Испания: иностранцы купили на 13% меньше жилья, рынок падает восьмой месяц подряд

Коротко

• В первом полугодии 2026 года иностранцы купили в Испании 62 327 единиц свободного жилья против 71 625 годом раньше, минус 13,0%.
• Их доля во всех сделках снизилась до 18,3%. В первом полугодии 2025 года было 19,2%, в 2024 году - 20,3%.
• Сильнее всего сократились покупки иностранцев, которые не живут в Испании: минус 18,0%, до 22 940 сделок, меньше всего с первого полугодия 2021 года.
• Средняя цена у иностранцев выросла на 9,4%, до 2 644 € за квадратный метр. Нерезиденты платили 3 493 €/м², испанцы - 1 971 €/м².
• Чаще всех покупали граждане Марокко (4 960 сделок) и Великобритании (4 541), затем Италии, Румынии и Германии.
• В августе 2026 года в Испании продали 34 599 квартир и домов, на 9,8% меньше, чем годом раньше, а средняя цена выросла на 12,8%, до 1 959 €/м².

Что показали данные нотариусов

В Испании почти каждую покупку жилья оформляют у нотариуса. Закон не обязывает это делать, если сделка без ипотеки, но нотариальный договор дает защиту, и, по оценке самих нотариусов, к ним приходят практически все иностранные покупатели. Поэтому статистика Генерального совета нотариусов, которую ведет его статистический центр, считается одной из самых полных картин рынка: в нее попадает каждая подписанная сделка, а не выборка.

Отчет за первое полугодие 2026 года касается свободного жилья, то есть квартир и домов, которые продаются по рыночной цене, без государственных ограничений. Иностранцы купили 62 327 таких объектов. Годом раньше было 71 625, так что спад составил 13,0%. Нотариусы отмечают, что это самое сильное падение с первой половины 2020 года, когда сделки остановил карантин.

Упали не только покупки иностранцев. Всего за полугодие в Испании заключили 341 283 сделки со свободным жильем, на 8,4% меньше, чем годом раньше. Испанцы купили 278 956 объектов, минус 7,3%. Но у иностранцев спад заметно глубже, поэтому их доля в рынке снова уменьшилась: 18,3% против 19,2% в первом полугодии 2025 года и 20,3% в 2024 году. Нотариусы называют это продолжением тенденции к снижению, которая идет с 2024 года.

Отдельно нотариусы сравнивают полугодие с предыдущим. Покупки иностранцев снизились и по отношению ко второму полугодию 2025 года, причем и у резидентов, и у нерезидентов. О том, как цены на жилье соотносятся с доходами жителей, мы писали в новости о ценах и зарплатах в Испании.

Что это значит для вас. Иностранцев на рынке Испании стало меньше, но рынок не обвалился: падение идет по всем группам покупателей, а цены растут. Покупатель сегодня реже сталкивается с конкуренцией за объект, но не получает скидки по умолчанию.

Резиденты и нерезиденты

Нотариусы делят иностранных покупателей на две группы. Резиденты - это иностранцы, которые живут в Испании, работают или учатся там и покупают жилье для себя. Нерезиденты - те, кто живет в другой стране, а в Испании покупает второй дом, квартиру для отдыха или для сдачи. Разница между группами в этом отчете особенно заметна.

На резидентов пришлось 63,2% всех покупок иностранцами: 39 387 сделок, на 9,7% меньше, чем годом раньше. Нотариусы отмечают, что эта группа отходит от исторического максимума, которого достигла в первом полугодии 2025 года, но остается на высоком уровне по сравнению со всей историей наблюдений.

Нерезиденты купили 36,8% объектов: 22 940 сделок, минус 18,0%. Это самый низкий показатель с первого полугодия 2021 года. Спад у этой группы идет давно: пик был в первом полугодии 2022 года, когда нерезиденты купили 33 510 объектов. С тех пор их сделок стало примерно на треть меньше.

Нерезиденты сосредоточены у моря. 40,3% их покупок, 9 250 сделок, пришлось на Валенсию, 25,3% (5 800) - на Андалусию, 8,9% - на Канарские острова, 7,8% - на Мурсию, 7,7% - на Каталонию, 6,4% - на Балеарские острова. В Мадриде нерезиденты заключили только 1,5% своих сделок. Резиденты распределены иначе: впереди Каталония (8 516 сделок, 21,6%), затем Валенсия (8 196, 20,8%), Андалусия (6 007, 15,3%) и Мадрид (3 912, 9,9%).

Для тех, кто хочет переехать, а не только купить, важен вопрос статуса: кто считается резидентом для налогов и как долго можно жить в стране. Об этом в статьях о налоговом резидентстве и об аренде жилья иностранцами в Испании.

Цены растут, несмотря на спад

Сделок стало меньше, а цены выросли у всех групп покупателей. Средняя цена квадратного метра у иностранцев в первом полугодии 2026 года составила 2 644 €, на 9,4% больше, чем годом раньше. Нерезиденты по-прежнему платят больше всех: в среднем 3 493 €/м², рост на 11,8%. Иностранцы-резиденты платили 2 102 €/м² (плюс 9,8%), испанцы - 1 971 €/м² (плюс 8,7%).

Разрыв между нерезидентами и резидентами вырос до нового исторического максимума: 1 391 € за квадратный метр против 1 210 € годом раньше. Нерезиденты чаще покупают на побережье и островах, в курортных районах и новых комплексах, поэтому их средний чек выше.

По национальностям самые высокие средние цены платили покупатели из США (3 948 €/м²), Швеции (3 839 €/м²), Германии (3 763 €/м²), Швейцарии (3 760 €/м²) и Норвегии (3 588 €/м²). Самые низкие - из Марокко (801 €/м²), Румынии (1 439 €/м²), Эквадора (1 531 €/м²) и Колумбии (1 604 €/м²). Эти покупатели чаще живут и работают в Испании и выбирают жилье для себя в недорогих районах.

Летние данные показывают то же сочетание. В июле продажи жилья в Испании упали на 11,1%, до 65 395 сделок, а цена выросла на 7,7%, до 2 112 €/м². В августе продажи снизились на 9,8%, до 34 599, а средняя цена поднялась на 12,8%, до 1 959 €/м². Как растущие цены отражаются на аренде, мы разбирали в новости об ограничении арендных ставок.

Что это значит для вас. Если вы ждете, что спад сделок обрушит цены, официальные данные этого не подтверждают. Цена квадратного метра у иностранцев выросла почти на 10% за год, в отдельных регионах больше чем на 20%.

Где покупки упали сильнее всего

Покупки иностранцев снизились почти во всех автономных сообществах Испании. Рост был только в двух регионах: Кастилия - Ла-Манча (плюс 4,4%) и Эстремадура (плюс 3,3%). Сильнее всего сделки сократились в Кантабрии (минус 20,5%), на Канарских островах (минус 20,3%) и в Мадриде (минус 19,7%). Дальше идут Балеарские острова и Валенсия (по минус 15,4%), Страна Басков (минус 14,0%), Галисия (минус 12,8%), Андалусия (минус 12,7%) и Мурсия (минус 12,2%).

Мягче спад в Каталонии (минус 9,0%), Кастилии и Леоне и Астурии (по минус 8,2%) и Наварре (минус 5,3%). В Ла-Риохе (минус 0,8%) и Арагоне (минус 0,2%) число сделок почти не изменилось.

Цены у иностранцев выросли в 15 из 17 регионов, в десяти из них - больше чем на 10%. Лидеры роста: Кантабрия (23,0%), Астурия (22,3%), Эстремадура (16,4%), Валенсия (15,6%), Мадрид (15,4%) и Мурсия (15,1%). Затем Страна Басков (12,8%), Кастилия и Леон (12,7%), Кастилия - Ла-Манча (12,5%) и Андалусия (11,5%). Цены снизились только в Ла-Риохе (минус 5,5%) и Наварре (минус 4,8%). Самое дорогое жилье для иностранцев - на Балеарских островах (5 344 €/м²) и в Мадриде (4 379 €/м²), самое доступное - в Эстремадуре (714 €/м²).

Эстремадура выделяется: это один из двух регионов, где покупок иностранцев стало больше, и одновременно самый дешевый регион по цене квадратного метра. О региональной программе для удаленных работников там мы писали в новости о выплатах удаленщикам в Эстремадуре.

В августе по всему рынку жилья продажи упали в 16 регионах из 17, сильнее всего в Наварре (минус 18,8%), на Балеарских островах (минус 17,8%) и в Арагоне (минус 16,0%). Выросли они только в Кантабрии, на 0,8%. Цена квадратного метра больше всего поднялась в Астурии и Кантабрии, на 23,6% в обоих регионах.

Что это значит для вас. Средние цифры по стране скрывают большие различия. Для решения о покупке смотрите данные по своему региону и типу жилья: на Балеарских островах и в Эстремадуре это фактически разные рынки.

Кто покупает жилье в Испании

Первое место по числу сделок заняли граждане Марокко: 4 960 покупок, 8,0% всех сделок иностранцев. Второе - граждане Великобритании: 4 541 покупка, 7,3%. Дальше идут Италия (4 109, 6,6%), Румыния (3 974, 6,4%) и Германия (3 907, 6,3%). На эти пять стран пришлось 34,6% всех покупок иностранцами. Граждане других стран за пределами ЕС, которых нотариусы считают одной группой, заключили 7 822 сделки, 12,5%.

Среди нерезидентов лидируют граждане Нидерландов (12,6%), Германии (11,8%), Великобритании (10,4%) и Польши (8,1%). Немцы составляют больше половины нерезидентов-покупателей на Балеарских островах (52,5%), британцы - четверть в Мурсии (25,6%), голландцы - 17,8% в Мурсии и 15,8% в Валенсии.

Среди резидентов впереди граждане Марокко (12,4%), Италии (9,2%), Румынии (9,0%) и Великобритании (5,5%). Марокканцы особенно заметны в Мурсии (36,1% сделок резидентов-иностранцев) и Наварре (34,3%), румыны - в Арагоне (25,6%) и Кастилии - Ла-Манче (24,5%), итальянцы - на Канарских островах (22,3%).

Год к году число покупок выросло только у граждан Венесуэлы (плюс 10,2%) и Колумбии (плюс 7,4%). Сильнее всего сократились покупки граждан России (минус 26,2%), Китая (минус 26,1%), США (минус 22,0%), Болгарии (минус 21,6%), Бельгии (минус 21,3%) и Великобритании (минус 21,0%). Мягче спад у граждан Польши (минус 6,6%), Португалии (минус 5,0%) и Норвегии (минус 1,2%).

Покупка жилья больше не дает ВНЖ

Нотариусы в своем отчете не называют причин спада, и мы их не придумываем. Но для иностранного покупателя важно помнить об одном официальном изменении. Испания отменила золотую визу для инвесторов. Это сделал органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года о мерах по повышению эффективности правосудия, опубликованный в официальном вестнике BOE 3 января 2025 года.

Двадцать первое заключительное положение закона оставило без содержания статьи 63-67 закона 14/2013 о поддержке предпринимателей. Именно они давали иностранным инвесторам вид на жительство, в том числе за покупку недвижимости. Положение вступило в силу через три месяца после публикации, 3 апреля 2025 года. С этой даты новые заявления на ВНЖ инвестора не принимают.

Для тех, кто успел, закон предусмотрел переходные правила. Заявления, поданные до вступления изменений в силу, рассматривают по прежним нормам. Уже выданные визы и разрешения сохраняют силу на весь срок, а заявления на продление решают по правилам, которые действовали на дату первого разрешения. Подробнее о программе и ее отмене - в статье о золотой визе Испании, а о том, где в Европе такие программы еще работают, - в аналитике о золотых визах ЕС осенью 2026 года.

Что это значит для вас. Сегодня квартира или дом в Испании сами по себе не дают права жить в стране. Если цель - переезд, основание для ВНЖ нужно выбрать отдельно, а покупку жилья планировать вокруг него.

Как жить в Испании без золотой визы

Для тех, кто хочет жить в Испании, основные пути теперь не связаны с покупкой. Если у вас есть доход или сбережения и вы не собираетесь работать в Испании, подходит ВНЖ без права работы. Пошаговый порядок подачи есть в нашем гиде по ВНЖ без работы, а сравнение с похожей португальской визой - в статье о визе D7 и испанском ВНЖ без работы.

Если вы работаете удаленно на компанию или клиентов за пределами Испании, вам подойдет виза цифрового кочевника. Что это за статус в целом, мы объясняли в глоссарии на странице о визе цифрового кочевника, а порядок оформления - в гиде по визе цифрового кочевника в Испании.

Жилье при этом остается важной частью переезда. Для ВНЖ нужен адрес, и многие сначала арендуют, а покупают позже, когда выберут город и район. Данные нотариусов показывают, почему это разумно: цены в разных регионах растут с разной скоростью, а спад сделок не означает скидок. Что дает испанский паспорт, если в будущем вы захотите гражданство, видно в паспортном индексе Испании. Больше материалов о рынках жилья в разных странах - в разделе о недвижимости.

Что делать покупателю сейчас

Нотариус при сделке проверяет личность и полномочия сторон, описание объекта и данные кадастра, обременения и долги перед сообществом собственников, запрашивает справку об уплате налога на недвижимость и требует энергетический сертификат. В тот же день он передает копию договора в реестр собственности. Но нотариус не выбирает объект за вас и не оценивает, выгодна ли цена. Эту работу берет на себя наша проверка недвижимости перед покупкой и сопровождение сделки. Для документов из вашей страны пригодятся присяжный перевод и апостиль.

Что этот спад значит для рынка в ближайшие месяцы и как могут действовать разные покупатели, мы разбираем в аналитике об иностранных покупателях в Испании. Обсудить свою ситуацию можно на онлайн-консультации.

Как подготовлен материал

Материал подготовлен 1 ноября 2026 года. Источники: сообщение Генерального совета нотариусов Испании от 15 октября 2026 года о покупках жилья иностранцами в первом полугодии 2026 года и аналитический отчет его статистического центра к этому сообщению с таблицами по резидентам, нерезидентам, регионам и гражданству; сообщение Генерального совета нотариусов от 29 октября 2026 года о продажах жилья в августе 2026 года и сообщение от 30 сентября 2026 года о продажах в июле; органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года в консолидированной редакции официального вестника BOE, двадцать первое заключительное положение и положение о вступлении в силу. Причины спада в официальных источниках не названы, поэтому мы их не приводим. Материал не заменяет консультацию по вашей ситуации.