Цены на жилье в ЕС выросли на 4,7% за год: данные Евростата за 2 квартал 2026 года

Коротко

• Во втором квартале 2026 года цены на жилье в ЕС выросли на 4,7% к тому же кварталу 2025 года, в еврозоне - на 4,0%. За квартал - плюс 1,2% и плюс 1,1%.
• Аренда в ЕС за год подорожала на 3,0%, за квартал - на 0,7%. Цены на покупку растут быстрее аренды.
• Быстрее всего за год дорожало жилье в Португалии (+16,5%), Болгарии (+15,5%) и Литве (+14,3%).
• Цены снизились в трех странах: Финляндии (-2,7%), Люксембурге (-2,2%) и Франции (-0,8%).
• По Греции Евростат индекс цен не публикует: данных по сделкам нет. Аренда в Греции за год выросла на 7,5% по моему расчету на основе индекса Евростата.
• Индекс показывает среднее по стране. Цена конкретной квартиры в Лиссабоне или на Крите может вести себя совсем иначе.

Что опубликовал Евростат: 4,7% по ЕС и 4,0% по еврозоне

Индекс цен на жилье Евростата учитывает все жилые объекты, которые покупают домохозяйства: квартиры, отдельные и блокированные дома, новые и вторичные. Неважно, покупают их для жизни или под сдачу. Аренду Евростат берет из индекса потребительских цен: это фактические платежи за наем жилья. Оба ряда сопоставимы между странами, поэтому по ним удобно сравнивать рынки ЕС друг с другом.

* Аренда в еврозоне за год - мой расчет по месячному индексу аренды Евростата (среднее за апрель - июнь 2026 года к тому же периоду 2025 года). Остальные цифры таблицы опубликованы Евростатом.

Главное в динамике - замедление. В первом квартале 2026 года цены в ЕС росли на 5,1% в год, во втором - на 4,7%. Пик последнего цикла пришелся на начало 2025 года: тогда, по данным Евростата, годовой рост в ЕС доходил до 5,8%. При этом квартальный прирост, наоборот, чуть ускорился: плюс 1,1% в первом квартале и плюс 1,2% во втором. Рынок не охлаждается резко, он просто растет немного спокойнее, чем год назад.

Для сравнения с ценами на все остальное посмотрите наш материал об инфляции в еврозоне в сентябре 2026 года. По оценке Евростата, в 2025 году жилье в еврозоне подорожало на 3,1% больше, чем выросли потребительские цены. То есть в реальном выражении квартиры дорожали, а не просто догоняли инфляцию.

Что это значит для вас. Если вы откладывали покупку в надежде, что цены в Европе пойдут вниз, данные Евростата этого не показывают. В большинстве стран ЕС жилье продолжает дорожать, хотя медленнее, чем в 2025 году.

Где жилье дорожает быстрее всего и где дешевеет

Из стран ЕС, по которым есть данные, цены за год выросли в 23, упали в трех. Лидеры роста во втором квартале 2026 года - Португалия (+16,5%), Болгария (+15,5%) и Литва (+14,3%). Следом идут Словакия (+13,6%), Хорватия (+12,7%), Испания (+12,1%), Румыния (+12,1%) и Латвия (+11,4%). Цены снизились в Финляндии (-2,7%), Люксембурге (-2,2%) и Франции (-0,8%). Германия почти на месте: плюс 0,6% за год.

За квартал картина немного другая. Сильнее всего жилье подорожало в Литве (+5,0%), Болгарии (+4,5%) и Румынии (+4,4%). Подешевело оно в двух странах: в Венгрии (-1,4%) и во Франции (-0,8%). Для Венгрии это заметный поворот: еще в третьем квартале 2025 года годовой рост там доходил до 21,7%, а теперь он опустился до 10,2%, и квартал закончился снижением.

В Евростате сравнивают и второй квартал 2026 года со средним уровнем 2025 года. По этому показателю цены росли быстрее аренды во всех 18 странах ЕС, где есть оба ряда данных. Аренда за этот период подорожала во всех странах ЕС, сильнее всего - в Румынии (+41,2%), Хорватии (+22,1%) и Словении (+10,2%), слабее всего - в Эстонии и Финляндии (по +0,1%) и в Люксембурге (+1,2%). Причины таких скачков, как в Румынии и Хорватии, Евростат в своей публикации не объясняет, поэтому делать по ним выводы о рынке я бы не спешила.

Отдельно о Чехии: там цены за год выросли на 8,6%. Насколько жилье в Праге стало недоступно для местных жителей, мы считали в материале о том, что квартира в Праге стоит 17 годовых зарплат.

Что это значит для вас. Быстрый рост цен - это сразу и плюс, и минус. Если вы уже купили в Португалии или Болгарии, ваш объект подорожал. Если только выбираете, на этих рынках вход дороже, а запас для дальнейшего роста меньше.

Страны, где у нас программы: цены и аренда

Ниже - данные Евростата по странам, где мы оформляем ВНЖ и где у клиентов чаще всего есть вопросы о жилье. Цены за год и за квартал опубликованы Евростатом. Рост с начала 2015 года и аренду за год я рассчитала по индексам Евростата.

* Аренда за год - среднее индекса аренды Евростата за апрель - июнь 2026 года к апрелю - июню 2025 года. Рост цен с начала 2015 года - индекс второго квартала 2026 года к индексу первого квартала 2015 года. Это номинальные цифры, без учета инфляции.

Португалия. Самый быстрый рост цен в ЕС: плюс 16,5% за год и плюс 3,6% за квартал. С начала 2015 года жилье в стране подорожало примерно втрое, а аренда за тот же период - на 43%. При этом покупка жилья больше не дает золотую визу Португалии: этот вариант убрали из программы в 2023 году. Какие варианты остались, рассказано на странице о золотой визе Португалии. О том, как растет аренда в Лиссабоне и других городах, мы писали в материале об аренде в Европе осенью 2026 года.

Греция. Евростат не публикует индекс цен на жилье по Греции: данных на основе сделок нет, а для общих цифр по ЕС Евростат использует оценки Банка Греции по стоимости объектов. Зато видна аренда: плюс 7,5% за год, это один из самых высоких показателей среди наших стран. Порог и условия программы описаны на странице о золотой визе Греции, а цены по регионам - в обзоре цен на недвижимость в Греции в 2026 году.

Испания. Плюс 12,1% за год, с начала 2015 года цены выросли примерно вдвое. Аренда растет намного медленнее: плюс 2,5% за год. Золотую визу Испания закрыла в апреле 2025 года, поэтому покупка жилья ВНЖ там больше не дает. Другие варианты переезда собраны на странице об Испании.

Кипр. Плюс 7,9% за год и плюс 2,4% за квартал. Это ускорение: в первом квартале годовой рост был 3,4%. ПМЖ Кипра по-прежнему можно получить за покупку нового жилья, условия описаны на странице о ПМЖ Кипра. Цены по городам мы разбирали в материале о ценах на недвижимость Кипра в 2026 году.

Италия. Самый спокойный рынок среди наших стран: плюс 4,0% за год. С начала 2010 года цены в Италии выросли всего на 4% в номинале, а с начала 2015 года - на 21%. Инвесторская виза Италии с покупкой жилья не связана, она описана на странице об инвесторской визе Италии. Если вы переезжаете жить на доход, жилье в Италии нужно для визы выборного места жительства. Цены по регионам - в обзоре цен на недвижимость в Италии.

Венгрия. Плюс 10,2% за год, но минус 1,4% за квартал - единственная страна, кроме Франции, где жилье подешевело во втором квартале. С начала 2015 года цены выросли больше чем в четыре раза, это максимум среди стран из нашей таблицы. Программа гостевого инвестора Венгрии дает возможность вложиться в недвижимость через фонд, а не покупать квартиру напрямую.

Болгария, Латвия, Хорватия, Мальта. Болгария - плюс 15,5% за год, второй результат в ЕС; разбор по городам есть в материале о ценах на недвижимость в Болгарии. Латвия - плюс 11,4%, Хорватия - плюс 12,7%. На Мальте рост умеренный: плюс 6,9% за год. Для ПМЖ Мальты жилье нужно купить или арендовать, поэтому для заявителя важны и цены, и аренда.

Что это значит для вас. Если вы выбираете страну ВНЖ, где жилье входит в условия программы, смотрите не только на порог инвестиций, но и на то, как быстро растет рынок. Порог фиксирован законом, а цена нужного вам объекта - нет.

Цены против аренды с 2010 года: жилье подорожало на 70%, аренда - на треть

Евростат показывает длинные ряды с 2010 года. До середины 2011 года цены и аренда в ЕС двигались одинаково, потом их пути разошлись. Аренда росла ровно, год за годом. Цены сначала падали до 2013 года, потом стояли, а с начала 2015 года до третьего квартала 2022 года резко пошли вверх. После этого было небольшое снижение, стабилизация и с 2024 года - новый рост.

Я посчитала итог по индексам Евростата. С первого квартала 2010 года по второй квартал 2026 года цены на жилье в ЕС выросли примерно на 70%, а аренда - примерно на 33%. В еврозоне - на 59% и 31% соответственно. Жилье дорожало вдвое быстрее аренды.

Это прямо влияет на доходность. Если цена квартиры растет быстрее арендной платы, арендная доходность к цене покупки снижается. Покупатель, который заходит на рынок сегодня, платит больше за тот же арендный поток, чем покупатель 2015 года. В Португалии этот разрыв особенно заметен: цены с 2015 года выросли втрое, аренда - на 43%.

Есть и обратные примеры. В Германии, Франции, Люксембурге и Финляндии цены после пика 2022 года снизились и до сих пор не вернулись к нему, а аренда продолжала расти. В таких странах доходность к цене покупки, наоборот, выросла. Но там у нас нет программ ВНЖ за недвижимость, поэтому для наших клиентов это скорее фон.

Что это значит для вас. Если вы покупаете ради аренды, считайте доходность по сегодняшней цене и сегодняшней аренде, а не по росту прошлых лет. Прошлый рост цены уже заложен в стоимость объекта.

Что это значит для покупателя под ВНЖ или для жизни

Для покупателя под ВНЖ главное - порог программы. Он задан законом в евро и не меняется вместе с рынком. Если цены растут на 10-15% в год, на ту же сумму можно купить меньше: меньшую площадь, район дальше от центра, вторичку вместо новостройки. Это особенно чувствуется в Греции, где пороги программы зависят от региона, и на Кипре, где для ПМЖ нужен новый объект.

Второй момент - полная стоимость сделки. Кроме цены объекта, покупатель платит налог на передачу или НДС, нотариуса, регистрацию, юриста, иногда агента. Эти расходы считаются от цены, поэтому растут вместе с ней. Как мы считаем итоговый бюджет, описано в гиде о расходах на покупку недвижимости и в разделе о том, как считаются стоимость и сроки.

Третий момент - семья. Если вы переезжаете с детьми, нужна квартира побольше, и рост цен бьет по бюджету сильнее. Какие документы нужны на супруга, детей и родителей, собрано в гиде о ВНЖ для всей семьи.

Что это значит для вас. Если вы покупаете для жизни, рост цен - не повод спешить с выбором объекта. Год-два роста на 10% меньше навредит, чем неудачный район или проблемы с правом собственности. Сначала проверка объекта, потом скорость.

Для инвестора в аренду: где рынок разогрет, где спокойнее

По данным Евростата я бы разделила наши страны на три группы. Это не прогноз, а описание того, что показывают цифры второго квартала 2026 года.

1. Быстрый рост цен, аренда отстает. Португалия, Испания, Болгария, Латвия. Цены растут на 11-17% в год, аренда - на 2,5-10%. Доходность к цене покупки здесь снижается. Покупать имеет смысл под конкретный спрос в конкретном районе, а не «на рынок».
2. Умеренный рост, цены и аренда ближе друг к другу. Италия, Мальта, Кипр, Австрия. Цены растут на 4-8% в год, аренда - на 3-5%. Рынки спокойнее, сюрпризов меньше, но и быстрого роста стоимости ждать по этим данным не стоит.
3. Смешанная картина. Венгрия и Хорватия. В Венгрии за год плюс 10,2%, а за квартал минус 1,4%. В Хорватии цены выросли на 12,7%, а аренда, по индексу Евростата, на 40%. Такие резкие расхождения - повод смотреть на данные национальной статистики и на конкретный город, прежде чем решать.

Отдельно про Грецию. Аренда там растет на 7,5% в год, это высокий показатель, но индекса цен по сделкам у Евростата нет. Поэтому доходность в Греции я бы считала только по реальным объявлениям и договорам в нужном районе. Как выглядит доходность в Португалии на практике, мы разбирали в материале о доходности аренды в Португалии. Общую картину арендных рынков ЕС смотрите в обзоре о росте аренды в Европе в 2026 году.

Не забывайте и о налогах. Доход от аренды облагается в стране объекта, а если вы переезжаете, то и в стране налогового резидентства. Пример того, как это устроено, есть в материале о налоговом резидентстве Португалии.

Что это значит для вас. Если вы инвестор, сравнивайте страны по доходности после налогов и расходов на управление, а не по темпу роста цен. Высокий рост цен вчера не гарантирует такой же рост завтра.

Индекс - это среднее по стране, а не по району

Это главное ограничение всех цифр выше. Индекс Евростата показывает, как в среднем изменились цены на жилье во всей стране. Он не говорит, сколько стоит квартира в центре Лиссабона, на Крите или в Лимасоле, и не говорит, как она подорожала. Столицы, курортные районы и новостройки часто растут быстрее среднего, малые города и старый фонд - медленнее.

Кроме того, индекс сравнивает цены за квартал с тем же кварталом год назад. Квартальные цифры могут колебаться: например, на Кипре годовой рост был 6,0% в четвертом квартале 2025 года, 3,4% в первом квартале 2026 года и 7,9% во втором. Один квартал - не тренд. По Греции, как я уже писала, индекса по сделкам нет вовсе.

Поэтому перед покупкой мы смотрим на три уровня: общий рынок страны по данным Евростата, данные национальной статистики и кадастра по региону, реальные сделки и объявления по конкретному району. Как проверить сам объект - документы, долги, разрешения, - описано в гиде о проверке недвижимости. Подборку объектов можно посмотреть в разделе о недвижимости.

Что это значит для вас. Если вам называют рост цен «по стране», уточните, что происходит в вашем районе и в вашем типе жилья. Средняя цифра может сильно отличаться от вашей ситуации.

Что сделать покупателю сейчас

Если хотите разобрать свою ситуацию, запишитесь на онлайн-консультацию: сравним страны и объекты под вашу цель. Обзор всех наших направлений есть на главной странице BRIDGES.

Как подготовлен материал

Материал основан на публикации Евростата от 1 октября 2026 года «House prices and rents continued to rise in Q2 2026», на статье Statistics Explained «Housing price statistics - house price index» (данные от 1 октября 2026 года) и на таблицах Евростата prc_hpi_q (индекс цен на жилье по кварталам) и prc_hicp_minr (индекс аренды в составе индекса потребительских цен, месячные данные). Годовые и квартальные изменения цен по странам взяты из таблицы prc_hpi_q. Рост цен с 2010 и 2015 года, а также годовой рост аренды по странам и по еврозоне я рассчитала сама по индексам Евростата; это номинальные цифры без учета инфляции. По Греции Евростат индекс цен на жилье не публикует. Прогнозов в материале нет. Материал не заменяет консультацию по конкретной сделке.