ВНЖ за инвестиции в 2026: Греция, Португалия или ОАЭ — что выбрать

Коротко: суть выбора

Если убрать маркетинг и оставить факты, три программы решают три разные задачи. Греция - это самый дешевый вход в Европу через недвижимость: вы покупаете квартиру или дом, получаете ВНЖ всей семьей и право свободно ездить по Шенгену, при этом жить в Греции не обязаны. Португалия с 2023 года убрала недвижимость из программы и оставила инвестиционные фонды от 500 000 евро — зато это по-прежнему один из немногих маршрутов в ЕС, который реально доводит до паспорта, пусть и через десять лет. ОАЭ стоят особняком: это не европейская история, а десятилетняя резидентская виза и нулевой подоходный налог, идеальная для предпринимателей и тех, кто хочет сменить налоговую юрисдикцию.

Грубое правило: нужен Шенген подешевле — смотрите Грецию; нужен европейский паспорт в перспективе — Португалию; нужен ноль налогов и азиатско-ближневосточный хаб — ОАЭ. Дальше разберем детали, потому что в нюансах прячется большинство ошибок. Если хотите сразу обсудить вашу ситуацию с экспертом, напишите нам через форму контакта.

Большая таблица сравнения 2026

Главные параметры трех программ на середину 2026 года. Цифры приведены без сопутствующих госпошлин, налогов на покупку недвижимости и юридических расходов — их считают отдельно по каждому кейсу.

Греция: дешевый вход в Шенген через недвижимость

Греческая золотая виза в 2026 году пережила самую серьезную реформу за всю свою историю. Раньше порог был единым — 250 000 евро по всей стране. Теперь действует трехуровневая система. В премиальных зонах — Аттика (Афины), Салоники, Миконос, Санторини и крупные острова — минимум составляет 800 000 евро, причем объект должен быть не менее 120 кв. м. В остальных, менее населенных регионах порог - 400 000 евро при той же площади. Прежние 250 000 евро сохранились только для специфических проектов: перевод коммерческого объекта в жилой, реставрация памятников архитектуры и отдельные одобренные инвестиции.

Ключевое преимущество Греции — отсутствие требования жить в стране. Вы можете держать ВНЖ все пять лет, не проводя в Греции ни единого дня, и спокойно продлевать его, пока владеете недвижимостью. Виза распространяется на супруга, детей и — что редкость — на родителей обоих супругов. Для тех, кто хочет переехать по-настоящему, есть налоговые приманки: пенсионеры платят всего 7% с зарубежного дохода, а состоятельные инвесторы могут выбрать режим lump sum — фиксированные 100 000 евро в год независимо от размера мирового дохода.

Плюсы:

• Самый низкий вход в Шенген при использовании опции 250 000 / 400 000 евро
• Реальный актив — недвижимость, которую можно сдавать
• Нет требования проживать в стране
• Включаются родители обоих супругов
• Привлекательные налоговые режимы для пенсионеров и HNWI

Минусы:

• В Афинах и на популярных островах порог вырос до 800 000 евро
• Опция 250 000 евро доступна только под узкие типы проектов
• Путь к гражданству — 7 лет с экзаменом по греческому языку
• Капитал заморожен в неликвидном активе

Кому подходит: тем, кто хочет европейский ВНЖ и доступ к Шенгену с минимальным бюджетом, готов вложиться в недвижимость в регионе (а не в центре Афин) и не планирует обязательно переезжать. Детали — в нашем разборе золотой визы Греции.

Португалия: дорога к паспорту ЕС, но длинная

Португалия исторически была фаворитом среди инвесторов, и в 2026 году она остается единственной из трех программ, которая ведет к полноценному гражданству ЕС. Но условия изменились дважды. Сначала, в октябре 2023 года, из программы полностью убрали недвижимость — теперь это работает только инвестиционный фонд. Минимальный вход - 500 000 евро в регулируемый государством фонд, который обязан вкладывать не менее 60% капитала внутри Португалии. Есть и более дешевая опция — 200 000 евро в виде культурного или художественного пожертвования, но это безвозвратные деньги, а не инвестиция.

Второе изменение — реформа закона о гражданстве 2026 года. Срок до подачи на паспорт увеличен с пяти до десяти лет для граждан стран вне ЕС и сообщества португалоязычных государств (CPLP). При этом ПМЖ по-прежнему доступно через пять лет, а требование физического присутствия остается одним из самых мягких в Европе — около семи дней в первый год и по 14 дней за каждые последующие два года. Для гражданства нужно сдать язык на уровне А2 и подтвердить базовые знания о стране.

Плюсы:

• Реальный путь к гражданству и паспорту ЕС
• Минимальное требование присутствия — можно жить где угодно
• Инвестиция в фонд ликвиднее недвижимости и не требует управления
• ПМЖ уже через 5 лет

Минусы:

• Гражданство теперь только через 10 лет (для неграждан ЕС/CPLP)
• Недвижимости как опции больше нет
• Фонды несут инвестиционный риск — доходность не гарантирована
• Нужен экзамен по португальскому языку

Кому подходит: тем, кто играет вдолгую и хочет именно европейский паспорт, готов держать капитал в фонде десять лет и не пугается языкового экзамена. Подробнее — в материале про золотую визу Португалии.

ОАЭ: десять лет резидентства и ноль налога

Золотая виза ОАЭ — это совсем другая философия. Здесь не Шенген и не паспорт, а налоговая гавань и стабильная база на стыке Азии, Европы и Африки. Для инвесторов в недвижимость порог — владение одним или несколькими объектами на сумму не менее 2 000 000 дирхамов (примерно 545 000 долларов). Виза выдается сразу на 10 лет и продлевается при сохранении условий. С февраля 2026 года правила смягчили: больше не требуется внесение всей суммы наличными — учитывается полная стоимость объекта по оценке Земельного департамента Дубая (DLD), даже если недвижимость в ипотеке или на стадии строительства (при наличии справки от банка).

Главный магнит - ноль подоходного налога на личный доход. Это не льгота золотой визы как таковой, а общее свойство резидентства в ОАЭ, но именно ради него многие предприниматели и инвесторы выбирают Эмираты. Семейная политика тоже щедрая: супруг получает визу на те же 10 лет независимо от профессии, сыновья спонсируются до 25 лет, а незамужние дочери — без ограничения по возрасту. Единственное реальное требование к присутствию — заезжать в страну хотя бы раз в шесть месяцев, чтобы виза не аннулировалась.

Плюсы:

• 0% подоходного налога на личный доход
• Виза сразу на 10 лет
• Щедрое спонсорство семьи
• Стратегическое расположение и развитая бизнес-среда
• Гибкие правила по ипотечной и строящейся недвижимости

Минусы:

• Нет доступа к Шенгену и ЕС
• Гражданство практически недостижимо
• Это резидентство, а не путь к паспорту
• Высокая стоимость жизни в Дубае

Кому подходит: предпринимателям, фрилансерам с высоким доходом, криптоинвесторам и всем, для кого приоритет — налоговая оптимизация и бизнес-хаб, а не европейский паспорт. Разбор — в статье про золотую визу ОАЭ.

Что выбрать, если...

Сухие цифры не отвечают на главный вопрос — что выбрать именно вам. Разложим по сценариям.

• ...нужен дешевый вход в Шенген. Греция, опция 250 000 или 400 000 евро. Вы получаете европейский ВНЖ, недвижимость как актив и свободу передвижения по ЕС, не переезжая.
• ...нужен европейский паспорт в перспективе. Португалия. Это единственная из трех, кто реально доводит до гражданства ЕС, пусть и за десять лет. Готовьтесь учить язык и держать капитал в фонде.
• ...хотите свести налоги к нулю. ОАЭ. Ноль подоходного налога и десятилетняя виза — то, чего ни Греция, ни Португалия дать не могут.
• ...планируете реально жить в Европе. Греция (с режимом 7% для пенсионеров) или Португалия. ОАЭ — вариант для тех, кто комфортно чувствует себя в Дубае или Абу-Даби.
• ...важна максимальная ликвидность капитала. Португальский фонд проще продать, чем греческую квартиру, но он несет инвестиционный риск. Недвижимость в Греции и ОАЭ — надежнее, но менее ликвидна.
• ...хотите включить пожилых родителей. Греция выигрывает: в заявку входят родители обоих супругов.

Универсального ответа нет — правильный выбор зависит от вашей цели (Шенген, паспорт или налоги), бюджета и готовности переезжать. Именно поэтому мы всегда начинаем с разбора конкретной ситуации, а не с продажи программы.

Комментарий эксперта

«За двадцать с лишним лет я усвоил одно: люди выбирают программу по цене входа, а потом жалеют, что не подумали о цели. Если вам нужен паспорт ЕС — ни Греция за 250 тысяч, ни Дубай вам его не дадут, как бы дешево это ни выглядело. Сначала задача, потом цифры. Грецию беру, когда клиенту нужен Шенген без переезда, Португалию — когда играем вдолгую на гражданство, ОАЭ — когда главное обнулить налоги. Все три — рабочие, но только под свою задачу.»

Сергей ЕвдокимовУправляющий партнер BRIDGES

Риски и подводные камни

Инвестиционное резидентство — не покупка в один клик, и у каждой программы есть свои ловушки. Греция: цены на недвижимость в популярных зонах перегреты, а опция 250 000 евро доступна только под узкие типы проектов, которые надо тщательно проверять на легальность. Налог на покупку недвижимости (3,09%) и юридические расходы добавляют к бюджету заметную сумму.

Португалия: главный риск — сам фонд. Доходность не гарантирована, и неудачный выбор фонда может означать потерю части капитала при заблокированных на годы деньгах. Плюс десятилетний горизонт до гражданства — закон уже менялся, и нет гарантии, что не изменится снова.

ОАЭ: рынок недвижимости Дубая цикличен и переживал серьезные падения. Нулевой налог касается личного дохода, но с 2023 года в ОАЭ введен корпоративный налог 9% на прибыль компаний свыше определенного порога — это важно для предпринимателей. И помните: золотая виза не дает гражданства, это всегда резидентство.

Общий принцип: считайте полную стоимость владения с налогами и сборами, проверяйте каждый объект и фонд через независимого юриста и не ориентируйтесь только на минимальный порог из рекламы. Мы работаем на рынке с 2004 года и помогаем избегать именно этих ошибок - напишите нам, чтобы обсудить ваш случай.

Итог: трезвый вывод

Три программы — три инструмента под три задачи. Греция - самый доступный билет в Шенген через недвижимость, с приятными налоговыми режимами и без обязанности переезжать; но в Афинах и на островах порог вырос до 800 000 евро. Португалия - дисциплинированный маршрут к паспорту ЕС через инвестфонд, требующий терпения (десять лет) и языка, зато с минимальным присутствием. ОАЭ - налоговая гавань с десятилетней визой и нулевым подоходным налогом, идеальная для бизнеса, но без европейских перспектив.

Не существует объективно лучшей программы — есть та, что соответствует вашей цели. Определитесь, что для вас важнее: Шенген, паспорт или налоги, — и выбор сузится до одного-двух вариантов. А дальше начинается работа с деталями: зоны, фонды, налоговое резидентство, состав семьи. Здесь мы и подключаемся. Оставьте заявку через форму контакта - разберем вашу ситуацию и подберем программу, которая действительно решает вашу задачу, а не просто красиво выглядит в рекламе.