на 12,2% к тому же кварталу 2025 года и на 3,4% за квартал. Новое жилье подорожало за год на 7,4%, вторичное - на 12,9%. С 2026 года INE считает индекс от новой базы, 2025 года, поэтому цифры 2026 года нельзя напрямую поставить в один ряд с индексом от 2015 года, но годовые темпы сравнимы.

Почему так происходит, объясняет Банк Испании. В годовом отчете за 2025 год, представленном 18 июня 2026 года, он оценил накопленный дефицит жилья за 2021-2025 годы примерно в 750 000 единиц: столько составила разница между числом новых домохозяйств и числом построенных квартир. Банк отдельно отмечает, что проблемы с доступом к жилью сильнее всего бьют по молодым, мигрантам и жителям крупных городов и туристических зон.

Что это значит для вас. Дефицит в 750 000 квартир за пять лет не закрывается за год-два. Я бы не рассчитывал, что цены в Испании пойдут вниз в ближайшее время, даже если после выборов появятся новые меры.

Выборы 29 ноября: жилье в центре кампании

Дата выборов подтверждается официальным документом. Королевский указ 806/2026 от 5 октября 2026 года о роспуске Конгресса депутатов и Сената и созыве выборов опубликован в официальном государственном бюллетене № 248 от 6 октября и вступил в силу в день публикации. Выборы пройдут в воскресенье, 29 ноября 2026 года. Предвыборная кампания длится 15 дней, с 13 по 27 ноября. Новый парламент соберется 23 декабря 2026 года.

Что жилье стало одной из главных тем кампании, пишет европейская и испанская пресса. Повод очевиден: 2 октября 2026 года Конгресс отклонил первый пакет правительства по аренде, а 6 октября правительство приняло два новых королевских декрета-закона, 28/2026 и 29/2026. Как они устроены, мы описали в материале об ограничении аренды в Испании. Декреты должна утвердить постоянная комиссия Конгресса, которая работает вместо распущенного парламента, в течение 30 дней после принятия. На момент подготовки материала официального решения об их утверждении мы не нашли.

Есть и вторая тема, о которой стоит знать покупателям из стран вне ЕС. В мае 2025 года фракция правящей партии внесла в Конгресс законопроект о дополнительном налоге для покупателей жилья, которые не живут в ЕС, вплоть до 100% цены. По сообщениям прессы, проект так и остался на ранней стадии. По регламенту Конгресса роспуск палаты прекращает рассмотрение незавершенных дел, поэтому, если идею вернут после выборов, ее придется вносить заново.

Что это значит для вас. Пока новый парламент не соберется, крупных законов о жилье не будет: работают только декреты, уже принятые правительством. Решения, которые повлияют на покупателей и арендаторов, появятся не раньше 2027 года.

Что это значит для арендатора

Для того, кто переезжает в Испанию и снимает жилье, цифры INE означают одно: аренда дорогая и будет дорожать, а свободных квартир мало. С 8 октября 2026 года действует декрет 29/2026. При ежегодном пересмотре арендная плата выше государственного справочного индекса замораживается, ниже - может вырасти не больше чем на 2%. Временная аренда теперь длится от 31 дня до 12 месяцев и только с подтвержденной причиной, например работой или учебой.

На практике для иностранца это значит, что договор на постоянное жилье лучше подписывать сразу как обычную аренду, а не как временную. Обычный договор дает минимальный срок пять лет, предел роста платы и право на продление. Если вы оформляете вид на жительство, договор аренды часто нужен как подтверждение адреса, и его вид имеет значение. Договор на испанском языке, с переводом на ваш язык, лучше проверить до подписания. Если для подачи нужны ваши документы на испанском, их делают через присяжный перевод.

Если декреты не утвердят, правила вернутся к прежним: заморозка и предел 2% перестанут действовать, а временная аренда снова станет гибкой. Поэтому для арендатора сейчас разумно продлевать договоры, пока действует декрет, и сохранять все подтверждения оплаты: продление по декрету требует, чтобы плата вносилась вовремя восемь месяцев подряд.

Что это значит для вас. Если вы снимаете жилье в Испании, продлевайте договор сейчас и платите строго в срок. Если только переезжаете, закладывайте на поиск квартиры больше времени, чем кажется: конкуренция за жилье в Мадриде, Барселоне, Валенсии и Малаге высокая.

Что это значит для покупателя

Для покупателя рост цен означает, что входить в рынок дороже, а доходность аренды ниже, чем десять лет назад: цены выросли сильнее, чем арендные ставки могут вырасти при новых ограничениях. Если вы покупаете жилье для себя, это меньшая проблема, чем для инвестора. Если вы покупаете под сдачу, считайте доходность по ставкам, которые разрешены декретом, а не по рыночным объявлениям.

Вторая сторона - расходы на сделку. В Испании к цене добавляются налог на передачу вторичного жилья или НДС и гербовый сбор для нового, нотариус, реестр и юрист. Ставки разные по регионам. Как считать полную стоимость покупки, мы описали в руководстве о расходах на покупку недвижимости. Перед сделкой стоит заказать проверку объекта и продавца: долги, обременения, разрешения на строительство и туристическую лицензию, если она заявлена.

И третья сторона - статус. Покупка жилья в Испании больше не дает вида на жительство. Если ваша цель - жить в Испании, сначала выберите основание для ВНЖ, а потом покупайте жилье. Связь между покупкой и ВНЖ в разных странах мы объясняем в руководстве о недвижимости и виде на жительство.

Что это значит для вас. Если вы покупаете в Испании для жизни, рост цен не повод отказываться, но повод проверить, не переплачиваете ли вы за район. Если покупаете ради дохода от аренды, при нынешних правилах я бы считал доходность очень осторожно.

Канары: проект о 10 годах проживания

Отдельная история - Канарские острова. 15 октября 2026 года правительство Канар направило правительству Испании проект королевского декрета-закона: покупать жилье на островах смогут только те, кто 10 лет подряд записан в муниципальном реестре жителей, или 15 лет с перерывами. Правило не делит людей по гражданству и касается и иностранцев, и жителей материковой Испании.

Пока это проект: его должно принять правительство Испании, а ограничение покупки должно пройти проверку на соответствие праву ЕС о свободном движении капитала. После роспуска парламента и до формирования нового правительства шансы на быстрое решение невелики. Подробно о проекте, его шансах и о том, что делать покупателю, мы писали в материале о канарском правиле 10 лет проживания. По индексу INE Канары за десять лет подорожали на 74,5%, чуть меньше среднего по стране, а в конце 2025 года рост был 11,0% за год.

Что это значит для вас. Если вы присматриваете жилье на Канарах, сделки по действующим правилам возможны. Но выходить на подписание я бы стал только после проверки, что сделка завершится до любых изменений, и с юристом на месте.

ВНЖ в Испании без золотой визы

Золотой визы Испании больше нет. Органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года исключил статьи о визе инвестора из закона 14/2013, и с 3 апреля 2025 года новые заявления не принимаются. Закрыты все инвестиционные пути, включая покупку жилья от 500 000 евро. Что стало с уже выданными разрешениями и какие основания остались, описано в материале об отмене золотой визы Испании и в статье глоссария о золотой визе Испании.

Жить в Испании по-прежнему можно. Если у вас есть пассивный доход и вы не планируете работать в Испании, подходит ВНЖ без права работы. Если вы работаете удаленно на компанию или клиентов за пределами Испании, подходит виза цифрового кочевника. Оба варианта требуют подтвердить доход и адрес, и здесь рост аренды становится практической проблемой: договор аренды или собственное жилье нужно найти до подачи или сразу после въезда. Если вы переезжаете с супругом и детьми, требования к доходу растут на каждого члена семьи, об этом в руководстве о ВНЖ для семьи.

Что это значит для вас. Если вы выбирали Испанию из-за золотой визы, этот путь закрыт. Если вы хотите жить именно в Испании, выбирайте основание по доходу или работе, а жилье снимайте или покупайте отдельно от ВНЖ.

Португалия и Греция: что сравнить

Если вам нужен ВНЖ за инвестиции, в Южной Европе остаются две понятные альтернативы. В Греции золотая виза по-прежнему дается за покупку недвижимости: 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 евро в остальных регионах и 250 000 евро за перевод коммерческого объекта в жилье или реставрацию памятника. Учтите, что правительство Греции объявило повышение налога при покупке жилья для граждан стран вне ЕС с 3% до 15% с 1 июля 2027 года, о чем мы писали в новости о налоге 15% в Греции.

В Португалии золотая виза за покупку жилья больше не дается, но остается инвестиция от 500 000 евро в инвестиционный фонд и другие варианты. Для тех, кто живет на пассивный доход, есть виза D7. Жилье в Португалии по Евростату подорожало с 2015 года еще сильнее, чем в Испании, а правила аренды там, наоборот, смягчают, об этом в материале об аренде в Европе осенью 2026 года.

Как выбрать между странами, мы сравнивали в материалах Греция или Испания и ВНЖ в Португалии или Испании. Общая карта условий по Испании собрана на странице об Испании. Полную стоимость любого варианта с налогами, сборами и расходами на семью лучше считать заранее, как описано в руководстве о расчете стоимости и сроков.

Что это значит для вас. Если вам нужна именно Испания для жизни, альтернативы не нужны: выбирайте основание по доходу. Если важен ВНЖ за инвестицию и свобода передвижения по Шенгену, сравнивайте Грецию и Португалию по полной стоимости, а не по пороговой сумме.

Что сделать сейчас

Если хотите обсудить ваш вариант до решения, запишитесь на онлайн-консультацию, юрист подскажет, с чего начать. Обзор всех программ BRIDGES - на главной странице.

Как подготовлен материал

Цифры цен на жилье - индекс цен на жилье Национального института статистики Испании (INE), база 2015 года, ряды по стране и автономным сообществам, пресс-релиз за четвертый квартал 2025 года от 6 марта 2026 года и пресс-релиз за второй квартал 2026 года от 7 сентября 2026 года. Зарплаты - ежегодное обследование структуры заработной платы INE (средняя годовая зарплата брутто, 2015-2024) и квартальное обследование затрат на оплату труда INE (2015-2025). Инфляция - индекс потребительских цен INE. Сравнение с ЕС - индекс цен на жилье Евростата, 2015 год за 100. Дефицит жилья - годовой отчет Банка Испании за 2025 год, представленный 18 июня 2026 года. Выборы - королевский указ 806/2026 от 5 октября 2026 года, официальный государственный бюллетень № 248 от 6 октября 2026 года. Отмена золотой визы - органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года. Цифры 84,6% и 27,85% и сведения о том, что жилье стало темой кампании, - по данным прессы; все пересчеты в тексте мои. Статус декретов об аренде и законопроекта о налоге для покупателей из стран вне ЕС - по сведениям на 26 октября 2026 года. Материал не заменяет консультацию по вашей ситуации.