Греция: налог 15% на жилье привяжут к налоговому резидентству, а не к паспорту

Коротко

• С 1 июля 2027 года налог при покупке жилья вырастет для физических лиц, которые не являются налоговыми резидентами ЕС и ЕЭЗ.
• Ставка, объявленная правительством: 15% вместо 3%. С муниципальным сбором 15,45% вместо 3,09%.
• Общественное обсуждение закончилось 1 ноября. Министерство намерено провести закон через парламент в ноябре.
• На квартире за 400 000 евро разница составит 49 440 евро, за 800 000 евро - 98 880 евро.
• Текст еще может измениться до голосования. Сделка, закрытая до 1 июля 2027 года, по объявленным условиям идет по ставке 3%.

За шесть недель мера получила текст и другого плательщика

6 сентября премьер-министр объявил повышение на Международной ярмарке в Салониках. На следующий день министерство назвало круг покупателей: граждане стран вне ЕС и ЕЭЗ. Подробно об этом объявлении и порядке сделки мы писали в материале о налоге 15% для покупателей не из ЕС. Законопроекта тогда не было.

Законопроект появился 18 октября вместе с перечнем мер. В этом перечне отдельным пунктом стоит рост налога при покупке жилья с 1 июля 2027 года для физических лиц, которые не являются налоговыми резидентами Европейского союза и Европейской экономической зоны. Слова о гражданстве там нет. Для сотен покупателей это разница в десятки тысяч евро, поэтому сверять надо не сентябрьское выступление, а текст, который голосует парламент.

Паспорт больше не решает, решает страна, где вы платите налоги

Паспорт показывает, чьим гражданином вы являетесь. Налоговое резидентство показывает, где вы платите налоги как житель. Эти две страны часто различаются, и ровно на этом различии теперь держится ставка. Вот как выглядят три покупателя с одинаковой логикой расчета, включая муниципальный сбор:

Третья строка объясняет, почему переезд в Европу теперь окупается еще и на покупке жилья. Для семьи, которая и так собиралась жить на Кипре, в Португалии или в самой Греции, налоговое резидентство в стране ЕС меняет бюджет сделки сильнее любого торга с продавцом. Вторая строка - неприятный сюрприз для тех, кто считал европейский паспорт защитой.

Резидентство нельзя просто объявить. Его определяют время в стране, центр интересов и правила конкретного государства, а налоговая вправе проверить реальность переезда. Менять страну ради одной сделки бессмысленно: смотреть надо на всю картину, включая налог на доход и выбор налогового резидентства. Какой документ примут в Греции и на какую дату будут проверять статус, скажет окончательный текст закона, поэтому сертификат резидентства лучше получить заранее.

В сентябрьской презентации министерство называло исключения для греков по происхождению и долгосрочных резидентов, а компании, коммерческие объекты и участки оставляло вне повышения. Сохранит ли их закон в той же форме, мы проверим по принятому тексту.

На сделке за 800 000 евро налог вырастет почти на 99 000 евро

База налога - большая из двух сумм: цена в договоре или кадастровая стоимость. Записать в договор цену ниже рыночной не получится, база не опустится ниже кадастровой. Суммы в таблице взяты не случайно: это пороги золотой визы в разных регионах и для разных типов объектов. Считаем с муниципальным сбором, на примере цены договора.

Налог платится сверх цены и при продаже не возвращается. Покупка в мае и покупка в июле 2027 года могут разойтись на десятки тысяч евро при одной и той же квартире, поэтому сравнивать объекты надо с учетом даты сделки. Торг с продавцом такую разницу покрывает редко.

Обойти налог покупкой через компанию выглядит соблазнительно: в сентябрьской презентации компании остались вне повышения. Мы бы не строили на этом план, пока нет окончательного текста. У компании свои налоги, расходы и отчетность, а для золотой визы важны отдельные условия владения. Такую схему надо считать целиком и только по принятому закону.

Золотая виза дорожает на входе, а пороги остаются

Пороги программы в перечне мер не меняются: 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 евро в остальных регионах, 250 000 евро для перепрофилирования и реставрации. Меняется бюджет. Инвестор золотой визы с резидентством вне ЕС и ЕЭЗ заплатит при входе в Аттику на 98 880 евро больше, чем сегодня, и этот налог не возвращается при продаже. Полную смету можно собрать в гиде по золотой визе, а как менялась сама программа, показано в материале об изменениях 2024-2026 годов.

Новый налог приходит на рынок, который уже остыл. По данным Министерства миграции, в первом полугодии 2026 года подано 2 551 новое заявление против 4 553 годом ранее, минус 44%. Для покупателя в этом есть плюс: ажиотажа нет, и объект можно проверить спокойно. Запас времени ограничен датой, потому что на сделку уходит от двух до четырех месяцев, а налог платят до подписания у нотариуса.

Самый тонкий вопрос касается маршрута от 250 000 евро. Если здание на момент передачи уже считается жильем, важно, какую ставку применит закон, а прямого ответа в описании министерства нет. Для таких сделок мы проверяем дату передачи и назначение объекта в документах до предварительного договора. Сравнить Грецию с другими странами помогут материалы об Аргентине и золотой визе Греции и о налоге при покупке в Португалии, а весь выбор собран в разделе о ВНЖ.

Статистика показывает, как быстро этот рынок реагирует на правила. В 2025 году инвесторам выдали 8 879 разрешений, почти вдвое больше, чем годом раньше: тогда шли заявления, поданные до повышения порогов. Новых заявлений при этом стало на четверть меньше. Почти половина действующих разрешений принадлежит гражданам Китая, и покупатели из третьих стран остаются основой спроса, поэтому мера бьет прямо по нему. Следующий скачок заявлений логично ждать перед 1 июля 2027 года, и очереди у нотариусов лучше не проверять на себе.

В том же законопроекте есть льготы для владельцев

Налог для покупателей - только одна строка пакета. Остальные меры из перечня министерства работают в пользу тех, кто уже владеет жильем в Греции или строит его:

• Налог ENFIA отменяется с 2027 года в населенных пунктах до 2 000 жителей, в Западной Македонии до 2 200. Это еще 131 поселок и около 62 000 владельцев.
• На 2027 год продлено освобождение от налога для пустующего жилья, которое сдают в аренду.
• На 2027 год продлена приостановка налога на прирост капитала при продаже недвижимости.
• На 2027 год продлено освобождение от НДС для новых зданий, а также вычет расходов на модернизацию.

Пункт про НДС важен покупателю новостройки: какой налог применится к конкретной сделке, налог при покупке или НДС, проверяется по разрешению на строительство и договору. Ежегодные платежи разобраны в материалах о налоге ENFIA и о налогах на недвижимость, а общая картина - в статье о налогах в Греции.

Пять вопросов, на которые должен ответить закон

• На какую дату проверяют резидентство: задатка, предварительного договора или окончательной сделки.
• Каким документом его подтверждают и признают ли сертификат другой страны без дополнительных проверок.
• Сохранятся ли исключения для греков по происхождению и долгосрочных резидентов и как они будут определены.
• Как закон поступит с предварительными договорами, подписанными до 1 июля 2027 года.
• Какая ставка применится к зданиям, переведенным в жилье, и к отреставрированным объектам от 250 000 евро.

Первый и четвертый вопросы важнее всего для тех, кто уже ведет переговоры. Если статус будут смотреть на дату окончательной сделки, переезд в страну ЕС до нее способен изменить ставку. Если решающей окажется дата задатка, такой возможности не будет. До публикации текста стоит оставлять в договорах запас и не вносить крупный задаток только ради ставки.

Что делать, пока закон не принят

Наша позиция такая: если вы резидент вне ЕС и ЕЭЗ и закрываете сделку после 1 июля 2027 года, считайте ее по ставке 15,45% и не стройте план на смягчение. Мера заложена в бюджетные планы, а пакет идет на голосование целиком.

Покупку мы сопровождаем от выбора объекта до регистрации: недвижимость и документы. Свою ситуацию можно разобрать на онлайн-консультации. Когда парламент примет текст, мы сразу сверим по нему критерий, исключения и переходные правила и обновим этот материал.

Как подготовлен материал

Материал подготовлен 3 ноября 2026 года. Источники: сообщение Министерства национальной экономики и финансов Греции от 18 октября 2026 года о законопроекте с мерами 90-й Международной ярмарки в Салониках; заявление премьер-министра от 6 сентября 2026 года; презентация министерства; данные Министерства миграции и убежища. Расчеты выполнены BRIDGES по объявленным ставкам. Полный текст законопроекта на момент подготовки мы не сверяли, поэтому опираемся на описание министерства.