Венгрия закрывает золотую визу: кому успевать до 31 декабря, а кому не начинать

Коротко

• 4 ноября правительство Венгрии опубликовало законопроект: с 1 января 2027 года программу гостевого инвестора убирают из закона.
• Заявление, поданное до 31 декабря 2026 года с оплаченным сбором, рассмотрят по старым правилам. Действующие карты работают до конца срока, но без продления.
• Успевать имеет смысл тем, у кого нет санкционных ограничений, деньги чистые и подтверждены, а документы можно собрать за три-четыре недели.
• Гражданам России без ВНЖ в ЕС эта программа закрыта санкциями с 2022 года. Закрытие ничего для них не меняет, кроме нового повода для недобросовестных продаж.
• Если вы не успеваете, наша позиция: не бегите, а выберите программу, которая работает в 2027 году, - Грецию, Португалию или Кипр.

Что произошло на самом деле

Факты короткие. 4 ноября правительство вынесло на общественное обсуждение пакет поправок к законам о правопорядке и общественной безопасности. В нем есть норма, которая убирает из миграционного закона и гостевую визу инвестора, и карту резидента гостевого инвестора. Дата вступления в силу - 1 января 2027 года. Подробности переходных правил мы собрали в новости о законопроекте.

Это пока законопроект. Но я не вижу причин рассчитывать, что программа уцелеет. Ее не правят, не повышают порог и не меняют условия - ее убирают целиком. Когда государство хочет сохранить программу, оно поднимает цену. Когда хочет закрыть - пишет дату. Здесь написана дата.

Программе меньше трех лет. Она открылась 1 июля 2024 года, в декабре 2024 года из нее убрали прямую покупку жилья за 500 000 евро, еще до того как этот путь заработал, и все время она работала в одном основном варианте - паи фонда недвижимости от 250 000 евро. На бумаге это была одна из лучших программ Европы: 10 лет статуса, продление еще на 10, никакого требования жить в стране, право работать. На практике рынок долго не мог понять, кому и как ее продавать, и для значительной части спроса она была закрыта санкциями.

Почему Венгрия это делает

Официального объяснения в законопроекте нет, поэтому скажу, как я это вижу. Венгрия не первая и не последняя. За последние три года Европа последовательно сворачивает ВНЖ за инвестиции. Ирландия закрыла свою программу в 2023 году, Нидерланды - в 2024 году, Испания - в апреле 2025 года. Португалия убрала недвижимость из золотой визы и оставила только фонды. Латвия, как мы писали, проверяет и закрывает ВНЖ за недвижимость. Общую картину осени я разбирал в обзоре золотых виз ЕС.

Логика одна: золотые визы стали политически невыгодны. Европейская комиссия годами говорит о рисках таких программ, а внутри стран их связывают с ростом цен на жилье. Венгерская программа была построена через фонды, а не через прямую покупку квартир, но это ее не спасло. Новое правительство, пришедшее после выборов весной 2026 года, пересматривает решения прежнего, и программа гостевого инвестора оказалась в этом списке.

Из этого есть практический вывод для всех, кто выбирает программу сейчас: выбирайте не только по цене входа, но и по тому, насколько программа устойчива. Статус, который нельзя продлить, стоит меньше, чем кажется по описанию программы.

Что это значит для вас. Если вы рассматриваете ВНЖ в ЕС за инвестиции, оценивайте не только условия на сегодня, но и риск, что через несколько лет продление закроют. Для семьи, которой нужен статус на 15-20 лет, это главный риск.

Три группы читателей и три разных ответа

Я вижу три группы людей, которых эта новость касается по-разному. Ответ для каждой свой.

Первая группа - те, кто может и должен успеть. Это граждане стран, на которые не распространяются санкции ЕС, с деньгами, происхождение которых подтверждено документами, и с семьей, документы которой можно собрать за три-четыре недели. Для них венгерская программа до 31 декабря остается хорошим вариантом: вход ниже, чем в Греции и Португалии, жить в стране не нужно, право работать есть. Минус - статус на 10 лет без продления. Если 10 лет вам достаточно или вы планируете за это время перейти на постоянное проживание, имеет смысл идти.

Вторая группа - те, кому начинать не нужно. Сюда входят граждане России и люди, живущие в России, без гражданства или ВНЖ страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Им программа закрыта санкционным регламентом ЕС 833/2014, и я подробно объяснял это в статье о мифах венгерской золотой визы. Сюда же входят все, у кого нет готового подтверждения источника средств: за семь недель такой пакет с нуля не собирают. И те, кто не может физически приехать в Венгрию до середины декабря.

Третья группа - те, у кого карта уже есть. Для них новость самая неприятная: они покупали 10 лет плюс еще 10, а получат только первые 10. Им не нужно ничего делать до 31 декабря, но нужно начать планировать следующий статус заранее, а не в последний год.

Математика семи недель

Я посчитал срок от конца. Законопроект защищает заявление, поданное и оплаченное до 31 декабря. Подать можно только в Венгрии, лично с биометрией, и на руках должны быть подтверждение вложения и жилья. Вот как выглядит реальный график, если начать прямо сейчас:

В этом графике нет запаса на ошибки, кроме последней недели, и та приходится на праздники. Самое длинное звено - документы третьих стран: справки, свидетельства, легализация, переводы. Для семьи с детьми это три-четыре недели даже при хорошей организации. Если вы начинаете в начале декабря, я считаю шансы низкими и не советую рисковать деньгами.

Есть еще одна деталь, которую легко пропустить. Тем, кто въезжает без визы, сейчас дают 30 дней на подачу после въезда. С 1 января 2027 года эта возможность исчезает полностью. Если вы въехали 20 декабря и рассчитывали подать в январе в пределах 30 дней, по законопроекту вы опоздали.

Что это значит для вас. Если к 15 ноября у вас нет решения о фонде и плана по документам, реальная вероятность успеть резко падает. Лучше признать это сейчас и выбрать другую программу, чем потерять комиссию.

Что бы я сделал на месте инвестора

Если вы в первой группе, деньги готовы и документы собираются, я бы шел. Но с тремя условиями. Первое: не переводить деньги в фонд, пока не ясно, что заявление физически подается до середины декабря. Второе: выбирать фонд по условиям выхода через пять лет, а не по обещанной доходности. В закрывающейся программе спрос на новые паи исчезнет, и через пять лет продать их может оказаться сложнее. Третье: в договоре с любым посредником должно быть прямое условие о возврате комиссии, если закон изменится раньше подачи.

Если вы во второй группе, я бы не начинал. Это не тот случай, когда стоит пробовать на удачу. Деньги, отправленные в фонд или посреднику без шанса на результат, потом приходится возвращать месяцами, и не всегда успешно. Для граждан России с капиталом и желанием жить в Европе рабочие пути лежат в других странах, и мы о них говорили много раз.

Цена ошибки здесь несимметрична. Если вы не пошли в Венгрию и выбрали Грецию или Кипр, вы заплатите больше, но получите работающий статус. Если пошли без шансов, вы потеряете время, комиссию и, возможно, месяцы на возврат денег из фонда. При таком раскладе осторожность выгоднее спешки.

Если у вас уже есть карта, я бы сделал три вещи. Записал бы даты окончания своей карты и карт семьи. За полтора-два года до конца выбрал бы следующее основание: постоянное проживание, если вы реально жили в Венгрии и подходите под условия, ВНЖ по самозанятости или White Card для удаленной работы. И не продавал бы паи раньше пяти лет: законопроект оставляет властям право отозвать карту, если вложение исчезло.

Пять ошибок, которые делают в момент закрытия

Закрытие любой программы повторяет один и тот же сценарий. Люди торопятся, посредники торопят, и решения принимают быстрее, чем их проверяют. Вот ошибки, от которых я предостерегаю в первую очередь:

1. Платить комиссию до проверки допуска. Сначала проверяют гражданство, место жительства, санкции и деньги, потом подписывают договор и платят. Обратный порядок - главный источник потерянных денег.
2. Выбирать фонд по обещанной доходности. В программе, которая закрывается, важнее всего условия выхода через пять лет: кто выкупает паи, по какой оценке и с какой комиссией.
3. Надеяться, что сроки продлят. Законопроект может измениться, но планировать под мягкую редакцию нельзя. Планируйте под ту, что опубликована.
4. Забыть о семье. Карты членов семьи по законопроекту ограничены 10 годами. Если ребенку сейчас 12 лет, через 10 лет ему понадобится собственное основание, и думать об этом лучше заранее.
5. Путать ВНЖ и налоговое резидентство. Карта резидента не делает вас налоговым резидентом Венгрии, если вы не живете в стране. И наоборот: если переезжаете и проводите там больше 183 дней в году, налоги придется платить в Венгрии.

Ни одна из этих ошибок не связана с самой Венгрией. Они повторяются при закрытии любой программы, и мы видели их и в Испании весной 2025 года, и в Португалии, когда из золотой визы убирали недвижимость.

Что выбрать, если Венгрия не успевает

Для тех, кто не успевает, хорошая новость в том, что в ЕС остаются работающие программы. Плохая - каждая из них дороже Венгрии и у каждой свои условия. Сравню основные:

Золотая виза Греции остается самой понятной заменой: статус на 5 лет с продлением, жить в стране не нужно. Но учтите законопроект о налоге 15% при покупке жилья с 1 июля 2027 года для тех, кто не является налоговым резидентом ЕС. Если покупать, то до этой даты. Как программа менялась, мы писали в материале об изменениях 2024-2026 годов.

Золотая виза Португалии дороже - от 500 000 евро в фонды, но дает путь к гражданству. После нового закона он занимает 10 лет, об этом в материале об изменениях программы. Для тех, кому нужен постоянный статус сразу, есть ПМЖ Кипра за покупку новостройки от 300 000 евро. Подробное сравнение трех стран есть в нашем разборе, полный список - в каталоге ВНЖ за инвестиции.

Если же вам нужен не ВНЖ, а второй паспорт для свободы передвижения, логика другая. Тогда стоит смотреть программы гражданства за инвестиции, где результат - паспорт, а не статус с датой окончания.

Что закрытие значит для рынка

Для европейского рынка ВНЖ за инвестиции закрытие Венгрии убирает самый дешевый вход в Шенген с правом работать и без требования жить в стране. После 1 января 2027 года нижняя планка в ЕС - 250 000 евро в Греции, но только за переделку нежилых зданий. За обычное жилье вне крупных городов Греция просит 400 000 евро, Португалия - 500 000 евро в фонды.

Я ожидаю, что часть спроса уйдет в Грецию и на Кипр, и это усилит давление на цены там, где и без того растут налоги для иностранных покупателей. Для фондов недвижимости Венгрии закрытие означает конец притока новых денег от инвесторов программы. Тем, кто уже держит паи, стоит внимательно следить за отчетами фонда и за тем, как он планирует обеспечить выкуп через пять лет.

Наш прогноз

Я ожидаю, что закон примут до конца года в виде, близком к опубликованному. Дата 1 января 2027 года в тексте говорит о том, что правительство хочет закончить быстро. Возможны уточнения переходных правил, но не отказ от закрытия.

Я ожидаю всплеск заявлений в декабре и нагрузку на OIF и фонды в последние две недели года. Те, кто подаст в середине декабря, будут в лучшем положении, чем те, кто придет 29-30 декабря. Я также ожидаю, что часть посредников будет продавать программу и после 1 января под видом «переходных правил». Если вам предлагают подать в январе без гостевой визы, выданной до 1 января, - это не переходные правила, это неправда.

Шире - я ожидаю, что в 2027 году давление на золотые визы в ЕС продолжится. Программы, которые сейчас открыты, будут дорожать и обрастать условиями. Это аргумент в пользу того, чтобы принимать решение по выбору страны в ближайшие месяцы, а не откладывать его на год.

Что делать сейчас

Наша команда проводит проверку клиента и источника средств и готовит документы семьи с легализацией и переводами. Если вы хотите понять свой шанс до 31 декабря или выбрать замену, запишитесь на онлайн-консультацию. Описание программы есть на странице программы, в гайде и в полном разборе.

Как подготовлен материал

Материал подготовлен 8 ноября 2026 года. Источники: законопроект правительства Венгрии, опубликованный для общественного обсуждения 4 ноября 2026 года; закон XC от 2023 года о въезде и пребывании граждан третьих стран; описание порядка подачи на сайте Управления по делам иностранцев (oif.gov.hu); регламент Совета ЕС 833/2014. Прогноз, график и оценки - позиция BRIDGES.