Греция: иностранцы вложили в недвижимость 515,8 млн евро во втором квартале, на 11,3% меньше

Коротко

• Во втором квартале 2026 года чистый приток иностранных денег в недвижимость Греции составил 515,8 млн евро, на 11,3% меньше, чем годом раньше.
• За первое полугодие 2026 года пришло 1 027,4 млн евро, это на 9,5% больше, чем за первое полугодие 2025 года, но на 10% меньше, чем в рекордном 2024 году.
• Индекс цен на квартиры Банка Греции во втором квартале 2026 года вырос на 5,5% за год. Год назад рост был 8,1%. Рынок дорожает, но спокойнее.
• Новых заявлений на золотую визу за восемь месяцев 2026 года подано на 35,8% меньше, чем годом раньше, по данным министерства миграции.
• Пороги золотой визы на 26 октября 2026 года не изменились: 800 000, 400 000 и 250 000 евро в зависимости от района и типа объекта.
• Объявлен рост налога при покупке жилья для покупателей не из ЕС с 3% до 15% с 1 июля 2027 года. Закон еще не принят.

515,8 млн евро: что именно посчитал Банк Греции

Банк Греции ведет отдельный ряд в статистике платежного баланса: чистые прямые иностранные инвестиции в греческую недвижимость. В него попадают деньги нерезидентов, которые пришли на покупку квартир, домов, участков и коммерческих помещений, за вычетом продаж, когда иностранцы выводят средства обратно. Ряд считают в миллионах евро по кварталам, и это единственный официальный показатель, который показывает иностранный спрос в деньгах, а не в числе сделок.

Цифра второго квартала 2026 года - 515,8 млн евро. Первый квартал дал 511,6 млн евро, то есть квартал к кварталу приток почти не изменился, плюс 0,8%. А вот к прошлому году картина двойная. Второй квартал слабее аналогичного квартала 2025 года на 11,3% и слабее второго квартала 2024 года на 17%. При этом первый квартал 2026 года обогнал первый квартал 2025 года на 43%. Поэтому полугодие в целом выглядит лучше прошлогоднего.

Объясню, откуда такие скачки. Первый квартал 2025 года был самым слабым с 2021 года: всего 356,8 млн евро. Ему предшествовали два рекордных квартала, третий и четвертый 2024 года, когда пришло 783,7 и 824,5 млн евро. По моей оценке, часть покупателей ускорила сделки к осени 2024 года, когда вступили в силу новые пороги золотой визы, и спрос на несколько месяцев вперед был выбран. На такой низкой базе рост в начале 2026 года выглядит громко, но сама сумма, 511,6 млн евро, обычная для последних трех лет.

Если сложить четыре последних квартала, с третьего квартала 2025 года по второй квартал 2026 года, получается 2 144,8 млн евро. За четыре квартала годом раньше было 2 546,5 млн евро. Минус 15,8%. Это более точная картина, чем один квартал: иностранный спрос сжался после пика 2024 года, но держится на уровне около 2 млрд евро в год. Для сравнения: в 2017 году за весь год пришло 414,7 млн евро, а за 2019-2025 годы в сумме - около 12,4 млрд евро.

Что это значит для вас. Падение во втором квартале - не обвал рынка, а возвращение к нормальному темпу после ажиотажа 2024 года. Иностранные покупатели остаются в Греции, просто их деньги приходят ровнее.

Одна оговорка. Ряд Банка Греции включает всех нерезидентов: граждан ЕС, которым ВНЖ не нужен, компании, фонды и частных покупателей из третьих стран. Отделить золотую визу от остального спроса по этой статистике нельзя. Поэтому дальше я смотрю на нее вместе с данными министерства миграции.

Цены растут медленнее: индекс Банка Греции за второй квартал

Второй официальный ряд - индекс цен на квартиры. Банк Греции строит его по оценкам, которые банки делают при выдаче ипотеки, и публикует по регионам и по возрасту жилья. Данные за второй квартал 2026 года пока предварительные, их могут уточнить, но направление видно уже сейчас.

По всей стране квартиры за год подорожали на 5,5%. Год назад во втором квартале рост был 8,1%, в первом квартале 2026 года - 6,6%. Замедление идет третий квартал подряд. Сильнее всего оно в Салониках и других крупных городах: там темп упал вдвое, с 10% до 5%. Медленнее всех замедляется остальная страна, куда входят острова и курортные районы: плюс 7,1% за год.

Даже с замедлением цены высоки. Индекс равен 114,2 при базе 2007 года, то есть квартиры в среднем на 14% дороже, чем на пике перед кризисом, и почти вдвое дороже, чем в низшей точке 2017 года. Новые квартиры дорожают быстрее старых: плюс 6,2% против плюс 5%. Подробно цены по районам мы собрали в обзоре цен на недвижимость в Греции в 2026 году, отдельно - по Афинам и Салоникам.

Для сравнения с остальной Европой: по Греции Евростат индекс цен не публикует, но показывает аренду, и она за год выросла на 7,5%. Цифры по всем странам ЕС мы привели в новости о ценах на жилье в ЕС за второй квартал 2026 года.

Что это значит для вас. Ждать, что Греция подешевеет, по этим данным оснований нет. Рост замедлился, но цены не падают ни в одном регионе. Если вы покупаете под ВНЖ, порог программы фиксирован в евро, а квадратный метр за год стал дороже примерно на 5%.

Кто покупает: страны инвесторов в 2025 году

Разбивку по странам Банк Греции дает только за целый год, последняя - за 2025 год. Страна в этой статистике - страна проживания инвестора, а не его гражданство. Из 2 056 млн евро около 785 млн пришли из стран еврозоны, 50 млн - из других стран ЕС и 1 217 млн, почти 60%, - из стран за пределами ЕС.

Самое заметное изменение - Гонконг: 338 млн евро в 2024 году и 115 млн в 2025 году. Сократились вложения из Турции, Кипра, Израиля и США. Выросли из Франции, Болгарии и материкового Китая. Турция и Швейцария вышли в лидеры с суммами чуть больше 210 млн евро. Покупатели из ЕС в целом держались ровнее, чем покупатели из третьих стран, которых больше затронули новые пороги золотой визы.

Что это значит для вас. Греческий рынок не зависит от одной страны. Если одна группа покупателей уходит, ее место частично занимают другие. Для вас это значит, что ликвидность в популярных районах сохраняется: перепродать квартиру в Афинах или на островах можно и без притока из одной конкретной страны.

Золотая виза: заявлений меньше, правила строже

Министерство миграции и убежища Греции публикует ежемесячную статистику по разрешениям для инвесторов. По отчету за август, за восемь месяцев 2026 года основные инвесторы подали 3 426 новых заявлений, а за те же месяцы 2025 года - 5 333. Падение 35,8%. Число действующих разрешений при этом выросло до 34 759 против 23 882 годом раньше: министерство продолжает выдавать ВНЖ по заявлениям прошлых лет. Подробности - в нашей новости о сокращении заявлений на золотую визу Греции.

Главная причина спада - пороги, которые подняли осенью 2024 года. Покупка за 800 000 евро нужна в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением больше 3 100 человек. В остальных районах порог 400 000 евро. В обоих случаях это один объект площадью от 120 кв. м. Порог 250 000 евро остался только для перевода нежилого здания в жилье и реставрации памятников. Карта зон описана в материале о зонах золотой визы Греции, а термин порог инвестиции объяснен в глоссарии.

Добавилась неопределенность. 15 октября 2026 года министр миграции Танос Плеврис заявил, что ВНЖ будут отзывать за скидки мимо договора и за посуточную сдачу через управляющие компании. Нормативного акта об этом пока нет, но тон изменился: что это значит для уже купленных объектов, мы написали в новости об отзыве золотых виз и в материале о схеме субаренды через компанию.

Третий фактор - налог. В сентябре 2026 года правительство объявило, что с 1 июля 2027 года налог на переход права собственности при покупке жилья для физических лиц из стран вне ЕС вырастет с 3% до 15%, с муниципальным сбором - с 3,09% до 15,45%. На квартире за 400 000 евро это 61 800 евро вместо 12 360 евро. Законопроект в парламент пока не внесен. Расчеты для разных бюджетов есть в новости о налоге 15% для покупателей не из ЕС.

Что это значит для вас. Падение заявлений и падение иностранных денег во втором квартале - две стороны одного процесса. Покупатели под ВНЖ стали осторожнее и приходят с большими бюджетами. Сама программа открыта, пороги на 26 октября 2026 года прежние.

Что это значит для покупателя под ВНЖ

Первое: торговаться стало немного проще. Когда иностранный спрос снижается, а цены растут медленнее, продавцы в верхнем сегменте охотнее идут на уступки, особенно по объектам, которые выставлены давно. Но уступка должна быть отражена в договоре. Любая скидка, которую возвращают отдельно от договора, после заявления министра - прямой риск потерять ВНЖ.

Второе: время работает против отложенной покупки. До 1 июля 2027 года действует ставка 3%, если правительство не изменит объявленные параметры. После этой даты покупатель из страны вне ЕС заплатит налогом еще около 12% от цены. Сделку под ВНЖ от выбора объекта до подписания у нотариуса обычно закрывают за несколько месяцев, но с проверкой объекта, переводом документов и открытием счета запас лучше оставить. Из каких частей складывается срок, описано в руководстве о расчете стоимости и сроков.

Третье: порог фиксирован, цена метра нет. При росте 5-7% в год за 400 000 евро в регионах через год вы купите на несколько квадратных метров меньше. Площадь 120 кв. м закон требует для одного объекта, поэтому в дорогих районах выбор сужается. Если семья большая, проверьте, на кого оформляется ВНЖ и как это влияет на выбор квартиры: правила для супругов, детей и родителей собраны в руководстве по ВНЖ для семьи.

Четвертое: считайте не только цену. Кроме налога на переход права, есть нотариус, юрист, кадастр, ежегодный налог на недвижимость ENFIA и расходы на сам ВНЖ. Состав расходов описан в материалах о стоимости золотой визы и о налогах на недвижимость в Греции. Документы из другой страны понадобятся с апостилем и присяжным переводом.

Что это значит для вас. Если вы уже выбрали район и бюджет, по цифрам Банка Греции откладывать покупку нет смысла: цены не снижаются, а налог для покупателей не из ЕС может вырасти с июля 2027 года. Если сомневаетесь между странами, сравните Грецию с золотой визой Португалии и ПМЖ Кипра.

Что это значит для инвестора в аренду

Для того, кто покупает ради дохода, важнее соотношение цены и аренды. Здесь данные складываются в пользу инвестора: по Евростату аренда в Греции за год выросла на 7,5%, а цены на квартиры по индексу Банка Греции - на 5,5%. Когда аренда растет быстрее цены, доходность на вложенный евро немного улучшается. Год назад было наоборот: цены росли на 8%, и доходность новых покупок сжималась.

Но ВНЖ и аренда сочетаются не везде. Объект, купленный под золотую визу, по закону 2024 года нельзя сдавать посуточно, разрешена только долгосрочная аренда. Нарушение грозит штрафом и отзывом разрешения, а министр в октябре прямо назвал субаренду через управляющие компании обходом. Поэтому если ваша цель - доход от туристов на островах, покупка под ВНЖ не подходит: нужен отдельный объект без привязки к программе.

Для долгосрочной аренды смотрите районы со стабильным спросом жильцов: центр и юг Афин, Салоники, университетские города. Индекс показывает, что в Салониках цены за год выросли всего на 4,7%, меньше, чем по стране, при том что спрос на аренду там высокий. Острова дорожают быстрее материка, плюс 7,1% за год, но долгосрочных жильцов там меньше, а сезонность выше. Как мы считаем доходность, описано в материале о доходности аренды в Греции, а про недвижимость на островах есть отдельный обзор.

Доход от аренды в Греции облагается налогом, и его ставка зависит от суммы и от того, где вы налоговый резидент. Если планируете жить в Греции больше 183 дней в году, учитывайте правила налогового резидентства. Управление квартирой, поиск жильцов и отчеты можно передать: так устроена наша услуга по управлению недвижимостью в Греции.

Что это значит для вас. Для аренды цифры второго квартала скорее хорошие: покупка обходится дороже на 5,5%, а аренда растет на 7,5%. Но считайте доходность по реальным договорам в конкретном районе, а не по средним цифрам по стране.

Что сделать сейчас

Общий порядок покупки описан в материале о покупке недвижимости в Греции, а изменения программы за год - в обзоре изменений золотой визы в 2026 году. Все наши материалы о программах ВНЖ и гражданства собраны на главной странице BRIDGES.

Как подготовлен материал

Цифры притока иностранных денег - из статистики Банка Греции «Чистые прямые иностранные инвестиции в Греции: недвижимость» (квартальный ряд в млн евро, данные по второй квартал 2026 года включительно) и годовой разбивки этого ряда по странам за 2002-2025 годы. Цены - из таблиц Банка Греции «Новый индекс цен на квартиры по возрасту» и «Новый индекс цен на квартиры по географическим районам» (данные за 2025-2026 годы предварительные). Аренда - по индексу потребительских цен Евростата, как в нашей новости от 1 октября 2026 года. Число заявлений на золотую визу - из ежемесячного отчета министерства миграции и убежища Греции за август 2026 года. Налог 15% - по объявлению правительства и министерства национальной экономики и финансов в сентябре 2026 года, закон не принят. Заявление министра миграции от 15 октября 2026 года нормативным актом не оформлено. Расчеты изменений за год, сумм за полугодия и четыре квартала сделаны мной по опубликованным рядам. Материал не заменяет консультацию по вашей сделке.