Греция или Испания в 2026 году: золотая виза, ВНЖ, налоги, недвижимость — что выбрать

Главное в 2026 году: Испания закрыла золотую визу, у Греции она живая

Если вы выбираете между Грецией и Испанией ради вида на жительство через инвестицию в недвижимость, то главную новость нужно знать сразу, до всех таблиц и нюансов: Испания отменила золотую визу. С 3 апреля 2025 года подать новую заявку на испанский ВНЖ за покупку жилья от 500 000 евро больше нельзя. Программа, которая проработала двенадцать лет, закрыта законом — правительство объяснило это давлением на рынок жилья в Мадриде и Барселоне и стремлением вернуть недвижимости статус права, а не объекта спекуляций.

Греция же пошла противоположным путем: ее золотая виза не просто жива, а остается одной из самых востребованных в Европе. Да, пороги выросли и стали трехуровневыми (об этом ниже), но сам механизм — купил недвижимость, получил пятилетний ВНЖ на всю семью — работает в 2026 году в полном объеме. Министерство миграции Греции 22 апреля 2026 года выпустило отдельное разъяснение (Циркуляр 1/2026), уточнив, как применять обновленные правила на практике.

Что это означает на языке решений? Инвестор, который рассматривал Испанию именно как способ получить ВНЖ за квартиру или дом, в 2026 году такой опции там уже не имеет. Если ВНЖ Евросоюза через недвижимость — ваша цель, выбор фактически сделан за вас: это Греция. Подробный разбор условий — в нашем гиде по золотой визе Греции. Испания при этом не закрылась полностью — там остались другие визы, просто не за покупку жилья. Об этом — в следующих разделах.

Греция или Испания: сравнительная таблица по ключевым критериям

Чтобы не теряться в деталях, соберем все основные параметры в одну таблицу. Это каркас сравнения — дальше каждый пункт разбираем подробнее. Важная оговорка: цифры по налогам и порогам приведены по состоянию на 2026 год и ориентировочно, конкретные ставки зависят от региона, статуса и индивидуальной ситуации, поэтому их стоит сверять перед сделкой.

Видно, что по большинству бытовых параметров — климат, цены, членство в ЕС — страны идут вровень. Решающая разница лежит ровно в двух плоскостях: доступности ВНЖ за недвижимость (тут у Греции монополия) и в налоговых режимах, где у каждой страны своя логика.

Золотая виза: почему Греция выигрывает у Испании в 2026 году

Это центральный пункт всего сравнения, поэтому разберем его максимально честно. Золотая виза — это ВНЖ в обмен на инвестицию, чаще всего в недвижимость. Для большой категории людей именно она была причиной выбирать Испанию. Теперь этой причины нет: испанскую программу закрыли.

Греческая золотая виза в 2026 году устроена так:

• 250 000 евро - только для особых случаев: перевод коммерческого объекта в жилой (конверсия) или реставрация памятника архитектуры. Работы должны быть завершены до подачи заявления.
• 400 000 евро - стандартный порог для большинства регионов страны.
• 800 000 евро - премиум-зоны: Аттика (Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3100 человек.

Минимальная площадь объекта — 120 м², сделка должна быть на один объект (правило, введенное в 2024 году). Плоский порог в 250 000 евро, который когда-то сделал Грецию самой доступной в Европе, закончился 1 сентября 2024 года — теперь эта сумма доступна лишь для конверсии и реставрации.

ВНЖ выдается на пять лет, продлевается, покрывает всю семью, минимальное присутствие почти не требуется. Важный запрет: краткосрочная аренда (Airbnb) объекта, купленного под золотую визу, запрещена — за это отзывают ВНЖ и штрафуют. Вывод по этому блоку простой: если задача — ВНЖ ЕС через недвижимость, у Испании в 2026 году ответа нет, а у Греции он есть. Детали и расчет — в материале о золотой визе Греции.

ВНЖ Греции без покупки недвижимости: кочевник и FIP

Золотая виза — не единственная дверь в Грецию. Если покупать недвижимость на сотни тысяч евро вы не планируете, но хотите легально жить в стране, есть два рабочих варианта ВНЖ, основанных на доходе.

• Цифровой кочевник (Digital Nomad). Для тех, кто работает удаленно на иностранного работодателя или как фрилансер. Нужно подтвердить доход — ориентировочно от 3500 евро в месяц. Сначала оформляется виза, затем ВНЖ. Идеальный вариант для айтишников, дизайнеров, консультантов, которые ведут проекты по всему миру, а жить хотят у моря.
• FIP — финансово независимое лицо. Для тех, у кого есть стабильный пассивный доход (рента, дивиденды, пенсия) — также ориентировочно от 3500 евро в месяц. Работать в Греции по этому статусу нельзя, но жить — да.

Оба маршрута не требуют крупной разовой инвестиции и подходят тем, кто хочет сначала пожить в стране, осмотреться, а уже потом решать про покупку жилья и переход на золотую визу. Кстати, это и есть типичный сценарий: человек приезжает по визе кочевника, влюбляется в остров, покупает дом и переоформляется на инвестиционный ВНЖ. Если вы рассматриваете покупку как следующий шаг, полезно заранее изучить как купить недвижимость в Греции, чтобы понимать порядок цен и процедуру.

ВНЖ Испании после отмены золотой визы: что осталось

Закрытие золотой визы не означает, что путь в Испанию закрыт совсем. Просто теперь нельзя получить ВНЖ за факт покупки недвижимости — но другие основания работают. Главных два:

• Виза цифрового кочевника. Испания запустила ее относительно недавно, и она остается актуальной. Подходит удаленным сотрудникам и фрилансерам с иностранными клиентами. Требуется подтвердить доход (ориентировочно от 2500-3000 евро в месяц, зависит от состава семьи) и удаленный характер работы. Дает ВНЖ и доступ к привлекательному налоговому режиму — о нем ниже.
• Виза non-lucrativa (без права на работу). Классический вариант для финансово независимых людей и пенсионеров: вы показываете достаточный пассивный доход или сбережения и живете в Испании, не работая на местном рынке. Требования к доходу привязаны к государственному показателю IPREM и пересматриваются ежегодно.

Принципиальная разница с Грецией: купить дом в Испании по-прежнему можно свободно, но сама по себе покупка вид на жительство больше не дает. То есть недвижимость в Испании в 2026 году — это про образ жизни и инвестицию, но не про миграционный статус. Если же вам нужна именно связка недвижимость плюс ВНЖ, Греция остается единственным из этих двух вариантом.

Условия и стоимость входа: сколько реально стоит каждый путь

Сведем деньги в одну картину, чтобы было видно реальный порог входа по каждому сценарию. Цифры ориентировочные, на 2026 год, без учета налогов на сделку и сопровождения.

Вывод по бюджету: если вы готовы вложить капитал в недвижимость и хотите за это ВНЖ — вам в Грецию, других опций между этими странами нет. Если же крупного капитала под инвестицию нет, но есть стабильный доход — обе страны открыты через визы кочевника или рантье, и тут уже выбор за климатом, налогами и личными предпочтениями.

Налоги: греческий non-dom и 7% против испанского режима Бекхэма

Налоги — вторая после золотой визы причина выбирать страну, и здесь логика у Греции и Испании совершенно разная. Разберем главные спецрежимы, ради которых состоятельные люди вообще переезжают.

Греция — режим non-dom. Состоятельный человек, который переносит налоговое резидентство в Грецию, может платить фиксированные 100 000 евро в год на весь свой мировой доход — сколько бы он ни заработал за границей. Условие — инвестировать в Грецию от 500 000 евро в течение трех лет и иметь минимальное присутствие. Режим действует до 15 лет, на каждого члена семьи добавляется 20 000 евро в год. Для крупного капитала это может быть очень выгодно.

Греция — 7% для пенсионеров. Отдельная и очень привлекательная льгота: иностранный пенсионер, переехавший в Грецию, платит всего 7% на свою иностранную пенсию и иной зарубежный доход. Режим действует 15 лет. Аналогичного режима у Испании нет — это сильный козырь Греции для тех, кто выходит на пенсию.

Испания — режим Бекхэма. Назван в честь футболиста, который первым им воспользовался. Новый налоговый резидент (часто — приехавший работать или по визе кочевника) платит фиксированные 24% на доход в Испании до 600 000 евро в год, а зарубежный доход в общем случае не облагается испанским налогом. Режим действует до шести лет.

Итог: Греция выигрывает для пенсионеров (7%) и для тех, у кого огромный мировой доход (фиксированные 100 тыс.). Испания привлекательна для работающих специалистов с высокой, но не запредельной зарплатой. Полный разбор — в материале о налогах в Греции.

Комментарий эксперта

«Самая частая ситуация на консультации в 2026 году выглядит так: человек приходит с мыслью купить недвижимость в Испании ради вида на жительство — и я объясняю, что этой опции там больше нет, испанскую золотую визу закрыли в апреле 2025 года. Дальше начинается настоящий разбор. Я всегда советую идти не от страны, а от цели. Нужен ВНЖ за квадратные метры — это однозначно Греция, других вариантов между этими двумя странами просто не осталось. Вы пенсионер — смотрите на греческие 7% на иностранную пенсию, в Испании такого подарка нет. Вы наемный специалист с большой, но не астрономической зарплатой — тогда испанский режим Бекхэма с его 24% может оказаться выгоднее греческого фиксированного налога. А если важен паспорт ЕС, то семь лет в Греции короче десяти в Испании. Климат и цены у стран сопоставимы, поэтому решает именно эта связка: миграционный путь плюс налоги под вашу конкретную ситуацию, а не общие рейтинги.»

Дмитрий НадьКонсультант BRIDGES по международному налогообложению

Недвижимость: Греция или Испания — где покупать в 2026 году

Раз уж недвижимость — ключевой актив в этом сравнении, разберем рынки отдельно. И сразу важная мысль: после отмены испанской золотой визы покупка жилья в двух странах стала разной по смыслу. В Греции квартира или дом могут одновременно быть и инвестицией, и основанием для ВНЖ. В Испании — только инвестицией и местом для жизни.

Читайте также: Греция или ОАЭ в 2026 году и ВНЖ за инвестиции в 2026.

• Греция. Иностранцы покупают свободно, кроме приграничных зон, где нужно спецразрешение. Нужен налоговый номер (AFM) и нотариус. Рынок ликвидный: Афины, Салоники, Крит, Родос, Санторини, Корфу, Халкидики. При покупке — налог на передачу около 3,09%, ежегодный налог на недвижимость ENFIA.
• Испания. Иностранцы тоже покупают свободно, рынок огромный и зрелый: Коста-дель-Соль, Барселона, Мадрид, Валенсия, Балеары, Канары. Но налоги на сделку выше — в зависимости от региона и типа жилья это может быть 6-10% и более.

По ценам страны сопоставимы: и там, и там есть бюджетные регионы и премиум-зоны, где квадратный метр стоит дорого. Принципиальная разница — именно в миграционном бонусе: греческая покупка от 250-400 тыс. евро открывает золотую визу, испанская — нет. Поэтому для инвестора с прицелом на ВНЖ ответ на вопрос недвижимость в Греции или Испании в 2026 году смещается к Греции. Как устроена сама сделка — в гиде как купить недвижимость в Греции.

Гражданство ЕС: 7 лет в Греции против 10 лет в Испании

Если конечная цель — паспорт Евросоюза, а не только ВНЖ, то сроки натурализации становятся важным критерием. Здесь у стран заметная разница.

• Греция — около 7 лет. Натурализация требует семи лет легального проживания, экзамена по греческому языку и теста на знание истории, культуры и географии страны (Panhellenic), а также реального присутствия (порядка 183 дней в году). Двойное гражданство разрешено.
• Испания — 10 лет. Стандартный ценз оседлости — десять лет проживания. Но есть важное исключение: для граждан стран Латинской Америки, а также Андорры, Филиппин, Экваториальной Гвинеи и Португалии срок сокращен до 2 лет. Для большинства выходцев из СНГ работает общий десятилетний срок.

Есть и нюанс по двойному гражданству: Испания в общем случае требует отказаться от прежнего гражданства при натурализации (кроме ибероамериканцев и ряда стран), тогда как Греция двойное гражданство допускает. Для россиян и граждан других стран СНГ это означает, что путь к паспорту через Грецию короче (7 лет против 10) и не требует формального отказа от первого гражданства. Подробнее — в материале о гражданстве Греции.

Климат, образ жизни и инфраструктура: где комфортнее жить

Когда юридические и налоговые различия взвешены, остается то, ради чего люди и переезжают на юг Европы, — качество повседневной жизни. И тут честный ответ: и Греция, и Испания дают прекрасный средиземноморский образ жизни, разница скорее в оттенках, чем в принципе.

• Климат. Обе страны — это мягкая зима, долгое теплое лето и более 250-300 солнечных дней в году в южных регионах. Греческие острова и испанское побережье по погоде сопоставимы. На юге Испании (Андалусия, Канары) зима чуть теплее, греческие острова летом суше.
• Инфраструктура. Испания крупнее и плотнее: развитая медицина, аэропорты, дороги, международные школы, большие города. Греция компактнее, но Афины и Салоники закрывают все основные потребности, а острова дают то самое спокойствие, ради которого многие и едут.
• Сообщество и язык. В Испании больше англоязычной и русскоязычной среды в популярных регионах. В Греции русскоязычных сообществ меньше, но они есть на Крите, Родосе, в Афинах.

По стоимости жизни страны примерно равны: продукты, аренда, услуги в нетуристических районах доступны в обеих. Если упрощать: Испания — про масштаб и развитую городскую жизнь, Греция — про море, острова и более камерный ритм. Это уже вопрос личного вкуса, а не цифр.

Особенности для граждан России и СНГ

Отдельно проговорим то, что важно для наших читателей из России, Казахстана и других стран СНГ, — потому что общие правила ЕС на практике дополняются нюансами.

• Краткосрочный въезд. И для Греции, и для Испании россиянам нужна шенгенская виза. После 2022 года правила ужесточились, мультивизы выдают ограниченно, но визы для туризма и деловых поездок оформляются.
• Долгосрочное проживание. Для переезда нужна национальная виза D под конкретное основание — золотая виза, кочевник, FIP или non-lucrativa. Именно ВНЖ снимает зависимость от шенгенских виз.
• Золотая виза и комплаенс. Греческая золотая виза доступна россиянам, но строго легально и с усиленной проверкой источника средств. Никакого обхода санкций — все деньги должны иметь прозрачное происхождение, иначе и банк, и миграционная служба заявку завернут.

Практический вывод: для гражданина России или СНГ, который хочет получить ВНЖ ЕС за недвижимость, Греция в 2026 году — реальный и работающий путь, тогда как испанская дверь за недвижимость закрыта для всех одинаково. При этом к подготовке документов по источнику средств нужно подойти серьезно — это сейчас самый чувствительный этап.

Кому подходит Греция, а кому Испания: разбор по сценариям

Сведем все сказанное к практическим портретам. Это не рейтинг — у каждого сценария свой победитель.

• Инвестор, которому нужен ВНЖ за недвижимость, — Греция. Тут даже не из чего выбирать: у Испании этой опции больше нет.
• Пенсионер с иностранной пенсией — Греция. Ставка 7% на пенсию в течение 15 лет — то, чего в Испании просто не существует.
• Очень состоятельный человек с большим мировым доходом — чаще Греция. Фиксированные 100 000 евро в год по режиму non-dom выгодны при крупных зарубежных доходах.
• Удаленный специалист с зарплатой — возможны обе. Виза кочевника есть и там, и там; для работающего по найму с высокой зарплатой испанский режим Бекхэма (24%) может оказаться выгоднее.
• Тот, кому важен быстрый паспорт ЕС, — Греция (7 лет против 10). Если только вы не гражданин страны Латинской Америки — тогда Испания дает паспорт за 2 года.
• Тот, кому важны масштаб города и развитая инфраструктура, — Испания. Крупные города, медицина, школы, авиасообщение.

Как видите, для самого частого инвестиционного запроса — ВНЖ через недвижимость — ответ в 2026 году один. По остальным сценариям выбор тоньше и зависит от ваших налогов, дохода и образа жизни.

Частые ошибки при выборе между Грецией и Испанией

За практику мы видим, что люди теряют деньги и время на одних и тех же заблуждениях. Перечислим главные, чтобы вы их обошли.

• Опираться на устаревшие статьи про испанскую золотую визу. В сети до сих пор полно материалов, где Испания дает ВНЖ за 500 000 евро в недвижимость. Это неверно с апреля 2025 года. Всегда сверяйте дату.
• Путать покупку недвижимости и получение ВНЖ. В Испании купить дом можно — получить за это вид на жительство нельзя. В Греции эти вещи связаны, в Испании — больше нет.
• Игнорировать запрет на краткосрочную аренду. В Греции сдавать золотовизовый объект через Airbnb запрещено — за это отзывают ВНЖ. Многие узнают об этом уже после покупки.
• Недооценивать комплаенс по источнику средств. Для граждан СНГ это сейчас ключевой этап золотой визы. Непрозрачное происхождение денег — частая причина отказа.
• Выбирать страну по климату, забыв про налоги. Разница в налоговых режимах за годы жизни может составить сотни тысяч евро — это важнее, чем пара лишних солнечных дней.

Каждая из этих ошибок стоит либо денег, либо потерянного года. Правильный порядок — сначала определить цель (ВНЖ, налоги, паспорт), а уже потом выбирать страну под нее, а не наоборот.

Взгляд эксперта: как принять решение без сожалений

Резюмируем главное от лица практика. Решение Греция или Испания в 2026 году упирается не в красоту побережья, а в две вещи: доступность ВНЖ за недвижимость и налоговый режим под вашу ситуацию. И именно здесь чаще всего ошибаются.

Что важно держать в голове при выборе:

• Если цель — ВНЖ за квадратные метры, выбор сделан: золотая виза есть только у Греции.
• Если вы пенсионер — греческие 7% перевешивают почти все.
• Если вы наемный специалист с высокой зарплатой — честно сравните греческий и испанский режимы на ваших цифрах, иногда выгоднее Испания.
• Если нужен паспорт ЕС быстрее — Греция за 7 лет короче испанских 10.

Актуальные требования и формы всегда стоит сверять на официальном портале государственных услуг Греции gov.gr, потому что пороги и правила периодически обновляются. А полную картину по золотой визе Греции — в нашем подробном гиде.