Испания теряет иностранных покупателей: что это значит для покупки и переезда в 2027 году

Коротко

• Иностранцы покупают в Испании меньше жилья третий год подряд по доле: 21,3% всех покупок в первом полугодии 2023 года, 18,3% в первом полугодии 2026 года.
• Сильнее всего ушли нерезиденты, то есть покупатели, которые не живут в Испании: минус 18,0%, 22 940 сделок, меньше всего с 2021 года. Иностранцы, которые живут в стране, сократили покупки на 9,7%.
• Цены не падают. Нерезиденты платят в среднем 3 493 евро за квадратный метр, на 11,8% больше, чем год назад. Весь рынок в августе подорожал на 12,8% за квадратный метр при падении числа сделок на 9,8%.
• Золотой визы за недвижимость нет с 3 апреля 2025 года, аренду с 8 октября 2026 года ограничили. Оба решения работают против покупателя-нерезидента и инвестора.
• Мой основной сценарий на 2027 год - плато: иностранный спрос держится на более низком уровне, цены растут медленнее, но не падают. Решать о покупке стоит по своей цели, а не по заголовкам о падении рынка.

Что известно на сегодня

Нотариусы в Испании видят каждую сделку с жильем, поэтому их статистика - самый быстрый официальный срез рынка. Данные первого полугодия 2026 года вышли 15 октября, подробный разбор цифр есть в нашей новости о покупках жилья иностранцами. Главное собрано в таблице.

Здесь важны три вещи. Первая: снижение не разовое. Доля иностранцев падает с 2023 года, а по графику нотариата число их покупок уменьшается с второго полугодия 2025 года. Вторая: уходят в первую очередь нерезиденты, те, кто покупает вторую квартиру у моря, жилье для будущего переезда или объект под сдачу. Третья: число сделок падает, а цена растет. Средняя цена у иностранцев в первом полугодии - 2 644 евро за квадратный метр, плюс 9,4% за год.

Общий рынок идет в ту же сторону. 29 октября нотариусы сообщили, что в августе 2026 года в Испании продали 34 599 единиц жилья, на 9,8% меньше, чем годом раньше, и это восьмой месяц снижения подряд. Средняя цена при этом выросла на 12,8%, до 1 959 евро за квадратный метр. Ипотечных кредитов на покупку жилья выдали на 5,6% меньше. Число сделок упало в 16 регионах из 17, рост был только в Кантабрии.

Что это значит для вас. Рынок Испании сейчас - это меньше сделок по более высокой цене. Это не обвал и не бум, а сжатие, при котором продавцы пока держат цену, а часть покупателей отходит в сторону.

Кто уходит, а кто остается

По национальностям в первом полугодии впереди марокканцы, 4 960 покупок или 8,0% всех сделок иностранцев, и британцы, 4 541 покупка или 7,3%. Дальше итальянцы с 6,6%, румыны с 6,4% и немцы с 6,3%. Покупатели из остальных стран вне ЕС вместе дали 7 822 сделки, 12,5%. Но эти цифры смешивают две разные группы.

Среди нерезидентов первыми идут нидерландцы с 12,6%, немцы с 11,8%, британцы с 10,4% и поляки с 8,1%. Это классический покупатель второго жилья у моря. Среди резидентов первые - марокканцы, итальянцы и румыны, то есть люди, которые уже живут и работают в Испании и покупают жилье для себя. Именно эта вторая группа держит рынок: она сократилась меньше и остается на высоком уровне по меркам всей статистики.

Нерезиденты концентрируются в нескольких местах. 40,3% их покупок приходится на Валенсийское сообщество, 25,3% на Андалусию, дальше Канарские острова, Мурсия и Каталония. В Мадриде у нерезидентов всего 1,5% сделок. Поэтому слова «иностранцы уходят» на побережье Валенсии и Андалусии значат гораздо больше, чем в столице.

По регионам покупки иностранцев сильнее всего упали в Кантабрии, на 20,5%, на Канарских островах, на 20,3%, и в Мадриде, на 19,7%. На Балеарских островах и в Валенсийском сообществе минус 15,4%, в Андалусии минус 12,7%, в Каталонии минус 9,0%. Рост был только в Кастилии-Ла-Манче и Эстремадуре. При этом цены у иностранцев выросли в 15 сообществах из 17: в Кантабрии на 23,0%, в Астурии на 22,3%, в Эстремадуре на 16,4%, в Валенсийском сообществе на 15,6%, в Мадриде на 15,4%, в Мурсии на 15,1%. Снизились они только в Ла-Риохе и Наварре.

Что это значит для вас. Если вы смотрите на побережье, где много нерезидентов, ваш рынок меняется быстрее, чем средние цифры по стране. Если на большие города с местным спросом, спад иностранцев там почти не влияет на цену.

Почему это важно

Нотариусы не называют причин, и я не буду выдавать свою версию за их вывод. Но несколько решений государства прямо касаются именно тех покупателей, которые уходят быстрее всего.

Первое - золотая виза. Органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года исключил из закона 14/2013 статьи 63-67 и тем самым отменил визу и ВНЖ инвестора целиком, во всех вариантах: за недвижимость, капитал, облигации и вклады в компании. С 3 апреля 2025 года новые заявления не принимают. Тот, кто подал раньше, получает решение по прежним правилам, а действующие разрешения сохраняют силу на свой срок и продлеваются по правилам, которые действовали при первой выдаче. Подробно об отмене - в статье о золотой визе Испании и в глоссарии о золотой визе Испании. Для покупателя из страны вне ЕС, которому квартира была нужна вместе с ВНЖ, этот мотив исчез.

Второе - аренда. С 8 октября 2026 года действует декрет 29/2026: если аренда выше справочного максимума Serpavi для района, при пересмотре до 31 декабря 2027 года ее заморозили, если ниже - рост не больше 2%. Временную аренду ограничили 12 месяцами с подтвержденной причиной, а арендатор, у которого договор заканчивается до конца 2028 года, может попросить продление на прежних условиях. Второй декрет, 28/2026, о продлении договоров после 5 или 7 лет, ждал утверждения. Механику мы разбирали в новости об ограничении аренды. Для инвестора это значит одно: доход от сдачи на ближайшие годы ограничен законом.

Третье - цена. По данным национального статистического института, которые мы проверяли в материале о ценах на жилье и зарплатах, жилье за 2015-2025 годы подорожало примерно на 80%, а средняя зарплата за 2015-2024 годы выросла примерно на 28%. Во втором квартале 2026 года рост цен за год составил 12,2%. Жилье дорожает быстрее доходов, и вопрос доступности жилья стал главной темой перед досрочными выборами 29 ноября 2026 года.

Сложите эти три фактора, и картина понятна. Нерезидент лишился ВНЖ за покупку, получил ограниченный доход от аренды и платит рекордную цену. Резидент, которому жилье нужно для жизни, продолжает покупать, потому что альтернатива - аренда в том же дорогом городе.

Три варианта развития на 2027 год

Ниже не прогноз нотариусов, а мои сценарии. Для каждого я указываю признаки, по которым через три-шесть месяцев будет видно, какой из них реализуется. Первый ориентир - данные нотариата за второе полугодие 2026 года, второй - решения нового парламента после 29 ноября.

Плато я считаю основным, потому что спрос резидентов остается высоким, а жилья по-прежнему не хватает. Пока продавцу не нужно срочно продавать, он держит цену. Спад сделок в этом сценарии останавливается на новом уровне, а цены растут медленнее, чем в 2025-2026 годах.

Продолжение спада возможно, если после выборов меры против инвесторов в жилье станут жестче или постоянными: продлят заморозку аренды, утвердят автоматическое продление договоров, расширят зоны напряженного рынка. Тогда нерезиденты продолжат уходить, а на побережье появятся продавцы, которым придется уступать.

Разворот я считаю наименее вероятным на горизонте 2027 года. Первые признаки локального охлаждения цен есть: в августе цена за квадратный метр упала в Наварре на 7,0% и на Балеарских островах на 4,9%. Но этого мало, чтобы говорить о повороте всего рынка. Если такие снижения пойдут в нескольких регионах несколько месяцев подряд, вернутся и покупатели, которые сейчас ждут.

Что это значит для вас. Ни один из сценариев не обещает дешевой Испании в 2027 году. Разница между ними - в том, насколько вырастет цена и насколько удобно будет сдавать жилье.

Если вы покупаете жилье для жизни

Для вас главный вопрос не цена, а основание для переезда. Покупка жилья ВНЖ больше не дает. Значит, сначала нужен статус: ВНЖ без права на работу для тех, кто живет на сбережения и пассивный доход, или виза для удаленной работы для тех, кто работает на иностранных клиентов или работодателя. Пошагово первый путь описан в гайде по ВНЖ без права работы.

Я бы советовал не покупать сразу. Первый год проще прожить в аренде, тем более что арендатора сейчас хорошо защищает закон. Как снять квартиру и что должно быть в договоре, мы собрали в статье об аренде жилья в Испании для иностранцев. За год вы поймете район, школу, транспорт и реальную цену квартир, а не цену объявлений.

Про налоговое резидентство коротко есть в глоссарии о налоговом резидентстве. Помощь с проверкой объекта и сделкой дает наша услуга сопровождения сделки, а документы для ВНЖ - раздел документов.

Если вы инвестор под аренду

Это группа, которой текущая ситуация вредит больше всего. Доход от аренды до конца 2027 года ограничен заморозкой или ростом не больше 2% при пересмотре, временную аренду сократили до 12 месяцев с подтвержденной причиной, а посуточная сдача с 2025 года идет через единый реестр. Владелец-нерезидент платит налог с аренды: по данным нашего материала об ограничении аренды, 19% с вычетом расходов для резидентов ЕС и 24% с валовой аренды для остальных.

Цена покупки при этом выросла. Значит, доходность от сдачи снижается с двух сторон: дороже вход и медленнее рост арендной платы. Если вы покупаете квартиру с арендатором, вы покупаете и его договор, вместе с правом на продление.

• Считайте доходность по текущей аренде и правилам декрета, а не по рыночной ставке района.
• Запросите договор аренды, проверьте его по системе Serpavi и дату ближайшего пересмотра.
• Не стройте план на посуточной сдаче без проверки правил региона и города.
• Сравните Испанию с рынками, где правила аренды для инвестора мягче, прежде чем выбирать страну.

Для сравнения стран полезны материалы Греция или Испания, Португалия или Испания и Кипр или Испания. Подобрать объект в других странах можно в разделе недвижимости.

Если вам нужен ВНЖ без золотой визы

В самой Испании вопрос решается не покупкой, а одним из оснований, которые отмена золотой визы не затронула. Чаще всего это ВНЖ без права работы и виза удаленщика. Чем ВНЖ без права работы отличается от португальской визы D7, мы сравнивали в статье D7 или ВНЖ Испании без права работы. Жилье при этом можно купить позже, когда статус уже есть.

Если для вас важен именно инвестиционный путь к ВНЖ, его надо искать в других странах. Золотая виза Греции сохраняет вариант с недвижимостью с разными порогами по регионам. В золотой визе Португалии недвижимость исключена, остались фонды и другие варианты. На Кипре есть ПМЖ за инвестиции. Общий обзор европейских программ на эту осень - в аналитике о золотых визах ЕС осенью 2026 года.

Тем, у кого испанская золотая виза уже есть, паниковать не нужно. По органическому закону 1/2025 действующие разрешения сохраняют силу на свой срок, а продление рассматривается по правилам на дату первой выдачи. Важно не допустить разрыва между документами и вовремя подать на продление.

Если вы владелец и думаете о продаже

Цены по статистике нотариусов растут, но покупателей стало меньше. Для продавца это значит, что продажа может занять больше времени, особенно там, где рынок держался на нерезидентах: на побережье Валенсии и Андалусии, на Канарских и Балеарских островах.

Нерезиденты по-прежнему платят больше всех: 3 493 евро за квадратный метр против 2 102 у иностранцев-резидентов и 1 971 у испанцев. Если ваш объект рассчитан на иностранного покупателя второго жилья, вы зависите от самой нервной группы рынка. Если на местную семью, цена будет ниже, но спрос стабильнее.

• Сравните свою цену с ценами сделок по региону за последние месяцы, а не с объявлениями соседей.
• Если в квартире живет арендатор, учтите его право на продление: покупатель будет оценивать квартиру с этим договором.
• Подготовьте документы заранее: свидетельство об энергоэффективности, справки об отсутствии долгов, кадастровые данные.
• Если продажа не срочная, дождитесь данных за второе полугодие 2026 года и итогов выборов: они покажут, какой сценарий реализуется.

Проверку покупателя и источника средств, если сделка крупная или с иностранной стороной, можно поручить нашей службе проверки контрагентов.

Что я бы делал сейчас

Если коротко, я бы не принимал решения из-за заголовка «иностранцы уходят из Испании». Для жизни Испания остается одной из самых удобных стран Европы, просто вход в нее теперь идет через статус, а не через покупку. Для инвестора под аренду страна стала заметно хуже, чем три года назад, и это стоит признать. Для продавца время еще хорошее по цене, но не по скорости.

Следующие ориентиры известны. В ноябре пройдут выборы, после них станет понятно, что будет с мерами по аренде. В начале 2027 года нотариат опубликует данные за второе полугодие 2026 года по иностранным покупателям, и по ним будет видно, плато это или продолжение спада. Обсудить вашу ситуацию можно на онлайн-консультации.

Как подготовлен материал

Материал подготовлен 1 ноября 2026 года. Источники: сообщение Генерального совета нотариусов Испании от 15 октября 2026 года и аналитический отчет его статистического центра о покупке жилья иностранцами в первом полугодии 2026 года; сообщение того же центра от 29 октября 2026 года о покупках жилья в августе 2026 года; органический закон 1/2025 от 2 января 2025 года в официальном бюллетене Испании, заключительное положение об изменении закона 14/2013. Данные о мерах по аренде, ценах и зарплатах взяты из наших материалов, подготовленных по королевским декретам-законам 28/2026 и 29/2026 и данным национального статистического института. Сценарии - оценка автора на 1 ноября 2026 года. Материал не заменяет юридическую и налоговую консультацию по вашей ситуации.