Налог на прирост капитала в Португалии в 2026 году: недвижимость, акции, крипта

Что такое прирост капитала и почему он облагается налогом

Прирост капитала, по-португальски mais-valias, — это положительная разница между ценой продажи актива и его стоимостью приобретения. Если вы купили квартиру за 200 000 евро, а продали за 300 000, прирост составит 100 000 евро. Именно эта величина (после законных вычетов), а не вся сумма сделки, и есть объект налога. Логика проста: государство облагает не ваши деньги вообще, а заработанную на активе прибыль.

В Португалии прирост капитала — это категория дохода в системе подоходного налога с физических лиц (IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). Он обозначается как категория G и охватывает продажу недвижимости, акций и других ценных бумаг, долей в компаниях, а с недавних пор и криптоактивов. Отдельные правила работают для каждого типа имущества, и именно поэтому нельзя говорить о какой-то одной «ставке налога на прирост капитала в Португалии» — их несколько.

Три фактора определяют, сколько вы заплатите: тип актива (квартира, акции или крипта), срок владения (особенно для криптовалюты) и ваш налоговый статус. Кто считается налоговым резидентом Португалии, а кто нет, мы подробно разбираем в материале про налоговое резидентство Португалии - от этого статуса зависит половина расчета.

Резидент или нерезидент: почему это меняет все

Прежде чем считать налог, нужно определить свой статус. Налоговым резидентом Португалии человек становится, если проводит в стране более 183 дней в течение 12 месяцев либо имеет здесь постоянное жилье, которое рассматривается как место его обычного проживания. Резидент декларирует и облагает в Португалии свой мировой доход, нерезидент — только доход из португальских источников.

Для прироста капитала разница принципиальна:

• Резидент по недвижимости включает в облагаемую базу лишь 50% прибыли, а затем эта половина суммируется с остальными доходами и облагается по прогрессивной шкале IRS.
• Нерезидент по умолчанию платит, ориентировочно, плоские 28% со всего прироста от недвижимости. При этом резиденты ЕС и ЕЭЗ вправе выбрать тот же режим, что и португальские резиденты, — со включением только 50% прибыли и применением прогрессивной шкалы.

Эта развилка означает, что один и тот же дом, проданный с одинаковой прибылью, дает разную налоговую нагрузку в зависимости от того, где вы живете и какой статус выбрали. Поэтому планирование продажи всегда начинается с честного ответа на вопрос: кто вы для португальской налоговой в год сделки. Все конкретные ставки и пороги здесь и далее даны ориентировочно — перед сделкой их нужно сверять на актуальный налоговый год, поскольку параметры IRS пересматриваются ежегодно.

Недвижимость у резидента: правило 50% и прогрессивная шкала

Это самый частый случай для тех, кто живет в Португалии. При продаже недвижимости резидентом в налоговую базу попадает только половина прироста капитала. Вторая половина не облагается вовсе — это базовая льгота, встроенная в систему IRS.

Механика расчета выглядит так:

• Считаем прирост: цена продажи минус скорректированная стоимость приобретения и допустимые расходы.
• Берем 50% от этой величины.
• Прибавляем эти 50% к остальным доходам года (зарплата, аренда, пенсия и так далее).
• Применяем прогрессивную шкалу IRS — ориентировочно от низких ставок до 48% на верхних ступенях, плюс возможная солидарная надбавка на очень высокие доходы.

Практический смысл: если ваш совокупный доход невелик, эффективная ставка на прирост может оказаться достаточно мягкой. Если же вы и без того в верхней части шкалы, половина прироста ляжет под высокий процент. Именно поэтому крупные сделки иногда имеет смысл планировать по годам. Общую логику имущественных налогов в стране мы собрали в гиде по налогам на недвижимость в Португалии.

Недвижимость у нерезидента: плоская ставка и опция ЕС

Для нерезидентов исторически действовала простая, но жесткая логика: весь прирост от продажи португальской недвижимости облагался по плоской ставке, ориентировочно 28%, без льготы в 50%. То есть нерезидент платил налог со всей прибыли целиком.

Однако под давлением европейского права ситуация изменилась. Резиденты других стран ЕС и Европейской экономической зоны получили право выбрать тот же режим, что и португальские резиденты:

• включать в базу только 50% прироста;
• облагать его по прогрессивной шкале IRS, а не плоской ставкой.

На практике это означает, что налогоплательщику из ЕС/ЕЭЗ нужно сравнить два сценария и выбрать выгодный. При небольшой прибыли и невысоком прочем доходе режим резидента (50% базы + шкала) часто оказывается дешевле плоских 28%. При очень высокой прибыли картина может быть обратной. Для нерезидентов из стран вне ЕС/ЕЭЗ, включая многие государства СНГ, по умолчанию применяется плоский подход — и это важно закладывать в расчет еще до сделки. Точные ставки и наличие опции нужно подтверждать на актуальный год, поскольку правила для нерезидентов корректировались.

Льгота при реинвестировании в основное жилье

Самая мощная льгота по недвижимости касается продажи основного, постоянного жилья. Если вы продаете дом или квартиру, которые были вашим основным местом проживания, и реинвестируете выручку в покупку, строительство или улучшение другого основного жилья, прирост капитала может быть полностью или частично освобожден от налога.

Ключевые условия льготы (ориентировочно, требуют сверки на год сделки):

• Проданный объект — именно основное жилье, а не инвестиционная или сдаваемая недвижимость.
• Новое жилье тоже становится основным - для вас и вашей семьи.
• Реинвестирование в установленные сроки - как правило, в окне от нескольких месяцев до продажи и до 36 месяцев после нее.
• Объект находится в Португалии, ЕС или ЕЭЗ - география реинвестирования расширена на всю зону, а не только на саму Португалию.
• Частичное реинвестирование — частичная льгота: если вложили не всю выручку, освобождается пропорциональная часть прироста.

Важная деталь: льгота считается от чистой выручки (за вычетом погашенного при продаже ипотечного кредита), а не от всей цены. Поэтому при ипотеке расчет суммы, которую нужно реинвестировать, делается аккуратно. Это та самая льгота, которая позволяет семьям менять жилье внутри Португалии или Европы, не теряя половину прибыли на налог.

Акции и ценные бумаги: плоские 28%

Прирост от продажи акций, облигаций, долей в фондах и большинства других финансовых инструментов в Португалии облагается по плоской ставке, ориентировочно 28%. Это касается как португальских, так и иностранных ценных бумаг, если вы налоговый резидент Португалии и декларируете мировой доход.

Что важно понимать про этот блок:

• База — чистый финансовый результат за год. Прибыли и убытки по сделкам с ценными бумагами в рамках года сальдируются: убытки уменьшают облагаемый прирост.
• Плоские 28% — ставка по умолчанию. Но налогоплательщик может выбрать включение этого дохода в общую прогрессивную шкалу IRS, если это для него выгоднее (englobamento).
• Особый случай — активы из «налоговых гаваней». По инструментам, связанным с юрисдикциями из черного списка, может применяться повышенная ставка.
• Срок владения для акций, в отличие от криптовалюты, на саму ставку напрямую не влияет, хотя для некоторых долгосрочных позиций существуют отдельные коррекции.

Для нерезидентов прирост по ценным бумагам также облагается, ориентировочно, по ставке около 28%, но здесь критично смотреть на соглашение об избежании двойного налогообложения между Португалией и страной вашего резидентства — оно может перераспределять право на налог. Перед крупной продажей портфеля этот вопрос обязательно прорабатывается отдельно.

Криптовалюта: год владения решает все

До недавнего времени Португалия была известна как «крипторай»: прирост от продажи криптовалют физлицами не облагался. Сейчас правила изменились, но остались относительно мягкими и завязаны на срок владения.

Основная логика 2026 года (ориентировочно):

• Удержание менее 365 дней - прирост облагается по плоской ставке около 28% (с опцией включения в прогрессивную шкалу).
• Удержание 365 дней и дольше - прирост от продажи освобождается от налога. Это сохранившийся «длинный» стимул для долгосрочных держателей.

Есть важные оговорки. Освобождение по сроку касается прироста от продажи криптовалюты за фиатные деньги. Обмен одной криптовалюты на другую, доход от стейкинга, майнинга или деятельности, которая по сути является профессиональной, могут квалифицироваться иначе — как предпринимательский доход или доход от капитала — и облагаться по своим правилам. Кроме того, актив, связанный с юрисдикцией из черного списка, может терять право на льготу.

Криптовалюта — самая быстро меняющаяся часть португальского налогового ландшафта, поэтому конкретный кейс лучше сверять с актуальными нормами. Подробный разбор — в отдельном материале про налог на криптовалюту в Португалии.

Сводная таблица: актив — резидент — нерезидент

Соберем все в одну таблицу, чтобы было видно различия по типам активов и статусам. Ставки и пороги даны ориентировочно и требуют сверки на конкретный налоговый год — параметры IRS обновляются ежегодно, а правила для нерезидентов и крипты в последние годы менялись чаще остального.

Эта таблица — отправная точка, а не финальный расчет. На итог влияют ваши прочие доходы за год, наличие убытков, статус жилья и положения международных соглашений. Поэтому перед сделкой стоит просчитать оба сценария по цифрам.

Комментарий эксперта

«Клиенты часто приходят с вопросом «какая в Португалии ставка на прирост капитала», а правильный ответ — встречный вопрос: что вы продаете, как долго держали и кем будете считаться в год сделки. Я видел, как человек переплачивал тысячи евро просто потому, что не применил инфляционную индексацию по квартире, которой владел десять лет, или продавал криптовалюту за две недели до того, как истечет год владения и наступит освобождение. И обратная история: семья из ЕС едва не заплатила плоские 28% с продажи дома, хотя могла выбрать режим резидента с половиной базы. Налог на прирост капитала — это не фиксированная цифра, а конструктор из льгот, и собирать его нужно заранее.»

Дмитрий НадьКонсультант BRIDGES по международному налогообложению

Как считается база: вычет затрат и инфляции

Самая частая ошибка — считать прирост как простую разницу между ценой покупки и продажи. На деле база значительно меньше, потому что закон разрешает целый ряд вычетов, особенно по недвижимости.

Что уменьшает облагаемый прирост:

• Стоимость приобретения с инфляционной поправкой. Если между покупкой и продажей прошло более двух лет, цена приобретения умножается на официальный коэффициент девальвации валюты — то есть индексируется на инфляцию. Чем дольше вы владели, тем сильнее «подрастает» учитываемая стоимость покупки и тем меньше налогооблагаемая прибыль.
• Расходы на улучшения. Документально подтвержденные затраты на ремонт, реконструкцию, улучшения объекта за последние годы владения добавляются к стоимости приобретения.
• Расходы на покупку и продажу. Налог на передачу имущества (IMT), гербовый сбор, нотариус, регистрация, комиссия агентства, энергетический сертификат — все это вычитается.

Для ценных бумаг база считается проще — как разница между ценой продажи и покупки с учетом комиссий, без инфляционного коэффициента. Но в любом случае ключ к снижению налога — сохранять все документы и чеки с самого момента покупки. Без них вычет доказать не получится, и налоговая посчитает базу по максимуму.

Декларация и сроки уплаты

Прирост капитала декларируется в годовой декларации IRS, которая подается в следующем году после сделки. Недвижимость и финансовые активы отражаются в соответствующих приложениях декларации (для недвижимости — приложение G, для ценных бумаг и крипты — свои разделы).

Что важно про процедуру:

• Сделка не означает немедленную уплату. Налог рассчитывается и уплачивается по итогам года через декларацию IRS, а не в момент подписания купчей.
• Нерезиденту тоже нужно декларировать португальский прирост — наличие плоской ставки не отменяет обязанности подать декларацию.
• Сроки подачи приходятся, ориентировочно, на весну-лето года, следующего за годом сделки; точные даты публикует налоговая.
• Документы храните заранее. К моменту декларации у вас на руках должны быть все подтверждения расходов, иначе вычеты не пройдут.

Отдельный практический момент для нерезидентов: при продаже недвижимости может потребоваться португальский налоговый номер (NIF) и, в ряде случаев, налоговый представитель. Эти формальности лучше закрыть до сделки, чтобы не тормозить ни продажу, ни последующую декларацию. Общую картину подоходного налога мы держим в материале про подоходный налог в Португалии.

Нерезиденты из СНГ: соглашения и комплаенс

Для продавцов из России и других стран СНГ к стандартной логике добавляется два слоя: международные налоговые соглашения и усиленный комплаенс по источнику средств.

На что обратить внимание:

• Соглашения об избежании двойного налогообложения. По недвижимости право облагать прирост почти всегда остается за страной, где находится объект, — то есть за Португалией. А вот по акциям и иным финансовым активам соглашение может отдавать налог стране резидентства продавца. Статус самих соглашений в последние годы менялся, поэтому его нужно проверять на момент сделки.
• Двойное налогообложение. Если налог уплачен в Португалии, страна вашего резидентства обычно дает зачет — но механизм зависит от действующего соглашения и его статуса.
• Источник средств и санкционный комплаенс. Банки и нотариусы Португалии тщательно проверяют происхождение денег. Все должно проходить строго в рамках закона, без обхода ограничений, с прозрачной документальной цепочкой по каждому переводу.

Практический вывод: для резидентов СНГ налоговая сторона сделки неотделима от юридической чистоты денег. Эти вопросы прорабатываются вместе и заранее, а не после того, как банк заблокировал поступление выручки.

Частые ошибки при расчете прироста капитала

За продажами в Португалии мы видим повторяющиеся ошибки, которые либо приводят к переплате налога, либо к спору с налоговой. Разберем главные.

• Не сохранили документы. Без чеков на ремонт, договоров и квитанций о расходах вычеты не доказать — база считается по максимуму, а налог выходит завышенным.
• Забыли про инфляционный коэффициент. При владении дольше двух лет индексация стоимости покупки заметно снижает прирост, но ее нужно применить в декларации.
• Перепутали статус. Нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ не используют опцию режима резидента и переплачивают по плоской ставке там, где шкала была бы дешевле.
• Неверно посчитали реинвестирование. Льгота по основному жилью считается от чистой выручки за вычетом погашенной ипотеки, и частичное вложение дает лишь частичное освобождение.
• Продали крипту на несколько дней раньше года. Разница между 364 и 365 днями владения — это разница между ставкой ~28% и нулем. Срок нужно отслеживать.

Каждая из этих ошибок стоит реальных денег. Большинство из них легко предотвратить, если просчитать сделку до подписания, а не после.

Взгляд эксперта: как законно снизить налог

Снижение налога на прирост капитала в Португалии — это не «схемы», а грамотное использование того, что прямо предусмотрено законом: правила 50% для резидентов, льготы по основному жилью, инфляционной индексации, сальдирования убытков по ценным бумагам и годичного срока по криптовалюте. Главный ресурс экономии закладывается не в момент продажи, а задолго до нее — в том, как вы оформляли покупку, хранили документы и планировали свой налоговый статус на год сделки.

Итог: что важно учесть перед продажей

Налог на прирост капитала в Португалии нельзя свести к одной цифре — все зависит от связки «актив + статус + срок владения». Резиденту по недвижимости в базу попадает половина прибыли, нерезидент по умолчанию платит ориентировочно 28%, но граждане ЕС/ЕЭЗ могут выбрать более мягкий режим. Акции и крипта до года идут по плоской ставке около 28%, а криптовалюта, удержанная дольше года, освобождается. Льгота при реинвестировании в основное жилье способна обнулить налог по недвижимости целиком.

Перед любой крупной продажей стоит сделать три вещи: определить свой налоговый статус на год сделки, собрать все документы о расходах для вычетов и просчитать оба сценария налогообложения по цифрам. Для резидентов СНГ к этому добавляется проработка международных соглашений и чистоты источника средств. Все ставки в этом материале — ориентировочные и подлежат сверке на актуальный налоговый год; официальные параметры публикуются на государственном портале Португалии gov.pt. Если вы планируете переезд и оптимизацию налогов на годы вперед, полезно заранее разобраться с режимами вроде налогового режима NHR в Португалии и общим налоговым резидентством.