Golden Visa Португалии или Греции в 2026 году: фонды против недвижимости

Главное за минуту: фонды против недвижимости

Если коротко, выбор между двумя программами — это выбор между двумя типами актива. Португальский Golden Visa после реформы 2023 года (закон Mais Habitacao) больше не пускает деньги в недвижимость и в перевод капитала. Остался по сути один массовый маршрут — вложение от 500 000 € в регулируемый инвестфонд. Это финансовый инструмент: вы не получаете в собственность дом или квартиру, вы покупаете паи фонда, которым управляет лицензированная компания.

Греция пошла противоположным путем и сохранила недвижимость как ядро программы. Здесь инвестор покупает реальный объект — квартиру, дом, коммерцию — и получает на руки материальный актив, который можно сдавать в долгую аренду и который растет в цене вместе с рынком. Пороги зависят от зоны: от 250 000 € за реставрацию или конверсию, 400 000 € по стране и до 800 000 € в премиум-локациях.

Отсюда вся логика сравнения: Греция дешевле на входе и дает осязаемый актив, Португалия дороже и работает как финансовый портфель. Дальше разберем каждый параметр по отдельности и сведем все в таблицу. Базу по португальской программе мы держим в подробном гиде по Golden Visa Португалии.

Португалия: только инвестфонды от 500 000 евро

До октября 2023 года Португалия была витриной «золотой визы за недвижимость»: покупаешь апартаменты в Лиссабоне или на Алгарве — получаешь ВНЖ. Эту дверь закрыли. Сегодня квалифицирующих маршрутов несколько, но реально работающий для частного инвестора — инвестфонд.

• Инвестфонд от 500 000 € - вложение в регулируемый венчурный или private equity фонд. Фонд должен иметь срок не менее 5 лет и направлять значительную часть портфеля (ориентировочно от 60%) в компании, зарегистрированные в Португалии.
• Научные исследования от 500 000 € - вложение в R&D-проекты.
• Культурное наследие от 250 000 € - поддержка культуры и искусства; узкий и редкий маршрут.
• Создание рабочих мест / акционерный капитал - вариант для тех, кто реально открывает бизнес и нанимает персонал.

Принципиальный момент: фонд — это профессионально управляемый инструмент, от инвестора не требуется операционного участия. Деньги работают, вы наблюдаете. Но это и риск: доходность не гарантирована, а капитал заморожен на срок жизни фонда. Детальный разбор маршрута — в материале про инвестфонды Golden Visa Португалии.

Греция: недвижимость и пороги по зонам

Греческий Golden Visa остается «недвижимым» по своей сути, но в 2024-2025 годах правила ужесточили и ввели зональную систему порогов. Теперь сумма входа зависит не от прихоти инвестора, а от того, где находится объект.

Важные оговорки 2026 года:

• Минимальная площадь 120 кв.м - для порогов 400 000 € и 800 000 €. Объект должен быть единым; раздробить инвестицию на несколько мелких квартир больше нельзя.
• Порог 250 000 € - только реставрация исторических объектов или конверсия коммерции в жилье, причем конверсия должна быть завершена до подачи заявления.

То есть «греческие 250 000 €» — это не покупка обычной квартиры за эти деньги, а специальный, более сложный сценарий. Массовый порог по стране — 400 000 €, в топовых локациях — 800 000 €.

Порог входа: где дешевле начать

По чистой сумме входа Греция почти всегда дешевле. Сравним стартовые цифры honest-to-honest, без маркетинговых трюков.

Минимальный реальный порог Португалии — 500 000 € в инвестфонд. Это твердая планка, ниже нее массового маршрута для частного инвестора нет (культурное наследие за 250 000 € — редкая и узкая опция). Греция позволяет войти за 400 000 € по стране, а в специальных сценариях (реставрация, конверсия) — и за 250 000 €.

• Греция, стандартный порог - 400 000 € за объект вне премиум-зон.
• Греция, специальный порог - 250 000 € за реставрацию или конверсию.
• Португалия, основной маршрут - 500 000 € в фонд.

Но «дешевле войти» не равно «дешевле в сумме». К греческой недвижимости добавляются налог на переход права (3,09%), нотариус, юрист, регистрация — совокупно еще несколько процентов сверху. У португальского фонда свои издержки: комиссия за управление, плата за подписку, государственные пошлины по заявлению. Полную смету по Португалии мы держим в разборе стоимости Golden Visa Португалии. Поэтому при равном бюджете сравнивать нужно не только цену входа, но и все сопутствующие расходы.

Минимальное пребывание: кто свободнее

Для инвестора, который не собирается переезжать прямо сейчас, ключевой вопрос — сколько дней в году придется физически проводить в стране. Здесь обе программы лояльны, но Греция — чемпион по свободе.

• Португалия - около 7 дней в год (формально — в среднем 7 дней за год, или 14 дней за двухлетний период). Это символическое присутствие, которое легко выполнить даже занятому человеку.
• Греция - минимального пребывания для сохранения статуса фактически нет. Можно вообще не жить в стране и спокойно продлевать ВНЖ, приезжая лишь по необходимости.

Разница невелика в абсолютных цифрах, но важна в логике. Если ваша цель — «запасной аэродром» и резидентство ЕС без переезда, греческий нулевой порог удобнее. Если же вы планируете в перспективе натурализацию, символические 7 дней Португалии все равно недостаточны для гражданства: там потребуется реальная связь со страной. Об этом — в блоке про путь к паспорту.

Обе страны — полноправные члены ЕС и Шенгенской зоны, поэтому держатель ВНЖ любой из них свободно перемещается по всему Шенгену. Это выгодно отличает их, например, от Кипра, который пока в Шенген не входит.

Путь к гражданству: 10 лет Португалии против 7 лет Греции

Здесь произошел разворот, о котором обязан знать каждый, кто выбирает программу под паспорт ЕС. Долгие годы Португалия была лидером именно по скорости натурализации — всего 5 лет. В 2026 году ситуация изменилась.

В мае 2026 года вступил в силу новый закон о гражданстве Португалии (Lei Organica 1/2026): ценз натурализации увеличен с 5 до 10 лет для большинства иностранцев и до 7 лет для граждан ЕС и стран португалоязычного сообщества CPLP. Добавлены требования по языку (уровень A2), знание истории и культуры и декларация приверженности демократическим принципам. Заявления, поданные до 18 мая 2026 года, рассматриваются по старому закону — это защита «grandfathering» для тех, кто успел.

• Португалия 2026 - 10 лет для большинства, 7 лет для граждан ЕС и CPLP, плюс язык A2 и интеграционные требования.
• Греция - около 7 лет легального проживания плюс подтверждение интеграции в греческое общество (язык, экзамены).

Вывод честный и неожиданный: по сроку до гражданства Греция теперь не уступает Португалии, а для большинства неевропейских инвесторов даже опережает ее (7 лет против 10). При этом важно понимать: и там, и там натурализация требует реального проживания, а не символических 7 дней. Сама «золотая виза» дает ВНЖ, а дальше — выбор: оставаться на резидентстве или переходить к паспорту. Подробно о португальском маршруте — в материале про гражданство Португалии.

Доходность: возврат фонда против арендного потока

«Что выгоднее» в деньгах — вопрос не только цены входа, но и того, что актив приносит и как ведет себя капитал.

Португалия — фонд. Регулируемые фонды исторически показывают доходность ориентировочно 6-12% годовых, а отдельные продукты заявляют и выше, вплоть до двузначных значений, в зависимости от стратегии и риска. Часть фондов предлагают защиту капитала на 6-й год с обратным выкупом. Плюс — пассивность: не нужно искать арендатора, чинить трубы, платить за управление объектом. Минус — капитал заморожен на срок жизни фонда (от 5 лет), доходность не гарантирована, а в случае неудачной стратегии возможны потери.

Греция — недвижимость. Здесь доход складывается из двух частей: арендный поток (долгосрочная аренда; краткосрочная Airbnb в ряде зон ограничена) и рост стоимости объекта на фоне туристического бума и подорожания рынка. Плюс — материальный актив, который вы контролируете и можете продать. Минус — неликвидность (продажа объекта занимает время), расходы на содержание и управление, налоги на доход от аренды.

• Фонд - пассивная доходность, профессиональное управление, но заморозка и рыночный риск.
• Недвижимость - контролируемый материальный актив и аренда, но хлопоты и неликвидность.

Универсального ответа нет: для тех, кто не хочет заниматься управлением, выигрывает фонд; для тех, кто верит в греческий рынок и хочет осязаемый объект, — недвижимость.

Семья и состав заявителей

Обе программы рассчитаны на семью, и здесь они близки, но есть нюансы.

• Основной заявитель - совершеннолетний инвестор, прошедший проверку на источник средств.
• Супруг(а) - включается в обе программы.
• Дети-иждивенцы - несовершеннолетние, а также взрослые дети-студенты на финансовом обеспечении родителей (с возрастными и иными условиями).
• Родители - могут включаться при выполнении условий зависимости (в Португалии — родители обоих супругов, в Греции — на условиях финансовой зависимости).

Принципиальная разница не в составе семьи, а в том, что одна инвестиция покрывает всю включенную семью без дополнительных вложений на каждого члена. Это делает обе программы привлекательными для семейного планирования. На практике состав и условия по родителям и взрослым детям стоит просчитывать индивидуально, потому что формулировки в законах обеих стран периодически меняются.

Для россиян и граждан СНГ в обеих странах действует усиленный комплаенс: тщательно проверяется источник средств, происхождение капитала, отсутствие санкционных рисков. Все оформляется строго в рамках закона, без каких-либо обходных схем.

Риски и подводные камни каждой программы

Честное сравнение невозможно без разговора о рисках. У каждой программы они свои.

Риски Португалии (фонд):

• Капитал заморожен на срок жизни фонда (5+ лет), досрочный выход затруднен.
• Доходность не гарантирована; при неудачной стратегии возможны убытки.
• Качество фондов сильно разнится — выбор управляющей компании критичен.
• Удлинение ценза гражданства до 10 лет снизило главное прежнее преимущество страны.

Риски Греции (недвижимость):

• Перегрев рынка в премиум-зонах: цены растут, и порог 800 000 € не всегда соответствует реальной ценности объекта.
• Неликвидность: быстро продать недвижимость не получится.
• Ограничения на краткосрочную аренду в ряде локаций снижают доходность.
• Расходы на содержание, налоги на аренду, управление объектом издалека.

Общий для обеих программ риск — регуляторный: правила меняются, как показал и португальский разворот 2023-2026 годов, и греческое ужесточение порогов. Поэтому решение стоит принимать по актуальному состоянию закона, а не по статьям трехлетней давности.

Кому подойдет Португалия

Португальский Golden Visa — выбор не для всех, но для определенного профиля инвестора он остается сильным.

• Тем, кто не хочет управлять активом. Фонд — пассивный инструмент: вложил и наблюдаешь. Не нужно искать арендаторов, ремонтировать, платить за управление недвижимостью.
• Тем, кто ценит ликвидность портфеля. Финансовый инструмент проще структурировать и при грамотном выборе фонда выйти из него по истечении срока.
• Гражданам ЕС и стран CPLP. Для них ценз гражданства — 7 лет, что делает Португалию по-прежнему конкурентной по скорости.
• Тем, кто верит в венчурную и private equity доходность. Исторические 6-12% годовых при удачной стратегии превосходят арендный поток.

Португалия проигрывает тем, кто хочет материальный актив в руках или максимально дешевый вход. Но выигрывает у инвестора, которому важны пассивность, потенциал доходности фонда и комфортная жизнь в стране ЕС и Шенгена. Тем, кто рассматривает переезд ради пассивного дохода, стоит также посмотреть на альтернативу - визу D7 Португалии для рантье и пенсионеров.

Кому подойдет Греция

Греческий Golden Visa — логичный выбор для другого типа инвестора.

• Тем, кому нужен материальный актив. Недвижимость — осязаемая собственность, которую вы контролируете, сдаете и можете продать.
• Тем, кто ищет минимальный порог входа. 400 000 € по стране (и 250 000 € в специальных сценариях) ниже португальских 500 000 €.
• Тем, кто ценит максимальную свободу пребывания. Нулевое минимальное присутствие — удобно для тех, кто не планирует переезд.
• Тем, кто верит в греческий рынок. Туристический бум, рост цен и арендный потенциал в популярных локациях.
• Неевропейским инвесторам под гражданство. 7 лет ценза против португальских 10 — теперь это преимущество Греции.

Греция проигрывает тем, кто не хочет связываться с управлением недвижимостью и предпочитает пассивный финансовый инструмент. Но выигрывает у инвестора, которому важны осязаемый актив, низкий вход и свобода передвижения по Шенгену.

Сводная таблица: Португалия против Греции 2026

Соберем все ключевое в одну таблицу — это каркас для принятия решения. Цифры приведены по состоянию на 2026 год; перед сделкой их всегда стоит сверять с актуальной редакцией законов обеих стран.

Таблица показывает: универсального победителя нет. Греция дешевле, свободнее по пребыванию и теперь быстрее по гражданству для неевропейцев; Португалия пассивнее в управлении и потенциально доходнее при удачном фонде.

Взгляд эксперта: как выбирать без иллюзий

За годы практики мы видим одну и ту же ошибку: инвесторы сравнивают программы по одному параметру — чаще всего по цене входа — и упускают остальное. Разберем, на что смотреть на самом деле.

• Сначала цель, потом программа. «Запасной аэродром без переезда» и «паспорт ЕС детям» — это разные задачи, и под них подходят разные маршруты.
• Считайте полную смету, а не порог. К греческой недвижимости добавляются налоги и сборы, к португальскому фонду — комиссии за управление. Разрыв в 100 000 € на входе может сократиться на выходе.
• Гражданство — это реальное проживание. Ни 7 дней Португалии, ни нулевое пребывание Греции не дают паспорт автоматически: для натурализации нужна настоящая жизнь в стране.
• Сверяйте закон по дате. Португальский разворот 2023-2026 годов показал, как быстро меняются правила. Статья трехлетней давности может вводить в заблуждение.

Главное — не гнаться за «самой выгодной» программой в вакууме, а подобрать ту, что точно ложится на вашу ситуацию по бюджету, мобильности и горизонту планирования.

Итог: что выгоднее в 2026 году

Прямого ответа «Португалия выгоднее Греции» или наоборот не существует — все решает ваша задача. Сведем логику выбора к простым ориентирам.

• Нужен материальный актив и низкий вход - Греция. Недвижимость в собственности, порог от 400 000 € по стране, арендный поток.
• Нужен пассивный инструмент без хлопот - Португалия. Фонд от 500 000 €, профессиональное управление, потенциальная доходность 6-12%.
• Цель — паспорт ЕС быстрее - для неевропейца теперь Греция (7 лет против 10 у Португалии); для гражданина ЕС или CPLP разница минимальна.
• Максимальная свобода пребывания - Греция с ее почти нулевым присутствием.
• Вера в венчурную доходность - Португалия.

Обе страны дают полноценный ВНЖ в ЕС и Шенгене, обе ведут к гражданству при условии реальной интеграции, обе требуют честного прохождения комплаенса. Разница — в формате актива и деталях, и именно эти детали определяют, какая программа окажется выгодной лично для вас. Актуальные условия по Португалии всегда стоит сверять на официальном портале государственных услуг Португалии (gov.pt).