Греция будет отзывать золотую визу за скидки и краткосрочную аренду: что сказал министр

Коротко

• Министр заявил: ВНЖ отзовут, если реальная цена покупки ниже порога 250 000 евро из-за скидок, возвратов или «аренды», которая возвращает деньги покупателю.
• Второе основание - обход запрета краткосрочной аренды через субаренду. Объект сдают посреднику на год, тот сдает его туристам посуточно. Это тоже повод для отзыва.
• Текста новой нормы нет. Это заявление министра, а не закон и не приказ. Порядок проверок и сроки не объявлены.
• Запрет посуточной аренды для объектов программы уже действует с 2024 года: штраф 50 000 евро и отзыв ВНЖ. Новое - в том, что государство обещает смотреть на схемы, а не только на объявления на сайтах аренды.
• Программу не закрывают. Министр прямо защитил ее как полезный инструмент.

Что сказал министр

Плеврис выступал на отраслевой выставке недвижимости в Афинах. Говорил он не о туристах и не о ценах на жилье вообще, а о двух конкретных приемах, которые ему известны по делам.

Первый прием - фиктивная скидка. В договоре стоит сумма, равная порогу программы, например 250 000 евро для переделки коммерческого помещения в жилье. Часть денег покупатель получает обратно: наличными, отдельным договором, через «аренду» по завышенной ставке. На бумаге порог выполнен, на деле инвестор вложил меньше. Министр сказал, что такие сделки государство не принимает и разрешение будут отзывать сразу, как только найдут договоренность о скидке.

Второй прием - субаренда. Сдавать объект золотой визы посуточно запрещено, поэтому владелец заключает долгий договор с управляющей компанией, а та сдает квартиру туристам. Формально владелец сдает на год, по факту в квартире живут гости по три ночи. Министр назвал и это обходом, за который ВНЖ отзовут.

Отдельно он сказал о смысле программы: Греции нужны инвесторы, которые переводят нежилые помещения в жилой фонд и живут в них сами или сдают жильцам надолго. Вложения «для витрины» не нужны. По его словам, больше всего золотых виз сейчас у граждан Китая и Турции, в первой группе также Израиль и Великобритания.

Что это значит для вас. Если ваша сделка чистая, заявление вас не касается. Если в ней есть «бонус», «возврат» или «гарантированная доходность», которые уменьшают реальную цену, теперь это не серая зона, а прямой риск потерять ВНЖ.

Чего пока нет на бумаге

Я всегда отделяю заявление министра от нормы. На 16 октября 2026 года нет ни законопроекта, ни министерского решения, которые описывали бы порядок отзыва за скидки. Не сказано, кто проверяет сделки, за какой срок назад, нужен ли суд и что будет с членами семьи, которые получили ВНЖ вместе с инвестором.

Но два основания стоят на разной почве. Запрет посуточной аренды записан в законе 5100/2024: за нарушение штраф 50 000 евро и отзыв разрешения. Значит, по субаренде министерство может действовать уже сейчас, ему нужно только доказать, что гости живут посуточно. Со скидками сложнее: если деньги вернулись покупателю, реальная инвестиция ниже порога, и основание для ВНЖ формально не выполнено. Опыт других стран показывает, что такие дела начинают с банковских выписок и договоров аренды, а не с объявлений на сайтах.

Что закон 5100/2024 изменил в программе целиком, мы разбирали в обзоре изменений золотой визы Греции 2024-2026.

Что это значит для вас. Ждать текста нормы, чтобы перестать пользоваться схемой, - плохая стратегия. Отзыв по существующим основаниям возможен и без нового закона.

Какие схемы теперь опасны

Я собрал в таблицу то, что вижу в предложениях застройщиков и посредников. Опасна не аренда как таковая, а аренда, которая возвращает покупателю часть цены или превращает объект в гостиницу.

Самая распространенная ловушка - «гарантированная аренда». Застройщик продает квартиру и обещает платить 5-7% в год три года, сам сдавая ее посуточно. Для покупателя это выглядит как доход. Для министерства это одновременно и возврат части цены, и посуточная сдача объекта программы. Два основания для отзыва в одной сделке.

Сколько на деле приносит долгая аренда, видно в разборе доходности аренды в Греции, а полный список трат - в материале о скрытых расходах золотой визы.

Кого это касается

Сильнее всего заявление бьет по сегменту 250 000 евро. Это переделка коммерческих помещений в жилье и реставрация памятников, и именно здесь цена ближе всего к порогу. Любая скидка в 10-20 тысяч выводит сделку за черту. Покупателей объектов за 400 000 и 800 000 евро это касается в той же логике, но запас у таких сделок обычно больше.

Условия этого сегмента подробно описаны в статье о золотой визе Греции за 250 000 евро.

Второй круг - владельцы, которые уже получили ВНЖ и сдают объект через управляющую компанию. Посмотрите договор: если управляющий вправе сдавать квартиру на срок меньше года, у вас проблема сегодня, а не после нового закона.

Третий круг - те, кто только выбирает объект. Здесь проще всего: не берите предложения, где цена в договоре и реальный платеж различаются, и не подписывайте программу «гарантированной доходности» на объект золотой визы. Как выбрать объект без таких ошибок, я разбирал в материале об ошибках при покупке под золотую визу.

Что это значит для вас. Ваш договор аренды так же важен для ВНЖ, как договор покупки. Его надо читать до подписания, а не после письма из министерства.

Как это связано с налогом 15%

Заявление Плевриса прозвучало через шесть недель после объявления о налоге при покупке жилья для граждан стран вне ЕС: с 1 июля 2027 года 15% вместо 3%. Это пока план, закон не принят, подробности в разборе о налоге 15% для покупателей не из ЕС.

Вместе эти два шага складываются в понятную линию. Греция не закрывает дверь, но делает ее дороже и строже. Налог отсекает спрос, который давит на цены жилья, а отзыв за схемы отсекает тех, кто входил в программу дешевле порога. Я ожидаю, что до выборов весной 2027 года подобных заявлений станет больше, а проверки будут показательными.

Сумму на вашу семью с налогами и сборами покажет расчет стоимости золотой визы Греции, а все налоги по сделке собраны в обзоре налогов на недвижимость в Греции.

Что это значит для вас. Если вы планировали покупку в Греции на 2027 год, считать нужно и налог, и чистоту схемы. Сделка «со скидкой» после 1 июля 2027 года может стоить вам и 15%, и ВНЖ.

Что сделать сейчас

1. Сверьте цену в договоре с банковскими платежами продавцу. Сумма должна совпадать полностью, без возвратов и «бонусов».
2. Прочитайте договор аренды. Если в нем есть право сдавать на срок меньше года, перезаключите его на долгую аренду жильцу.
3. Откажитесь от программ гарантированной доходности на объекте золотой визы, если доход выплачивает продавец или связанная с ним компания.
4. Сохраните документы о происхождении средств и платежах. При проверке их попросят первыми.
5. Если сделка еще не закрыта, проверьте объект и схему оплаты у независимого юриста до задатка.

Частые причины отказа собраны в статье о причинах отказа в золотой визе, особенности для граждан России - в материале о золотой визе Греции для россиян. Как мы ведем сделку от проверки объекта до карты ВНЖ, показано на странице оформление золотой визы Греции.

Для тех, кому ВНЖ Греции закрыт санкционными ограничениями банков или кто хочет запасной путь, мы разбирали путь ВНЖ Греции с паспортом Вануату.

Как могут проверить сделку

Порядок проверок не объявлен, но инструменты у греческого государства уже есть, и они цифровые. Оплата по золотой визе идет банковским переводом продавцу, поэтому сумма в договоре и сумма в выписке сравниваются за минуту. Договоры аренды в Греции подаются в налоговую службу в электронном виде, а для посуточной сдачи жилье должно иметь регистрационный номер в реестре краткосрочной аренды.

Отсюда понятно, где схемы ломаются. Возврат денег отдельным переводом виден в банке продавца. «Гарантированная аренда» видна по договору, поданному в налоговую. Посуточная сдача видна по регистрационному номеру и объявлениям, даже если договор с управляющим оформлен на год.

Что это значит для вас. Любая схема со скидкой или субарендой оставляет след в документах, которые государство уже получает. Вопрос только в том, когда оно начнет их сводить.

Пример: как сделка уходит ниже порога

Допустим, коммерческое помещение под переделку в жилье продают за 250 000 евро, ровно по порогу. В комплекте идет договор, по которому застройщик три года «арендует» квартиру и платит 7% годовых, то есть 17 500 евро в год. Если обычная долгая аренда такой квартиры приносит, условно, 4%, то лишние 3% за три года - это 22 500 евро.

С точки зрения министерства эти 22 500 евро - часть цены, которая вернулась покупателю. Реальная инвестиция - 227 500 евро, порог не выполнен. А если «арендатор» сдает квартиру туристам по ночам, добавляется второе основание. Цифры в примере условные, но логика та, которую описал министр.

Что это значит для вас. Проверьте свою сделку тем же способом: сколько денег реально осталось у продавца и кто живет в квартире.

Мой вывод

Министр не изменил правила, он изменил тон. Два года государство смотрело на схемы со скидками и субарендой сквозь пальцы, теперь министр публично назвал их и пообещал отзыв. Для добросовестного покупателя это хорошая новость: программа остается, а сомнительные сделки, которые портили ей репутацию, станут опасными.

Для того, кто купил «со скидкой», это повод проверить документы сегодня. Тех, кто только выбирает, прошу об одном: цена в договоре должна быть реальной, а квартира - жильем, а не гостиницей.

Общая картина по Европе - в обзоре золотых виз ЕС осенью 2026 года.

Как подготовлен материал

Материал основан на заявлении министра миграции и убежища Греции от 15 октября 2026 года в изложении государственной телерадиокомпании Греции, тексте закона 5100/2024 о пороговых суммах и запрете краткосрочной аренды, а также на нашей практике сопровождения сделок. Текста новой нормы на дату публикации нет: при его появлении статья будет обновлена. Это не юридическая консультация по конкретной сделке.