Налоги и сборы на недвижимость в ОАЭ 2026: DLD 4% и нет ежегодного налога

Главное про налог на недвижимость в ОАЭ: его нет

Начнем с того, ради чего инвесторы со всего мира смотрят на Дубай. Налог на недвижимость в ОАЭ для иностранцев в привычном смысле — ежегодный платеж государству за факт владения — отсутствует. Вы купили квартиру, оформили Title Deed (документ собственности) и больше не платите казне ничего за то, что просто владеете этим активом. Это принципиально отличает ОАЭ от Европы, США и большинства стран, где владелец каждый год отдает от 0,5% до 2-3% стоимости объекта в виде property tax.

Картина шире, чем один сбор. Для физического лица в ОАЭ обнуляются сразу три позиции:

• Ежегодный налог на недвижимость - не существует. Никакого годового счета от налоговой за владение квартирой или виллой.
• Налог на прирост капитала (capital gains). Продали объект дороже, чем купили, — вся разница ваша. Государство не берет долю с прибыли от перепродажи для физлица.
• Налог на доход от аренды. Сдаете квартиру — арендный поток приходит вам без подоходного налога, потому что НДФЛ в ОАЭ равен нулю.

Добавьте сюда отсутствие налога на наследство для физлиц — и получается одна из самых выгодных налоговых конфигураций для владельца недвижимости в мире. Подробнее логику нулевых ставок мы разбираем в материале про налоги в ОАЭ для резидентов и инвесторов. Но прежде чем радоваться нулям, нужно понять, что расходы все же есть — они просто сконцентрированы в момент сделки, а не размазаны по годам владения.

DLD fee 4 процента: главный сбор при покупке

Центральный платеж при любой сделке — сбор Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD). Это та самая знаменитая ставка dld fee 4 процента от согласованной цены объекта. Платеж разовый, его вносят при регистрации перехода права собственности, и без него сделка просто не зарегистрируется в государственном реестре.

Несколько важных деталей, которые нужно знать заранее:

• База — цена сделки. 4% считаются от стоимости, указанной в договоре. На квартиру за 2 000 000 AED это 80 000 AED.
• Кто платит. Формально закон говорит «платит покупатель», и по сложившейся практике рынка Дубая всю сумму DLD чаще всего вносит именно покупатель. Иногда стороны договариваются разделить сбор пополам — это предмет переговоров, а не жесткое правило, и фиксируется в договоре.
• Плюс админсбор. К 4% добавляется небольшой административный сбор DLD — порядка 580 AED для готового жилья и около 40 AED для строящегося (off-plan).

Этот сбор — неотменяемая часть бюджета. Никаких льгот «для иностранцев» или «для первой покупки» здесь нет: ставка едина для всех. Именно поэтому, планируя расходы на покупку квартиры в Дубае, начинать смету правильно с этих 4% — они формируют основную часть единоразовых затрат.

Плата трасти и административные сборы регистрации

Регистрацию сделки физически проводит не сам Земельный департамент, а аккредитованный регистрационный офис — так называемый trustee (трасти). Это лицензированный посредник между сторонами и DLD, который проверяет документы, принимает платежи и оформляет переход права. Его услуги тоже стоят денег, но это фиксированная сумма, а не процент.

Ориентировочные ставки 2026 года:

• Плата трасти - около 4 000 AED для объектов дешевле 500 000 AED и около 4 200 AED для объектов дороже 500 000 AED (суммы указываются без НДС, поверх обычно идет 5%).
• Выпуск Title Deed (свидетельства о собственности) — порядка 250 AED.
• Сбор за карту объекта (map fee) - около 250 AED.

Эти платежи небольшие на фоне 4% DLD, но их обязательно закладывать в смету, чтобы итоговая цифра не стала сюрпризом на закрытии сделки. На квартиру за 2 000 000 AED все сборы DLD-стороны вместе с трасти складываются примерно в 88 500 AED. Если вы только выбираете объект, полезно заранее изучить, как устроен рынок и зоны freehold, — об этом подробно в гиде по покупке недвижимости в Дубае.

Комиссия агента и сопутствующие услуги

Следующая статья расходов — комиссия риелтора. На вторичном рынке Дубая стандартная ставка составляет 2% от цены объекта, и сверху на нее начисляется 5% НДС. Эта комиссия не входит в государственные сборы и платится отдельно агентству, которое сопровождало сделку.

Что важно понимать про комиссию и смежные траты:

• 2% + НДС. На квартиру за 2 000 000 AED это 40 000 AED комиссии плюс 2 000 AED НДС — итого 42 000 AED.
• Новостройки от застройщика. При покупке напрямую у девелопера комиссия агента нередко оплачивается застройщиком, и для покупателя этой статьи может не быть вовсе. Это одна из причин популярности первичного рынка.
• Conveyancing и юрист. Сопровождение сделки независимым специалистом — опциональная, но разумная трата, особенно для нерезидента. Ориентир — несколько тысяч дирхам за сделку.
• Оценка для ипотеки. Если берете кредит, банк потребует оценку объекта — обычно 2 500-3 500 AED.

Комиссия агента — единственная статья, которую реально оптимизировать: при покупке новостройки ее часто нет, а на вторичке ставка обсуждаема. Государственные же сборы фиксированы и не торгуются.

Расходы при покупке в ипотеку

Если квартира берется в кредит, к смете добавляется отдельный блок банковских и регистрационных расходов. Ипотека не меняет ставку DLD, но навешивает свои сборы — и их тоже нужно считать заранее.

Что добавляется при ипотечной сделке:

• Регистрация ипотеки в DLD - 0,25% от суммы кредита плюс фиксированные 290 AED. На кредит в 1 000 000 AED это 2 500 + 290 = 2 790 AED.
• Банковская комиссия за оформление (arrangement fee) - обычно до 1% от суммы займа, зависит от банка.
• Оценка недвижимости - 2 500-3 500 AED, обязательна для одобрения кредита.
• Страхование - страховка жизни заемщика и страхование объекта, годовые платежи небольшие, но регулярные.

Отдельно стоит помнить про LTV — предельную долю кредита от стоимости. Для нерезидента она обычно ниже (ориентировочно 50-60%), для резидента ОАЭ выше. Это значит, что нерезиденту понадобится больший первоначальный взнос. Сама ипотека при этом не влияет на нулевые налоги владения — ежегодного налога на недвижимость в Дубае не появляется ни при каком способе покупки.

Полная смета: сколько стоит купить квартиру в Дубае за 2 млн AED

Сведем все расходы на покупку квартиры в Дубае в одну смету на конкретном примере — готовая квартира за 2 000 000 AED (примерно 545 000 долларов) на вторичном рынке, покупка за наличные. Это даст ясное представление о реальном бюджете сверх цены объекта.

Итог для сделки за наличные: государственные сборы и трасти — около 85 000 AED, плюс комиссия агента 42 000 AED, итого порядка 127 000 AED, то есть примерно 6,3% сверх цены. Для рынка в целом ориентир по дополнительным расходам — от 5% до 9% стоимости объекта в зависимости от того, есть ли ипотека, агент и независимый юрист. Закладывайте в бюджет именно верхнюю границу, чтобы не оказаться в кассовом разрыве на закрытии.

Почему в ОАЭ нет налога на недвижимость: взгляд эксперта

Здесь важно развеять частое заблуждение. Многие путают единоразовые сборы при сделке с налогом на недвижимость и думают, что 4% DLD — это и есть «налог», который придется платить регулярно. Это не так: 4% вы платите один раз при покупке, а дальше владение не облагается ничем.

Структура нулевых налогов в ОАЭ устроена так:

• Нет ежегодного property tax. Государство не выставляет годовых счетов за владение.
• Нет налога на прирост капитала. Прибыль от перепродажи остается у физлица полностью.
• Нет налога на доход от аренды. Подоходный налог с физлиц равен нулю, поэтому арендный поток не облагается.

Важная оговорка про корпоративный налог: с июня 2023 года в ОАЭ действует ставка 9% на прибыль бизнеса свыше 375 000 AED. Если вы держите инвестиционную недвижимость не на физлицо, а через компанию, и она приносит доход выше порога, этот налог может стать применимым — структуру владения нужно продумывать заранее. Для большинства частных инвесторов, покупающих на себя, налоги владения остаются нулевыми. Сравнить доходность с учетом всех сборов помогает наш материал про арендную доходность недвижимости в Дубае.

Housing Fee: 5% от аренды через DEWA

Есть один платеж, который часто принимают за «налог на недвижимость», хотя это не он, — Housing Fee (муниципальный жилищный сбор). Это плата за городские услуги (вывоз мусора, содержание дорог и инфраструктуры, уборка), а не за факт владения. Платит ее тот, кто занимает жилье.

Как устроен Housing Fee:

• Ставка — 5% от годовой арендной стоимости жилья. Для арендатора база — сумма из контракта Ejari, для собственника, живущего в своей квартире, — оценочная годовая аренда по данным муниципалитета и RERA Smart Rental Index.
• Сбор через DEWA. Платеж списывается не отдельным счетом, а ежемесячными долями (1/12) внутри коммунального счета DEWA вместе с электричеством и водой.
• Кто платит. Жилец — арендатор или собственник, проживающий в своем объекте. Граждане ОАЭ, живущие в собственном доме, от сбора освобождены.

Ключевой момент: если вы покупаете квартиру как инвестицию и сдаете ее, Housing Fee платит ваш арендатор, а не вы. Этот сбор привязан к проживанию, а не к собственности. Поэтому называть его «налогом на недвижимость» неверно — это коммунально-муниципальный платеж жильца.

Service charge: ежегодное обслуживание здания

А вот это — единственный по-настоящему регулярный расход собственника, и его действительно нужно платить каждый год. Service charge (сервисный сбор) — это плата за содержание здания и общей территории: лифты, бассейн, охрана, уборка мест общего пользования, фонд капремонта. Идет он не государству, а управляющей компании.

Что важно знать про service charge:

• Считается за квадратный фут в год. Ставка сильно зависит от класса объекта и района: от скромных значений в простых комплексах до высоких в премиальных башнях с богатой инфраструктурой.
• Регулируется RERA. Тарифы управляющих компаний контролирует Агентство по регулированию недвижимости (RERA), их можно проверить в индексе сервисных сборов.
• Влияет на доходность. При расчете чистой арендной доходности service charge обязательно вычитают из валового потока — в премиальных объектах он способен заметно снизить чистую отдачу.

Именно service charge, а не мифический «налог на недвижимость», — то, что собственник в Дубае реально платит ежегодно. Поэтому при выборе объекта всегда запрашивайте действующую ставку сервисного сбора: два внешне похожих лота могут отличаться по этой строке в разы.

Расходы при продаже недвижимости

Когда вы решите продать объект, налога на прирост капитала, как уже сказано, не будет — прибыль ваша. Но единоразовые сборы при продаже все же возникают, в основном на стороне продавца.

Что платит продавец:

• Комиссия агента - те же 2% от цены продажи плюс 5% НДС, если сделку вел риелтор.
• NOC (No Objection Certificate) - сертификат об отсутствии возражений от застройщика, нужен для перерегистрации. Стоит от 500 до 5 000 AED плюс НДС в зависимости от девелопера.
• Погашение ипотеки (если объект в залоге). Сбор за снятие залога и комиссия за досрочное погашение — последняя ограничена 1% от остатка долга или 10 000 AED, в зависимости от того, что меньше.

В сумме расходы продавца обычно укладываются в 2,5-4,5% от цены сделки. Сам сбор DLD 4% при перерегистрации по практике рынка вносит покупатель, но юридически это предмет договоренности сторон. Главное для продавца-физлица: вся положительная разница между ценой покупки и продажи остается у него без налога на прирост капитала — это и есть ключевое преимущество рынка ОАЭ для долгосрочного инвестора.

Новостройка против вторички: разница в сборах

Способ покупки заметно меняет смету. Сравним два сценария — готовая квартира на вторичном рынке и строящийся объект (off-plan) напрямую от застройщика.

Ключевые различия по расходам:

• Сбор DLD 4% - одинаков в обоих случаях, это государственная ставка без исключений.
• Регистрация off-plan (Oqood). Для строящегося объекта оформляется Oqood — предварительная регистрация в DLD; админсбор здесь ниже (порядка 40 AED против 580 у готового), а Title Deed выпускается позже, при сдаче дома.
• Комиссия агента. У застройщика ее часто платит сам девелопер — покупатель экономит до 2% + НДС. На вторичке комиссию обычно платит покупатель.
• Рассрочка. Новостройки нередко продаются с планом платежей от застройщика, что снижает потребность в ипотеке и связанных с ней сборах.

Вывод простой: первичный рынок часто выходит дешевле по сопутствующим расходам — за счет отсутствия комиссии агента и низкого админсбора на этапе Oqood. Но появляется риск стройки, который компенсируется защитой через escrow-счета и контроль RERA. Какой путь выбрать, зависит от стратегии — подробнее в гиде по покупке квартиры в Дубае.

Сборы, недвижимость и резидентская виза

Расходы на покупку — это не только сборы, но и вход в систему резидентства ОАЭ. Недвижимость определенной стоимости дает право на визу, и это нужно учитывать, оценивая, окупаются ли единоразовые затраты.

Как связаны покупка и виза:

• Резидентская виза по недвижимости - объект от 750 000 AED дает право на двухлетнюю резидентскую визу с Emirates ID.
• Golden Visa - недвижимость от 2 000 000 AED открывает путь к 10-летней Golden Visa с возможностью спонсировать семью. Подробности порогов и условий — в материале про недвижимость и резидентство в ОАЭ.
• Дополнительные сборы визы - медкомиссия, оформление Emirates ID, страховка; это отдельный небольшой бюджет сверх сделки.

То есть 4% DLD и сопутствующие сборы — это не «чистый расход», а в том числе плата за вход в юрисдикцию с нулевыми налогами и долгосрочным резидентством. Для многих инвесторов именно связка «недвижимость без ежегодного налога плюс виза» делает математику ОАЭ привлекательнее европейских рынков с высокими налогами владения.

Частые ошибки в расчете бюджета покупки

За практику мы видим, что покупателей подводит не сложность правил, а недооценка сопутствующих расходов. Разберем типовые ошибки, чтобы вы не оказались в кассовом разрыве на закрытии сделки.

• Считают только цену объекта. Человек видит квартиру за 2 млн и забывает про 5-9% сверху. Закладывайте дополнительные расходы сразу при первом расчете.
• Путают DLD 4% с ежегодным налогом. Это разовый сбор при покупке, а не регулярный платеж. Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет.
• Забывают про service charge. Единственный реальный годовой расход — сервисный сбор — в премиальных башнях способен заметно урезать доходность. Всегда запрашивайте ставку заранее.
• Недооценивают сборы при ипотеке. Регистрация залога, оценка, банковская комиссия — это еще 1-2% к бюджету.
• Не уточняют, кто платит DLD. По умолчанию его вносит покупатель; раздел пополам нужно прописать в договоре, а не подразумевать.

Грамотная смета на старте — это спокойная сделка без сюрпризов. Сверяйте актуальные ставки сборов на официальном портале Земельного департамента Дубая (DLD) и считайте бюджет по верхней границе диапазона.

Итог: реальная стоимость владения недвижимостью в ОАЭ

Сведем все воедино. Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев в виде ежегодного платежа отсутствует — как и налог на прирост капитала и на доход от аренды для физлица. Это редкая для мира конфигурация, которая делает владение здесь по-настоящему выгодным в долгую.

Реальные расходы инвестора выглядят так:

• Единоразово при покупке - сбор DLD 4% плюс админсборы, плата трасти, при наличии агента комиссия 2% + НДС, при ипотеке — регистрация залога. Итого 5-9% сверх цены.
• Ежегодно - только service charge управляющей компании; Housing Fee 5% платит жилец, а не собственник-инвестор.
• При продаже - комиссия агента и NOC, но без налога на прирост капитала.

Иными словами, основные затраты сконцентрированы в моменте сделки, а годы владения почти ничего не стоят казне. Именно поэтому при планировании покупки важно один раз корректно посчитать смету всех сборов — и дальше наслаждаться нулевыми налогами владения. Если хотите точный расчет под конкретный объект и схему, разумно обсудить сделку с консультантом до подписания договора.