Золотые визы ЕС осенью 2026: Греция дорожает, Португалия стоит в очереди, Кипр растет

Коротко

• Греция: налог при покупке жилья для покупателей не из ЕС вырастет с 3,09% до 15,45% с 1 июля 2027 года. Закона пока нет, но правительство назвало ставку и дату.
• Португалия: из 46 000 заявлений на золотую визу рассмотрено около 6 000, еще 30 000 человек записаны на биометрию. Среднее ожидание по рассмотренным заявлениям 50,4 месяца.
• Кипр: в сентябре 2026 года подписано 1 681 договор купли-продажи, рекорд для этого месяца. Иностранцы подписали 41,9% договоров, цены на жилье за год выросли на 8,5%.
• Венгрия: ВНЖ на 10 лет без требования жить в стране выглядит идеально, но паи фонда, на которых держится программа, санкции ЕС запрещают продавать гражданам России.
• Для россиянина в 2026 году рабочими остаются Кипр и Греция через второе гражданство. Фонды Португалии и Венгрии закрыты одним и тем же санкционным запретом.

Почему старая формула сломалась

Формула «купи и получи» держалась на трех допущениях. Цена входа известна заранее. Государство выдает статус быстро. И программа открыта для всех, у кого есть деньги. Осень 2026 года сломала все три допущения сразу, причем в разных странах по-разному.

В Греции поплыла цена: к стоимости объекта через девять месяцев добавится налог, который превращает квартиру за 400 000 евро в квартиру за 449 000. В Португалии поплыл срок: деньги вложены, а решения нет четвертый год. В Венгрии поплыла сама доступность: программа есть, а гражданину России в нее не войти. Кипр пока держит все три допущения, и именно туда сейчас идет основной поток покупателей.

Я не считаю, что золотые визы закончились. Я считаю, что закончилась эпоха, когда их можно было выбирать по рекламному буклету. Теперь выбирают по календарю, по банку и по паспорту.

Что это значит для вас. Сравнивать страны по одной цене входа больше нельзя. Нужно считать полную цену, срок до статуса и то, примут ли деньги из вашего паспорта.

Греция: дорожает по расписанию

В сентябре 2026 года премьер-министр Греции объявил: налог на переход права при покупке жилья для физических лиц из стран вне ЕС и ЕЭЗ вырастет с 3% до 15%. С муниципальным сбором это 3,09% сейчас и 15,45% после изменения. Министерство финансов назвало дату: 1 июля 2027 года. Налог касается только жилья, коммерческие объекты и земля под него не попадают. Граждане ЕС и иностранцы с долгосрочным ВНЖ в Греции освобождаются.

Посчитаем на трех порогах золотой визы. Объект за 250 000 евро: сейчас налог 7 725 евро, после июля 2027 года 38 625 евро. Объект за 400 000 евро: 12 360 евро против 61 800 евро. Объект за 800 000 евро в Афинах или на Миконосе: 24 720 евро против 123 600 евро. Разница почти 100 000 евро за одну подпись не в тот месяц.

Важная деталь, которую часто упускают. Ставку фиксирует нотариальный договор купли-продажи, подписанный до 1 июля 2027 года. Задаток, бронь и предварительный договор ставку не фиксируют. Законопроекта еще нет, переходные правила не опубликованы, а весной 2027 года в Греции выборы. Поэтому планировать сделку на июнь я бы не стал: запас в несколько месяцев здесь стоит денег.

Для граждан России есть второе ограничение. Подача на золотую визу Греции с российским паспортом сейчас приостановлена. Законного запрета нет, но на практике заявление подают как гражданин второй страны, например Вануату. Как это устроено, я разбирал в статье о паспорте Вануату и ВНЖ Греции.

Что это значит для вас. Если Греция в ваших планах, сделку нужно закрыть у нотариуса до весны 2027 года. Каждый месяц после этого добавляет риск переплаты в 12% от цены объекта.

Свежие цифры по налогу и зонам: налог 15% для покупателей не из ЕС, зоны и пороги золотой визы Греции. Полную сумму на вашу семью покажет расчет стоимости золотой визы Греции.

Португалия: стоит в очереди

7 октября 2026 года министр по делам президиума Португалии выступил в конституционном комитете парламента. Его цифры такие: в очереди миграционного агентства 46 000 заявлений на золотую визу, рассмотрено около 6 000, еще примерно 30 000 человек записаны на сдачу биометрии. Запись на биометрию не решение, это строчка в календаре. Год назад тот же министр обещал разобрать очередь в течение 2026 года. До конца года меньше трех месяцев.

По данным опросов, среднее ожидание по заявлениям, рассмотренным во втором квартале, составило 50,4 месяца. В первом квартале было 43,9 месяца. Ожидание не сокращается, а растет.

Самое неприятное не в сроке, а в том, как он считается для гражданства. С 19 мая 2026 года в Португалии действует новый закон: гражданам стран вне ЕС и содружества португальского языка нужно 10 лет законного проживания, и отсчет начинается с выдачи первой карточки ВНЖ. Четыре года в очереди в эти 10 лет не входят. Человек, подавший заявление в 2022 году, может начать отсчет только в 2026-2027 году и получить право на паспорт ближе к 2037 году.

Подробный разбор очереди и того, что делать тем, кто уже подал, подготовил руководитель нашего инвестиционного департамента Андрес Феррейра: «Золотая виза Португалии: 6 000 решений из 46 000».

Для гражданина России есть еще одно ограничение. Основной вариант португальской программы сегодня это паи инвестиционных фондов от 500 000 евро, а санкции ЕС запрещают продавать гражданам России паи фондов, как и в Венгрии. Остаются пожертвования на науку и культурное наследие от 250 000 евро, без возврата денег.

Что это значит для вас. Португалия остается программой для тех, кто не торопится и готов держать капитал без статуса несколько лет. Для гражданина России она почти закрыта: фонды под запретом, остаются пожертвования и годы очереди.

Подробно о фондах и россиянах: фонды золотой визы Португалии, золотая виза Португалии для россиян.

Кипр: растет и пока открыт

Кипр делает то, что остальные три страны перестали делать: продает и выдает. В сентябре 2026 года в Земельный департамент подано 1 681 договор купли-продажи, на 13% больше, чем годом раньше, и больше, чем в любом сентябре за всю историю наблюдений. За девять месяцев 14 969 договоров, это уже 83% от всего 2025 года. Иностранцы подписали 705 договоров из 1 681, то есть 41,9%, и покупатели из стран вне ЕС прибавили 26% за год.

Цены идут за спросом. По индексу Центрального банка Кипра, во втором квартале 2026 года жилье подорожало на 8,5% за год. Быстрее всего Фамагуста, Ларнака и Пафос, около 10%. Для ПМЖ это значит простую вещь: объект за 300 000 евро плюс НДС через год будет стоить около 325 000.

Есть и тревожный сигнал. 24 сентября 2026 года заместитель министра миграции сообщил парламенту, что около 12 000 разрешений, выданных инвесторам с 2013 года, проверяются на соответствие условиям, а решения об ужесточении программы ожидаются. Новых правил пока нет. Отдельно Кипр готовится к Шенгену: техническую готовность Еврокомиссия подтвердила, но решение принимают все страны единогласно, и часть из них высказала оговорки. Целевая дата Никосии 2027 год.

Что происходит на рынке Кипра, кто покупает, в каких городах и как это отражается на ПМЖ, я разобрал отдельно в статье «Кипр продает жилье рекордно». Там же реальная сделка нашего клиента: ПМЖ через офис с доходностью 5,5% годовых.

Что это значит для вас. Кипр сейчас самая рабочая дверь в ЕС для гражданина России. Но рекорды сделок и проверка выданных разрешений обычно заканчиваются новыми условиями, и входить лучше до них.

Как мы ведем сделку от подбора объекта до карточки, показано на странице ПМЖ Кипра под ключ, а точную сумму на ваш состав семьи покажет расчет стоимости ПМЖ Кипра. По теме: ПМЖ Кипра для россиян, проверка 12 000 ПМЖ перед Шенгеном.

Венгрия: красивая витрина, закрытая дверь

Венгерская программа гостевого инвестора выглядит лучше всех в Европе. ВНЖ на 10 лет с продлением еще на 10, нет требования жить в стране, работать можно без ограничений, вход от 250 000 евро в паи фонда недвижимости. Неудивительно, что именно ее чаще всего показывают в обзорах.

Проблема в том, что паи фонда это ценные бумаги. А санкционный регламент ЕС запрещает продавать гражданам России и людям, живущим в России, такие паи. Исключение одно: у человека уже есть гражданство или ВНЖ страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Второй паспорт третьей страны не помогает: Еврокомиссия прямо разъясняет, что для двойных граждан с российским паспортом запрет действует. Венгерская миграционная служба при этом обязана оценивать каждую заявку на соответствие санкциям.

На днях мне позвонил человек, которому эту визу продали. Комиссию в 20 000 евро взяли, а когда выяснилось, что заявление не сдвинется, возвращать отказались. Деньги он вернул сам, своим упорством. Эту историю и механику запрета я разобрал в статье «Золотая виза Венгрии для россиян».

Что это значит для вас. Венгрия хороша для всех, кроме граждан России и Беларуси. Если вам ее предлагают с российским паспортом, спросите, как продавец собирается обойти регламент ЕС.

Мальта и Италия: закрыты официально

В обзорах золотых виз обычно стоят еще две страны, и о них стоит сказать прямо. Мальта дает бессрочный статус резидента за покупку жилья от 375 000 евро или аренду от 14 000 евро в год плюс взносы государству. Италия выдает визу инвестора за 250 000 евро в инновационный стартап, 500 000 евро в итальянскую компанию, 1 млн евро на благотворительность или 2 млн евро в государственные облигации.

Для граждан России обе двери закрыты, и в отличие от Венгрии закрыты открытым текстом. Мальтийское агентство по резидентству не принимает заявления от граждан России и Беларуси с марта 2022 года, объясняя это невозможностью полноценной проверки. Италия приостановила программу визы инвестора для россиян и белорусов 14 июля 2023 года, а с марта 2024 года и для граждан других стран, у которых есть второй, российский или белорусский, паспорт. Объявление об этом висит прямо на государственном портале программы.

Это важная деталь для понимания рынка. Там, где запрет написан на сайте государства, россиянам его не продают. Там, где запрет следует из санкционного регламента, как в Венгрии, продавцы находятся. Разница не в законе, а в том, насколько легко клиенту проверить, что ему обещают.

Что это значит для вас. Мальта, Италия и Венгрия закрыты для граждан России. Двойное гражданство с паспортом третьей страны эти двери не открывает.

Мой рейтинг на осень 2026 года

Свожу все в одну таблицу. Это не рейтинг программ вообще, а рейтинг для конкретного человека: гражданина России, которому нужен европейский ВНЖ в ближайшие год-два.

Испанию добавил, потому что о ней продолжают спрашивать. Золотая виза Испании отменена с 3 апреля 2025 года, выданные ВНЖ действуют до конца срока, новые заявления не принимают. Для жизни в Испании остаются другие основания: финансовая независимость и виза для удаленной работы.

Страны попарно: Кипр или Греция, Португалия или Греция.

Где ожидание стоит денег

Клиенты часто говорят: подождем, пока станет понятнее. В 2026 году ожидание перестало быть бесплатным, но в каждой стране у него своя цена.

Греция наказывает за ожидание сильнее всех и с точной датой. Кипр наказывает плавно, ростом цен. Португалия наказывает временем, которое не засчитывается. Венгрия единственная, где ожидание ничего не стоит, но только потому, что дверь закрыта и без вас.

Что это значит для вас. Если решение уже созрело, откладывать его на полгода в 2026 году почти всегда дороже, чем принять сейчас.

Когда золотая виза не нужна вообще

Теперь отговорю. Золотая виза дорогой инструмент, и многим он не нужен.

• Вам нужна Европа только для поездок. Второй паспорт с безвизом в Шенген или ВНЖ, купленный ради туризма, это разные бюджеты. Если вы ездите в отпуск, считайте визы, а не недвижимость.
• У вас стабильный доход, а не капитал. Греция дает ВНЖ финансово независимым лицам, Испания по финансовой независимости и для удаленной работы. Это дешевле, чем 300 000-800 000 евро в объект.
• Вы не готовы держать деньги в одной стране 5 лет и дольше. Золотая виза требует сохранять инвестицию. Если капитал понадобится через два года, программа станет ловушкой.
• У вас нет чистого источника средств. Банк ЕС задаст вопросы раньше миграционной службы. Без документов о происхождении денег ни одна программа не сработает.

Сегодня правила меняет не только миграционный закон, но и налоговый кодекс, санкционный регламент и банковский комплаенс. Поэтому перед выбором страны мы проверяем три вещи: примет ли банк деньги, успеет ли сделка до новых ставок и что будет с выданным статусом, если программу ужесточат.

Анна КовалевскаяРуководитель юридического департамента, BRIDGES

Где ошибаются

1. Выбирают по самому низкому порогу. 250 000 евро в Греции это конверсия коммерческого объекта, а не любая квартира. Порог без условий не цена.
2. Платят задаток и считают, что зафиксировали налог. В Греции ставку зафиксирует только нотариальный договор до 1 июля 2027 года.
3. Покупают венгерскую визу с российским паспортом. Санкции ЕС закрывают основной вариант программы, второй паспорт не помогает.
4. Рассчитывают на португальский паспорт через 5 лет. Теперь 10 лет и с даты выдачи карточки, а не с даты подачи.
5. Ждут Шенгена на Кипре как гарантии. Решение принимается единогласно, дата не определена. Покупать ради будущего Шенгена рано.

Что сделать сейчас

Мой вывод

Осень 2026 года отделила золотые визы, которые работают, от золотых виз, которые хорошо выглядят. Для гражданина России работают Кипр и Греция через второе гражданство. Португалия работает для терпеливых, и то не через фонды. Венгрия не работает совсем. Главная мысль простая: в 2026 году выигрывает не тот, кто нашел самую дешевую программу, а тот, кто посчитал полную цену и успел до следующего изменения правил.

Как подготовлен материал

Греция: заявления правительства и министерства финансов о налоге на переход права, сентябрь 2026 года. Португалия: выступление министра по делам президиума в конституционном комитете парламента 7 октября 2026 года, органический закон 1/2026 о гражданстве. Кипр: данные Земельного департамента за сентябрь 2026 года, индекс цен на жилье Центрального банка Кипра за II квартал 2026 года, заявления заместителя министра миграции. Венгрия: правила программы гостевого инвестора, регламент ЕС 833/2014 и разъяснения Еврокомиссии. Испания: органический закон 1/2025. Автор: Сергей Евдокимов, управляющий партнер BRIDGES. Факты проверены 14 октября 2026 года.

По теме: золотая виза Греции, ПМЖ Кипра, золотая виза Португалии, Венгрия, Греция или Португалия.