Греция или Италия: ВНЖ за инвестиции в 2026 году

Коротко: вердикт и кому что

Если коротко: Греция — это пассивный актив у моря, куда деньги вкладываются в недвижимость и остаются вашими, а ВНЖ не требует проживания. Италия — это инвестиция в экономику (стартап, компания или гособлигации) с более коротким стартовым статусом, гибким выходом и отдельным налоговым режимом для крупного капитала.

• Берите Грецию, если хотите осязаемый объект у моря, минимальный бюджет входа и максимальную свободу — можно не жить в стране.
• Берите Италию, если вы предприниматель или инвестор, готовы вложить капитал в бизнес или бонды, цените быструю выдачу статуса и думаете о флат-налоге на мировой доход.

Обе программы ведут в Шенген и к перспективе гражданства ЕС — но разными дорогами и за разное время.

Сводная таблица сравнения

Цифры и условия 2026 года бок о бок — чтобы увидеть разницу за минуту.

Греция: золотая виза за недвижимость

Греческая программа — это классический ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Вы покупаете объект, получаете пятилетний вид на жительство для всей семьи и не обязаны жить в стране ни одного дня, чтобы статус продлевался. Подробно условия разобраны в нашем обзоре золотой визы Греции.

После реформы 2024 года, действующей и в 2026-м, порог зависит от зоны:

• 800 000 € - Аттика (Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек. Объект — не менее 120 кв. м одной единицей.
• 400 000 € - остальные регионы страны, тоже от 120 кв. м.
• 250 000 € - специальный маршрут: перевод коммерческого или иного помещения в жилое, а также восстановление объектов исторического наследия. Самый бюджетный, но и самый сложный вариант.

Главная ценность — сам актив. Недвижимость остается в собственности, ее можно сдавать (доход у моря в туристических зонах ощутимый) и продать, выйдя из программы. Это не платеж в фонд, а вложение, которое работает на вас. Официальные правила и зоны публикует Enterprise Greece.

Италия: инвесторская виза за вклад в экономику

Итальянская программа устроена иначе: деньги идут не в личный актив, а в экономику страны. Вы выбираете один из инструментов, и капитал работает на итальянский бизнес или бюджет. Детали — в нашем обзоре инвесторской визы Италии.

Варианты вложения в 2026 году:

• 250 000 € - в инновационный итальянский стартап (самый низкий порог).
• 500 000 € - в акции действующей итальянской компании.
• 1 млн € - благотворительный взнос в проект общественной значимости.
• 2 млн € - в государственные облигации Италии.

Логика процесса — сначала одобрение, потом деньги: вы получаете предварительный nulla osta, и только затем переводите средства. Это снижает риск: вы не вкладываете капитал вслепую. Первый ВНЖ выдается на 2 года, продлевается трехлетними периодами, пока инвестиция сохраняется. Условия и инструменты публикует портал Investor Visa for Italy при профильном министерстве.

Полная стоимость: что заплатите на самом деле

Порог входа — не вся сумма. К нему добавляются налоги, пошлины и сопровождение. Считаем честно.

Греция. К стоимости недвижимости прибавляется налог на передачу (около 3,09%) или НДС на новостройки, нотариус, регистрация, юрист и государственные сборы за карты ВНЖ — в сумме ориентировочно 7-10% от цены объекта. Зато сама недвижимость остается активом, а не расходом. Семья включается без дополнительной инвестиции — оплачиваются только сборы за каждого.

Италия. Инвестиция возвратна (бонды погашаются, доли можно продать), но к ней добавляются консульский и иммиграционный сборы, услуги юриста, перевод и легализация документов. Если планируете флат-налог — это отдельные 300 000 € в год на весь зарубежный доход плюс 50 000 € за каждого члена семьи. Для тех, кто зарабатывает миллионы за пределами Италии, это выгодно; для остальных — нет.

Вывод по деньгам: Греция дешевле на входе и оставляет вам ликвидный актив; Италия требует больше усилий по структуре, но капитал в бондах и долях возвратен. Точную смету под вашу ситуацию мы считаем на бесплатной консультации.

Сроки и процесс по шагам

Здесь у программ разный ритм.

Греция, по шагам:

• Подбор и проверка объекта, открытие счета и получение налогового номера AFM.
• Сделка у нотариуса и регистрация права собственности.
• Подача на ВНЖ, сдача биометрии, выпуск карт.
• Срок — в среднем 2-4 месяца от сделки до карт, во многом зависит от темпа местных служб.

Италия, по шагам:

• Подача заявки на сертификат nulla osta онлайн через профильный портал.
• Решение по сертификату — ориентировочно до 30 дней.
• Получение инвесторской визы в консульстве, въезд, перевод инвестиции в течение установленного срока.
• Оформление вида на жительство (permesso di soggiorno) после въезда. Весь путь обычно 3-6 месяцев.

По чистой скорости выдачи статуса Италия часто опережает за счет модели одобрение раньше денег, тогда как в Греции срок зависит от сделки с недвижимостью.

Что дает статус: доступ и проживание

Оба ВНЖ открывают одно и то же ядро — право жить в стране и свободно перемещаться по Шенгену до 90 дней в каждые 180 в других государствах зоны. Разница в нюансах.

• Греция не требует находиться в стране совсем: вы можете не приезжать годами, и статус продлевается, пока сохраняется инвестиция. Это максимальная свобода для тех, кому нужен запасной аэродром в ЕС.
• Италия формально не вводит жесткого порога дней, но статус резидента предполагает реальную связь со страной. Если вы метите во флат-налог, придется стать налоговым резидентом — а это уже центр жизненных интересов в Италии.

Ни одна из программ не дает паспорта сразу — это именно ВНЖ. Сравнение с другими европейскими маршрутами мы собрали в обзоре золотых виз Европы 2026.

Включение семьи

Обе программы семейные, и это сильная сторона каждой.

• Греция включает супруга, детей (несовершеннолетних, а также взрослых на иждивении до определенного возраста) и — что ценно — родителей обоих супругов. Все получают статус по одной инвестиции, без доплаты за вклад.
• Италия включает супруга, несовершеннолетних и зависимых совершеннолетних детей, а также родителей на иждивении. Семья присоединяется по процедуре воссоединения.

Если в фокусе — провести через программу пожилых родителей сразу, Греция выглядит щедрее по охвату. Если важен баланс семьи и налоговой структуры — Италия дает оба слоя, но родственники во флат-налоге оплачиваются отдельно (50 000 € с человека).

Налоги: где и сколько

Это, пожалуй, главный разделитель между программами для состоятельного заявителя.

Греция. Сам по себе ВНЖ не делает вас налоговым резидентом — пока вы не живете в стране, мировой доход там не облагается. Для тех, кто переезжает, есть отдельный льготный режим со ставкой 7% на иностранные доходы для пенсионеров и спецрежимы для новых резидентов. Налог на недвижимость (ENFIA) и доход от аренды — стандартные.

Италия. Здесь работает знаменитый флат-налог для новых резидентов. С 1 января 2026 года ставка повышена с 200 000 € до 300 000 € в год на весь зарубежный доход — независимо от того, миллион вы заработали или сто миллионов. За каждого члена семьи — 50 000 € (прежде было 25 000 €). Режим действует до 15 лет, и тем, кто вошел в него до повышения, ставка сохраняется на прежнем уровне без обратной силы. Условие входа — не быть налоговым резидентом Италии минимум 9 из последних 10 лет.

Вывод: Греция выгоднее, если вы не собираетесь становиться местным налоговым резидентом или вы пенсионер. Италия — инструмент для крупного капитала, чей мировой доход настолько велик, что фиксированные 300 000 € оказываются меньше обычного налога.

Проверка и сопровождение: что делает BRIDGES

В обеих программах главные риски лежат не в законе, а в деталях исполнения, и именно их мы закрываем.

• По Греции проверяем юридическую чистоту объекта: обременения, разрешения на строительство, корректность зоны и порога (легко ошибиться между 250, 400 и 800 тысячами), реальную ликвидность для будущей продажи. Сопровождаем сделку у нотариуса и оформление AFM.
• По Италии выверяем структуру инвестиции под нужный инструмент, готовим пакет на nulla osta так, чтобы одобрение прошло с первого раза, и просчитываем целесообразность флат-налога именно в вашей ситуации — чтобы режим не оказался дороже обычного.

Документы по обеим странам мы проверяем на происхождение средств заранее: банки и иммиграционные службы ЕС строго относятся к источнику капитала, и слабое досье — частая причина задержек.

Частые ошибки при выборе

• Путать ВНЖ с паспортом. Ни Греция, ни Италия не дают гражданства за деньги — это вид на жительство, а гражданство ЕС возможно только через годы проживания.
• Считать только порог. Реальная стоимость в Греции на 7-10% выше цены объекта, а в Италии флат-налог — это отдельные сотни тысяч в год.
• Брать греческий объект ради ВНЖ, а не ради ликвидности. Дешевый объект в неудачной локации потом сложно продать.
• Рассчитывать на флат-налог Италии, не заработав за рубежом достаточно. При умеренном доходе фиксированные 300 000 € невыгодны.
• Не учитывать проживание для гражданства. Безвизовый ВНЖ Греции не приближает к паспорту, если вы не живете в стране 7 лет.

Кому какая программа подходит

Сведем выбор к сценариям.

• Нужен осязаемый актив у моря. Греция: купили дом или квартиру, сдаете, при желании продаете — деньги не сгорают.
• Минимальный бюджет входа. Греция через маршрут 250 000 € (конверсия в жилье) или 400 000 € в регионах.
• Полная свобода, можно не жить в ЕС. Греция — проживание не требуется вообще.
• Вы предприниматель или венчурный инвестор. Италия: вложение в стартап или компанию работает на бизнес и возвратно.
• Крупный мировой доход и налоговая оптимизация. Италия с флат-налогом 300 000 € в год.
• Быстрая выдача статуса. Италия за счет модели одобрение-раньше-денег нередко быстрее.
• Семья с пожилыми родителями. Греция шире по охвату родственников без доплаты за вклад.

Итоговый вердикт

Греция и Италия не конкурируют лоб в лоб — они закрывают разные задачи. Греция - это пассивный вход в ЕС: реальный актив у Средиземного моря, низкий порог, свобода не жить в стране и более короткий путь к гражданству (7 лет против 10). Идеально для тех, кому нужен надежный запасной дом в Европе и недвижимость, которая остается своей.

Италия - это инструмент для активного капитала: деньги работают в экономике, статус выдается быстро, а для очень состоятельных есть флат-налог, делающий мировой доход предсказуемым. Это выбор предпринимателя и инвестора, который и так тяготеет к итальянскому образу жизни.

Окончательно решает не страна, а ваш профиль: бюджет, налоговая картина, готовность жить в ЕС и состав семьи. Разложить ваш случай по полочкам и посчитать обе сметы можно на бесплатной консультации BRIDGES GLOBAL - подскажем маршрут, который сработает именно у вас.