Испания: доля иностранцев в покупках жилья достигла рекордных 16%, цены на максимуме

Коротко

• Доля иностранцев в покупках жилья в III квартале 2026 года - 16,05%, рекорд по данным Коллегии регистраторов Испании. Это более 26 300 сделок.
• 54,7% иностранных покупок пришлось на граждан ЕС, еще 17,8% - на покупателей из других стран Европы.
• Лидеры по гражданству: британцы (7,5% иностранных покупок), граждане Марокко (6,4%) и Нидерландов (5,8%).
• Индекс цен повторных продаж вырос на 15,8% за год и достиг исторического максимума. Средняя цена - 2 512 евро за квадратный метр.
• Всего сделок 164 148, на 5,9% меньше, чем годом раньше. Это минимум за девять кварталов.

Что показали данные регистраторов

Коллегия регистраторов собственности Испании опубликовала статистику за третий квартал 2026 года. Регистраторы учитывают сделки, которые внесены в реестр собственности, поэтому их данные считаются одними из самых точных на испанском рынке. Главные цифры квартала:

Картина противоречивая на первый взгляд. Сделок становится меньше, причем третий квартал подряд. Цены при этом растут быстрее, чем годом раньше. А доля иностранцев поднялась до рекорда. Все три тренда объясняются одним: местные покупатели уходят с рынка из-за цен и стоимости ипотеки, а иностранцы, которые чаще покупают без кредита или с крупным первым взносом, продолжают покупать.

Что это значит для вас. Если вы покупаете жилье в Испании, вы конкурируете не с массой местных покупателей, а прежде всего с другими иностранцами в популярных регионах. Это повод тщательно выбирать регион и не переплачивать на волне спроса.

Сокращение заметно в обоих сегментах. Новостроек продано 34 611, на 0,9% меньше, чем кварталом раньше. На вторичное жилье пришлась основная часть сделок, 129 537, и оно упало на 2,6%. Квартальное снижение затронуло десять автономных сообществ и 27 провинций, то есть это не локальная история одного курорта.

Британцы остаются крупнейшей группой иностранных покупателей, хотя после выхода из ЕС они могут находиться в Испании без визы не больше 90 дней из 180. Многие из них оформляют ВНЖ для финансово независимых, чтобы жить в купленном доме дольше. Это хороший пример того, что жилье и статус в Испании теперь решают отдельно.

Кто покупает и где

Больше половины иностранных покупок, 54,7%, приходится на граждан Евросоюза. Еще 17,8% - на европейцев из стран вне ЕС, прежде всего британцев. Британцы остаются самой большой группой: 7,5% всех иностранных покупок. Следом идут граждане Марокко (6,4%) и Нидерландов (5,8%).

Иностранный спрос сосредоточен на островах и средиземноморском побережье. На Балеарских островах иностранцы совершили 37,2% всех покупок, в Валенсийском сообществе - 30,4%. Во всех остальных автономных сообществах доля ниже 30%.

Цены регионов показывают, где иностранный спрос сильнее всего давит на рынок. Балеарские острова почти сравнялись по средней цене с Мадридом. На Балеарах же действуют одни из самых жестких в стране правил туристической аренды: недавно мы писали о рекордном штрафе за незаконную аренду на Ибице. Покупать там жилье под сдачу туристам без проверки лицензии - большой риск.

Цены: новый максимум

Индекс цен повторных продаж регистраторов вырос на 15,8% за год и на 5,2% за квартал. Оба показателя вывели его на исторический максимум. Средняя цена жилья - 2 512 евро за квадратный метр. Вторичное жилье стоило в среднем 2 462 евро за метр (+0,6% за квартал), новое - 2 701 евро (+2,5%).

Средняя цена по другой методике растет медленнее: +1% за квартал и +9,3% за год. Разница объясняется тем, что индекс повторных продаж сравнивает одни и те же объекты, а средняя цена зависит от того, какое жилье продавалось в квартале. Для покупателя важнее индекс: он показывает, сколько дороже стала та же самая квартира.

Самое дорогое жилье среди столиц провинций - в Сан-Себастьяне: 6 662 евро за метр. Дальше идут Мадрид (5 597 евро), Барселона (5 124 евро), Пальма (4 408 евро) и Бильбао (3 877 евро). О том, как цены соотносятся с доходами испанцев, мы писали в материале о росте цен и зарплат.

Почему данные нотариусов и регистраторов расходятся

Внимательный читатель заметит противоречие. 1 ноября мы писали, что иностранцы купили в первом полугодии на 13% меньше жилья, а их доля по данным нотариусов снизилась до 18,3%. Теперь регистраторы сообщают о рекордной доле 16,05%. Обе цифры верны, просто они считают разное.

Нотариусы учитывают сделки в момент подписания у нотариуса, регистраторы - в момент внесения в реестр собственности, обычно позже. У них разные базы, разные периоды и разные определения иностранного покупателя: нотариусы, например, отдельно выделяют иностранцев-резидентов и нерезидентов. Поэтому сравнивать надо динамику внутри одного источника, а не цифры двух источников между собой. И нотариусы, и регистраторы показывают одно: общий рынок сжимается, цены растут.

Как читать эти цифры

Данные регистраторов отражают сделки, уже внесенные в реестр, поэтому они немного отстают от реальных подписаний. Сделка, подписанная у нотариуса в конце июня, может попасть в статистику третьего квартала. Это не ошибка, а особенность источника, и ее стоит учитывать, когда сравниваете кварталы. Следующие данные регистраторов за четвертый квартал выйдут в начале 2027 года, и мы разберем их так же подробно.

Ипотека тоже сокращается

В третьем квартале зарегистрировано 124 145 ипотек на жилье, на 3,9% меньше, чем кварталом раньше. Ипотека сопровождает 75,6% сделок. За последние двенадцать месяцев выдано 519 388 ипотек, на 6% больше, чем годом раньше, поэтому говорить о кризисе кредитования рано.

Больше всего ипотек в квартале оформили в Андалусии (23 635) и Каталонии (23 268), затем в Мадриде (18 240) и Валенсийском сообществе (15 692). Самая большая сумма ипотеки на квадратный метр - в Мадриде (3 158 евро) и на Балеарах (2 987 евро). Иностранцу-нерезиденту получить ипотеку в Испании сложнее и дороже, поэтому доля иностранцев среди покупателей без кредита выше.

Сколько стоит покупка сверх цены

Рекордные цены - только часть бюджета. При покупке вторичного жилья в Испании платят налог на передачу собственности. Его ставку устанавливает автономное сообщество, обычно она от 6% до 10% цены. При покупке нового жилья у застройщика вместо этого налога платят НДС 10% и гербовый сбор, тоже по ставке региона.

Сверх налогов идут нотариус, регистрация в реестре собственности и, если покупка в кредит, расходы по ипотеке. На практике полный бюджет покупки на 10-14% выше цены объекта. На Балеарах, где иностранцы покупают чаще всего, цена метра уже 4 502 евро, и разница между регионами в налоге на передачу превращается в десятки тысяч евро на одной квартире.

Нерезиденту нужен испанский налоговый номер иностранца (NIE) и счет в испанском банке. Владение жильем дает и ежегодные расходы: местный налог на недвижимость и, для нерезидентов, налог на условный доход от жилья, даже если оно не сдается. Все это стоит посчитать до задатка, а не после.

Наш прогноз

Мы ожидаем, что доля иностранцев в испанских покупках останется высокой и в 2027 году. Местный спрос сдерживают цены и стоимость кредита, а иностранцы покупают чаще за свои деньги и в регионах, где местные жители и так конкурировать не могут. При этом общее число сделок, скорее всего, продолжит снижаться, а рост цен замедлится: сокращение сделок три квартала подряд - первый признак этого.

Для покупателя это означает, что в 2027 году торговаться станет проще, особенно во вторичном жилье вне главных курортных зон. В популярных регионах с высокой долей иностранцев цены будут держаться дольше. Политическое давление на иностранных покупателей сохранится: ограничения на Канарах и правила аренды - не последние меры такого рода.

Жилье и ВНЖ после закрытия золотой визы

С апреля 2025 года покупка жилья в Испании больше не дает ВНЖ: золотую визу закрыли. Рекордный иностранный спрос держится без этой программы, что важно для понимания рынка: люди покупают жилье для жизни и отдыха, а не ради статуса. Тем, кому нужен вид на жительство, подходят ВНЖ без права на работу для финансово независимых или виза цифрового кочевника для удаленных работников. Порядок оформления описан в гайде по ВНЖ без права на работу.

Отдельная тема - ограничения для иностранных покупателей. Канарские острова обсуждают требование 10 лет проживания для покупки жилья, а по всей стране действуют ограничения арендной платы. Если вы рассматриваете жилье под сдачу, посмотрите и материал об аренде для иностранцев в 2026 году.

Что делать покупателю

Наша команда проводит проверку объекта до покупки и подбирает жилье в нашем разделе недвижимости. Если вы выбираете между странами, сравните Испанию с Грецией и Португалией, а общая информация есть на странице об Испании. Обсудить вашу покупку можно на онлайн-консультации.