Аренда в Европе осенью 2026: Португалия снимает ограничения с владельцев, Испания замораживает ставки

Коротко

• Португалия готовит реформу закона об аренде (NRAU). Правительство одобрило законопроект 9 июля 2026 года, парламент принял его в первом чтении 30 сентября. Сейчас текст дорабатывают в комитете, финального голосования нет.
• Главное для владельца: отменяется потолок стартовой ставки для квартир, которые уже сдавались. Аванс можно брать до трех месяцев, лимит залога снимается, расторгнуть договор можно при долге от двух месяцев вместо трех.
• Это закон-разрешение: парламент уполномочивает правительство переписать правила. После его вступления у правительства 180 дней на сам декрет-закон. Раньше 2027 года новые правила, по моей оценке, не заработают.
• Средняя аренда в Лиссабоне по официальной статистике - 17,79 евро за квадратный метр в месяц по новым договорам II квартала 2026 года. Цифру «253 евро» я в официальных данных не нашла и не использую.
• Квартира в Лиссабоне по медианным ценам дает около 4% валовой доходности и около 3% после простоя и расходов. Для ВНЖ покупка жилья в Португалии не подходит с октября 2023 года.

Что Португалия меняет в законе об аренде

Новый режим городской аренды (NRAU) действует с 2006 года, но за двадцать лет его правили столько раз, что владельцы перестали ему доверять. Правительство в пояснительной записке к законопроекту пишет об этом прямо: по данным переписи 2021 года, около 375 000 квартир стоят пустыми и не продаются и не сдаются, из них почти 250 000 в хорошем состоянии. Цель реформы - вернуть эти квартиры на рынок аренды и тем самым сбить ставки.

Законопроект 103/XVII построен на четырех осях: больше свободы в договоре, надежнее исполнение, быстрее выселение, а расходы на защиту уязвимых семей берет на себя государство, а не владелец. Для этого же правительство одновременно одобрило фонд экстренной помощи с жильем. Он будет платить семьям, которых выселяют из-за бедности или домашнего насилия, чтобы их быстро переселить.

Ниже - то, что касается инвестора. Я свела нормы из текста законопроекта в таблицу.

Самая важная строка - первая. Пакет «Больше жилья» 2023 года (закон 56/2023, статья 34) ограничил стартовую ставку нового договора: если квартиру сдавали в последние пять лет, новый жилец платит не намного больше прежнего. Владельцу, который купил квартиру с жильцом на старой ставке, это мешало выйти на рынок даже после смены нанимателя. Законопроект прямо предлагает отменить эту статью и вообще все ограничения на пересмотр ставок из закона 56/2023.

Вторая важная группа - выселение. Сейчас владелец может расторгнуть договор при долге от трех месяцев. Законопроект снижает порог до двух месяцев и добавляет новое основание: просрочка больше восьми дней больше трех раз за 12 месяцев или больше четырех раз за 18 месяцев. Специальный порядок выселения через Бюро аренды упрощают, а обжалование решения суда больше не будет автоматически останавливать выселение.

Третья - договоры на срок. Законопроект убирает минимальные сроки автоматического продления и ограничения на отказ владельца от первого продления. Для коротких туристических договоров снимается лимит на их число в год, но суммарно они не могут длиться больше 90 дней в году. Посуточная сдача (alojamento local) регулируется отдельным законом, и этот законопроект ее не меняет.

Что это значит для вас. Если вы покупаете квартиру в Португалии с жильцом или под долгую сдачу, реформа работает на вас: проще выйти на рыночную ставку, больше гарантий оплаты и короче путь при неплатеже. Но все это пока проект, а не закон.

Где законопроект сейчас и когда он заработает

Я всегда отделяю одобренный проект от действующей нормы. На 16 октября 2026 года законопроект прошел только первое чтение. По данным парламента, 30 сентября за него проголосовали правящая PSD, IL и CDS-PP, партия Chega воздержалась, остальные партии голосовали против. В тот же день текст вернули в комитет по инфраструктуре, мобильности и жилью на постатейную доработку.

Воздержание Chega было условным. По публичным заявлениям сторон, правящая партия согласилась при доработке ограничить авансы и залоги, которые законопроект разрешает без лимита, и усилить защиту пожилых нанимателей с договорами до 1990 года. Поэтому цифры в таблице выше еще могут измениться, особенно по залогу.

Есть и вторая особенность. Это закон о законодательном разрешении: парламент не переписывает NRAU сам, а уполномочивает правительство сделать это декретом-законом. Срок разрешения - 180 дней. Значит, после финального голосования и подписи президента должен выйти еще один документ, который тоже подписывает президент. Президент вправе наложить вето или направить текст в Конституционный суд. С учетом этих шагов я не жду, что новые правила начнут действовать раньше 2027 года.

Что это значит для вас. Сделку, которая окупается только при новых правилах, сейчас заключать рано. Считайте доходность по действующему закону, а реформу держите как возможный плюс.

Сколько стоит аренда в Лиссабоне по официальным данным

Для этой статьи мне предложили цифру «средняя аренда в Лиссабоне около 253 евро». Я проверила выпуски Национального института статистики Португалии и не нашла показателя с таким значением ни в евро за квадратный метр, ни в евро за неделю или месяц. Раз цифра не подтверждается официально, я ее не использую. Это хороший пример того, почему любую «среднюю аренду» нужно проверять: путают ставку за метр и за квартиру, объявления и сделки, город и агломерацию.

Официальная статистика устроена так. Институт считает медиану арендной ставки за квадратный метр в месяц по новым договорам, которые владельцы регистрируют в налоговой. Это реальные подписанные договоры, а не цены в объявлениях. По выпуску от 29 сентября 2026 года во II квартале по Португалии зарегистрировано 35 407 новых договоров, медиана - 10,17 евро за метр, на 10,2% выше, чем год назад. В городе Лиссабоне - 17,79 евро за метр, это самая высокая ставка среди 24 городов с населением больше 100 000, но рост за год там ниже среднего, 5,1%. В агломерации Большой Лиссабон медиана 15,24 евро.

Цены покупки институт считает так же, по сделкам. По выпуску от 17 июля 2026 года в I квартале медиана в городе Лиссабоне - 5 292 евро за квадратный метр, это самая дорогая муниципия страны. Дальше идут Кашкайш (5 000 евро) и Оэйраш (4 511 евро). По стране цены выросли за год на 19,8%, почти вдвое быстрее аренды.

Отсюда главный вывод для инвестора: в Лиссабоне цены растут быстрее аренды, и доходность сжимается. Подробнее о районах и ценах - в обзоре недвижимости Лиссабона, а о жизни в городе - в материале о жизни в Лиссабоне.

Сколько приносит квартира в Лиссабоне: расчет

Я посчитала квартиру 60 квадратных метров по двум медианам института. Это грубая модель: цена взята за I квартал, аренда за II, а конкретная квартира может отличаться от медианы в обе стороны. Расходы в 15% от аренды - мое допущение для управления, взносов дома, мелкого ремонта, страховки и ежегодного налога на владение.

Итого около 4% валовой доходности и около 3% до налога на доход от аренды. Расходы на покупку (налог на переход права, гербовый сбор, нотариус) сюда не входят и уменьшают доходность еще. Их состав разобран в статье о налогах на недвижимость в Португалии.

Как реформа меняет этот расчет? Напрямую почти никак: медиана уже отражает рыночные ставки по новым договорам. Реформа важна для другого сценария - покупки квартиры с жильцом на старой ставке. Сейчас при смене нанимателя владелец не может поднять ставку до рынка, а после реформы сможет. Плюс меньше риск долгого неплатежа: два месяца вместо трех и более быстрое выселение. Сравнение Лиссабона с другими городами - в обзоре доходности аренды в Португалии.

Что это значит для вас. Лиссабон - рынок сохранения капитала с умеренной арендой, а не рынок высокой доходности. Если вам нужно 6% и выше, ищите не в центре столицы.

Испания и Греция: та же осень, другие решения

Испания пошла в обратную сторону. С 8 октября 2026 года действует чрезвычайный декрет: если ставка выше государственного индекса аренды для района, при ежегодном пересмотре ее замораживают, если ниже - рост ограничен 2%. Наниматели могут попросить продление на прежних условиях. Подробный разбор с номерами декретов - в статье об ограничении аренды в Испании. Для инвестора это значит, что доход от испанской квартиры с жильцом на ближайшие годы фактически заморожен.

В Греции регулируют не ставку, а вид аренды. Объекты золотой визы с 2024 года запрещено сдавать посуточно, за нарушение штраф 50 000 евро и отзыв ВНЖ. 15 октября 2026 года министр миграции пообещал отзывать ВНЖ и за обход этого запрета через субаренду. Что сказано и как проверить свою сделку, разобрано в статье об отзыве золотой визы Греции, а реальная доходность долгой аренды - в материале о доходности аренды в Греции.

Получается три разные политики. Испания защищает нанимателя ценой дохода владельца. Греция разрешает только долгую аренду для объектов программы. Португалия возвращает владельцу свободу договора, чтобы пустые квартиры вернулись на рынок. Для покупателя это три разных набора рисков, и одну и ту же модель «купить и сдавать» в этих странах считать нельзя.

Что это значит для покупки под сдачу

Первое: смотрите не на новость, а на действующий закон на дату сделки. В Португалии реформа пока проект, в Испании декрет действует, но его должна утвердить постоянная комиссия парламента, в Греции заявление министра еще не стало нормой. Любой из этих документов может измениться за месяц.

Второе: в Португалии реформа делает выгоднее квартиры с жильцами на старых ставках. Сейчас такие объекты продаются с дисконтом именно потому, что ставку нельзя поднять. Если закон примут в нынешнем виде, дисконт должен сократиться. Но покупать такой объект в расчете на реформу - ставка на политику, а не на рынок. Как проверить объект перед покупкой, я описывала в материале о проверке недвижимости в Португалии.

Третье: в Испании новые покупки под долгую сдачу приносят меньше, чем год назад, потому что ежегодный рост ставки ограничен. В Греции доходность держится, но только при долгой аренде жильцу от года. Посуточная модель для объектов золотой визы закрыта законом.

Четвертое: считайте чистую доходность после налога в стране объекта и в стране вашего резидентства. Общий порядок покупки в Португалии описан в статье о покупке недвижимости в Португалии, а стратегии вложений - в материале об инвестициях в недвижимость Португалии.

Что это значит для вас. Для долгой сдачи в 2026-2027 годах Португалия становится дружелюбнее к владельцу, Испания строже, Греция стабильна при обычной долгой аренде. Это не повод покупать именно в Португалии, но повод пересчитать Испанию.

Что это значит для покупки под ВНЖ

Здесь важно не перепутать. В Португалии золотую визу за покупку жилья отменили в октябре 2023 года тем же пакетом «Больше жилья». Остались варианты через фонды и бизнес, а очередь на рассмотрение заявлений измеряется годами - об этом в статье об очереди на золотую визу Португалии. Что именно отменили, разобрано в обзоре изменений золотой визы Португалии.

Купленная квартира в Португалии все же может помочь с ВНЖ, но иначе. Для визы D7 по пассивному доходу нужно подтвердить жилье в стране, и собственная квартира закрывает это требование. Сама покупка при этом основанием для ВНЖ не служит. Условия и суммы - на странице ВНЖ Португалии по пассивному доходу и в разборе визы D7.

В Испании золотая виза закрыта с 3 апреля 2025 года, подробности - в статье об отмене золотой визы Испании. Из трех стран покупка жилья под ВНЖ работает только в Греции, и там реформа идет в сторону строгого контроля: цена в договоре должна быть реальной, а аренда - долгой. Общая картина по Европе - в обзоре золотых виз ЕС осенью 2026 года.

Что это значит для вас. Если цель - ВНЖ, португальская реформа аренды вас почти не касается. Если цель - ВНЖ плюс доход от сдачи, считайте Грецию с долгой арендой или португальский D7 с собственной квартирой.

Ошибки, которые я вижу в расчетах

• Брать «среднюю аренду» из объявлений или неясного источника. Официальная медиана по договорам обычно ниже цен в объявлениях.
• Путать ставку за квадратный метр со ставкой за квартиру. 17,79 евро - это за метр в месяц, а не за жилье.
• Считать португальскую реформу уже принятой. Пока это первое чтение и законодательное разрешение на 180 дней.
• Закладывать посуточную сдачу в объект греческой золотой визы. Это запрещено, штраф 50 000 евро и отзыв ВНЖ.
• Ждать роста ставки по испанскому договору. До конца 2027 года пересмотр ограничен индексом и 2%.
• Покупать жилье в Португалии ради золотой визы. Этот путь закрыт с 2023 года.

Мой вывод

Осень 2026 года показала, что «рынок аренды Европы» - это несколько отдельных рынков с противоположной политикой. Португалия делает ставку на свободу владельца и быстрый суд, Испания - на заморозку ставок, Греция - на контроль за объектами программы. Для инвестора это значит, что одна и та же квартира за одни и те же деньги дает разный доход и разный риск в зависимости от страны.

Для Лиссабона мой расчет простой: около 4% валовой доходности и около 3% после простоя и расходов при ценах, которые растут быстрее аренды. Реформа может добавить к этому меньший риск неплатежа и свободу ставки при смене жильца, но только после финального голосования и декрета. До тех пор я считаю сделки по действующему закону и прошу клиентов делать так же.

Как подготовлен материал

Материал основан на тексте законопроекта 103/XVII, внесенного правительством Португалии в Ассамблею Республики 12 августа 2026 года, на карточке законопроекта на сайте парламента с итогами голосования 30 сентября 2026 года, на сообщении Совета министров Португалии от 9 июля 2026 года и на выпусках Национального института статистики Португалии от 17 июля и 29 сентября 2026 года. По Испании и Греции использованы наши разборы, ссылки на которые даны в тексте. Цифру «253 евро» как среднюю аренду в Лиссабоне мы не нашли в официальной статистике и не используем. Расчет доходности иллюстративный. Это не юридическая и не налоговая консультация по конкретной сделке. При изменении законопроекта статья будет обновлена.