Недвижимость в ОАЭ и налоги в России: продажа, аренда, декларация

Коротко

• Налог в России зависит от вашего налогового резидентства в году продажи или получения аренды, а не от паспорта или визы ОАЭ.
• Продажа квартиры в ОАЭ освобождена от НДФЛ после минимального срока владения: 5 лет по общему правилу, 3 года в отдельных случаях. Правило распространяется и на зарубежную недвижимость.
• Продажа раньше срока облагается по ставке 13% с базы до 2,4 млн рублей в год и 15% сверх. Базу можно уменьшить на подтвержденные расходы на покупку.
• Аренда облагается каждый год по общей шкале от 13% до 22% вместе с зарплатой и другими доходами основной базы.
• Доходы и расходы пересчитываются в рубли по курсу Банка России на дату получения или оплаты. Рост курса может создать налог даже без прибыли в дирхамах.
• Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Кто платит налог в России

Главный вопрос - ваше налоговое резидентство в конкретном году. По Налоговому кодексу налоговым резидентом России считается человек, который провел в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд; итоговый статус за год определяют по календарному году. Резидент платит налог со всех доходов, в том числе из источников за рубежом. Доход от продажи недвижимости, которая находится за пределами России, и арендная плата за нее по Налоговому кодексу относятся к доходам от источников за пределами России. Поэтому нерезидент налога в России с них не платит, а резидент платит по общим правилам.

Отсюда простое следствие. Если вы живете в Дубае большую часть года и в России проводите меньше 183 дней, продажа квартиры в ОАЭ в этом году российского налога не создает. Если вы живете в Москве, а квартира в Дубае - инвестиция, все дальнейшие правила касаются вас. Как определить статус и что делать в год переезда, разбирают статьи о налоговом резидентстве и о правиле 183 дней; сам термин налоговое резидентство объясняет глоссарий.

Резидентская виза ОАЭ, в том числе десятилетняя виза за недвижимость, статус в России сам по себе не меняет. Она дает право жить в Эмиратах, а резидентство для российского налога считают по дням. О том, как устроена золотая виза за недвижимость и резидентство ОАЭ за инвестиции, есть отдельные материалы. Про переезд и смену резидентства подробно пишет статья о налогах в ОАЭ для россиян, здесь я ее не повторяю.

Что это значит для вас. Сначала посчитайте дни в России за год, в котором продаете или получаете аренду. От этого числа зависит, будет ли вообще российский налог.

Что платят в самих Эмиратах

Налога на доходы физических лиц в ОАЭ нет: это прямо указывают Министерство финансов ОАЭ и государственный портал страны. Федеральная налоговая служба ОАЭ в разъяснениях по корпоративному налогу отдельно называет доход физического лица от инвестиций в недвижимость, если для этой деятельности не нужна лицензия, доходом вне сферы корпоративного налога. Поэтому частный владелец квартиры, который сдает ее или продает, налога на доход в Эмиратах не платит.

Расходы при этом есть, но это сборы, а не налог на доход. При регистрации сделки в Дубае земельный департамент берет сбор 4% от цены договора. Владелец платит ежегодный сбор за обслуживание здания, а при проживании или аренде есть муниципальный сбор с арендной платы. Полная смета покупки и владения собрана в статье о налогах и сборах на недвижимость в ОАЭ, а почему ставка налога на доход равна нулю - в материале о подоходном налоге в ОАЭ. Что означают термины договора на строящийся объект и регистрации аренды, объясняет глоссарий о DLD, Oqood и Ejari.

Соглашение России и ОАЭ: что изменилось с 2026 года

До 2026 года между Россией и ОАЭ действовало соглашение от 7 декабря 2011 года, но оно касалось только доходов правительств и государственных инвестиционных институтов. Для частных лиц полноценного соглашения не было. 17 февраля 2025 года в Абу-Даби подписано новое Соглашение об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения. Россия ратифицировала его Федеральным законом от 7 июля 2025 года № 189-ФЗ, соглашение вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется к доходам с 1 января 2026 года.

Соглашение действует и не приостановлено. В 2023 году Россия приостановила основные положения соглашений с рядом государств, но ОАЭ в этот перечень не входят. Соглашение распространяется на российский НДФЛ и налоги на имущество, а со стороны ОАЭ - на подоходный и корпоративный налоги. Оно распределяет право облагать доходы от недвижимого имущества и от его отчуждения между странами и содержит правила для случаев, когда человек одновременно считается резидентом обеих стран.

Для владельца квартиры важно другое. Соглашение устраняет двойное налогообложение, то есть позволяет зачесть налог, уплаченный в одной стране, в другой. По Налоговому кодексу резидент России может зачесть иностранный налог только при наличии такого соглашения. Но в ОАЭ налог с продажи или аренды квартиры физическим лицом не взимается, поэтому зачитывать нечего: российский налог платится в полном размере. Соглашение полезно тем, у кого есть облагаемые в Эмиратах доходы, например дивиденды и проценты, а также при споре о резидентстве. Для этого нужен сертификат налогового резидентства, порядок его получения описан в статье о налоговом резидентстве ОАЭ.

Что это значит для вас. Новое соглашение не освобождает от российского налога с продажи и аренды квартиры в ОАЭ. Оно помогает в спорах о резидентстве и с другими видами дохода.

Продажа квартиры: когда налога нет и как считать базу

Освобождение по сроку владения записано в Налоговом кодексе без привязки к месту нахождения объекта, поэтому оно работает и для квартиры в Дубае. Минимальный срок по общему правилу 5 лет. Сокращенный срок 3 года применяется, если квартира получена в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника, получена по договору ренты, либо если это ваше единственное жилье. Последний случай для владельцев квартир в Эмиратах встречается редко, но есть обратная ловушка: закон говорит о другом жилье в собственности без оговорки о стране, поэтому квартира в Дубае может помешать применить трехлетний срок при продаже вашей квартиры в России.

Минфин в разъяснениях исходит из того, что срок владения зарубежной недвижимостью считается с даты возникновения права собственности по законам страны, где она находится. В Дубае это обычно дата регистрации права и выдачи свидетельства о праве собственности. Если продать квартиру после истечения срока, доход освобожден, а декларацию по этому доходу подавать не нужно. Если раньше - доход облагается, но его можно уменьшить на вычет.

Вычет выбирают одним из двух способов. Первый - подтвержденные расходы на покупку этой квартиры: цена по договору, платежи застройщику, сборы, связанные с приобретением. Второй - фиксированный вычет до 1 млн рублей в год на все проданное жилье, если документов нет. Для зарубежной квартиры почти всегда выгоднее первый вариант. Российское правило о 70% кадастровой стоимости рассчитано на объекты из российского реестра, у квартиры в Дубае такой стоимости нет, поэтому доход считают по цене договора.

Отдельная история - покупка на этапе строительства. Пока дом не сдан, у покупателя права по договору, зарегистрированные как Oqood, а не собственность. Если вы продаете эти права до получения свидетельства о собственности, по российским правилам это уступка прав, а не продажа квартиры, и освобождение по сроку владения к ней не применяется. Налог считают с разницы между ценой уступки и вашими подтвержденными затратами. Как устроены такие сделки, рассказывает статья о новостройках Дубая, термин off-plan есть в глоссарии.

Курс рубля: налог без прибыли в дирхамах

Доходы и расходы в иностранной валюте пересчитываются в рубли по официальному курсу Банка России: доход - на дату фактического получения, расходы - на дату фактической оплаты. Если вы платили застройщику частями три года, каждый платеж пересчитывают по своему курсу. Дирхам привязан к доллару, поэтому на рублевый результат сильнее всего влияет курс рубля к доллару между покупкой и продажей.

Пример с условными цифрами. Квартиру купили за 1 500 000 дирхамов, когда дирхам стоил 22 рубля: расход 33 млн рублей. Через три года ее продали за ту же сумму, но дирхам стоит 25 рублей: доход 37,5 млн рублей. В дирхамах прибыли нет, а налоговая база 4,5 млн рублей. Налог: 13% с 2,4 млн рублей, то есть 312 000 рублей, плюс 15% с 2,1 млн рублей, то есть 315 000 рублей. Итого 627 000 рублей. Если бы квартиру продали за 1 800 000 дирхамов, база выросла бы до 12 млн рублей, а налог до 1 752 000 рублей. Обратный эффект тоже работает: при укреплении рубля база может оказаться меньше или стать нулевой.

Ставки 13% и 15% для продажи имущества действуют в 2026 году. Порог 2,4 млн рублей считается по сумме доходов отдельной базы за год: в нее входят и продажа имущества, и, например, дивиденды. Это важно, если в одном году вы продаете квартиру и получаете крупные выплаты по ценным бумагам. Термин налог на прирост капитала объясняет, как такой доход облагают в других странах.

Что это значит для вас. Перед продажей квартиры в ОАЭ раньше минимального срока посчитайте налог в рублях по реальным курсам ваших платежей. Результат часто удивляет и в одну, и в другую сторону.

Сдача в аренду: налог каждый год

Арендная плата за квартиру в ОАЭ для налогового резидента России - доход основной налоговой базы. Она облагается по той же пятиступенчатой шкале, что и зарплата: 13% до 2,4 млн рублей за год, 15% от 2,4 до 5 млн, 18% от 5 до 20 млн, 20% от 20 до 50 млн и 22% сверх 50 млн рублей. Ставка зависит от суммы всех доходов основной базы: если у вас высокая зарплата, аренда из Дубая облагается по вашей верхней ступени.

Каждое поступление арендной платы пересчитывается в рубли по курсу на дату получения. Если управляющая компания перечисляет деньги раз в квартал, пересчитывайте четыре поступления. Расходы на содержание квартиры, комиссию управляющей компании и сборы за обслуживание здания физическое лицо из арендного дохода не вычитает: облагается полученная сумма. Если аренду собирает управляющая компания, доходом считается то, что арендатор заплатил за вас, а не только перечисленный остаток; это стоит проверить по договору и отчетам. О доходности аренды и работе управляющих компаний есть материалы о доходности аренды в Дубае и об управлении недвижимостью.

Пример с условными цифрами. Квартиру сдают за 90 000 дирхамов в год, средний курс поступлений 25 рублей: доход 2,25 млн рублей. Если других доходов основной базы нет, налог 13%, то есть 292 500 рублей. Если у владельца в России зарплата 4 млн рублей в год, арендный доход попадет на ступень 15% и выше.

Что это значит для вас. Аренду из ОАЭ нужно декларировать каждый год, пока вы налоговый резидент России. Налог не удерживает ни арендатор, ни управляющая компания.

Декларация и сроки

Доход от продажи квартиры раньше срока и доход от аренды за рубежом резидент декларирует сам. Декларация 3-НДФЛ за год подается до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. В нее включают доход из иностранного источника, страну, сумму в валюте, курс и сумму в рублях, а при продаже - выбранный вычет.

За опоздание с декларацией Налоговый кодекс предусматривает штраф 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, но не больше 30% и не меньше 1 000 рублей. За неуплату налога - 20% от неуплаченной суммы, а при умысле 40%. На долг начисляются пени. Если вы продали квартиру после минимального срока владения и других облагаемых доходов нет, декларацию подавать не нужно.

Какие документы хранить

Налоговая вправе проверить декларацию в течение трех месяцев после подачи и запросить документы, подтверждающие вычет и расходы. Собирать их через несколько лет после покупки трудно: застройщик меняет систему, банк закрывает счет, договоры теряются. Поэтому архив по каждой квартире стоит вести с первого платежа.

Платежи лучше проводить с собственного счета и хранить подтверждения банка, а не только квитанции застройщика. Если квартиру покупали в рассрочку, сохраните график и подтверждение каждого взноса. Для пересчета расходов нужны даты фактической оплаты. Как подтверждать происхождение средств при покупке, разбирает статья о покупке недвижимости в Дубае.

Какие вопросы может задать налоговая

Сведения приходят в российскую налоговую из нескольких источников. ОАЭ участвуют в автоматическом обмене финансовой информацией по стандарту CRS, и ФНС на своем сайте называла Эмираты среди стран, с которыми обмен идет. Обмен касается банковских и брокерских счетов: остатков, процентов, поступлений. Реестр недвижимости Дубая через этот механизм не передается, но арендная плата и деньги от продажи, поступившие на счет в банке ОАЭ, видны в сведениях о счете.

Отсюда типичные вопросы. Почему на счет в ОАЭ поступали регулярные платежи и задекларированы ли они. Откуда деньги на покупку. Почему в декларации заявлен вычет на расходы и чем он подтвержден. Был ли человек резидентом России в году продажи. Отвечать стоит документами, а не общими словами: договор, выписка, расчет в рублях, а если вы не были резидентом - подтверждение дней за пределами России. Как построить ответ, подробно разобрано в статье о запросе налоговой по зарубежному счету, а что известно о рассылке таких запросов в 2026 году - в нашей новости о запросах по счетам.

Есть и вторая обязанность, о которой часто забывают. Если для поступлений используется счет в банке ОАЭ, о его открытии нужно уведомить налоговую, а при больших оборотах подавать ежегодный отчет о движении средств. Сроки, формы и исключения описаны в статье об уведомлении о зарубежном счете. Эскроу-счет застройщика не ваш счет, но счет, на который приходит аренда, - ваш.

Что это значит для вас. Налоговая видит деньги на счетах в ОАЭ, а не саму квартиру. Если аренда приходит на эмиратский счет, исходите из того, что вопрос о доходе рано или поздно возникнет.

Что может измениться с 2027 года

30 сентября 2026 года правительство внесло в Госдуму налоговый законопроект в составе бюджетного пакета. В нем предлагается перевести доходы от продажи имущества, дивиденды и проценты в основную налоговую базу со шкалой от 13% до 22%. Для владельца квартиры в ОАЭ это значит, что крупная продажа раньше срока в 2027 году может облагаться выше 15%. Это проект, текст может измениться во втором чтении. Разбор есть в новостях о шкале до 22% на пассивные доходы и о налоговой реформе 2027 года. Если продажа раньше срока все равно планируется, разницу между продажей в 2026 и в 2027 году стоит посчитать заранее.

Отдельно про владение через компанию. Если квартира в ОАЭ оформлена на компанию, а вы налоговый резидент России, компания для вас контролируемая иностранная компания, и правила другие: уведомление о КИК, прибыль компании и ее налог. Законопроект предлагает с 2027 года отменить освобождение прибыли КИК до 10 млн рублей. Выбор между личным владением и компанией стоит обсуждать до покупки.

Где ошибаются чаще всего

• Считают, что раз в ОАЭ нет налога, декларировать в России нечего.
• Считают срок владения с даты подписания договора с застройщиком, а не с даты права собственности.
• Продают права на строящийся объект и рассчитывают на освобождение по сроку владения.
• Пересчитывают доход и расход по одному курсу или по курсу на дату продажи.
• Не сохраняют банковские подтверждения платежей и потом не могут заявить вычет на расходы.
• Забывают про аренду: декларируют продажу, но не годовой арендный доход.
• Не уведомляют налоговую о счете в банке ОАЭ, куда приходит аренда.

Как действовать владельцу квартиры в ОАЭ

Мы ведем такие расчеты вместе с налоговыми консультантами в России и Эмиратах: проверяем статус, документы и расчет, чтобы декларация и ответы налоговой не противоречили друг другу. Подробнее об услуге налоговой координации; общий обзор страны - в разделе про ОАЭ, начать можно с онлайн-консультации. Материал описывает общие правила и не заменяет расчет по вашим документам.

Как подготовлен материал

Источники: Налоговый кодекс Российской Федерации в редакции на октябрь 2026 года (статьи 207, 208, 210, 214.10, 217, 217.1, 220, 224, 227, 228, 229, 232, 119 и 122); Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством ОАЭ об устранении двойного налогообложения от 17 февраля 2025 года и Федеральный закон от 7 июля 2025 года № 189-ФЗ, опубликованные на официальном портале правовой информации; разъяснения Минфина России о сроке владения зарубежной недвижимостью; материалы ФНС России об автоматическом обмене финансовой информацией; сведения Министерства финансов ОАЭ, Федеральной налоговой службы ОАЭ и государственного портала ОАЭ об отсутствии налога на доходы физических лиц; тарифы земельного департамента Дубая. Курсы в примерах условные. Материал не является индивидуальной налоговой консультацией.