Налоги на недвижимость в Португалии 2026: IMT, IMI, гербовый сбор и налог при продаже

Три точки, в которых государство берет налог

Чтобы не запутаться в аббревиатурах, держите в голове простую логику: налоги на недвижимость в Португалии возникают в трех разных точках жизни объекта, и путать их нельзя.

• В момент покупки - разовые налоги: IMT (муниципальный налог на передачу недвижимости) и Imposto de Selo (гербовый сбор). Их платят один раз, до подписания нотариального акта.
• Каждый год владения - регулярный IMI (муниципальный налог на недвижимость), а для дорогих портфелей — надбавка AIMI. Эти налоги приходят ежегодно, пока вы собственник.
• В момент продажи - налог на прирост капитала (mais-valias) с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Эта статья идет по той же логике: сначала разберем налоги при входе, потом ежегодные, затем налог на выходе и способы законно его уменьшить. Если вы только присматриваетесь к рынку, начните с общего разбора, как купить недвижимость в Португалии - там вся процедура от выбора объекта до сделки. А здесь сосредоточимся именно на фискальной стороне.

Важная оговорка: ставки IMT и пороги ежегодно индексируются государственным бюджетом, а ставку IMI каждый муниципалитет утверждает свою в установленном коридоре. Поэтому итоговую цифру всегда считают под конкретный объект и конкретный город.

IMT — налог на передачу недвижимости при покупке

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissoes Onerosas de Imoveis) — это разовый муниципальный налог, который покупатель платит при переходе права собственности. Считается он от большей из двух величин: цены сделки или налоговой стоимости объекта (VPT). Это ключевой и самый крупный из разовых налогов.

Логика ставки зависит от того, кто покупает и для чего:

• Резидент, покупающий основное жилье, платит по прогрессивной шкале. Недорогое жилье освобождено полностью, дальше ставка растет ступенями. На 2026 год полное освобождение действует для городского жилья стоимостью примерно до 106 346 €.
• Жилье не для постоянного проживания (второй дом, инвестиция под аренду) облагается по своей, чуть более высокой прогрессивной шкале.
• Нерезиденты с 2026 года платят упрощенно — плоские 7,5% с цены жилой недвижимости, без прогрессии.
• Коммерческая недвижимость и участки под застройку - около 6,5%, сельские участки (predios rusticos) — 5%.

Прогрессивная шкала устроена так, что верхняя ступень для жилья дает эффективную ставку порядка 6-7,5%, а на дорогих объектах ставка приближается к потолку. Поэтому грубый ориентир для расчета бюджета покупки — закладывать на IMT около 6-8% от стоимости жилья. Точные ступени смотрите в таблице ниже.

Прогрессивная шкала IMT 2026: ступени и ставки

Прогрессия IMT для жилья работает по принципу подоходного налога: каждая ступень облагается своей ставкой, есть вычитаемая часть, поэтому реальная (эффективная) ставка ниже максимальной. Ниже — ориентировочные ступени 2026 года для городского жилья, используемого как основное и постоянное место проживания. Цифры индексируются бюджетом ежегодно примерно на 2%, поэтому перед сделкой их сверяют под дату.

Обратите внимание на «эффект потолка»: на самых дорогих объектах ставка не растет дальше 8%, а переключается на единую 6% от всей суммы. Для жилья не под постоянное проживание действует похожая, но сдвинутая шкала. Молодым покупателям до 35 лет при первой покупке основного жилья положено отдельное освобождение IMT Jovem — полное примерно до 330 539 € и пониженное до удвоенного порога. Эти льготы доступны налоговым резидентам Португалии и не распространяются на нерезидентскую плоскую ставку 7,5%.

Imposto de Selo — гербовый сбор

Второй разовый налог при покупке — гербовый сбор, Imposto de Selo. Он простой и предсказуемый: 0,8% от большей из величин — цены сделки или налоговой стоимости VPT. В отличие от IMT, у гербового сбора нет ни прогрессии, ни освобождений по стоимости — его платят при любой сделке, и резидент, и нерезидент, на жилье и на коммерцию.

Отдельная история — если покупка идет с португальской ипотекой. Тогда добавляется гербовый сбор уже на сумму кредита:

• 0,6% - по кредитам сроком свыше пяти лет;
• 0,5% - по кредитам на меньший срок.

То есть при ипотечной сделке гербовый сбор возникает дважды: один раз на стоимость объекта (0,8%) и один раз на тело кредита (0,5-0,6%). Это нужно закладывать в смету заранее, потому что банк и нотариус удержат сбор в момент оформления.

В общем бюджете сделки гербовый сбор — не главная статья, но и не копейки: на объекте за 400 000 € это 3 200 € только по части недвижимости. Вместе с IMT и нотариально-регистрационными расходами разовые издержки покупки складываются в ощутимую сумму, которую лучше посчитать до внесения задатка. Подробный разбор расходов на конкретных рынках есть в материалах про покупку недвижимости в Лиссабоне и недвижимость в Порту.

IMI — ежегодный муниципальный налог

После того как сделка закрыта, ежегодные обязательства собственника начинаются с IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis). Это главный регулярный налог на недвижимость, аналог нашего налога на имущество. Платят его все владельцы недвижимости в Португалии — и резиденты, и нерезиденты, и физлица, и компании.

Считается IMI не от рыночной цены и не от цены покупки, а от налоговой стоимости объекта — VPT (Valor Patrimonial Tributario). Эту стоимость определяет налоговая по формуле, в которую входят площадь, тип, возраст, расположение и базовая стоимость строительства. Обычно VPT заметно ниже рыночной цены, что играет в пользу собственника.

Ставки на 2026 год:

• Городская недвижимость - от 0,3% до 0,45% от VPT. Точную ставку в этом коридоре каждый муниципалитет утверждает сам.
• Сельская недвижимость - фиксированные 0,8% от VPT.

Платят IMI в году, следующем за годом владения: счет приходит, как правило, весной, и при сумме выше определенного порога его можно разбить на несколько частей (обычно на май, август и ноябрь). Для основного и постоянного жилья семьи с невысоким VPT доступно временное освобождение от IMI — как правило, до трех лет, при выполнении условий. Многодетным семьям муниципалитеты дают скидки к ставке.

AIMI — надбавка на дорогую недвижимость

Поверх обычного IMI Португалия берет дополнительный налог на крупные портфели недвижимости — AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imoveis). Это ближайший аналог налога на богатство, но касается он только недвижимости, а не всех активов. И что важно — порог считается не по одному объекту, а по сумме налоговой стоимости (VPT) всего жилого имущества владельца в Португалии.

Как устроен расчет для физических лиц:

• Из суммарной VPT всей жилой недвижимости вычитается необлагаемый порог 600 000 € на человека. У супругов, подающих совместно, вычет удваивается до 1 200 000 €.
• С суммы свыше порога берется 0,7%.
• С части стоимости свыше 1 млн € ставка - 1%.
• С части свыше 2 млн € - 1,5%.

Для компаний-владельцев логика жестче: плоские 0,4% со всей VPT без права на вычет 600 000 €, а при личном пользовании — до 0,7%. Поэтому схема «вилла на офшорную компанию» в Португалии не дает экономии на AIMI.

Практический вывод: AIMI — это налог состоятельного покупателя. Если вы берете одну квартиру за 300-400 тысяч, он вас не касается. Если строите портфель из нескольких объектов или покупаете дорогой дом, AIMI надо считать заранее, и часто выгоднее держать недвижимость на физлицах с раздельными порогами.

Налог на прирост капитала при продаже

Когда собственник продает недвижимость дороже, чем купил, возникает налог на прирост капитала — mais-valias. Облагается не вся сумма сделки, а только прибыль: разница между ценой продажи и ценой покупки, скорректированной на коэффициент инфляции и уменьшенной на документально подтвержденные расходы.

Какие расходы вычитаются из прироста:

• уплаченный при покупке IMT и гербовый сбор;
• нотариальные и регистрационные расходы;
• затраты на улучшение и ремонт за последние 12 лет (с чеками и счетами-фактурами);
• комиссия агентства при продаже.

Дальше работает ключевое правило, единое с 2023 года и для резидентов, и для нерезидентов: в налогооблагаемую базу включается только 50% прироста. Эти 50% прибавляются к остальному доходу человека и облагаются по прогрессивной шкале подоходного налога (IRS) — от 13,25% до 48% на 2026 год. То есть эффективная ставка для большинства продавцов выходит в диапазоне примерно 6,5-24% от прироста, в зависимости от размера прибыли и прочих доходов.

Отдельно стоят продавцы из юрисдикций черного списка налоговых убежищ: для них правило мягче не работает — облагается все 100% прироста по ставке 35%. Структуру владения важно продумывать заранее, особенно для собственников из СНГ.

Как считается налог при продаже: пример

Чтобы цифры стали наглядными, разберем условный пример продажи квартиры нерезидентом. Допустим, объект купили за 300 000 €, продали через несколько лет за 400 000 €, расходы на покупку и ремонт составили 30 000 €.

Видно, что благодаря правилу «50% в базу» налог берется не с полной прибыли в 70 000 €, а лишь с половины. Итоговая сумма зависит от того, в какие ступени шкалы IRS попадет этот доход вместе с остальными доходами продавца за год. Это упрощенная иллюстрация, а не точный расчет: реальную цифру всегда определяют по декларации с учетом коэффициента инфляции и полного состава расходов.

Комментарий эксперта

«Первое, что я объясняю клиентам: цена в объявлении — это не итоговый бюджет покупки. Поверх нее идут IMT и гербовый сбор, и на жилом объекте за 400 тысяч это легко 30-35 тысяч евро разовых налогов и расходов. Поэтому смету сделки мы считаем до задатка, а не после. Второй частый промах — попытка «оптимизировать» через компанию: для дорогой недвижимости это нередко включает AIMI без льготного порога и делает владение дороже, а не дешевле. И третье, про продажу: сохраняйте чеки на ремонт и не упускайте окно реинвестирования при продаже основного жилья — именно эти детали решают, заплатите вы налог с прироста или законно его обнулите.»

Дмитрий НадьКонсультант BRIDGES по международному налогообложению

Как законно уменьшить налог при продаже

У налога на прирост капитала есть легальные механизмы снижения — но почти все они завязаны на статус основного и постоянного жилья. Главный инструмент — освобождение по реинвестированию (isencao por reinvestimento).

Суть в следующем: если вы продаете жилье, которое было вашим основным и постоянным местом проживания, и выручку (за вычетом погашенного по этому объекту кредита) вкладываете в покупку или строительство другого основного жилья, прирост освобождается от налога. Условия 2026 года:

• Сроки реинвестирования - в окне от 24 месяцев до сделки и до 36 месяцев после нее.
• Статус жилья - проданный объект должен был быть основным жильем семьи минимум за последние 12 месяцев, а новый объект должен стать основным жильем в течение 12 месяцев.
• География - новое жилье может быть не только в Португалии, но и в любой стране ЕС или ЕЭЗ (Норвегия, Исландия, Лихтенштейн).
• Декларация - намерение реинвестировать заявляется в декларации IRS за год продажи.

Если реинвестируется только часть выручки, освобождение применяется пропорционально: вложили 80% — освобождается 80% прироста. Есть и отдельная льгота для лиц 65+ и пенсионеров — с реинвестированием выручки в пенсионный продукт. Все эти механизмы требуют аккуратного оформления, иначе освобождение не подтвердят.

Налог на доход от аренды

Если недвижимость покупается под сдачу, к налогам на саму недвижимость добавляется налог на арендный доход. Это важно учесть тем, кто рассматривает покупку как инвестицию под пассивный доход.

Доход от долгосрочной аренды у физлица облагается по общему правилу плоской ставкой 25% от чистого дохода (после вычета расходов — IMI, страховка, ремонт, проценты по кредиту). Есть приятный стимул: чем длиннее договор аренды, тем ниже ставка. Долгосрочные контракты дают понижение — вплоть до однозначных значений при договорах на много лет, что государство специально поощряет ради стабильного арендного рынка.

Альтернативно арендный доход можно включить в общую прогрессивную шкалу IRS (от 13,25% до 48%) — это имеет смысл, если совокупный доход невысокий и попадает в нижние ступени.

Отдельный режим — краткосрочная туристическая аренда (Alojamento Local). Здесь действует своя система налогообложения с коэффициентами, лицензированием и муниципальными ограничениями, а в ряде зон с перегретым рынком новые лицензии ограничены. Для собственника, который рассчитывал жить на доходе от Airbnb, это критичный момент — правила нужно проверять под конкретный адрес. Связь налогов с видом на жительство и инвест-маршрутами мы разбираем отдельно, в гиде по налоговым режимам Португалии и NHR.

Резидент или нерезидент: в чем разница для налогов

Слово «резидент» в португальских налогах всплывает постоянно, и от него зависят и ставки, и льготы. Разберем, кто есть кто и что это меняет.

Налоговым резидентом Португалии человек становится, если проводит в стране более 183 дней в году либо имеет здесь постоянное жилье, которое считает своим домом. Резидент платит налоги со всемирного дохода, нерезидент — только с дохода из португальских источников.

Что меняется на практике для недвижимости:

• IMT при покупке. Резидент, берущий основное жилье, идет по прогрессивной шкале с освобождением недорогих объектов и доступом к льготе для молодежи. Нерезидент с 2026 года платит плоские 7,5% на жилье — проще, но без льгот.
• Налог при продаже. Правило «50% прироста в базу» теперь действует одинаково и для резидентов, и для нерезидентов. Разница — в шкале IRS, по которой потом облагается этот доход.
• Освобождение по реинвестированию доступно при продаже основного жилья, и оно завязано на статус жилья как основного для семьи, а не только на резидентство.
• IMI и AIMI платят одинаково все собственники, независимо от резидентства.

Для тех, кто планирует переезд и получение статуса, налоговое резидентство — это не только обязанности, но и доступ к ряду льгот. Здесь стоит заранее просчитать сценарий вместе с консультантом, особенно если есть доходы и активы в нескольких странах.

Сводная таблица: налог — когда платится — ставка

Соберем все налоги на недвижимость Португалии 2026 в одну таблицу — это удобный чек-лист для расчета бюджета как на входе, так и на горизонте владения и выхода.

Это ориентир, а не финальный расчет: пороги индексируются бюджетом, ставку IMI задает муниципалитет, а итог по конкретной сделке зависит от статуса покупателя, типа объекта и его VPT.

Частые ошибки в налогах на недвижимость: взгляд эксперта

За практику мы видим, что покупателей и продавцов недвижимости в Португалии подводят не сложные схемы, а одни и те же упущения. Разберем их, чтобы вы не переплатили.

• Не заложили IMT и гербовый сбор в бюджет. Поверх цены объекта реально добавляются 7-9% разовых налогов и расходов. Считать их нужно до задатка, а не после.
• Оформили дорогой дом на компанию ради «оптимизации». Для AIMI это часто проигрыш: компания платит без вычета 600 000 €, а при личном пользовании ставка еще выше.
• Не сохранили чеки на ремонт. При продаже улучшения за 12 лет вычитаются из прироста — но только с документами. Нет счетов-фактур — нет вычета.
• Упустили окно реинвестирования. Освобождение основного жилья работает строго в сроках 24/36 месяцев и при правильной декларации — опоздал, и налог уже не отменить.
• Забыли про статус налогового убежища. Продавцы из черного списка теряют правило «50% в базу» и платят 35% со всей прибыли. Структуру владения важно проверять заранее.

Налоги на недвижимость прощают многое, но не прощают спешки и потерянных документов. Чем раньше выстроена стратегия покупки и выхода, тем меньше итоговый счет.

Итог: сколько на самом деле стоит владение

Если свести все воедино, картина такая. На входе покупатель тратит на налоги ощутимую надбавку к цене: IMT (для нерезидента — плоские 7,5%, для резидента с основным жильем — прогрессивно) плюс гербовый сбор 0,8%, а с ипотекой — еще 0,5-0,6% на кредит. Это разовые расходы, которые важно посчитать до сделки.

В период владения нагрузка скромнее: ежегодный IMI в 0,3-0,45% от налоговой стоимости (которая обычно ниже рыночной), и только для дорогих объектов добавляется AIMI. На выходе налог берется лишь с половины прироста и по прогрессивной шкале, а при покупке нового основного жилья прирост и вовсе можно освободить.

Главный вывод: Португалия — не страна с грабительскими налогами на недвижимость, но и не место, где можно покупать «на глаз». Итоговая сумма сильно зависит от статуса, типа объекта и грамотного использования льгот. Конкретные рынки и расходы на них мы разбираем в материалах про недвижимость в Алгарве и недвижимость в Лиссабоне. Актуальные ставки и пороги всегда стоит сверять на официальном портале государственных услуг Португалии (gov.pt), поскольку бюджет ежегодно индексирует цифры.