Обновлено
GL-R-07
Глоссарий · Недвижимость
Rental Yield - Арендная доходность
Сколько объект приносит в год от сдачи в аренду в процентах от цены. Важна, когда инвестиционную недвижимость берут не только ради статуса, но и ради дохода.
01 / Кратко за 30 секунд
Короткий ответ
- Что это
- Сколько объект приносит в год от аренды в процентах от его цены
- Где применяется
- Оценка инвестиционной недвижимости, в том числе под ВНЖ
- Как считают
- Годовая аренда, деленная на цену объекта
- Валовая и чистая
- Чистая — за вычетом налогов, обслуживания, простоя
- Можно оценить
- Да: сравнить объекты по реальной, а не обещанной доходности
02 / Простыми словами
Что такое Rental Yield
Rental Yield (арендная доходность) — это показатель, который говорит, сколько недвижимость приносит в год от сдачи в аренду, выраженный в процентах от ее цены. Например, объект за 300 000 евро, который дает 15 000 евро аренды в год, имеет доходность 5%. Это ключевая метрика, когда недвижимость берут не только ради статуса, но и как инвестицию.
Различают валовую и чистую доходность. Валовая — это просто годовая аренда к цене. Чистая — реальнее: из аренды вычитают налоги, содержание, управление, страховку и простой (месяцы, когда объект пустует). Именно чистая доходность показывает, сколько вы получаете на руки, и она всегда ниже валовой цифры застройщика.
В программах гражданства и ВНЖ доходность важна вдвойне: одобренная недвижимость часто дороже рыночной за счет «премии программы», и это снижает доходность. Поэтому объекты сравнивают по реальной, а не обещанной цифре, и учитывают, что часть срока недвижимость нужно держать по условиям программы.
Пример из практики
Застройщик обещает 7% доходности по объекту для Golden Visa. После вычета налогов, управления, страховки и пары месяцев простоя реальная чистая доходность оказывается около 4%. С учетом премии программы инвестор сравнивает несколько объектов по чистой цифре и выбирает обоснованно.
Где важна доходность
- Инвестиционная недвижимость
- Golden Visa и CBI через недвижимость
- Сравнение объектов между собой
- Аренда как источник дохода
- Оценка «премии программы»
- Планирование возврата вложений
03 / Что входит
Что важно про доходность
Расчет
- Годовая аренда к цене
- В процентах
- Валовая и чистая
Чистая
- Минус налоги
- Минус содержание
- Минус простой
Реальность
- Ниже валовой
- Проверять по рынку
- Не обещания
В программах
- Премия программы
- Снижает доходность
- Срок владения
04 / Как проходит
Как оценить доходность
Собрать реальные ставки аренды
Посчитать чистую доходность
Учесть налоги и простой
Сравнить объекты
Обоснованный выбор
05 / Что важно знать
Что важно знать
01
Доходность — годовая аренда в процентах от цены
02
Чистая доходность всегда ниже валовой
03
Из аренды вычитают налоги, содержание, простой
04
Застройщик обычно приводит валовую цифру
05
Премия программы снижает реальную доходность
Частые ошибки
- Смотреть на валовую доходность вместо чистой
- Верить валовой цифре застройщика
- Не учесть простой и содержание
- Игнорировать премию программы
- Забыть про налоги на аренду
06 / Совет эксперта
Как подготовиться заранее
Объекты сравнивают по реальной, а не обещанной доходности: собирают фактические ставки аренды по рынку, считают чистую доходность за вычетом налогов, содержания и простоя и учитывают премию программы и обязательный срок владения. Тогда недвижимость дает и статус, и предсказуемый доход, а не только красивую цифру из презентации.
Что делаем мы. Мы считаем реальную, чистую доходность объектов, а не берем обещания застройщика: учитываем налоги, содержание, простой и премию программы. Так вы сравниваете недвижимость по фактическому доходу и выбираете объект, который дает и статус, и деньги.
Игорь ВенцРуководитель направления недвижимости, Title Deed и проверка объектов
07 / Вопросы
Частые вопросы
Годовой доход от аренды делят на цену объекта и выражают в процентах. Объект за 300 000 с арендой 15 000 в год дает 5%.
Валовая — просто аренда к цене. Чистая — за вычетом налогов, содержания, управления и простоя. Именно чистая показывает, сколько вы получаете на руки.
Обычно приводят валовую цифру без вычетов и простоя. Реальная чистая доходность всегда ниже, поэтому ее считают отдельно по рынку.
Да: одобренная недвижимость часто дороже рыночной за счет премии программы, и это снижает доходность. Объекты сравнивают с учетом этого.
Да, обязательно. Налог на арендный доход зависит от страны и вашего резидентства и заметно влияет на чистую доходность.
Сравнить несколько объектов по реальной чистой доходности, с учетом простоя, налогов и премии программы, а не по обещанной цифре.
