Изменения Golden Visa Португалии 2023-2026: что отменили и что осталось

Главное за 30 секунд: Golden Visa жива, но это уже другая программа

Если вы помните Golden Visa Португалии как «купил квартиру на 500 тысяч — получил ВНЖ», то держите в голове честную поправку: такой программы больше нет. С октября 2023 года инвестиции в недвижимость и банковский депозит исключены из списка квалифицирующих опций. Это сделал закон в рамках жилищного пакета Mais Habitacao, цель которого — сбить рост цен на жилье в крупных городах.

Но сама виза не закрылась. Закрыли только самые популярные маршруты. На 2026 год Golden Visa (официально — ARI, разрешение на жительство для инвестиционной деятельности) работает через капиталоемкие, но более «полезные для экономики» опции: инвестиционные фонды, поддержку науки и культурного наследия, создание рабочих мест.

• Что убрали: покупку жилой и большинства видов коммерческой недвижимости, перевод капитала на депозит.
• Что осталось: фонды от 500 000 €, наука от 500 000 €, культура от 250 000 €, открытие рабочих мест.
• Что не изменилось: мизерное требование к присутствию (около 7 дней в год) и путь ВНЖ — ПМЖ — гражданство.

Ниже — подробная хронология «было — стало» по годам, чтобы вы видели всю логику изменений, а не выдернутый из контекста заголовок. Базовую механику текущей программы мы держим в гиде по Golden Visa Португалии.

Как было до 2023: золотое время недвижимости

Чтобы понять масштаб перемен, вспомним, как программа выглядела до реформы. Golden Visa запустили в 2012 году, и больше десяти лет ее несущей конструкцией была именно недвижимость. Иностранец покупал объект, получал ВНЖ почти без обязательства жить в стране и через пять лет мог претендовать на ПМЖ или гражданство.

Ключевые опции «старой» программы выглядели так:

• Недвижимость от 500 000 € - базовый порог для большинства объектов.
• Недвижимость от 350 000 € - для объектов под реконструкцию или в зонах восстановления.
• Сниженные пороги (280 000-400 000 €) - для малонаселенных внутренних территорий с низкой плотностью населения.
• Перевод капитала от 1 000 000 € (позже от 1 500 000 €) — депозит или иные финансовые активы.
• Создание рабочих мест, инвестфонды, наука и культура - существовали, но были на периферии спроса.

Именно недвижимость генерировала основной поток инвесторов, и именно она, по мнению властей, разогревала цены на жилье в Лиссабоне, Порту и на побережье. Это и стало политическим триггером реформы: программу обвинили в том, что она делает жилье недоступным для самих португальцев. Тем, кто сегодня смотрит в сторону покупки недвижимости как таковой (вне Golden Visa), полезен отдельный материал про покупку недвижимости в Португалии.

Октябрь 2023: закон Mais Habitacao убирает недвижимость

Переломный момент — вступление в силу пакета Mais Habitacao («Больше жилья») осенью 2023 года. Это был не отдельный закон про Golden Visa, а большая жилищная реформа, внутри которой инвест-визу серьезно перекроили. Логика властей: раз программа якобы давит на рынок жилья, надо отрезать ее от жилья.

Что конкретно произошло с октября 2023 года:

• Покупка жилой недвижимости как основание для Golden Visa — отменена.
• Большинство сделок с коммерческой недвижимостью и фонды, инвестирующие преимущественно в недвижимость, — выведены из квалифицирующих опций.
• Перевод капитала на банковский депозит - также исключен.
• Ранее поданные заявления и продления - сохранили защиту по принципу «grandfathering»: кто успел зайти по старым правилам, тех новые ограничения по сути не лишают статуса (точные нюансы продлений лучше сверять индивидуально).

Важно понимать: это была именно «хирургия» по конкретным маршрутам, а не закрытие программы целиком, как многие тогда писали в спешке. Капиталоемкие опции, не связанные напрямую с покупкой жилья, остались. Поэтому корректная формулировка 2026 года — не «Golden Visa отменили», а «Golden Visa отвязали от недвижимости».

Что осталось в 2026: четыре рабочих маршрута

Перейдем к практике. Вот опции, через которые Golden Visa реально оформляется в 2026 году. Все цифры — ориентировочные пороги, актуальные суммы и условия конкретных фондов всегда уточняются на момент подачи.

• Инвестиционные фонды от 500 000 €. Самый востребованный маршрут после 2023 года. Деньги вкладываются в регулируемые португальские венчурные или private-equity фонды (важно: не в фонды, инвестирующие преимущественно в недвижимость). Это инструмент с рыночным риском, но и с потенциальной доходностью.
• Научные исследования от 500 000 €. Взнос в государственные или частные научно-исследовательские структуры, входящие в национальную научно-технологическую систему.
• Поддержка культурного наследия от 250 000 €. Самый «доступный» по сумме путь — пожертвование на сохранение национального культурного и художественного наследия.
• Создание рабочих мест / акционерный капитал плюс рабочие места. Открытие компании с созданием определенного числа постоянных рабочих мест для граждан/резидентов Португалии.

Большинство частных инвесторов в 2026 году выбирают именно фонды — как наиболее понятный и масштабируемый инструмент. Детальный разбор этого маршрута, типов фондов и рисков мы вынесли в отдельный материал про Golden Visa Португалии через инвестиционные фонды.

Таблица «было — стало»: хронология изменений по годам

Сведем всю динамику в одну таблицу. Это самый быстрый способ увидеть, что именно поменялось и когда — без мифов и паники.

Главный вывод из таблицы: убрали недвижимость и депозит, все остальное по сути сохранили. А вот два «фоновых» фактора — переход на AIMA и реформа гражданства — изменили не правила входа, а реальные сроки получения паспорта.

Условия и стоимость Golden Visa в 2026: что закладывать в бюджет

Соберем практические параметры, на которые ориентироваться при планировании. Это каркас бюджета и требований — конкретика всегда считается под вашу ситуацию.

• Минимальная инвестиция: от 250 000 € (культура) или от 500 000 € (фонды/наука) — в зависимости от выбранного маршрута.
• Государственные и юридические сборы: пошлины за подачу, выдачу и продление карт ВНЖ, юридическое сопровождение, расходы на фонд/администратора.
• Присутствие в стране: около 7 дней за первый год и около 14 дней за каждые последующие два года — один из самых мягких порогов в Европе.
• Семья: в заявление включаются супруг, несовершеннолетние и зависимые совершеннолетние дети, зависимые родители — по общим правилам воссоединения.
• Срок удержания инвестиции: как правило, на весь период до получения ПМЖ/гражданства (ориентировочно 5 лет, с поправкой на реформу гражданства — см. ниже).
• Комплаенс: для заявителей из России и СНГ — усиленная проверка источника средств, все строго в рамках закона, без обхода санкций.

Golden Visa остается «инвестиционным» ВНЖ: она не требует переезжать и жить в стране, в отличие от визовых маршрутов для тех, кто реально перебирается. Если ваша цель — именно жить в Португалии на пассивный доход или удаленной работе, логичнее смотреть не на Golden Visa, а на визу D7 для рантье и пенсионеров.

Переход SEF — AIMA: почему выросли очереди и задержки биометрии

Второе по важности изменение — не про деньги, а про сроки. В конце 2023 года Португалия расформировала пограничную службу SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) и передала ее миграционные функции новому агентству AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo). На бумаге — административная реформа, на практике — источник многомесячных, а порой и многолетних задержек.

Что это означает для заявителя Golden Visa:

• Огромный накопленный бэклог. AIMA унаследовало сотни тысяч нерассмотренных дел всех категорий мигрантов, и инвест-визы оказались в общей очереди.
• Задержки биометрии. Запись на сдачу отпечатков и фото — одно из самых узких мест. Ожидание слота растягивается на месяцы.
• Медленная выдача и продление карт. Даже при одобренном статусе физическое получение карты ВНЖ может задерживаться.
• Меры по разгребанию очередей. Власти вводили специальные структуры и автоматические продления статусов, чтобы заявители не теряли легальность из-за задержек ведомства.

Вывод честный: сам по себе вход в программу стал не сложнее, но путь от подачи до карты на руках — заметно дольше и менее предсказуем, чем во времена SEF. Это нужно закладывать в ожидания заранее. Актуальный статус процессов всегда стоит сверять на официальном портале государственных услуг gov.pt.

Реформа гражданства: путь к паспорту удлиняется

Третий, и для многих самый болезненный, сдвиг — в законодательстве о гражданстве. Долгие годы ключевым преимуществом Golden Visa было то, что уже через пять лет легального резидентства можно претендовать на гражданство Португалии — паспорт ЕС с минимальными требованиями к присутствию.

В 2025-2026 годах правительство инициировало реформу натурализации, которая бьет именно по этому преимуществу. Ключевая идея — увеличение ценза оседлости. По обсуждавшимся параметрам (ориентировочно, точную редакцию и дату вступления нужно сверять на момент подачи):

• Базовый ценз повышается с 5 лет — в сторону существенно большего срока (в публичной дискуссии звучала цифра до 10 лет).
• Для граждан стран CPLP (португалоязычное сообщество) предполагается более короткий срок, чем общий.
• Языковые и интеграционные требования (уровень португальского, знание основ) сохраняются и могут усиливаться.
• Защита уже поданных заявлений - вопрос «grandfathering» (с какого момента считать срок) принципиален и тоже уточняется индивидуально.

Что это значит на практике: Golden Visa по-прежнему дает ВНЖ и затем ПМЖ, но горизонт до самого паспорта удлиняется. Для кого-то конечной целью остается именно резидентство и свобода передвижения по ЕС/Шенгену — и тогда реформа не критична. А кто целится именно в гражданство, должен честно пересчитать сроки. Подробно тему мы ведем в материале про гражданство Португалии.

Лестница статусов: ВНЖ — ПМЖ — гражданство в новой реальности

Чтобы не путаться в изменениях, полезно разложить путь по ступеням и отметить, что на каждой из них поменялось.

• ВНЖ (Golden Visa / ARI). Первичная карта на инвестора и семью. Вход — через фонды/науку/культуру/рабочие места (недвижимости больше нет). Продлевается; присутствие — около 7 дней в год.
• ПМЖ. Постоянный вид на жительство после необходимого срока легального резидентства. Дает устойчивый статус и более свободное проживание.
• Гражданство. Финальная цель — паспорт ЕС. Именно сюда бьет реформа: ценз оседлости удлиняется, языковые требования сохраняются.

Сильная сторона Португалии, которая никуда не делась: это член и ЕС, и Шенгенской зоны. То есть даже на этапе ВНЖ инвестор и семья получают свободу перемещения по Шенгену — в отличие, например, от Кипра, который в ЕС, но пока не в Шенгене. Этот плюс реформы не отменяют.

Практический смысл лестницы прост: входить в программу стоит с ясным пониманием, какая ступень — ваша настоящая цель. Если цель — резидентство ЕС с шенгенской мобильностью, программа в 2026 по-прежнему сильна. Если цель строго паспорт и побыстрее — нужно пересчитывать горизонт с учетом реформы.

Альтернативы Golden Visa: D7 и D8 для тех, кто готов жить в стране

После отмены недвижимости часть инвесторов с меньшим бюджетом ищет другие пути в Португалию. И часто более разумным оказывается не Golden Visa, а визовые маршруты для тех, кто реально готов перебраться. Они дешевле на входе, но требуют переезда и проживания.

• D7 (виза пассивного дохода). Для рантье и пенсионеров со стабильным пассивным доходом — пенсия, аренда, дивиденды. Ориентир по доходу — от уровня минимальной зарплаты (порядка 870 € в месяц как нижняя планка) плюс жилье в Португалии. Ведет к ПМЖ и гражданству на общих основаниях.
• D8 (виза цифрового кочевника). Для тех, кто работает удаленно на иностранного работодателя или как фрилансер. Требование к доходу выше — ориентировочно около 4 минимальных зарплат (порядка 3 480 € в месяц).

Принципиальная разница с Golden Visa: D7 и D8 требуют реального проживания в стране — это не «инвестиционный» статус с присутствием в неделю в год, а полноценный переезд. Зато вход в них измеряется не сотнями тысяч евро инвестиций, а подтверждением дохода. Подробности маршрута для рантье — в материале про визу D7 Португалии.

Кому Golden Visa подходит в 2026, а кому уже нет

После всех изменений важно трезво оценить, для кого программа все еще имеет смысл. Универсального ответа нет — все зависит от цели и бюджета.

Подходит, если вы:

• хотите резидентство ЕС с шенгенской мобильностью без обязательства переезжать и жить в стране;
• готовы инвестировать от 250 000 € (культура) или от 500 000 € (фонды/наука);
• рассматриваете вложение в фонд как инвестицию, а не только как «билет» к статусу;
• цените запасной аэродром для семьи и план Б, а не гонитесь за паспортом любой ценой и срочно.

Скорее не подходит, если вы:

• рассчитывали именно на покупку недвижимости как способ получить визу — этого маршрута больше нет;
• целитесь строго в паспорт в максимально короткий срок — реформа гражданства удлиняет горизонт;
• не готовы держать инвестицию несколько лет и проходить усиленный комплаенс по источнику средств;
• при меньшем бюджете готовы реально переехать — тогда логичнее D7 или D8.

Программа перестала быть «инвестицией в недвижимость с бонусом-визой» и стала именно инвест-ВНЖ для капитала. Это не хуже и не лучше — это другое, и заходить нужно с правильными ожиданиями.

Частые заблуждения после реформы 2023-2026

Изменения породили волну мифов, на которых инвесторы теряют время и деньги. Разберем самые частые.

• «Golden Visa закрыли». Нет. Закрыли только недвижимость и депозит. Фонды, наука, культура и рабочие места работают.
• «Можно по-старому купить квартиру за 500 тысяч». Нет. С октября 2023 покупка жилья не квалифицирует под Golden Visa. Купить недвижимость как таковую можно, но визу это уже не дает.
• «Через 5 лет точно будет паспорт». Уже не аксиома. Реформа гражданства удлиняет ценз; конечный срок нужно считать под актуальную редакцию закона.
• «Карту выдадут быстро». Из-за перехода SEF в AIMA и накопленных очередей сроки выросли. К задержкам биометрии и выдачи карт нужно быть готовым.
• «Россиянам и так нельзя». Можно в рамках закона, но с усиленным комплаенсом и тщательной проверкой источника средств; обход санкций исключен.

Главная мысль: ориентируйтесь только на актуальные данные 2026 года и сверяйте конкретику на момент подачи. Слишком многое поменялось, чтобы доверять старым гайдам.

Взгляд эксперта: как заходить в программу в 2026 без ошибок

Подытожим практическими рекомендациями, на которых строится корректная стратегия в новой реальности.

• Сначала цель, потом маршрут. Определитесь, что вам нужно — резидентство ЕС или именно паспорт. От этого зависит, критична ли для вас реформа гражданства.
• Считайте фонд как инвестицию. Раз главный маршрут теперь — фонды, выбирайте их с тем же вниманием, что и любой финансовый продукт: стратегия, управляющий, риски, ликвидность.
• Готовьте источник средств заранее. Для заявителей из России и СНГ это узкое место: комплаенс усилен, документы по происхождению капитала собираются загодя.
• Закладывайте сроки AIMA. Очереди и задержки биометрии — данность 2026 года, а не форс-мажор. Реальный горизонт нужно планировать с запасом.
• Сверяйте актуальную редакцию законов. Пороги, перечень опций и ценз гражданства подвижны — перед подачей все перепроверяется.

Программа по-прежнему дает сильный результат — легальный статус в члене ЕС и Шенгена с минимальным присутствием. Но цена входа и горизонт до паспорта изменились, и заходить в нее в 2026 нужно с холодной головой и актуальными цифрами.

Итог: Golden Visa Португалии в 2026 — кому и зачем

Соберем все воедино. За 2023-2026 годы программа прошла через три волны изменений. Первая — закон Mais Habitacao (октябрь 2023), который убрал недвижимость и депозит, оставив фонды, науку, культуру и рабочие места. Вторая — переход от SEF к AIMA, из-за которого выросли очереди и задержки биометрии. Третья — реформа гражданства 2025-2026, удлиняющая путь к паспорту.

Что из этого следует:

• Golden Visa жива, но это инвест-ВНЖ для капитала, а не «виза за квартиру».
• Минимальный вход — от 250 000 € (культура) или от 500 000 € (фонды/наука).
• Сильный плюс — членство в ЕС и Шенгене и мягкое требование к присутствию.
• Слабые места — сроки AIMA и удлиненный ценз до гражданства.

Если ваша цель — надежное резидентство в ЕС с шенгенской свободой и планом Б для семьи, программа в 2026 по-прежнему сильна. Если же нужен именно паспорт и побыстрее — пересчитайте горизонт с учетом реформы или рассмотрите альтернативы. Полная актуальная механика — в гиде по Golden Visa Португалии, а конкретику по фондам мы держим в материале про Golden Visa через инвестиционные фонды. Официальные госуслуги и статусы процессов — на портале gov.pt.