Кипр продает жилье рекордно: что это значит для покупателя под ПМЖ

Коротко

• Сентябрь 2026 года: 1 681 договор купли-продажи, рекорд для этого месяца. За девять месяцев 14 969 договоров, это 83% от всего 2025 года.
• Иностранцы подписали 41,9% договоров. Покупатели из стран вне ЕС прибавили 26% за год.
• Жилье за год подорожало на 8,5%, быстрее всего Фамагуста, Ларнака и Пафос. Квартиры в Пафосе выросли на 18,5%.
• Местные жители все чаще проигрывают иностранцам на побережье: в Пафосе две трети покупок делают иностранцы.
• Для ПМЖ коммерческая недвижимость часто разумнее квартиры: доход от аренды засчитывается в требование к доходу, а объект можно взять на вторичном рынке.

Что значит рекорд

Рекорды на рынке недвижимости бывают двух видов. Первый вид, когда растет все: местные покупают, банки кредитуют, строят больше. Второй вид, когда рост держится на одной группе покупателей. Кипр 2026 года ближе ко второму.

Посмотрите на структуру сентября. Из 1 681 договора иностранцы подписали 705. Из них 495 покупатели из стран вне ЕС, и эта группа выросла на 26% за год. Граждане ЕС прибавили 4%, киприоты 10%. За девять месяцев иностранцы подписали 6 267 договоров, это те же 41,9% рынка. Центральный банк Кипра прямо пишет в обзоре цен: рост вызван прежде всего спросом иностранных покупателей и в меньшей степени местных, плюс подорожанием строительства.

Есть и хороший сигнал. Число разрешений на строительство жилья за январь-май 2026 года выросло на 63,7%: 8 978 против 5 484 годом раньше. Предложение догоняет спрос, но с задержкой в два-три года, пока дома строятся. Значит, ближайшие пару лет давление на цены сохранится.

Что это значит для вас. Рекорд сделок на Кипре держится на иностранцах. Для покупателя под ПМЖ это значит растущие цены и конкуренцию за лучшие объекты, а не скидки.

Пять городов, пять разных рынков

Кипр часто обсуждают как один рынок. На деле это пять очень разных рынков, и для ПМЖ разница важнее средней цифры.

Лимасол остается самым большим: 4 860 договоров за девять месяцев и 1 084 млн евро, то есть 40 центов из каждого евро, потраченного на кипрскую недвижимость. Здесь же замедлился рост цен, 7,8% за год. Рынок насыщен, хорошие объекты уходят быстро, торговаться почти не получается.

Ларнака самая быстрая. В сентябре 393 договора против 305 годом раньше, плюс 29%. Цены выросли на 9,8%. Город пока заметно дешевле Лимасола, рядом главный аэропорт, и именно сюда смещается спрос тех, кому Лимасол стал дорог.

Пафос стал рынком иностранцев. С января по июль иностранцы подписали здесь 69,8% всех договоров, по данным Центрального банка их доля среди покупателей 66%. Квартиры в Пафосе за год подорожали на 18,5%, это самый быстрый рост на острове.

Никосия наоборот почти полностью местная: 84% покупателей киприоты. Это столица, офисы, министерства и аренда для тех, кто здесь работает. Для ПМЖ через коммерческую недвижимость Никосия интересна именно этим: устойчивый спрос на аренду от местного бизнеса.

Что это значит для вас. Выбирать район для ПМЖ стоит по задаче: жить, сдавать или просто сохранить капитал. Средний рост по острову 8,5% скрывает разницу между 5,7% в Никосии и 18,5% у квартир в Пафосе.

Жизнь в городах подробно: жизнь в Лимасоле, жизнь в Пафосе, как купить недвижимость на Кипре.

Местные жители и цена рекорда

У любого рекорда есть обратная сторона. Когда две трети покупок в Пафосе делают иностранцы, местная молодая семья конкурирует за квартиру с покупателем из-за рубежа, у которого бюджет больше. Объем новых ипотечных кредитов на Кипре во втором квартале 2026 года вырос на 14,2%, до 403,6 млн евро: киприоты тоже покупают, но платят все больше.

Я обращаю внимание на эту сторону не из сочувствия, а из практики. Там, где местные жители начинают проигрывать иностранцам, правительства начинают действовать. Греция ответила налогом 15% на покупку жилья для покупателей не из ЕС. Испания отменила золотую визу. Португалия убрала недвижимость из программы еще в 2023 году. Кипр пока выбрал другой путь: проверяет уже выданные разрешения и готовит ужесточение условий для инвесторов.

24 сентября 2026 года заместитель министра миграции сообщил парламенту, что около 12 000 разрешений, выданных с 2013 года, проверяются на соответствие условиям. Новых правил пока нет. Но направление понятно: давление жилищного вопроса на политику растет, и в этой логике первыми под удар попадают покупатели жилья под ВНЖ.

Что это значит для вас. Чем дороже жилье для местных, тем выше риск, что Кипр ужесточит программу ПМЖ для покупателей квартир. Коммерческая недвижимость в этой логике защищена лучше.

Почему офис, а не квартира: реальная сделка

Сейчас мы ведем сделку, на которой эта логика видна целиком. Наш клиент, предприниматель из Москвы, получает ПМЖ Кипра через покупку офиса. Имени и деталей, по которым его можно узнать, я не называю. Цифры называю, потому что они хорошо показывают механику.

Почему офис. Кипрская программа ПМЖ допускает четыре вида инвестиций от 300 000 евро: новое жилье от застройщика, другую недвижимость, то есть офисы, магазины и отели, долю в кипрской компании и паи кипрского фонда. У коммерческой недвижимости три преимущества перед квартирой.

1. Можно покупать на вторичном рынке. Жилье для ПМЖ должно быть новым и от застройщика. Офис или магазин может быть с арендатором и историей платежей. Мы видим реальный доход, а не обещания застройщика.
2. Доход от аренды засчитывается. Для ПМЖ нужен подтвержденный доход от 50 000 евро в год, плюс 15 000 на супруга и 10 000 на ребенка. Если покупаешь жилье, весь доход должен идти из-за рубежа. Если коммерческую недвижимость, часть дохода может идти с Кипра. Офис за 1,5 млн с доходностью 5,5% дает около 82 500 евро в год и сам закрывает требование.
3. Политически устойчивее. Жилищный кризис бьет по покупателям квартир. Офис, который сдается местной компании, никто не назовет причиной роста аренды для киприотов.

Наша работа здесь не в том, чтобы найти объявление. Мы подобрали объект, проверяем права на него, арендатора, договор аренды и платежную историю, выстраиваем легальный путь денег и сопровождаем клиента на сделку. После покупки готовим и подаем документы на ПМЖ. Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа, со счета клиента, и для гражданина России здесь своя механика: банки ЕС не принимают от него депозиты больше 100 000 евро, поэтому платежи идут напрямую продавцу, с полным документальным следом.

Коммерческую недвижимость под ПМЖ мы проверяем как бизнес, а не как квартиру. Смотрим арендатора, срок договора, кто платит налоги и обслуживание, и что будет с доходом, если арендатор уйдет. Доходность 5,5% на бумаге и 5,5% на счете это разные вещи.

Игорь ВенцДиректор по проектам недвижимости, BRIDGES

Что это значит для вас. Если бюджет позволяет, коммерческий объект с арендатором решает сразу три задачи: основание ПМЖ, требование к доходу и сохранение капитала. Квартира решает одну.

Как устроена покупка коммерческого объекта под ПМЖ, разобрано в статье коммерческая недвижимость для ПМЖ Кипра. Сумму с налогами и сборами на ваш состав семьи покажет расчет стоимости ПМЖ Кипра.

Шенген на Кипре: продажный миф или реальность

Кипр часто продают с приставкой «скоро в Шенгене». Скептики отвечают, что статьи про «вступление в следующем году» выходят каждый год. Правы и те, и другие.

Факты на октябрь 2026 года такие. В июле Еврокомиссия подтвердила техническую готовность Кипра. 1 октября правительство объявило, что выполнены все рекомендации. Заместитель министра миграции называет целью полное вступление в 2027 году. Но решение принимают единогласно все страны Шенгена, и часть из них осторожна из-за линии разграничения на острове и британских военных баз. Ни одна страна не вступала в Шенген быстрее, чем после нескольких лет политических консультаций.

Мой совет простой: не покупайте Кипр ради будущего Шенгена. Покупайте ради ПМЖ в ЕС, которое работает уже сейчас. Если Шенген случится, это будет бонус, а не основание сделки.

По теме: Кипр ужесточит ПМЖ перед Шенгеном, что ПМЖ Кипра дает в ЕС.

Когда Кипр не подходит

• Нужен Шенген без визы уже сейчас. ПМЖ Кипра сегодня не дает свободного передвижения по Шенгену. Для этого подходят ВНЖ Греции или второй паспорт с безвизом.
• Бюджет впритык к 300 000 евро. С НДС, сборами и ростом цен на 8,5% в год объект за 300 000 к сделке может стоить заметно дороже. Без запаса легко не уложиться.
• Нет документов о доходе. 50 000 евро в год нужно подтвердить. Без этого ПМЖ не дадут, сколько бы ни стоил объект.
• Хотите быстро продать. Инвестицию для ПМЖ нужно сохранять, пока действует статус. Это не спекуляция.

Сравнение с соседями: Кипр или Греция, Кипр или Мальта.

Где ошибаются

1. Покупают квартиру на пике Пафоса ради ПМЖ. Квартиры там выросли на 18,5% за год. Это рынок иностранцев с высоким риском коррекции.
2. Верят доходности из презентации. Без проверки арендатора и договора доходность ничего не стоит.
3. Переводят деньги на свой кипрский счет большой суммой. Для гражданина России банк не примет депозит больше 100 000 евро.
4. Откладывают до новых правил. Проверка 12 000 разрешений говорит о том, что условия ужесточат. Обычно новые правила хуже старых.

Подробно: ошибки при оформлении ПМЖ Кипра, новостройка или вторичка под ПМЖ, сколько стоит ПМЖ Кипра.

Мой вывод

Кипр сейчас самый живой рынок ПМЖ в Европе и самая рабочая дверь в ЕС для гражданина России. Но рекорды продаж и проверка выданных разрешений говорят одно: окно хороших условий не вечное. Я бы входил сейчас и с головой: выбирал район под задачу, смотрел на коммерческую недвижимость с реальным арендатором и строил сделку так, чтобы она пережила любое следующее изменение правил.

Состав услуг и порядок работы показаны на странице оформление ПМЖ Кипра с BRIDGES. Общая картина по Европе в колонке золотые визы ЕС осенью 2026.

Как подготовлен материал

Данные Земельного департамента Кипра о договорах купли-продажи за сентябрь и девять месяцев 2026 года. Индекс цен на жилье Центрального банка Кипра за II квартал 2026 года, данные о покупателях, ипотеке и разрешениях на строительство. Правила ПМЖ по регламенту 6(2) об иммиграции и иностранцах, министерство внутренних дел Кипра. Заявления заместителя министра миграции от 24 сентября и 1-10 октября 2026 года. Сделка клиента описана без имени и узнаваемых деталей. Автор: Сергей Евдокимов, управляющий партнер BRIDGES. Факты проверены 14 октября 2026 года.

По теме: ПМЖ Кипра, недвижимость в Ларнаке, недвижимость в Лимасоле.