Доходность аренды в Греции в 2026 году: сколько приносит недвижимость по городам, налоги и запрет Airbnb

Сколько приносит аренда в Греции: общая картина 2026

Начнем с главной цифры, за которой все и приходят. Средняя валовая доходность аренды в Греции в 2026 году — около 4-5,5% годовых, а по долгосрочным договорам в среднем по стране ориентировочно 4,4%. Валовая доходность — это годовой арендный доход, поделенный на цену покупки, до вычета налогов и расходов. То есть если квартира за 200 000 евро приносит 10 000 евро аренды в год, валовая доходность — 5%.

Эти 4-7% — реалистичный коридор, в котором живет греческий рынок. Доходность выше там, где спрос на аренду стабильный и плотный: студенческие районы, центры крупных городов, туристические локации. Доходность ниже — в премиальных кварталах и на дорогих островах, потому что высокая цена входа «съедает» отдачу: даже сильная аренда не отбивает заоблачную стоимость квадратного метра.

Важно сразу разделить два понятия. Валовая доходность — красивая витринная цифра. Чистая доходность (после налога на доход, ежегодного налога на недвижимость ENFIA, управления, ремонта, простоев) обычно на 1,5-2,5 процентных пункта ниже. Именно по чистой доходности и стоит считать окупаемость недвижимости в Греции: при валовых 5% реальная отдача в руки — около 3-3,5%, а окупаемость растягивается на 28-33 года арендой при текущих ценах (без учета роста стоимости самого жилья, который в Греции последние годы заметный).

Если вы только присматриваетесь к покупке, начните с обзора цен на недвижимость в Греции в 2026 году - доходность всегда считается от актуальной цены входа, а она по городам различается кратно.

Долгосрочная или краткосрочная аренда: в чем разница для дохода

Это развилка, от которой зависит и доход, и хлопоты, и юридические ограничения. В Греции есть два принципиально разных способа сдавать жилье.

• Долгосрочная аренда (договор) - вы сдаете квартиру на год и дольше одному арендатору по официальному договору. Доход стабильный и предсказуемый, простоев почти нет, управление минимальное. Валовая доходность скромнее — обычно 3-5%, но это «спокойные» деньги без сезонности и без лицензий.
• Краткосрочная аренда (Airbnb, посуточно) - вы сдаете жилье туристам на дни и недели через платформы. Потенциальный доход выше — в удачных локациях валовая доходность доходит до 6-8%, а летом ночной тариф бьет рекорды. Но эта модель требует регистрации, лицензии (номер AMA), активного управления, и сильно зависит от сезона и заполняемости.

Ключевое, что недооценивают новички, — заполняемость. На туристических островах посуточное жилье стоит пустым изрядную часть года. По данным за 2025 год, на Кикладах (Миконос, Санторини) средняя годовая заполняемость составила всего около 22%, и почти половина ночей в году — простой. Поэтому красивый летний тариф в 250-300 евро за ночь в пересчете на год превращается в куда более скромную цифру.

Добавьте расходы: управление посуточной арендой через сервис стоит 15-25% от выручки, плюс уборка, постельное белье, ремонт от интенсивного использования, реклама. В итоге разрыв между валовой и чистой доходностью у Airbnb заметно больше, чем у долгосрочной аренды. Туристическая сдача — это, по сути, малый бизнес, а не пассивный доход.

Доходность аренды по городам: таблица «город — долгосрочная — туристическая»

Главные различия — географические. Соберем доход по основным локациям в одну таблицу. Цифры — валовая доходность 2026 года, ориентировочно; реальная отдача зависит от конкретного района и объекта.

Вывод из таблицы простой и неочевидный: самая высокая доходность — не на гламурных островах, а в Салониках и «рабочих» районах Афин. На Миконосе и в Санторини цена квадратного метра настолько высока, что даже сильная летняя аренда дает скромный процент отдачи. Подробный разбор столичного рынка — в материале про недвижимость в Афинах.

Почему Салоники — сюрприз-лидер по доходности 2026

Салоники заслуживают отдельного разговора, потому что в 2026 году именно второй город Греции, а не раскрученные острова, показывает лучшую среднюю доходность аренды — около 6,8% валовых. Причина — не туризм, а студенты.

В Салониках работают три крупных университета, включая Университет имени Аристотеля — крупнейший в стране. Поток студентов, в том числе иностранных (их число в 2025 году выросло примерно на четверть), создает устойчивый, круглогодичный спрос на аренду небольших квартир. Жилье рядом с университетом сдается быстро, простаивает редко, и арендатор предсказуем.

• Стабильность. Студенческая аренда — это длинный договор на учебный год, а не сезонные туристические всплески. Доход ровный.
• Разумная цена входа. Квадратный метр в Салониках заметно дешевле афинского и тем более островного, поэтому та же аренда дает более высокий процент.
• Тип объекта. Самые ходовые — студии и однушки до 50-60 м² рядом с кампусами и на оживленных улицах (например, в районах Вардарис, Тумба).

Минус один: с марта 2026 года ограничения на новые краткосрочные регистрации, действующие в Афинах, начали распространять и на части Салоников. Так что ставку здесь логичнее делать на долгосрочную студенческую аренду — она и стабильнее, и не упирается в лицензионные заморозки.

Афины: высокий спрос и заморозка новых Airbnb в центре

Афины — самый ликвидный и глубокий рынок аренды в стране, но именно здесь сильнее всего бьют новые ограничения на посуточную сдачу. Разберем по слоям.

По доходности столица неоднородна. Средняя валовая доходность по Афинам — около 5,2%, но разброс по районам огромен:

• Развивающиеся районы (Кипсели, Патисия, Эксархия, Метаксургио) — валовая доходность 5,4-6,5%, лучшая отдача в городе за счет умеренных цен.
• Центр и туристический треугольник - высокий спрос и на долгую, и на посуточную аренду, но именно здесь действует заморозка новых Airbnb.
• Премиальный Колонаки - около 4,8% и ниже: престижно и ликвидно, но дорогой вход снижает процент.

Главное ограничение 2026 года: новые регистрации краткосрочной аренды (номер AMA) в центральных районах Афин запрещены минимум до конца 2026 года. Это касается исторического и коммерческого центра — Плака, Монастираки, Синтагма, Омония, Колонаки, Эксархия, Кукаки, а также районов Метс, Неос Космос, Паграти, Петралона, Тисио, Гази и других. Уже зарегистрированные объекты могут продолжать работать, а вот новую квартиру под Airbnb в этих кварталах легально оформить нельзя. Для покупателя это значит одно: в центре Афин под посуточную сдачу теперь покупают только жилье с уже действующим номером AMA, а всем остальным остается долгосрочная аренда. Если рассматриваете покупку под доход, изучите практический разбор в гиде как купить недвижимость в Греции.

Туристическая аренда: больше доход, но больше рисков

Краткосрочная сдача туристам — это история про высокий потолок дохода и такой же высокий уровень хлопот и рисков. Разберем честно обе стороны.

Плюсы. На пике сезона ночной тариф в популярной локации в разы выше, чем месячная долгосрочная аренда в пересчете на день. В удачные годы валовая доходность туристического жилья в правильном месте доходит до 6-8%. Греческий рынок краткосрочной аренды большой — суммарная выручка приближается к миллиарду евро в год, и спрос растет.

Минусы, которые видны только в расчете на полный год:

• Сезонность и простои. Вне летних месяцев островное жилье стоит пустым. Средняя годовая заполняемость на островах — порой всего 22-47% ночей в году. Зимой доход стремится к нулю.
• Высокие операционные расходы. Управление 15-25% от выручки, уборка, белье, расходники, износ, маркетинг.
• Регуляторное давление. Заморозка новых лицензий в центре Афин и на популярных направлениях, рост налогов и сборов, ужесточение контроля.
• Правило 60 дней. Сдача дольше 60 дней одному гостю уже не считается краткосрочной и переходит в обычную аренду со своими правилами.

Туристическая аренда работает, но только при трезвом расчете на весь год, а не по летнему тарифу. И помните: если жилье куплено под Golden Visa, посуточная сдача вообще под запретом — об этом отдельно ниже.

Лицензии, реестр AMA и правило трех объектов

Чтобы легально сдавать жилье посуточно, мало просто выложить объявление. В Греции выстроена система учета, и обходить ее — дорого и рискованно.

• Номер AMA. Каждый объект краткосрочной аренды должен быть зарегистрирован в реестре налоговой службы (AADE) и получить уникальный номер AMA. Этот номер обязательно указывается в каждом объявлении на Airbnb, Booking и любой платформе. Без него — штрафы.
• Заморозка новых регистраций. В насыщенных центральных районах Афин новые номера AMA не выдают как минимум до конца 2026 года; с марта 2026 ограничения расширяют на части Салоников и популярные направления (Санторини, Ханья, Парос, Халкидики).
• Номер не передается. При продаже, наследовании или дарении объекта номер AMA не переходит к новому владельцу — регистрация аннулируется, даже если жилье легально работало раньше. Это важно учитывать при покупке «готового Airbnb».
• Правило трех объектов. Физлицо, сдающее посуточно одну-две квартиры, освобождено от НДС. Но с трех и более объектов вы считаетесь предпринимателем: регистрируете деятельность, платите НДС 13% и облагаетесь по правилам бизнеса.

Вывод: краткосрочная аренда в Греции в 2026 году — это регулируемая деятельность с реестром, лицензиями и порогами. Прежде чем покупать жилье «под Airbnb», нужно проверить, можно ли вообще зарегистрировать новый объект в выбранной локации.

Налог на арендный доход в Греции: 15-45% и новая ставка 2026

Доход от аренды в Греции облагается прогрессивным налогом, и это главное, что превращает красивую валовую доходность в куда более скромную чистую. С 1 января 2026 года шкала обновилась — добавлена промежуточная ставка, которая немного облегчила нагрузку для средних арендодателей.

Несколько важных уточнений:

• Шкала едина для долгосрочной и краткосрочной аренды, если вы физлицо. Доход от Airbnb облагается по тем же ставкам.
• Вычет расходов. Можно списать фиксированные 5% на содержание без чеков либо фактические документально подтвержденные расходы, если они выше.
• ENFIA. Сверх налога на доход есть ежегодный налог на владение недвижимостью ENFIA — его платит собственник независимо от того, сдает он жилье или нет.
• НДС 13% добавляется к краткосрочной сдаче, если у вас три и более объекта (статус предпринимателя).

Полную картину фискальной нагрузки на собственника — налог при покупке 3,09%, ENFIA, налог на доход и прочее — мы держим в отдельном материале про налоги на недвижимость в Греции. Актуальные ставки и формы всегда стоит сверять на официальном портале государственных услуг Греции (gov.gr).

Комментарий эксперта

«Первое, что я говорю клиенту, который смотрит на греческую квартиру как на источник дохода: забудьте про валовые проценты из объявлений. Реальная картина 2026 года такая — долгосрочная аренда дает спокойные 3-4% чистыми, и это самый надежный путь, особенно студенческие Салоники и рабочие районы Афин. Туристическая сдача манит цифрами 7-8%, но в центре Афин новые Airbnb уже не зарегистрировать, лицензия AMA не передается при продаже, а заполняемость на островах вне сезона проваливается. И отдельно, жестко: если квартира куплена под Golden Visa, посуточно сдавать ее нельзя вообще — это штраф 50 000 евро и отзыв ВНЖ. Поэтому я всегда развожу две задачи. Хотите вид на жительство ЕС и доход — это долгосрочная аренда GV-объекта. Хотите выжать максимум посуточно — это отдельная покупка вне Golden Visa и только там, где регистрацию еще дают. Смешивать эти стратегии в одном объекте — дорогая ошибка.»

Игорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGES

Чистая доходность и окупаемость: считаем по-честному

Валовая доходность — это маркетинг. Инвестора интересует чистая отдача и окупаемость недвижимости в Греции. Посчитаем на конкретном примере.

Возьмем квартиру в Афинах за 250 000 евро, сданную в долгую за 1 100 евро в месяц — это 13 200 евро в год. Валовая доходность: 5,28%. Теперь вычитаем:

• Налог на доход (15% на первые 12 000, 25% на остаток) — около 2 100 евро.
• ENFIA - ориентировочно 400-700 евро в год для такой квартиры.
• Содержание, мелкий ремонт, страховка, простои - заложим 1 000-1 500 евро.

Чистый доход в руки — примерно 9 000-9 500 евро в год, то есть чистая доходность около 3,6-3,8%. Окупаемость только за счет аренды — порядка 26-28 лет.

Цифра звучит скромно, но это не вся правда. Греческая недвижимость последние годы заметно дорожает, и совокупная отдача инвестора — это аренда плюс рост стоимости самого объекта. Многие инвесторы в Греции делают ставку именно на сочетание стабильной аренды и роста капитала, а не на одну только текущую доходность. Поэтому окупаемость «по аренде» и реальная инвестиционная привлекательность — разные вещи: при росте цен на 5-7% в год общая годовая отдача легко превышает 8-10%.

Условия и ограничения: что можно и нельзя сдавать

Соберем в один практический чек-лист, кто и как может зарабатывать на аренде в Греции в 2026 году — чтобы вы понимали правила игры до покупки.

• Иностранцы сдают свободно. Гражданство значения не имеет, нужен налоговый номер AFM и официальная декларация дохода. Приграничные зоны требуют спецразрешения на саму покупку.
• Долгосрочная аренда доступна везде и всем, без лицензий и реестров — это самый простой и безопасный путь к доходу.
• Краткосрочная аренда требует номера AMA, и в центре Афин (и ряде локаций с 2026) новые номера не выдают. Проверяйте возможность регистрации ДО покупки.
• Три и более объекта посуточно - это уже бизнес: регистрация деятельности и НДС 13%.
• Жилье под Golden Visa - только долгосрочная аренда от 6 месяцев. Посуточная сдача GV-объекта запрещена законом.

Главный практический совет: определитесь со стратегией дохода ДО выбора объекта и района. Квартира, идеальная под долгосрочную студенческую аренду в Салониках, и квартира под легальное Airbnb — это разные покупки в разных местах с разной юридической проверкой.

Golden Visa и аренда: краткосрочная сдача запрещена

Это пункт, на котором спотыкаются многие инвесторы, и его нужно понять до покупки. Если вы покупаете недвижимость в Греции, чтобы получить Golden Visa (ВНЖ за инвестиции), то распоряжаться этим объектом вы можете НЕ так свободно, как обычной квартирой.

Закон 5100/2024 прямо запрещает использовать недвижимость, купленную под Golden Visa, для краткосрочной аренды в рамках «экономики совместного потребления» — то есть любой сдачи в стиле Airbnb, а также субаренды. Запрет действует, даже если вы сдаете лишь изредка или на пару дней. Формулировка «краткосрочная аренда в рамках sharing economy» охватывает любую посуточную сдачу, включая сезонную.

• Что разрешено. Долгосрочная аренда от 6 месяцев по официальному договору — можно. GV-объект имеет право приносить доход именно так.
• Что запрещено. Airbnb, Booking, посуточная и краткосрочная сдача, субаренда в формате sharing economy.
• Наказание. Нарушение влечет отзыв вида на жительство и административный штраф 50 000 евро. То есть вы рискуете не только деньгами, но и самим статусом ВНЖ.

Логика государства понятна: Golden Visa — инструмент привлечения долгосрочных инвесторов, а не способ скупать жилье под туристические апартаменты в перегретых центрах. Поэтому если ваша цель — и ВНЖ, и доход, закладывайте именно долгосрочную аренду: она и законна, и стабильна, пусть и с доходностью 3-5%, а не 7%. А для чисто инвестиционной посуточной сдачи покупайте отдельный объект вне рамок Golden Visa и там, где регистрация AMA еще возможна.

Какие стратегии дохода работают в Греции в 2026

Соберем все вместе и разложим по понятным сценариям — чтобы вы выбрали свой.

• Стабильный пассивный доход. Долгосрочная аренда студии или однушки в Салониках рядом с университетом либо в развивающемся районе Афин. Доходность 5-6% валовых, минимум хлопот, нет лицензий. Лучший выбор для тех, кто не хочет управлять бизнесом.
• Максимальный доход с активным управлением. Краткосрочная аренда там, где регистрация AMA еще доступна, с грамотным управлением. Потолок 6-8%, но это работа, сезонность и регуляторный риск. Не для центра Афин.
• ВНЖ плюс доход. Покупка под Golden Visa с долгосрочной арендой. Доходность скромнее (3-5%), зато вы получаете вид на жительство ЕС на всю семью и легальный арендный поток. Главное — не сдавать посуточно.
• Ставка на рост капитала. Покупка в дорожающей локации, где аренда лишь покрывает расходы, а основную отдачу дает рост стоимости жилья. Для тех, кто играет вдолгую.

Универсального «лучшего» сценария нет — все зависит от вашей цели: нужен ли вам в первую очередь доход, статус ВНЖ или прирост капитала. Именно с этого вопроса и стоит начинать разговор о покупке.

Частые ошибки инвесторов: взгляд эксперта

За годы работы с греческой недвижимостью мы видим, что инвесторов подводят не редкие, а одни и те же типовые просчеты. Перечислим их, чтобы вы не повторяли.

• Считают по валовой доходности. Красивые 6-7% из объявления — до налогов и расходов. Реальная чистая отдача на 1,5-2,5 пункта ниже. Считайте чистыми.
• Покупают «под Airbnb» там, где его уже не зарегистрировать. В центре Афин новые номера AMA заморожены. Проверяйте возможность регистрации ДО сделки.
• Берут «готовое Airbnb» и теряют лицензию. Номер AMA не передается при продаже — он аннулируется. Покупатель регистрирует заново, а в центре это невозможно.
• Сдают GV-объект посуточно. Штраф 50 000 евро и отзыв ВНЖ. Объект под Golden Visa — только долгая аренда.
• Гонятся за островами. Санторини и Миконос престижны, но доходность там часто ниже из-за дорогого входа и низкой годовой заполняемости.

Главный принцип: доходность в Греции делается на этапе выбора объекта и стратегии, а не после покупки. Сначала цель и расчет — потом квартира.

Итог: на что рассчитывать инвестору

Подведем черту. Доходность аренды в Греции в 2026 году — это реалистичные 4-7% валовых, а чистыми в руки — около 3-4% по долгосрочной аренде. За сколько окупится квартира только арендой? Ориентировочно за 25-30 лет, но это без учета роста стоимости самого жилья, который сегодня в Греции добавляет к совокупной отдаче существенную часть.

Лучшая доходность — не на гламурных островах, а в Салониках (студенты, около 6,8%) и в развивающихся районах Афин. Краткосрочная аренда дает больше, но упирается в заморозку лицензий, сезонность и расходы, а в центре Афин новые Airbnb уже не зарегистрировать. А если жилье куплено под Golden Visa — посуточная сдача под прямым запретом, только долгосрочная от 6 месяцев.

Поэтому честная стратегия большинства инвесторов сегодня: стабильная долгосрочная аренда плюс ставка на рост капитала, а Golden Visa — как способ получить вид на жительство ЕС на всю семью одновременно с инвестицией в недвижимость. Если ваша цель — и доход, и статус, начните с подбора правильного объекта: как купить недвижимость в Греции и какие цены на жилье в 2026 году - две отправные точки для расчета реальной окупаемости.