Недвижимость в Португалии 2026: как купить иностранцу, цены, налоги, пошагово

Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии

Начнем с главного вопроса, который волнует покупателей из России и СНГ: да, иностранец может купить недвижимость в Португалии свободно. Никаких ограничений по гражданству нет — ни для граждан ЕС, ни для остальных. Вы вправе приобрести квартиру, дом, виллу, участок или сельскую усадьбу (кинту) на тех же условиях, что и местный житель. Не требуется ни вид на жительство, ни специальное разрешение властей, ни обязательное физическое присутствие в стране на момент сделки — часть процедуры можно пройти по доверенности.

Важно понимать и обратную сторону. Покупка недвижимости сама по себе не дает ни ВНЖ, ни права на постоянное проживание. Это просто право собственности. Если ваша цель — именно легализация в Португалии, недвижимость к ней напрямую не ведет, и об этом мы подробно скажем ниже в разделе про Golden Visa.

Для покупателей из России и СНГ действует одно практическое условие: усиленный комплаенс. Банки и нотариусы тщательно проверяют происхождение средств (source of funds), запрашивают документы по источнику капитала, выписки и подтверждения. Все строго в рамках закона, без каких-либо схем обхода санкций. Чем прозрачнее история денег, тем быстрее и спокойнее проходит сделка. Поэтому пакет документов по источнику средств лучше собрать заранее, еще до выбора конкретного объекта.

Пошаговый процесс покупки: от NIF до регистрации

Сделка по недвижимости в Португалии — это последовательность четких этапов. Перепрыгнуть через них нельзя: без налогового номера не открыть счет, без счета не провести оплату, без предварительного договора нет защиты задатка. Разберем порядок действий, который проходит почти каждый иностранный покупатель.

• Шаг 1. Налоговый номер NIF. Это персональный налоговый идентификатор (Numero de Identificacao Fiscal). Без него невозможна ни одна финансовая операция в стране. Нерезидент получает NIF через налоговый фискальный представитель или лично в налоговой.
• Шаг 2. Открытие банковского счета. Португальский счет нужен для перевода средств, оплаты налогов и коммунальных платежей. На этом этапе банк проводит проверку источника средств.
• Шаг 3. Выбор объекта и резервирование. После выбора подписывается резервационное соглашение и вносится небольшой депозит, объект снимается с продажи на время проверки.
• Шаг 4. Юридическая проверка (due diligence). Юрист проверяет чистоту титула, отсутствие долгов и обременений, разрешения на строительство, соответствие площади документам.
• Шаг 5. Предварительный договор CPCV. Подписывается договор обещания купли-продажи с задатком, обычно 10-30% стоимости.
• Шаг 6. Нотариальная сделка (escritura). Окончательный акт купли-продажи у нотариуса, оплата остатка, уплата налогов.
• Шаг 7. Регистрация права. Сделка вносится в земельный реестр (Conservatoria) и налоговую — вы официальный собственник.

Весь процесс при готовых документах и средствах занимает в среднем от полутора до шести месяцев — в зависимости от того, нужна ли ипотека и насколько быстро проходит проверка объекта.

NIF и банковский счет: с чего реально начинается покупка

Два первых кирпича любой сделки — налоговый номер NIF и счет в португальском банке. Без них дальше двигаться бессмысленно, поэтому именно с них стоит начинать, еще до активного поиска объекта.

NIF (Numero de Identificacao Fiscal) - это девятизначный налоговый идентификатор. Он нужен буквально для всего: купить недвижимость, открыть счет, подключить коммунальные услуги, заплатить налоги, подписать договор аренды. Нерезидент, не проживающий в ЕС, обычно получает NIF через налогового представителя (fiscal representative) — им может выступать юрист или специализированная фирма. Это быстрая и недорогая процедура, на руки выдается документ с номером.

Банковский счет открывается уже при наличии NIF. Для покупателей из России и СНГ это самый чувствительный этап: банк запрашивает паспорт, подтверждение адреса, а главное — документы по источнику средств. Это могут быть выписки, договоры продажи активов, документы о доходах, дивидендах, наследстве. Банк должен понимать, откуда деньги. Сделка с оплатой с зарубежного счета тоже возможна, но тогда придется отдельно доказывать бенефициарное владение этими средствами (UBO).

Совет из практики: не оставляйте открытие счета на последний момент. Именно банковский комплаенс чаще всего тормозит сделки россиян. Грамотно собранный пакет по источнику средств экономит недели. Если хотите сразу выстроить и проживание, имеет смысл параллельно изучить визовые маршруты — например, визу D7 по пассивному доходу.

Предварительный договор CPCV и задаток: ключевая защита покупателя

Сердце португальской сделки — это предварительный договор купли-продажи, Contrato de Promessa de Compra e Venda, сокращенно CPCV. Многие иностранцы недооценивают этот этап, считая его формальностью. На деле именно CPCV защищает обе стороны до момента нотариальной сделки, и ошибка здесь дороже всего.

В CPCV фиксируются все существенные условия: точное описание объекта, итоговая цена, размер задатка, сроки выхода на escritura, ответственность сторон, состояние объекта на момент передачи. С момента подписания продавец уже не может продать объект другому или поднять цену.

Особое внимание — задаток (sinal). Обычно это 10-30% от стоимости. Механизм работает жестко и симметрично:

• Если от сделки отказывается покупатель - задаток остается у продавца, вернуть его нельзя.
• Если от сделки отказывается продавец - он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Это сильная гарантия: продавцу невыгодно срывать сделку, а покупатель защищен от потери объекта. Но именно поэтому CPCV нельзя подписывать, пока не завершена юридическая проверка. Если после подписания всплывет долг по объекту или проблема с титулом, вы либо теряете задаток, либо втягиваетесь в спор. Поэтому порядок строгий: сначала due diligence, потом CPCV. Подписывать договор следует только после того, как юрист подтвердил чистоту объекта.

Нотариальная сделка escritura и регистрация права

Финальный аккорд покупки — нотариальный акт купли-продажи, который по-португальски называется escritura publica de compra e venda. Это та самая «настоящая» сделка, после которой вы становитесь собственником. Проходит она у нотариуса (или в специальном офисе Casa Pronta), в присутствии покупателя, продавца и, при ипотеке, представителя банка.

Что происходит на escritura:

• Нотариус зачитывает и оформляет акт, проверяет личности и документы сторон.
• Покупатель подтверждает уплату налогов — IMT и гербового сбора должны быть оплачены до подписания.
• Производится окончательный расчет: переводится остаток суммы за вычетом ранее внесенного задатка.
• Стороны подписывают акт, право собственности переходит к покупателю.

Сразу после escritura наступает обязательный завершающий шаг - регистрация права собственности в земельном реестре (Conservatoria do Registo Predial) и обновление данных в налоговой службе. Именно регистрация делает ваше право защищенным от третьих лиц. Без нее вы фактически владеете объектом, но юридически уязвимы. Как правило, регистрацию оформляет нотариус или ваш юрист сразу по итогам сделки.

Если вы не можете присутствовать лично, escritura проводится по нотариальной доверенности на вашего представителя или юриста — распространенная практика для иностранных покупателей, которые не хотят специально прилетать в Португалию ради подписания.

Налоги при покупке: IMT, гербовый сбор и изменения 2026 года

Покупая недвижимость в Португалии, заложите в бюджет не только цену объекта, но и налоги сделки. Главный из них — IMT, и именно здесь в 2026 году произошло важное изменение для иностранцев.

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissoes) - это муниципальный налог на переход права собственности, разовый, платится до подписания escritura. Считается от большей из двух величин: заявленной цены сделки или кадастровой стоимости объекта (VPT).

• Ключевое нововведение 2026 года: для нерезидентов по жилой недвижимости введена плоская ставка 7,5%. Это заметно дороже, чем раньше, и этот фактор обязательно нужно учитывать при расчете бюджета.
• Для налоговых резидентов Португалии при покупке основного жилья сохраняется прогрессивная шкала со ставками, растущими по мере удорожания объекта, и льготами для недорогого жилья.

Гербовый сбор (Imposto do Selo) - 0,8% от стоимости сделки, платится вместе с IMT до escritura. Если берете ипотеку, добавляется отдельный гербовый сбор на сумму кредита: 0,5-0,6% в зависимости от срока займа.

Нотариус и регистрация - ориентировочно 1000-1500 евро суммарно за оформление акта и внесение в реестр.

Детальный разбор всех ставок и расчетов мы держим в материале про налоги на недвижимость в Португалии.

Налоги на владение: IMI, AIMI и расходы собственника

Покупка — это разовые затраты, но владение недвижимостью в Португалии тоже стоит денег каждый год. Это нормально и предсказуемо, главное — заранее понимать структуру расходов, чтобы они не стали сюрпризом.

IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) - ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Считается от кадастровой стоимости объекта (VPT), а конкретную ставку в установленном коридоре определяет муниципалитет:

• Городская недвижимость — в коридоре примерно 0,3-0,45% в год.
• Сельская (rustico) — своя, более высокая ставка.
• Платится обычно одним платежом или несколькими частями в году.

AIMI (дополнительный IMI) - надбавка для дорогой недвижимости. Если суммарная кадастровая стоимость ваших объектов превышает установленный высокий порог, на превышение начисляется дополнительный налог по прогрессивной ставке. Для большинства покупателей одной квартиры или дома AIMI неактуален, но владельцам портфеля или элитного жилья его нужно держать в уме.

Кроме налогов, в ежегодные расходы входят коммунальные платежи, страховка (особенно при ипотеке она обязательна), а для квартир — взносы на содержание дома (condominio). Если вы покупаете для сдачи в аренду, добавляется подоходный налог с арендного дохода. Полный расклад по налогообложению владения и аренды — в гиде по налогам на недвижимость в Португалии.

Сколько реально стоит купить: цена объекта плюс все сборы

Чтобы понять реальный бюджет покупки, к цене самого объекта нужно прибавить налоги и сборы. Для нерезидента из-за плоской ставки IMT 7,5% сопутствующие расходы в 2026 году ощутимо выросли, и это важно посчитать заранее.

Возьмем для примера квартиру за 300 000 евро, покупает нерезидент без ипотеки:

То есть сверх цены объекта закладывайте порядка 9-11% на налоги и сопровождение — для нерезидента это в основном из-за повышенного IMT. У резидента, покупающего основное жилье по прогрессивной шкале, итоговая нагрузка по IMT обычно ниже.

Цены за квадратный метр сильно зависят от региона. По ориентирам 2026 года: в Лиссабоне средний уровень около 2100 евро за кв.м, в центральных и премиальных зонах до 3800 и выше; в Порту — примерно 2500-3800 евро за кв.м в востребованных районах; в Алгарве на западных курортах при покупке новостроек реально уложиться около 1000 евро за кв.м, тогда как премиальное побережье стоит существенно дороже. Подробные обзоры рынков мы держим по городам - недвижимость в Лиссабоне, недвижимость в Порту и недвижимость в Алгарве.

Комментарий эксперта

«Главное, что я повторяю каждому покупателю из России и СНГ: в Португалии сделку решает не скорость, а порядок шагов. Сначала налоговый номер NIF и счет в банке, и только потом объект. Самая дорогая ошибка, которую я вижу, — подписать предварительный договор CPCV и внести задаток до того, как юрист проверил чистоту титула и отсутствие долгов. Задаток работает жестко: откажетесь вы — деньги остаются у продавца. Второй момент — честно считать налоги: с 2026 года нерезидент платит IMT по плоской ставке 7,5%, это плюс почти десятая часть к цене. И сразу убираю иллюзию: покупка жилья больше не дает Golden Visa, эту опцию закрыли в 2023 году.»

Игорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGES

Условия и документы: что нужно подготовить иностранцу

Чтобы сделка прошла гладко, к старту лучше подойти с готовым набором условий и документов. Соберем их в практический чек-лист — он же показывает, что именно проверяют банк, нотариус и юрист.

• Действующий загранпаспорт - основной документ, удостоверяющий личность покупателя.
• Налоговый номер NIF - оформляется заранее, без него невозможна ни одна операция.
• Банковский счет в Португалии - для расчетов, оплаты налогов и коммунальных услуг.
• Документы по источнику средств - для граждан РФ и СНГ это критично: выписки, договоры продажи активов, подтверждение доходов, дивидендов, наследства. Все законно и прозрачно.
• Подтверждение адреса проживания - часто требуется банку при открытии счета.
• Доверенность - если сделку ведет ваш представитель, оформляется нотариальная доверенность с апостилем и переводом.

Условия покупки одинаковы для резидентов и нерезидентов в части самой сделки — разница только в налоговой ставке IMT и в глубине банковской проверки. Для покупателей из России и СНГ ключевой фактор успеха — заблаговременно и аккуратно собранный пакет по источнику средств. Именно он определяет, пройдет ли банковский комплаенс быстро или растянется на недели.

Отдельно отметим: язык. Все документы сделки — на португальском. Иностранцу нужен либо двуязычный юрист, либо сертифицированный перевод ключевых актов, чтобы понимать, что именно он подписывает.

Ипотека для иностранца: ставки, первый взнос и страховка

Покупать в Португалии можно как за собственные средства, так и в ипотеку. Португальские банки кредитуют иностранцев, в том числе нерезидентов, хотя условия для них чуть жестче, чем для местных.

Ключевые параметры ипотеки в 2026 году:

• Первый взнос. Для нерезидентов банк обычно финансирует 60-70% оценочной стоимости, то есть собственными нужно внести 30-40%. Резиденты могут рассчитывать на финансирование до 80%.
• Ставка. Ориентир по рынку — порядка 3-4% годовых, в зависимости от банка, профиля заемщика и типа ставки (фиксированная или плавающая, привязанная к Euribor).
• Срок. До 30 лет, с учетом возрастных ограничений на момент погашения.
• Страховка. При ипотеке банк требует страхование жизни заемщика и страхование самого объекта — это обязательное условие, закладывайте его в расходы.

Важный налоговый нюанс: при оформлении кредита добавляется отдельный гербовый сбор на сумму займа — 0,5-0,6%. Банк также проводит собственную оценку объекта, и если она ниже цены сделки, кредит рассчитают от оценочной, а не покупной стоимости.

Для одобрения ипотеки нерезиденту понадобится подтвердить доход и финансовую устойчивость: справки о доходах, выписки, налоговые декларации. Подробный разбор условий кредитования и подбор банка мы выносим в отдельный материал по ипотеке. Если же вы планируете не только купить жилье, но и переехать, логично сразу смотреть на визовые маршруты вроде визы D7.

Важно и честно: покупка жилья больше не дает Golden Visa

Это самый частый и самый дорогой миф среди покупателей из СНГ, поэтому скажем прямо и без обиняков: покупка недвижимости в Португалии больше не дает права на Golden Visa. Маршрут «купил жилье — получил ВНЖ» закрыт.

В октябре 2023 года вступил в силу закон Mais Habitacao (Lei 56/2023), который исключил недвижимость и перевод капитала из перечня инвестиций для программы Golden Visa. До этого именно покупка жилья была самым популярным путем — по нему шло около трех четвертей всех заявителей. Цель реформы — снизить давление на рынок жилья и перенаправить иностранные деньги в производительные секторы.

Что осталось в Golden Visa после 2023 года:

• Инвестфонды - вложение от 500 000 евро в квалифицированные фонды.
• Научные исследования - от 500 000 евро.
• Культурное наследие - поддержка от 250 000 евро.
• Создание рабочих мест и капитализация бизнеса - инвестиции в компании плюс рабочие места.

Минимальное присутствие в стране по программе остается мягким — порядка 7 дней в год. Если ваша цель — именно ВНЖ через инвестиции, изучите актуальный гид по Golden Visa Португалии. А если хочется проживания без крупных инвестиций — присмотритесь к визе D7 по пассивному доходу. Недвижимость же стоит покупать ради самой недвижимости: жить, сдавать, сохранять капитал — но не как билет к резидентству.

Частые ошибки иностранных покупателей

За практику мы видим, что покупателей подводят не редкие казусы, а одни и те же типовые ошибки. Разберем их, чтобы вы не повторяли чужой дорогой опыт.

• Подписать CPCV до юридической проверки. Самая дорогая ошибка. Если после внесения задатка вскроется долг или проблема с титулом, вернуть деньги будет крайне сложно. Сначала due diligence, потом договор.
• Не заложить налоги в бюджет. Особенно болезненно для нерезидентов: IMT 7,5% плюс гербовый сбор — это плюс почти десятая часть к цене. Считать нужно полную сумму, а не только стоимость объекта.
• Откладывать NIF и счет на потом. Без них сделка стоит на месте, а банковский комплаенс для россиян занимает время. Начинать надо с них.
• Слабый пакет по источнику средств. Неполные документы по происхождению денег — главная причина задержек и отказов банка для покупателей из СНГ.
• Вера в «Golden Visa за квартиру». Люди покупают жилье в расчете на ВНЖ и узнают, что маршрут закрыт с 2023 года. Цели нужно разделять: недвижимость отдельно, резидентство отдельно.
• Игнорировать кадастровую стоимость (VPT). IMT считается от большей из величин — цены или VPT. Если VPT выше цены, налог вырастет, и это надо проверить заранее.

Почти все эти ошибки лечатся одним — грамотной подготовкой и юридическим сопровождением с первого шага.

Проверка объекта и взгляд эксперта на безопасную сделку

Юридическая проверка объекта (due diligence) — это то, что отделяет спокойную сделку от долгих споров. Прежде чем подписывать CPCV и вносить задаток, опытный юрист проверяет целый ряд вещей, и пропускать этот этап нельзя ни при каких уговорах продавца «поскорее».

Что обязательно проверяется:

• Чистота титула. Кто реальный собственник, нет ли спорных прав, наследственных претензий, совместной собственности супругов.
• Обременения и долги. Ипотеки, аресты, налоговые задолженности по объекту — все это «переезжает» вместе с недвижимостью к новому владельцу, если не проверить.
• Документы и разрешения. Лицензия на использование (licenca de utilizacao), технический паспорт, для новостроек — разрешение на строительство и ввод.
• Соответствие площади и описания. Фактическая площадь должна совпадать с данными реестра и кадастра, а пристройки — быть узаконенными.

Отдельно для покупателей из России и СНГ напомним про комплаенс источника средств — это не придирка банка, а обязательное условие законной сделки. Все актуальные требования и формы по сделкам с недвижимостью можно сверять на официальном государственном портале gov.pt. Чем тщательнее проверка на входе, тем спокойнее владение на выходе.

Итог: как купить недвижимость в Португалии без рисков

Купить недвижимость в Португалии иностранцу — задача абсолютно реальная и законная, в том числе для граждан России и СНГ. Ограничений по гражданству нет, процесс отлажен, а право собственности защищено реестром. Но это сделка по своим правилам, и пройти ее нужно в правильном порядке.

Соберем главное:

• Начинайте с NIF и банковского счета, заранее готовьте пакет по источнику средств.
• Никогда не подписывайте CPCV до завершения юридической проверки объекта.
• Закладывайте в бюджет налоги: для нерезидента IMT 7,5%, гербовый сбор 0,8%, нотариус и регистрация, ежегодный IMI 0,3-0,45%.
• Помните: покупка жилья не дает Golden Visa — этот маршрут закрыт с 2023 года.
• Если нужна и недвижимость, и проживание, разделяйте цели и смотрите на отдельные визовые маршруты.

Дальше выбирайте направление под свою задачу: разберитесь с налогами на недвижимость, изучите рынки Лиссабона, Порту и Алгарве, а если параллельно нужен ВНЖ — сравните Golden Visa и визу D7. Грамотная подготовка и сопровождение превращают сложную на вид сделку в понятный и безопасный процесс.