Зоны Golden Visa Греции 2026: где порог 400 000, а где 800 000 евро

Главное про зоны Golden Visa Греции в 2026 году

Раньше золотая виза Греции работала просто: один порог входа на всю страну, и не важно, покупаете вы квартиру в центре Афин или дом в глубинке Пелопоннеса. С реформой эта логика сломалась. Греция увидела, что инвесторы скупают недвижимость в самых горячих точках — Афины, Санторини, Миконос — разгоняя цены и вытесняя местных жителей с рынка аренды. Чтобы охладить перегретые локации и при этом перенаправить капитал в недооцененные регионы, государство ввело зонирование.

Теперь сумма инвестиции напрямую зависит от географии. Есть три основных уровня:

• 800 000 евро - премиум-зоны: вся Аттика (Афины и Пирей целиком), муниципалитет Салоник, Миконос, Санторини и все греческие острова с населением свыше 3100 человек.
• 400 000 евро - стандартная зона: вся остальная Греция, то есть материковая периферия за пределами Аттики и Салоник плюс малонаселенные острова.
• 250 000 евро - отдельный льготный путь под конверсию коммерческого объекта в жилой или реставрацию исторического здания, без географической привязки.

Иными словами, выбор региона — это и есть выбор бюджета входа. Один и тот же человек может зайти в программу и за 400, и за 800 тысяч — все решает точка на карте. Базовые условия и пошаговый процесс мы держим в общем гиде по золотой визе Греции, а здесь подробно разбираем именно географию порогов.

Почему вообще появилось деление на зоны

Чтобы понимать карту порогов, полезно знать ее логику. Греция — страна, которая пережила тяжелый долговой кризис, и золотая виза стала для нее мощным насосом иностранного капитала в недвижимость. За несколько лет программа притянула миллиарды евро, но у этого был побочный эффект: в самых популярных у инвесторов точках цены на жилье взлетели, а доступной аренды для местных стало катастрофически мало.

Острее всего это ощущалось именно в премиум-локациях:

• Афины и Аттика - столичный регион, куда шел основной поток инвесторов.
• Салоники - вторая столица, северный экономический центр.
• Миконос и Санторини - визитные карточки греческого туризма с запредельными ценами на квадратный метр.

Государство решило не убивать программу, а перенастроить ее. Подняв порог в перегретых зонах до 800 000 евро, власти отсекают часть спроса на дорогое жилье в горячих точках. А оставив 400 000 евро для всей остальной страны, они мягко подталкивают капитал в регионы, которым инвестиции реально нужны: материковая периферия, малые острова, развивающиеся рынки. Это не запрет, а перенаправление потока — и для думающего инвестора здесь открывается окно возможностей в недооцененных локациях.

Премиум-зона за 800 000 евро: где именно порог самый высокий

Начнем с верхней планки. Порог 800 000 евро действует не точечно, а по целым административным регионам и категориям островов. Разберем поименно, чтобы не было путаницы.

В премиум-зону (800к евро) входят:

• Вся Аттика целиком. Это не только центр Афин, но весь столичный регион — Афины, Пирей, все пригороды и прибрежная Афинская Ривьера. Если объект в административных границах Аттики, порог автоматически 800 000 евро, без исключений.
• Муниципалитет Салоник. Второй по величине город страны и его городское ядро.
• Миконос и Санторини. Два самых дорогих и узнаваемых острова Греции выделены отдельно, независимо от формальной численности населения.
• Все острова с населением свыше 3100 человек. Это ключевой критерий. Под него попадают практически все крупные и среднего размера острова: Крит, Родос, Корфу, Кос, Лесбос, Хиос, Закинф, Кефалония, Самос, Парос, Наксос и другие.

То есть если вы мечтаете о вилле на Крите, апартаментах в центре Афин или доме на Родосе — закладывайте бюджет от 800 000 евро на единый объект площадью не менее 120 квадратных метров. Это премиум-зоны золотой визы Греции, и обойти их порог легально нельзя. Детальный разбор покупки именно в столице — в материале про недвижимость в Афинах.

Стандартная зона за 400 000 евро: вся остальная Греция

Теперь нижний массовый порог. Сумма 400 000 евро действует по принципу «все, что не премиум». Формально закон описывает зону 800к, а 400к — это вся остальная территория страны. Поэтому проще запомнить, что НЕ входит в дорогую зону, и понять, что все остальное — за 400 000.

В стандартную зону (400к евро) попадают:

• Материковая Греция за пределами Аттики и муниципалитета Салоник. Это Пелопоннес, Эпир, Фессалия, Центральная Греция, северные регионы материка, Халкидики.
• Малые острова с населением менее 3100 человек. Множество небольших и менее раскрученных островов Эгейского и Ионического морей.
• Развивающиеся региональные рынки и вторичные города - те локации, куда государство и хочет перенаправить инвестиции.

Для многих инвесторов это золотая середина. За 400 000 евро можно купить просторный дом на побережье Пелопоннеса, недвижимость в живописном Халкидики или на тихом острове — и получить ровно тот же ВНЖ на 5 лет, что и владелец афинской квартиры за 800 тысяч. Статус, права семьи, путь к ПМЖ и гражданству — идентичны. Разница только в цене и локации объекта. Подробнее о том, как устроена сама инвестиция в квадратные метры, — в гиде про золотую визу Греции через недвижимость.

Где проходит граница: магия числа 3100

Самый частый вопрос на консультациях: «А мой остров — это 400 или 800 тысяч?» Ответ почти всегда упирается в одно число — 3100 человек зарегистрированного населения. Это и есть водораздел между двумя порогами для островов.

Логика такая:

• Население острова свыше 3100 человек - порог 800 000 евро. Сюда попадают все крупные туристические острова, потому что они и так перегреты спросом.
• Население менее 3100 человек - порог 400 000 евро. Это малые, тихие острова, где инвестиции реально нужны.

Плюс к этому Миконос и Санторини вынесены в дорогую зону отдельно, как символы премиального туризма, — независимо от арифметики населения. А на материке граница проходит по административным линиям: внутри Аттики и муниципалитета Салоник — 800к, за их пределами — 400к.

Важный практический нюанс: численность населения определяется по официальным данным переписи, и именно она фиксирует статус конкретного острова. Поэтому до сделки нужно проверять не «на глаз», а по актуальной классификации — граница может проходить неочевидно, и ошибка в зоне означает либо переплату, либо отказ в визе из-за недостаточной суммы. Мы всегда сверяем зону объекта до того, как клиент вносит задаток.

Карта зон: таблица «регион — порог»

Сведем всю географию порогов в одну таблицу. Это рабочая карта, по которой можно быстро прикинуть бюджет входа под конкретную локацию. Цифры — минимальная сумма инвестиции в единый объект недвижимости площадью от 120 м².

Таблица показывает главное: одна и та же золотая виза стоит по-разному в зависимости от точки на карте. Если бюджет ограничен 400 тысячами, ваш выбор — вся Греция кроме премиум-зон. Если хочется именно Афины, Крит или Санторини — готовьте 800 тысяч или рассматривайте льготный путь за 250к.

Условия по объекту: 120 м², один объект, одна сделка

Зона определяет сумму, но есть требования к самому объекту, которые действуют независимо от региона — и для 400к, и для 800к. Их важно знать, потому что они отсекают многие на первый взгляд подходящие варианты.

Ключевые условия 2026 года:

• Минимальная площадь — 120 квадратных метров. Причем считается именно жилая площадь объекта. Балконы, парковочные места, кладовые и подсобные помещения в эти 120 м² не включаются. Это сразу выводит из игры компактные квартиры-студии в центрах городов.
• Один объект — одна сделка. С реформой нельзя «набрать» сумму из нескольких мелких объектов. Инвестиция должна быть в единый объект недвижимости, который сам по себе дотягивает до порога зоны.
• Полная оплата. Сумма должна быть инвестирована целиком, ВНЖ привязан к владению этим объектом.
• Запрет краткосрочной аренды. Объект золотой визы нельзя сдавать посуточно через Airbnb и подобные сервисы — это грозит отзывом ВНЖ и штрафом. Долгосрочная аренда разрешена.

Из-за требования 120 м² и единого объекта премиум-зоны становятся еще дороже на практике: в Афинах или на Санторини квартира от 120 «чистых» метров — это уже заведомо высокий бюджет. А вот в стандартной зоне за 400 000 евро 120 м² набираются легко и с запасом — еще один аргумент в пользу регионов.

Льготный путь за 250 000 евро: конверсия и реставрация

Особняком стоит третий, самый дешевый вход — 250 000 евро. Он сохранился даже после реформы, но работает только по строго определенным сценариям и не привязан к зонам — доступен по всей стране, включая Афины и другие премиум-локации.

Порог 250 000 евро действует в двух случаях:

• Конверсия коммерческого объекта в жилой. Вы покупаете нежилое помещение — например, бывший офис, магазин или склад — и переводите его в жилой фонд. Ключевое условие: конверсия должна быть полностью завершена ДО подачи заявления на золотую визу.
• Реставрация исторического или памятного здания. Восстановление объекта, имеющего статус памятника или внесенного в списки охраняемого наследия.

Это самый интересный путь для тех, кто хочет зайти в центр Афин или на дорогой остров, но не готов к порогу 800 000 евро: формально локация премиальная, а сумма входа — всего 250 тысяч. Но и сложность выше: нужны проект, разрешения, реальная стройка или реставрация, и все это под жестким требованием завершить работы до подачи. Это не «купил и подал», а полноценный девелоперский мини-проект. Детальный разбор этой опции — в отдельном материале про золотую визу Греции за 250 000 евро.

Как выбрать зону под свою задачу

Зонирование превращает выбор локации в стратегию. Подход зависит от того, что для вас на первом месте — бюджет, образ жизни или доходность. Разберем типовые сценарии.

• Главное — минимальный бюджет. Ваш выбор — стандартная зона за 400 000 евро: Пелопоннес, Халкидики, материковая периферия, малые острова. Тот же статус, та же семья в визе, тот же путь к гражданству — но вдвое дешевле, чем в премиуме.
• Главное — престижная локация для жизни. Если нужен именно центр Афин, Крит, Санторини или Миконос — готовьте 800 000 евро либо рассматривайте льготный путь за 250к через конверсию.
• Главное — инвестиционный потенциал. Здесь интереснее недооцененные регионы стандартной зоны: государство само направляет туда капитал, и эмерджентные рынки материка могут вырасти сильнее перегретых премиум-локаций.
• Главное — готовность к проекту. Если вы не боитесь девелопмента, конверсия за 250 000 евро дает премиальную локацию по минимальной цене входа.

Универсального ответа нет: оптимальная зона — это пересечение вашего бюджета, планов на проживание и взгляда на рынок. Именно поэтому выбор локации стоит обсуждать до поиска объекта, а не после.

Налоги и расходы поверх порога: что добавить к сумме

Порог зоны — это только цена самого объекта. Реальный бюджет инвестора всегда выше, потому что к стоимости недвижимости добавляются налоги и сопутствующие расходы. Их важно заложить заранее, чтобы не упереться в нехватку средств для прохождения порога.

Что добавляется к сумме покупки:

• Налог на передачу недвижимости - около 3,09% от стоимости объекта при покупке вторичного жилья.
• Нотариальные и регистрационные сборы - оформление сделки, внесение в реестр.
• Юридическое сопровождение - проверка чистоты объекта, due diligence.
• Ежегодный налог на недвижимость ENFIA - платится каждый год после покупки.
• Государственные пошлины за оформление и продление самих карт ВНЖ.

Важный момент: порог зоны (400, 800 или 250 тысяч) — это минимальная стоимость самого объекта недвижимости, а не общий бюджет. Налоги и сборы идут сверху. Поэтому при планировании в премиум-зоне реальная сумма выходит ощутимо выше 800 тысяч, а в стандартной — выше 400. Что касается налогового резидентства, золотая виза сама по себе не делает вас налоговым резидентом Греции — это отдельный вопрос, который решается через фактическое присутствие и специальные режимы. Актуальные требования и формы всегда стоит сверять на официальном портале миграционной службы Греции (migration.gov.gr).

Доступна ли золотая виза Греции россиянам и гражданам СНГ

Короткий ответ: да, доступна, и зонирование на это никак не влияет — пороги 400к и 800к одинаковы для инвесторов любого гражданства. Но есть нюансы, которые гражданам России и СНГ важно учитывать.

• Программа открыта. Греция не закрывала золотую визу для россиян. Инвестор из РФ может купить недвижимость в любой зоне и получить ВНЖ на общих основаниях.
• Усиленный комплаенс источника средств. После 2022 года банки и власти тщательнее проверяют происхождение денег. Нужно прозрачно подтвердить легальность капитала — продажа активов, бизнес, накопления.
• Строго без обхода санкций. Сделка ведется полностью в правовом поле. Деньги под санкционными ограничениями в программу не заводятся.
• Шенгенская виза для въезда. Для самой поездки на сделку нужна шенгенская виза, но Греция — член ЕС и Шенгена, и ВНЖ дает право свободно находиться в стране.

На практике для инвестора из СНГ стандартная зона за 400 000 евро часто оказывается оптимальной: и порог ниже, и сумма к подтверждению по источнику средств меньше, что упрощает прохождение комплаенса. Главное — заранее собрать документы по происхождению капитала, потому что именно на этом этапе чаще всего возникают задержки.

Частые ошибки при выборе зоны

Зонирование — молодое правило, и инвесторы регулярно спотыкаются на одних и тех же местах. Разберем типовые ошибки, чтобы вы их не повторили.

• Определять зону «на глаз». Кажется, что небольшой островок — это точно 400к. А по переписи там оказывается 3200 человек — и порог уже 800к. Зону нужно проверять по официальной классификации до задатка.
• Путать центр Афин с «отдельным объектом». Вся Аттика — премиум-зона целиком, без деления на районы. Дешевый район Афин все равно требует 800 000 евро.
• Набирать сумму из нескольких объектов. С реформой это запрещено: нужен один объект, дотягивающий до порога сам по себе.
• Забывать про 120 м² чистой площади. Балконы и парковка не считаются — компактная квартира может не пройти по метражу даже при нужной цене.
• Рассчитывать только на цену объекта. Налоги и сборы идут сверх порога, и их легко недооценить.

Каждая из этих ошибок стоит либо денег, либо отказа в визе. Именно поэтому проверка зоны и параметров объекта — первый, а не последний шаг в сделке.

Взгляд эксперта: как зонирование меняет стратегию входа

Зонирование — это не просто новые цифры в таблице, это смена самой логики выбора. Раньше инвестор искал лучший объект и платил фиксированную сумму. Теперь сначала выбирается зона — то есть бюджет, — и уже внутри нее идет поиск. Поэтому первый вопрос, который я задаю клиенту, звучит так: что для вас важнее — конкретная локация или минимальная сумма входа.

• Если важна сумма - идем в стандартную зону за 400к, где те же права за вдвое меньшие деньги.
• Если важна локация премиум-класса - либо 800к, либо умный обход через конверсию за 250к.

И отдельно подчеркну: зону нельзя определять по интуиции. Граница в 3100 жителей и административные линии Аттики и Салоник работают жестко, и ошибка означает либо лишнюю переплату, либо провал заявки. Поэтому до любого задатка мы официально подтверждаем зону конкретного объекта — это первое, что мы делаем для клиента.

Итог: какая зона золотой визы Греции ваша

Реформа сделала золотую визу Греции гибким инструментом, где цена входа зависит от географии. Запомнить карту просто:

• 800 000 евро - если вам нужны Афины, вся Аттика, Салоники, Миконос, Санторини или крупные острова свыше 3100 жителей.
• 400 000 евро - вся остальная Греция: Пелопоннес, Халкидики, материковая периферия, малые острова. Тот же статус вдвое дешевле.
• 250 000 евро - льготный путь через конверсию коммерции в жилье или реставрацию памятника, доступен в любой зоне, включая премиум.

Главный вывод: статус ВНЖ, права семьи, путь к ПМЖ и гражданству ЕС одинаковы во всех зонах — различается только сумма входа и локация. Поэтому грамотный выбор региона способен сэкономить сотни тысяч евро без потери в качестве статуса. Сравнить разные сценарии инвестиции и разобраться в деталях недвижимости можно в наших материалах про золотую визу через недвижимость и вход за 250 000 евро. А карту самой программы целиком мы держим в гиде по золотой визе Греции.