Налоги на недвижимость в Греции 2026: при покупке, владении, сдаче и продаже

Налоги на недвижимость в Греции: общая картина 2026

Прежде чем погружаться в цифры, полезно увидеть всю систему целиком. Налоги на недвижимость в Греции делятся на четыре момента жизни объекта, и путать их нельзя — это разные платежи разным адресатам:

• При покупке - разовый налог на передачу права собственности 3,09% (либо НДС 24% на новострой, но он сейчас приостановлен).
• При владении - ежегодный единый налог на недвижимость ENFIA, который начисляется на каждый квадратный метр.
• При сдаче в аренду - подоходный налог на арендный доход по прогрессивной шкале от 15 до 45%.
• При продаже - налог на прирост капитала 15%, который для физических лиц приостановлен до конца 2026 года.

Год 2026-й сложился для покупателя на редкость удачно: законодатель продлил приостановку НДС на новые здания (закон 5246/2025), сохранил низкую ставку налога на передачу, обнулил на практике налог при продаже и провел реформу ENFIA со скидками для застрахованного жилья и недвижимости в малых поселениях. Дальше разберем каждый из этих налогов отдельно, с конкретными ставками и примерами расчета. А если вы только присматриваетесь к рынку, начните с нашего материала про то, как купить недвижимость в Греции иностранцу.

Налог при покупке недвижимости в Греции: налог на передачу 3,09%

Главный налог при покупке недвижимости в Греции на вторичном рынке — это налог на передачу права собственности (Foros Metavivasis Akiniton). Его ставка - 3% от налогооблагаемой стоимости объекта, к которой добавляется муниципальный сбор 0,09%. В сумме покупатель платит 3,09%. Это одна из самых низких ставок в Европе — для сравнения, в Испании или Португалии аналогичные платежи доходят до 6-10%.

Несколько важных деталей, которые нужно понимать заранее:

• База расчета - это большая из двух величин: оценочная (объективная) стоимость по кадастру или фактическая цена сделки. Государство не даст занизить налог через символическую цену в договоре.
• Кто платит - покупатель. Налог вносится до подписания нотариального акта, без квитанции об оплате нотариус сделку не оформит.
• На что распространяется - на вторичное жилье, землю, коммерческие помещения, а в 2026 году также и на новострой (об этом ниже, из-за приостановки НДС).

Пример: квартира с оценочной стоимостью 300 000 евро. Налог на передачу составит 300 000 x 3,09% = 9 270 евро. Эту сумму нужно заложить в бюджет сделки сверх цены покупки. Никаких изменений ставки или порядка уплаты на 2026 год не вводилось — правила стабильны.

НДС на новострой 24%: почему он приостановлен до конца 2026

Здесь кроется один из самых выгодных нюансов греческого рынка прямо сейчас. По общему правилу первая продажа нового здания (с разрешением на строительство, выданным после 2006 года) облагается не налогом на передачу, а налогом на добавленную стоимость по ставке 24%. На объекте за 300 000 евро это было бы 72 000 евро вместо 9 270 — разница огромная.

Но с 2020 года Греция последовательно приостанавливает действие этого НДС, чтобы поддержать строительный рынок. Законом 5246/2025, опубликованным в официальной газете в ноябре 2025 года, приостановка продлена до 31 декабря 2026 года. Что это означает на практике:

• Квалифицирующиеся продажи новых квартир и домов выводятся из-под НДС 24% и облагаются только налогом на передачу 3,09%.
• Застройщик сам выбирает, поставить ли непроданный новый объект под режим приостановки НДС — и почти все пользуются этой опцией, потому что так объект становится привлекательнее для покупателя.
• Любая приостановка НДС, действовавшая до конца 2025 года, автоматически продлевается до конца 2026-го.

Честная оговорка: это временная мера. Формально она действует до 31 декабря 2026 года, и хотя Греция продлевает ее уже несколько лет подряд, гарантий на 2027 год пока нет. Поэтому покупка новостроя в 2026 году — окно с пониженным налогом, которым логично воспользоваться. Свериться с актуальными правилами всегда можно на официальном портале государственных услуг gov.gr.

Сопутствующие расходы при покупке: нотариус, регистрация, юрист

Налог на передачу — не единственная сумма сверх цены объекта. Чтобы реально оценить бюджет сделки, к 3,09% нужно прибавить пакет сопутствующих расходов. По греческому рынку они складываются примерно так:

Суммарно сопутствующие расходы при покупке вторичного жилья в Греции обычно укладываются в 7-10% сверх цены объекта. Для новостроя в режиме приостановки НДС цифра примерно такая же, потому что вместо НДС применяется тот же низкий налог на передачу. Совет из практики: всегда закладывайте в финансовый план верхнюю границу диапазона, чтобы не столкнуться с нехваткой средств у нотариуса. И не экономьте на юристе — проверка чистоты титула и обременений стоит дешевле, чем разбор проблем после сделки. Подробнее о составе цены — в разборе стоимости Golden Visa Греции.

AFM и почему без налогового номера сделки не будет

Любой разговор о налогах на недвижимость в Греции для иностранца начинается с трех букв - AFM (Arithmos Forologikou Mitroou), греческий индивидуальный налоговый номер. Без него нельзя ни купить объект, ни оплатить налог на передачу, ни задекларировать ENFIA, ни открыть счет для расчетов.

Что важно знать про AFM:

• Получают заранее - до сделки, в налоговой инспекции (DOY) по месту приобретения или через налогового представителя по доверенности. Иностранцу из страны вне ЕС, как правило, нужен налоговый представитель-резидент.
• Сам по себе AFM не делает вас налоговым резидентом Греции — это просто идентификатор для налоговых операций. Резидентство определяется по правилу 183 дней и центру жизненных интересов.
• Привязан к вам пожизненно - однажды полученный номер используется для всех будущих сделок и деклараций.

Практический вывод: оформление AFM — первый технический шаг, который мы делаем для клиента еще до выхода на конкретный объект. Это не формальность, а ключ, без которого нотариус физически не сможет провести сделку. Параллельно решается вопрос с банковским счетом для расчетов и подтверждением легального источника средств — особенно если покупатель из страны СНГ и проходит усиленный комплаенс.

ENFIA: ежегодный налог на недвижимость в Греции

Купили объект — теперь будете платить ENFIA (Eniaios Foros Idioktisias Akiniton), единый налог на владение недвижимостью. Это главный налог на недвижимость в Греции для собственника, и платится он ежегодно. Начисляется на все объекты, которыми вы владеете по состоянию на 1 января каждого года.

Как устроен расчет в 2026 году:

• Считается за каждый квадратный метр. Основной налог — от 2 до 16,20 евро за кв.м, в зависимости от зоны, цены за метр, этажа, возраста и назначения объекта.
• Учитывается совокупность факторов - местоположение, площадь, этаж, возраст здания, использование. Дорогие районы и новые объекты в центре стоят дороже.
• Это фиксированный сбор, а не процент от рыночной цены — база привязана к официальной оценочной стоимости и метражу.

Реформа 2026 года сделала систему прозрачнее: ENFIA теперь рассчитывается автоматически через цифровую платформу myAADE. По данным налогового ведомства, у 42% собственников налог в 2026 году снизился, у 31% вырос, у остальных почти не изменился. Платится ENFIA, как правило, в рассрочку — до 12 ежемесячных платежей, точный график объявляется ежегодно. Для типичной квартиры 90-120 кв.м в Афинах годовой ENFIA обычно составляет несколько сотен евро — это умеренная нагрузка по европейским меркам.

Льготы по ENFIA 2026: страховка, малые поселения, памятники

Реформа 2026 года принесла собственникам несколько реальных способов снизить ENFIA. Это не лазейки, а официальные льготы, которыми стоит пользоваться:

• Скидка 20% за застрахованное жилье. Если объект стоимостью до 500 000 евро застрахован от пожара, землетрясения и наводнения, налог уменьшается на пятую часть. Учитывая сейсмическую активность в Греции, страховка все равно разумна — а тут она еще и экономит на налоге.
• Скидка 50% в малых поселениях. Основное жилье в деревнях с населением менее 1500 человек получает половинную ставку ENFIA в 2026 году, с планом полного освобождения с 2027-го. Это поддержка регионов и стимул для тех, кто покупает дом не в мегаполисе.
• Освобождение для исторических зданий. Памятники архитектуры стоимостью до 400 000 евро полностью освобождены от ENFIA.

Есть и социальные льготы для многодетных, малоимущих и инвалидов — сниженные ставки или освобождение при определенном уровне дохода и стоимости имущества. Для инвестора-иностранца главными рычагами будут именно страховка (минус 20%) и, если это ваш сценарий, покупка в небольшом поселении. Эти скидки применяются автоматически при корректно поданных данных в системе myAADE — важно, чтобы информация об объекте и страховке была актуальна.

Налог на аренду в Греции: прогрессивная шкала 15-45%

Многие покупают греческую недвижимость ради дохода от сдачи. Налог на аренду в Греции для физических лиц — это подоходный налог по специальной прогрессивной шкале. С 2026 года шкала стала мягче за счет новой ступени 25%. Вот как она выглядит:

Несколько ключевых моментов:

• Шкала прогрессивная. Это значит, что каждая ступень облагается своей ставкой, а не вся сумма по максимальной. На доходе 30 000 евро вы платите 15% с первых 12 000, 25% со следующих 12 000 и 35% с остатка.
• Вычет на расходы 5%. Автоматически вычитается 5% дохода на содержание и ремонт — облагается налогом 95% арендной выручки.
• Краткосрочная аренда (Airbnb) до двух объектов облагается по той же шкале. Но важно: если объект приобретен по программе Golden Visa, краткосрочная аренда такого объекта запрещена под угрозой отзыва ВНЖ и штрафа.

Если вы планируете именно доходную стратегию, посчитайте чистую отдачу заранее — в этом поможет наш разбор доходности аренды недвижимости в Греции. И учитывайте, что для держателей Golden Visa разрешена только долгосрочная аренда от года.

Комментарий эксперта

«Когда клиент спрашивает меня про налоги на недвижимость в Греции, я всегда начинаю с хорошей новости: 2026 год сложился на редкость удачно для покупателя. Налог при покупке всего 3,09%, НДС на новострой приостановлен, а налог при продаже для физлиц фактически обнулен — такого сочетания в Европе почти не встретишь. Но именно из-за этой мягкости люди расслабляются и теряют деньги на мелочах. Главные ошибки три. Первая — считать налог от цены в договоре, а не от оценочной стоимости, которая нередко выше. Вторая — думать, что новострой автоматически дешевле: приостановка НДС работает, только если застройщик выбрал этот режим, и это надо проверять до задатка. Третья — забывать про льготы по ENFIA: скидка 20% за застрахованное жилье и 50% в малых поселениях не включаются сами по себе. Мой совет неизменен: считайте полную налоговую нагрузку до сделки, а не после, и закладывайте, что приостановка НДС и нулевой налог при продаже — меры временные, до конца 2026 года.»

Дмитрий НадьКонсультант BRIDGES по международному налогообложению

Налог при продаже недвижимости в Греции: прирост капитала

Когда придет время продавать, в игру вступает налог на прирост капитала (Foros Yperaxias Akiniton). По закону его ставка - 15% от разницы между ценой продажи и ценой покупки (с поправкой на индекс владения). Но здесь главная новость для 2026 года: для физических лиц этот налог приостановлен до 31 декабря 2026 года.

Что это значит на практике:

• Сейчас физлицо при обычной частной продаже фактически платит 0% налога на прирост капитала. Налог существует на бумаге, но его действие приостановлено.
• Приостановка — давняя традиция. Этот налог приостанавливается каждый год с 2013-го. Греция продлевает мораторий из года в год, но формально это временная мера, и на период после 2026 года гарантий нет.
• Важное исключение. Если налоговая сочтет вашу деятельность предпринимательской (например, частые быстрые перепродажи с явной целью прибыли), сделка может быть переквалифицирована в бизнес-доход — и тогда вместо нулевого налога применяются обычные ставки подоходного налога, а возможно и НДС.

Вывод честный: для классического инвестора, который купил объект, подержал и продал, налог при продаже сейчас не проблема — он обнулен. Но строить стратегию серийных перепродаж в расчете на 0% рискованно, потому что налоговая смотрит на признаки бизнес-активности. И помните про возможное возвращение 15% после 2026 года — это стоит закладывать в долгосрочный план.

Налоговое резидентство: 183 дня, flat tax и пенсионная ставка 7%

Важно разделять два понятия: налоги на сам объект недвижимости (их платят все собственники независимо от резидентства) и налоговое резидентство владельца (оно определяет, как облагается ваш мировой доход). Покупка недвижимости и даже Golden Visa сами по себе не делают вас налоговым резидентом Греции — для этого нужно провести в стране более 183 дней в году или иметь здесь центр жизненных интересов.

Если же вы решите стать налоговым резидентом, у Греции есть привлекательные спецрежимы:

• Non-dom flat tax 100 000 евро в год на весь мировой доход — для состоятельных людей, инвестировавших от 500 000 евро, до 15 лет, плюс 20 000 евро на каждого члена семьи.
• Ставка 7% для пенсионеров на иностранный доход и пенсию — на 15 лет, при переносе налогового резидентства в Грецию.
• Обычная прогрессивная шкала подоходного налога — до 44%, если спецрежим не применяется.

Эти режимы напрямую к недвижимости не привязаны, но часто идут в комплекте с переездом и покупкой жилья. Если налоговая оптимизация — часть вашего плана, разберитесь в деталях заранее: мы собрали их в материале про налоги в Греции. Грамотно выстроенное резидентство может сэкономить значительно больше, чем все налоги на саму недвижимость вместе взятые.

Сводная таблица: какой налог, когда и сколько

Соберем все налоги на недвижимость в Греции в одну таблицу — это удобная шпаргалка, чтобы держать в голове полную картину. Цифры актуальны на 2026 год.

Главный вывод из таблицы: 2026 год — на редкость дружелюбный к покупателю. Низкий налог при покупке, приостановленный НДС на новострой, обнуленный налог при продаже и реформированный ENFIA со скидками складываются в комфортную налоговую нагрузку. Это окно возможностей, особенно для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Греции с прицелом на Golden Visa и ВНЖ.

Особенности для покупателей из России и СНГ

Налоговые ставки на недвижимость в Греции одинаковы для всех собственников — и для гражданина ЕС, и для россиянина, и для казахстанца. Налог на передачу 3,09%, ENFIA, аренда и приостановленный налог при продаже работают для всех по единым правилам. Но у покупателей из стран СНГ есть свои практические нюансы, которые касаются не самих налогов, а проведения сделки:

• Подтверждение источника средств. Греческие банки и нотариусы проходят усиленный комплаенс по деньгам из стран СНГ. Нужно заранее собрать документы, объясняющие происхождение капитала: продажа активов, доходы от бизнеса, дивиденды, наследство.
• Банковский счет. Открытие счета в греческом или европейском банке для расчетов — отдельная задача, которую лучше решать параллельно с поиском объекта.
• Налоговый представитель. Для получения AFM и подачи деклараций иностранцу из страны вне ЕС обычно нужен налоговый представитель-резидент Греции.
• Без обхода санкций. Все строго в правовом поле — покупка недвижимости и ВНЖ доступны легально, но требуют корректного оформления и прозрачных денег.

Сами по себе налоги для россиян и других граждан СНГ не выше и не ниже, чем для остальных. Разница только в комплаенсе и технике расчетов — и именно здесь важно работать с теми, кто знает греческую банковскую специфику. Грамотное сопровождение снимает риск отказа банка или зависшей сделки.

Взгляд эксперта: где чаще всего теряют деньги на налогах

За годы практики складывается четкий список ситуаций, в которых покупатели греческой недвижимости теряют деньги или нервы на налогах. Разберем их, чтобы вы прошли мимо граблей.

• Расчет налога от цены договора, а не от оценочной стоимости. Если оценочная стоимость выше цены сделки, налог на передачу считается от нее — это сюрприз для тех, кто планировал бюджет от суммы в объявлении.
• Иллюзия, что новострой всегда дешевле по налогам. Приостановка НДС действует, только если застройщик выбрал этот режим. Уточняйте статус объекта до задатка.
• Игнорирование льгот по ENFIA. Скидка 20% за страховку и 50% в малых поселениях не возникают сами — данные должны быть корректно поданы в myAADE.
• Недекларированная аренда. Сдача в обход декларации — это штрафы и риски при продлении ВНЖ. Прогрессивная шкала с вычетом 5% вполне комфортна, чтобы платить честно.
• Ставка на вечный 0% при продаже. Налог на прирост капитала приостановлен лишь до конца 2026 года и может вернуться. Долгосрочную стратегию строят с поправкой на возможные 15%.

Налоги в Греции в 2026 году объективно мягкие. Деньги теряют не на высоких ставках, а на неверных предпосылках и упущенных льготах. Чем точнее посчитан бюджет до сделки, тем меньше сюрпризов после.

Итог: стоит ли покупать недвижимость в Греции с точки зрения налогов

Если смотреть строго через налоговую призму, 2026 год — один из самых выгодных моментов для входа на греческий рынок за последнее десятилетие. Сложилось редкое сочетание факторов в пользу покупателя:

• Налог при покупке всего 3,09% - один из самых низких в ЕС.
• НДС 24% на новострой приостановлен до конца 2026 года — экономия в десятки тысяч евро на новых объектах.
• Налог при продаже для физлиц фактически обнулен.
• Ежегодный ENFIA умеренный, с реальными льготами за страховку и в малых поселениях.
• Налог на аренду стал мягче за счет новой ступени 25%.

Добавьте к этому, что Греция — полноправный член ЕС и Шенгена, а покупка недвижимости открывает путь к Golden Visa и ВНЖ для всей семьи. Честные оговорки тоже есть: приостановка НДС и моратория на налог при продаже — меры временные, формально до конца 2026 года, и инвестору стоит держать в уме сценарий их завершения. Налоговое резидентство и связанные с ним режимы (flat tax, пенсионные 7%) — отдельная большая тема, которую нужно просчитывать индивидуально. Но в целом налоговая среда для покупателя недвижимости в Греции сейчас комфортна как мало где в Европе — и это весомый аргумент действовать, пока окно открыто.