Таиланд: власти проверяют 2 360 участков, оформленных на номинальных владельцев в пользу иностранцев

Коротко

• 19 октября 2026 года правительство Таиланда объявило операцию против номинального владения землей в пользу иностранцев.
• По данным Департамента земель, это 2 360 участков, 5 467 рай (около 875 гектаров), около 14,01 млрд бат и 1 397 владельцев. Такая земля подлежит принудительной продаже.
• В приоритетной проверке 13 088 физических и юридических лиц. Проверяют не только собственника по документам, но и реальных бенефициаров, деньги и связанных людей.
• Губернаторы и Департамент земель должны закончить проверку групп риска до конца декабря 2026 года.
• С мая 2026 года земельные офисы подробно проверяют источник денег при сделках от 5 млн бат или от 2 млн бат наличными.
• Законные способы для иностранца остаются: квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49%, зарегистрированная аренда до 30 лет, земля для компании с поддержкой BOI.

Что объявлено 19 октября

Объявление сделал премьер-министр Анутин Чарнвиракул на пресс-конференции в Доме правительства. Он совмещает пост главы правительства и министра внутренних дел, а Департамент земель входит в Министерство внутренних дел. Сообщение опубликовано на сайте правительства Таиланда и на сайте Департамента по связям с общественностью правительства.

По данным Департамента земель, выявлено 2 360 участков, которыми владеют, по оценке ведомства, в интересах иностранцев. Общая площадь - 5 467 рай, это около 875 гектаров. Текущая стоимость - около 14,01 млрд бат. Владельцев по документам 1 397. В тайской версии сообщения они названы просто «лицами», в англоязычной - юридическими лицами, поэтому точнее говорить о физических лицах и компаниях вместе. Правительство прямо указывает, что такая земля по закону подлежит принудительной продаже.

Отдельно власти выделили приоритетную группу: 13 088 физических и юридических лиц. Их проверят в первую очередь. Премьер поставил три задачи: закончить проверку номинального владения до декабря 2026 года, строго применять закон и закрыть лазейки, через которые появляются новые номинальные схемы.

Что это значит для вас. Если вы купили землю или дом на земле в Таиланде через тайского партнера, супруга или компанию с тайскими акционерами «для вида», ваша собственность может попасть в проверку до конца 2026 года. Квартир в кондоминиуме в пределах квоты операция в таком виде не касается.

Кого и как проверяют

Правительство требует смотреть шире, чем записи в земельном реестре. Проверка должна выйти за пределы собственника по документам и акционеров компании и установить конечных бенефициаров, связанные денежные операции, другие активы и людей, связанных с владельцем. Департамент земель и губернаторы провинций должны расставить приоритеты, назначить ответственных и согласовать работу с другими ведомствами.

Номинальной схемой Департамент земель называет два варианта. Первый: гражданин Таиланда числится владельцем, но деньги на покупку дал иностранец и он же пользуется землей. Второй: компания создана, чтобы держать землю для иностранца. В ней формально есть тайские акционеры, но вкладывает деньги, управляет или получает выгоду иностранец. Для таких акционеров есть термин номинальный акционер, а договор между ними и реальным владельцем называют номинальным соглашением.

В каждой провинции с мая 2026 года работают комиссии по проверке номинального владения землей. В них входят местная администрация, земельные чиновники, органы местного самоуправления, провинциальное управление торговли и другие службы. Комиссии проверяют факты, следят за подозрительными сделками и сообщают о нарушениях.

Что проверяют до регистрации сделки

Новые сделки проверяют еще до регистрации. Это правило Департамент земель ввел в мае 2026 года, и именно оно затронет тех, кто покупает сейчас. Если тайский гражданин покупает или получает землю стоимостью от 5 млн бат или платит от 2 млн бат наличными, земельный офис подробно проверяет источник денег, доход, занятие и финансовое положение покупателя. При обоснованном подозрении на номинальную схему материалы передают министру.

Особенно внимательно смотрят на компании с иностранными акционерами или директорами. Чиновник проверяет, не держат ли тайские акционеры доли за иностранцев, и откуда у компании капитал. Если компания покупает землю дороже своего уставного капитала и без ипотеки, это отдельный повод разобраться, откуда деньги. Если иностранная компания берет землю в долгую аренду, ее спросят, зачем ей эта земля и не нарушает ли ее бизнес закон об иностранном бизнесе. Если убедительных объяснений нет, компанию могут считать держателем земли или долей в пользу иностранцев.

Что это значит для вас. Покупателю, у которого все чисто, стоит заранее собрать подтверждение источника средств: выписки, договоры, налоговые документы. Без них регистрацию могут отложить, даже если вы ничего не нарушали.

Что грозит за номинальное владение

Департамент земель в мае 2026 года напомнил, что номинальное владение землей - нарушение и гражданского, и уголовного права. Земельный кодекс Таиланда предусматривает наказание для всех участников схемы. Иностранцу, который незаконно приобрел землю, грозит до 2 лет лишения свободы или штраф до 20 000 бат, либо оба наказания. Иностранной компании - штраф до 50 000 бат. Тайскому гражданину, который приобрел землю как представитель или номинальный владелец иностранца, - до 2 лет лишения свободы или штраф до 20 000 бат, либо оба наказания.

Кроме того, ведомство ссылается на Уголовный кодекс. Ложные сведения чиновнику наказываются лишением свободы до 6 месяцев или штрафом до 10 000 бат. Если из-за ложных сведений чиновник внес недостоверные данные в официальный документ, наказание - до 3 лет лишения свободы или штраф до 60 000 бат.

Для собственника главный риск не штраф, а потеря земли на условиях, которые выбирает не он. Если чиновник установил номинальное владение, он приказывает продать землю. Срок продажи - не меньше 180 дней и не больше одного года. Если владелец не продал землю в этот срок, ее продает генеральный директор Департамента земель. Продажа в сжатые сроки и на виду у всего рынка редко дает хорошую цену.

Что это значит для вас. Если ваш дом стоит на земле, оформленной через номинала, рискуете не только вы, но и тайский партнер, который числится владельцем. Спорить о том, кому в действительности принадлежат деньги, придется уже в суде.

Как это выглядит на практике

Операция началась не 19 октября. 10 июля 2026 года Департамент специальных расследований Министерства юстиции провел обыски по пяти адресам на островах Самуи и Панган. Поводом стало обращение Департамента развития бизнеса Министерства торговли, который выделил 34 компании. Обыски проходили по ордерам на основании закона об иностранном бизнесе.

Среди объектов проверки - проект вилл, построенный для иностранных покупателей, с 15 участками около 97 рай, а также юридическая фирма, связанная более чем со 150 компаниями. По одному адресу этой фирмы были зарегистрированы 103 компании, а около 101 компании владеют недвижимостью примерно на 795 млн бат. Следователи изъяли реестры акционеров, документы на землю, банковские выписки, договоры купли-продажи и строительства. Департамент подчеркнул, что работает против тех, кто использует корпоративные структуры для обхода закона, а не против иностранных инвесторов, которые ведут бизнес законно.

Этот пример показывает типичную схему: юридическая фирма регистрирует десятки компаний на один адрес, ставит в них тайских акционеров, и каждая компания держит одну или несколько вилл. Покупатель часто не знает, кто эти акционеры и что подписано от его имени. Если вам предлагают купить виллу «через компанию, которую мы для вас откроем», это повод для отдельной проверки объекта.

Как иностранцу владеть жильем законно

Иностранец в Таиланде по общему правилу не может владеть землей. Но закон дает несколько прямых путей, и на сайте Департамента земель они перечислены отдельно: квартира в кондоминиуме, земля под жилье по особой статье Земельного кодекса, наследство законного наследника, покупка тайским гражданином в браке с иностранцем, земля для компании с поддержкой Совета по инвестициям (BOI). Для частного покупателя на практике работают три из них: кондоминиум, аренда и, для бизнеса, BOI.

Квартира в кондоминиуме: квота 49%

Самый простой путь - квартира в кондоминиуме. Закон об объектах кондоминиума разрешает иностранцу владеть квартирой на праве собственности. Ограничение одно: все иностранцы и приравненные к ним компании в одном доме вместе могут владеть не больше чем 49% общей площади квартир на момент регистрации кондоминиума. Если квота в доме исчерпана, следующую квартиру иностранцу на себя оформить нельзя.

Второе условие касается денег. Покупатель должен показать, что ввез в Таиланд иностранную валюту или снял деньги с батового счета нерезидента или с валютного счета, в сумме не меньше цены квартиры. Продавец сообщает земельному офису список иностранных владельцев и их долю в доме. Земельный офис регистрирует сделку, только если документы в порядке и квота не превышена.

Отсюда практический совет: до задатка выясните у управляющей компании дома, сколько квоты осталось, и заранее договоритесь с банком о документе о переводе. Если деньги пришли не так, как требует закон, квартиру не зарегистрируют на вас, и спорить придется уже с продавцом.

Что это значит для вас. Квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49% - ваша собственность без посредников. Она не входит в число участков, которые проверяют как номинальные.

Долгосрочная аренда: до 30 лет

Если нужен дом с землей, законная форма - аренда. Права арендатора по закону не равны собственности, но при правильном оформлении дают долгий и защищенный срок пользования. По правилам Департамента земель аренду на срок больше 3 лет регистрируют в земельном офисе. Зарегистрировать аренду больше чем на 30 лет нельзя: если стороны указали больший срок, его сокращают до 30 лет.

Для иностранцев и приравненных к ним компаний земельный офис при регистрации аренды заполняет отдельную форму проверки документов. С мая 2026 года при долгой аренде иностранной компанией проверяют также цель использования земли и соответствие бизнеса закону об иностранном бизнесе. Разницу между собственностью и арендой мы объясняем в глоссарии в статье фрихолд и лизхолд.

Рынок часто предлагает аренду «30 лет плюс два продления по 30». Обещание продления - это договорная договоренность с конкретным владельцем, а не право, которое земельный офис зарегистрирует заранее. Оценивайте сделку исходя из тех 30 лет, которые можно зарегистрировать, и проверьте, кто реально владеет землей, которую вам сдают.

Компания с поддержкой BOI

Третий путь для бизнеса - Совет по инвестициям Таиланда (BOI). Закон о поощрении инвестиций разрешает компании с поддержкой BOI владеть землей для одобренного проекта в объеме, который Совет считает нужным, даже сверх ограничений других законов. Это работает только для реального проекта: завода, офиса, объекта инфраструктуры, а не для частной виллы.

Если иностранная компания прекращает поддерживаемую деятельность или передает ее другому, землю нужно продать в течение одного года. Иначе ее продаст генеральный директор Департамента земель. Ипотека, продажа части земли или использование не по назначению требуют разрешения BOI. Если вы рассматриваете Таиланд как базу для бизнеса, сравните варианты в статье ОАЭ или Таиланд.

Если вы уже владеете через компанию или партнера

Первым делом соберите все документы: титул на землю, устав и реестр акционеров компании, договоры займа и опционы с тайскими акционерами, договоры аренды и строительства, банковские подтверждения платежей. Важно понять, кто по документам владеет землей и кто дал деньги. Если в бумагах есть доверенности, бланковые передачи акций или договоры займа без реальных денег, это признаки, которые проверяющие ищут в первую очередь.

Дальше нужно разобраться, можно ли перевести владение в законную форму. Иногда это переоформление в зарегистрированную аренду, иногда продажа и покупка квартиры в кондоминиуме, иногда реструктуризация компании с реальными тайскими акционерами, которые сами вложили деньги. Готового решения на все случаи нет, и любой шаг должен делать тайский юрист с лицензией. Мы помогаем разобрать структуру владения и проверить документы до встречи с юристом.

Не стоит передавать землю «другу» или новому номиналу в надежде, что проверка пройдет мимо. Правительство прямо требует смотреть на денежные потоки и связанных людей, а новая сделка с теми же признаками попадет под проверку уже на этапе регистрации.

Если вы только покупаете

Для новой покупки правило простое: если продавец или агент предлагает оформить землю на тайского знакомого или на компанию, где тайцы владеют 51% «формально», откажитесь. Выбирайте квартиру в кондоминиуме с подтвержденной квотой или зарегистрированную аренду у собственника, личность и права которого проверены. Проверка продавца и объекта - это дью-дилидженс, и в Таиланде без нее сейчас лучше не платить задаток.

Отдельно подготовьте подтверждение происхождения денег. Правила 5 млн и 2 млн бат касаются тайских покупателей и компаний, но для иностранца, который покупает квартиру, банк и земельный офис все равно проверят перевод из-за границы. Если покупаете через компанию, начните с проверки компании перед покупкой и проверки контрагентов. Подборку объектов в других странах, где иностранцу можно владеть землей напрямую, смотрите в разделе недвижимости и в статьях о недвижимости.

Недвижимость и право жить в Таиланде

Покупка жилья в Таиланде не дает визы и права на проживание. Жить в стране долго позволяют отдельные программы. Для людей старше 50 лет есть пенсионная виза, подробности в гиде по пенсионной визе. Для удаленных работников и фрилансеров есть виза DTV, о ней отдельный гид и статья о визе цифрового кочевника. Есть и платная программа долгосрочного пребывания, о ней в глоссарии в статье Thailand Elite.

Для поездок без визы правила тоже меняются: мы писали о сокращении безвизового срока до 30 дней и о въездном и выездном сборах с 2027 года. Планируя покупку жилья, сначала решите, на каком основании будете жить в стране.

Что сделать сейчас

Как подготовлен материал

Источники: сообщение правительства Таиланда о запуске операции против номинального владения землей от 19 октября 2026 года (thaigov.go.th) и сообщение Департамента по связям с общественностью правительства от 19 октября 2026 года (thailand.prd.go.th); сообщения Департамента земель Министерства внутренних дел от 26 и 28 мая 2026 года об усилении проверок и об ответственности за номинальное владение (dol.go.th); перечень способов приобретения земли иностранцами и порядок регистрации аренды на сайте Департамента земель; Закон об объектах кондоминиума B.E. 2522 (1979) с изменениями, разделы о владении иностранцами; сообщение Департамента специальных расследований Министерства юстиции от 10 июля 2026 года (dsi.go.th); материалы Совета по инвестициям Таиланда о владении землей поддерживаемыми компаниями (boi.go.th). Цифры по участкам, площади и стоимости - предварительные данные Департамента земель; попадание в проверку не означает, что нарушение установлено. Материал не заменяет консультацию тайского юриста с лицензией. Записаться на консультацию.