Ограничение аренды в Испании: заморозка выше Serpavi, рост до 2% и продление договоров

Коротко

• Чрезвычайный королевский декрет-закон о жилье опубликован 7 октября и действует с 8 октября 2026 года.
• Если аренда выше максимума государственного индекса Serpavi для района и типа жилья, при ежегодном пересмотре она замораживается. Если ниже, рост ограничен 2%. Правило касается пересмотров до 31 декабря 2027 года.
• Арендаторы, чьи договоры заканчиваются до конца 2028 года, могут попросить чрезвычайное продление до двух лет на прежних условиях.
• Второй декрет должен вступить 15 ноября: после 5 лет договор продлевается автоматически, а владелец, который не продлевает, платит компенсацию.
• С 8 октября временная аренда жилья длится от 31 дня до 12 месяцев и только с подтвержденной причиной. Иначе договор считается обычной арендой постоянного жилья.
• В Испании досрочные выборы 29 ноября. Декреты должна утвердить постоянная комиссия парламента в течение 30 дней.

Что приняло правительство

История этих декретов сама по себе показательна. Первую версию мер по жилью Конгресс отклонил 2 октября 2026 года. Через несколько дней, 6 октября 2026 года, совет министров утвердил два новых королевских декрета-закона, и 7 октября их опубликовали в официальном бюллетене. Первый, королевский декрет-закон 29/2026 о социальной функции жилья и доступном жилье, вступил в силу на следующий день после публикации, 8 октября. Второй, королевский декрет-закон 28/2026 о стабильности договоров аренды, назначен на 15 ноября.

Декрет-закон в Испании действует с момента вступления в силу, но в течение 30 дней его должен утвердить парламент. Поскольку парламент распущен перед выборами 29 ноября, голосовать будет постоянная комиссия, которая работает между созывами. Срок отсчитывается от принятия декретов 6 октября. На 16 октября голосование не назначено. Если декрет не утвердят, он утратит силу. Пока он действует, и пересмотры аренды идут по его правилам.

Помимо аренды в первом декрете есть и другие меры: сверхнизкий НДС 4% на строительство постоянного социального жилья и рост налога для биржевых инвестиционных компаний недвижимости с 15% до 25% на прибыль от сдачи жилья. По оценке правительства, продлением договоров смогут воспользоваться около 5 миллионов человек.

Что это значит для вас. Ограничения действуют уже сейчас. Если пересмотр вашей аренды выпадает на ближайшие месяцы, к нему применяются правила декрета.

Как работает ограничение

Ключевое понятие - Serpavi, государственная система справочных цен на аренду. Для каждого района и типа жилья она дает диапазон с минимумом и максимумом. Декрет сравнивает вашу аренду с максимумом этого диапазона.

Посмотрим на условный пример с двумя квартирами. Цифры придуманы для наглядности, но механика точная.

В квартире А арендатор платит больше максимума Serpavi, и при пересмотре аренда остается прежней. В квартире Б аренда ниже максимума, владелец может поднять ее, но не больше чем на 2%: с 950 до 969 евро. Наша семья из Малаги, скорее всего, в положении квартиры А: вид на море и хороший район часто дают аренду выше справочного максимума. Значит, повышения на 8% не будет вовсе.

Что это значит для вас. Чем дороже ваша аренда относительно района, тем сильнее вас защищает декрет. Те, кто переплачивает рынку, получают заморозку.

Чрезвычайное продление договоров

Вторая важная мера первого декрета касается сроков. Арендатор жилья, в котором он постоянно живет, если его договор заканчивается до 31 декабря 2028 года, может попросить чрезвычайное продление на год с возможностью продлить еще на год. Владелец обязан согласиться и сохранить условия действующего договора, то есть без повышения аренды. Исключения есть, например когда жилье нужно самому владельцу, но их немного, и они оформляются по правилам.

Для иностранной семьи, которая сняла квартиру на год-два под ВНЖ, это значит возможность остаться еще на два года на прежней цене. Условие одно: аренда оплачена полностью, причем вовремя каждый месяц в течение восьми месяцев до просьбы о продлении.

Второй декрет: аренда становится бессрочной

Второй декрет, если его утвердят, вступит в силу 15 ноября 2026 года и изменит саму логику аренды жилья. Сейчас после пяти лет (или семи, если владелец - компания) договор продлевается молча еще на три года, а потом владелец может его прекратить. По новым правилам, если никто не заявил о прекращении, договор продлевается снова и снова на срок той же длины: пять или семь лет.

Владелец, который хочет прекратить договор, должен предупредить арендатора за шесть месяцев вместо четырех и выплатить компенсацию: большую из двух сумм - двенадцать месячных плат по верхней границе справочного диапазона для этого жилья или одну месячную плату за каждый год проживания. Компенсации нет, например, если жилье нужно самому владельцу или близким родственникам или если у арендатора есть другое подходящее жилье в том же городе. Арендатор по-прежнему может уйти, предупредив за два месяца.

Что это значит для вас. Если второй декрет утвердят, долгосрочная аренда в Испании станет для арендатора почти постоянным жильем, а для владельца - обязательством на много лет вперед.

Как проверить свою квартиру

Министерство жилья обновило онлайн-калькулятор под новые декреты. В него вводят адрес, площадь, характеристики квартиры и текущую аренду, и он показывает диапазон Serpavi, заморожена ли аренда или может вырасти до 2%, а также подходит ли договор под чрезвычайное продление.

Что это значит для арендатора

Для тех, кто переехал в Испанию и снимает жилье, декрет - хорошая новость на ближайшие год-два. Аренда либо не вырастет, либо вырастет не больше чем на 2%, а договор, который заканчивается до 2029 года, можно продлить. Это особенно важно в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Малаге и на побережье, где ставки росли быстрее всего.

Но защищено продление, а не переезд. Новый договор с новым владельцем заключается по рыночной цене, если квартира не находится в зоне напряженного рынка, где действуют свои ограничения. Поэтому менять жилье в ближайшие месяцы может оказаться заметно дороже, чем оставаться на месте.

Если владелец требует больше разрешенного, повышение не имеет силы, даже если вы устно согласились. Ответьте письменно, по электронной почте или заказным письмом, со ссылкой на декрет и результатом калькулятора. Если владелец настаивает, обращайтесь в жилищную службу или службу защиты прав потребителей своего региона. Платите аренду в разрешенном размере и сохраняйте подтверждения: неуплата законной суммы дает владельцу повод расторгнуть договор, а отказ платить незаконное повышение - нет.

Что это значит для вас. Если вы довольны квартирой, сейчас выгодно продлевать договор, а не искать новый. Продление защищено декретом, новый договор нет.

Как семья из Малаги ответила владельцу

Вернемся к нашей семье. Они ввели адрес и площадь в калькулятор министерства, получили максимум Serpavi для своей квартиры ниже текущих 1 300 евро и сохранили результат в PDF. Затем ответили владельцу письмом по электронной почте: со ссылкой на королевский декрет-закон о жилье от 6 октября 2026 года, с результатом калькулятора и с фразой о том, что с ноября продолжают платить прежние 1 300 евро. Тон спокойный, без претензий: владелец мог просто не знать о новых правилах.

Через неделю владелец согласился. А заодно семья подала просьбу о чрезвычайном продлении, потому что их договор заканчивается в 2027 году. Это тоже делается письменно, и в просьбе важно указать, что жилье для них постоянное и задолженности по аренде нет. В итоге у семьи предсказуемая аренда на два года вперед, а у владельца - надежный арендатор, которого не нужно искать заново.

Что это значит для вас. Письменный ответ со ссылкой на декрет и результатом калькулятора решает большинство споров без юристов.

Если вы покупаете квартиру с арендатором

Новые правила важны и для покупателей. Квартира с действующим арендатором теперь означает, что вы покупаете и его договор: с замороженной или почти замороженной арендой, с правом арендатора продлить договор, а если утвердят второй декрет, то и с автоматическим продлением после пяти лет. Перед покупкой запросите договор аренды, проверьте его по Serpavi и посчитайте доходность исходя из нынешней аренды, а не из рыночной.

Зоны напряженного рынка

Декреты 2026 года добавились к правилам, которые действуют с 2023 года. Закон о праве на жилье позволил регионам объявлять зоны напряженного рынка, где аренда и покупка забирают слишком большую долю дохода семей. В таких зонах при новом договоре владелец не может поднять аренду выше суммы предыдущего договора, а крупные владельцы ограничены индексом.

Зоны объявляет регион, и подходы разные: Каталония объявила такими зонами большинство крупных городов, а часть регионов, в том числе Мадрид, отказалась. Поэтому для нового договора правила зависят от адреса, а заморозка, предел 2% и продление из декретов 2026 года касаются действующих договоров по всей стране. Исключение - новые правила временной аренды: они действуют по всей стране для договоров, подписанных с 8 октября 2026 года.

Что это значит для владельца

Для владельцев, которые сдают жилье в Испании, доходность в 2026-2027 годах будет расти медленнее инфляции. Если аренда выше максимума Serpavi, она заморожена до конца 2027 года. Если ниже, рост ограничен 2%. Если утвердят второй декрет, прекратить договор с арендатором станет дорого: двенадцать месячных плат компенсации.

Одновременно ужесточается краткосрочная аренда: с июля 2025 года в Испании работает единый реестр жилья для посуточной сдачи, а регионы и города получают больше прав ее ограничивать. Модель «купить и сдавать туристам» становится все сложнее, а модель «купить и сдавать надолго» - все менее гибкой.

Налоги тоже стоит пересчитать. Нерезидент платит налог с арендного дохода в Испании: для резидентов стран ЕС ставка 19% с возможностью вычесть расходы, для остальных 24% со всей суммы аренды без вычетов. Для владельца из страны вне ЕС налог 24% с валовой аренды плюс рост не больше 2% делают сдачу жилья скромным инвестиционным продуктом.

Что это значит для вас. Покупка жилья в Испании ради арендного дохода в 2026-2027 годах требует консервативного расчета: закладывайте нулевой рост аренды и длинные договоры.

Владельцы спрашивают, не продать ли квартиру в Испании. Паниковать не нужно: декреты ограничивают рост и выход из договора, а не саму аренду. Но считать доходность по оптимистичным ставкам больше нельзя. Мы закладываем ноль роста на 2027 год и смотрим, держится ли вложение на этих цифрах. Если держится - хорошо. Если нет, это повод посмотреть на рынки с более мягким регулированием.

Игорь ВенцДиректор по проектам недвижимости, BRIDGES

Испания для инвестора: что изменилось

Для иностранного инвестора это еще один аргумент смотреть шире. Золотой визы за недвижимость в Испании нет с апреля 2025 года, доходность аренды ограничена, выход из договора с арендатором дорожает. Испания остается отличным местом для жизни, но как инвестиция в арендное жилье она стала заметно менее гибкой. Сравнение рынков, где аренда регулируется мягче, мы делали в материалах Греция или Испания и Кипр или Испания.

Что будет после выборов

Судьба декретов зависит от политики. Сначала их должна утвердить постоянная комиссия парламента. После выборов 29 ноября новый парламент и новое правительство могут оставить ограничения, изменить их или отменить, но для этого понадобятся новые решения, утвержденные парламентом. Жилье стало одной из главных тем кампании, и полностью отказаться от защиты арендаторов будет непросто для любой партии.

Практический вывод: правила первого декрета применяются уже сейчас, и пересмотры, которые проходят в эти месяцы, идут по ним. Для долгосрочных планов исходите из того, что регулирование аренды в Испании останется жестким, даже если его форма изменится.

Для тех, кто планирует переезд

Испания остается одной из самых популярных стран для переезда: виза цифрового кочевника, ВНЖ для финансово независимых, климат, медицина, школы. Для бюджета переезда декреты значат следующее: продление аренды предсказуемо, а первый договор заключается по рынку, и в крупных городах это заметная сумма.

Итог

Испания заморозила аренду выше государственного индекса Serpavi, ограничила остальной рост 2% до конца 2027 года и дала арендаторам право продлить договоры до двух лет. Если утвердят второй декрет, долгосрочная аренда станет почти бессрочной. Для арендатора это защита, для владельца - медленный рост дохода и дорогой выход из договора. Меры уже действуют, но их судьба зависит от утверждения в парламенте и итогов выборов 29 ноября. Мы обновим материал, когда ситуация прояснится.

Как подготовлен материал

Ограничение аренды и продление договоров - королевский декрет-закон 29/2026 о социальной функции жилья от 6 октября 2026 года, опубликованный в официальном государственном бюллетене Испании 7 октября, и сообщение правительства о мерах по жилью. Автоматическое продление - королевский декрет-закон 28/2026 о стабильности договоров аренды от 6 октября 2026 года. Временная аренда - новая статья 9 bis закона об аренде городского жилья в редакции декрета 29/2026 и переходные положения этого декрета. Справочные цены - государственная система Serpavi и калькулятор Министерства жилья. Предыдущие правила - закон о праве на жилье 2023 года. Материал подготовил Игорь Венц, директор по проектам недвижимости BRIDGES. Все факты проверены 11 октября 2026 года, обновление по временной аренде и статусу утверждения - 16 октября 2026 года.

По теме: Греция или Испания, Кипр или Испания, доходность аренды в Греции.