Греция или Кипр — ВНЖ за инвестиции и ПМЖ у моря в 2026

Коротко: что выбрать

Если важен свободный Шенген и вы готовы войти в недвижимость от 400 000 евро, ваш вариант - золотая виза Греции. Если нужен бессрочный статус, минимальный бюджет от 300 000 евро, скорость и нулевой налог на дивиденды — смотрите в сторону ПМЖ Кипра за инвестиции.

• Семье с детьми и желанием путешествовать по ЕС - чаще выгоднее Греция: Шенген работает с первого дня.
• Тем, кто хочет статус навсегда и переезд с налоговой оптимизацией - Кипр: ПМЖ не истекает, режим non-dom освобождает дивиденды.
• По бюджету Кипр обычно дешевле на входе; Греция дороже, но дает мобильность по Европе сразу.

Сравнение бок о бок

Греция: ВНЖ за недвижимость и Шенген

Греческая золотая виза — один из старейших инструментов резидентства за инвестиции в Европе, и в 2026 году он работает по обновленным правилам. Главное изменение — многоуровневый порог. В наиболее востребованных локациях (центральные районы Афин, Салоники, острова с населением выше определенного порога, популярные курорты) минимальная инвестиция составляет 800 000 евро. В остальных регионах страны — 400 000 евро. Опция 250 000 евро сохранилась только для узких случаев: восстановление объектов культурного наследия и реконверсия коммерческой недвижимости в жилую.

Покупка должна быть в один объект площадью не менее 120 кв. м (для двух старших порогов), а сдавать такое жилье в краткосрочную аренду типа Airbnb закон прямо запрещает. Это сознательный разворот государства: программу переориентировали с массового спроса на более капиталоемкие сделки. По официальным данным, приток иностранного капитала в недвижимость в первые девять месяцев 2025 года просел примерно на четверть к прошлому году — рынок переваривает новые пороги.

• Статус выдается на 5 лет и продлевается, пока вы владеете объектом.
• Жить в Греции не нужно — подойдет тем, кто не планирует переезд прямо сейчас.
• Карта ВНЖ дает свободное передвижение по Шенгену до 90 дней в полугодие.
• В заявку включается широкий круг родственников.

Логика порогов работает так. Восемьсот тысяч евро — это, по сути, центр и самые дорогие районы крупнейших агломераций, где правительство сознательно охлаждает спрос, чтобы не выдавливать местных с рынка жилья. Четыреста тысяч — вся остальная Греция: материковые регионы, небольшие острова, периферия больших городов, где недвижимость инвестору обходится дешевле, а ВНЖ открывается тот же самый. Опция в двести пятьдесят тысяч евро живет только в двух нишах — вы либо реставрируете памятник архитектуры, либо переводите коммерческое здание в жилой фонд. Это инструмент для тех, кто готов вложиться в проект, а не просто купить готовую квартиру.

Важный практический момент — объект должен быть единым: закон требует, чтобы инвестиция приходилась на один объект недвижимости, а не складывалась из нескольких мелких лотов. Это закрыло прежнюю схему, когда инвесторы набирали несколько дешевых квартир в разных районах. Для семьи это означает, что выбирать нужно осознанно: один объект и под проживание, и под инвестицию.

Детальный разбор порогов, документов и процесса мы собрали в материале про золотую визу Греции.

Кипр: бессрочный ПМЖ от 300 000 евро

Кипр предлагает не временный, а постоянный вид на жительство — и в этом его ключевое отличие от греческой модели. Инвестируете от 300 000 евро (плюс НДС) в новую недвижимость первой продажи от застройщика, доли местных инвестфондов или акции кипрских компаний — и получаете статус, который не истекает и не требует регулярного продления.

Взамен государство выдвигает финансовое условие: подтвержденный годовой доход из-за рубежа от 50 000 евро, плюс по 15 000 евро на супруга и по 10 000 евро на каждого несовершеннолетнего ребенка. Это фильтр на платежеспособность — программа рассчитана на людей с устойчивым пассивным или зарубежным доходом, а не на тех, кто планирует зарабатывать на месте.

• Статус бессрочный — получили один раз и забыли про продления.
• Поддерживается простым условием: въезжать на остров хотя бы раз в два года.
• Англоязычная деловая и бытовая среда — наследие британского периода.
• Сильная связка с режимом non-dom для налоговой оптимизации.

Психологически кипрская модель ближе тем, кто мыслит категориями постоянного решения, а не временного разрешения. Греческий ВНЖ нужно держать привязанным к недвижимости и продлевать каждые пять лет; кипрский ПМЖ выдается фактически навсегда и не зависит от того, что вы потом сделаете с активом, — формально достаточно сохранять инвестицию, а статус не сгорает при условии редких визитов. Для семьи, которая планирует осесть на острове на годы и не хочет каждый раз возвращаться к бумажной волоките, это весомый плюс.

Англоязычная среда — не маркетинговый штамп, а реальное наследие британского управления: на Кипре английский используется в судах, банках, медицине и школах, действует развитая система международных школ с британской и американской программами. Для семей с детьми школьного возраста это часто решающий фактор — переезд не требует немедленного погружения в незнакомый язык. Деловая инфраструктура острова заточена под международный бизнес, что удобно предпринимателям, переносящим компанию вслед за собой.

Пороги, перечень допустимых объектов и нюансы дохода мы подробно расписали в гайде про ПМЖ Кипра за инвестиции.

Полная стоимость: вход и расходы

Сравнивать только порог инвестиции некорректно — итоговый чек складывается из вклада, налогов на сделку, государственных и юридических сборов и расходов на каждого члена семьи.

Греция. Базовая инвестиция — 400 000 евро вне премиальных зон или 800 000 евро в них. Сверху идет налог на переход права (для вторички) либо НДС на новостройку, нотариус, регистрация, юридическое сопровождение и государственные пошлины за карты ВНЖ на каждого заявителя. На семью из четырех человек стоит закладывать заметную сумму поверх вклада, но сама недвижимость остается вашим активом и приносит доход (кроме запрещенной краткосрочной аренды).

Кипр. Минимум 300 000 евро плюс НДС — и здесь нюанс: на новое жилье НДС обычно 19%, но при покупке первого основного жилья возможна льготная ставка 5% на часть площади в пределах установленных лимитов. Это заметно влияет на итог: 300 000 евро с полным НДС и те же 300 000 с частичной льготой — две разные сметы, и просчитывать их нужно заранее. Добавьте государственные сборы за подачу заявления на каждого члена семьи, юридическое сопровождение сделки и регистрацию права. Поскольку статус бессрочный, нет регулярных расходов на продление — в отличие от Греции, где каждые пять лет вы возвращаетесь к процедуре. На длинной дистанции это снижает совокупную стоимость владения статусом.

На входе Кипр почти всегда дешевле Греции, особенно если сравнивать с премиальными греческими зонами по 800 000 евро. Но прямое сравнение только по порогу обманчиво: греческая недвижимость в туристических районах традиционно ликвиднее и сильнее как доходный актив в долгосрок, тогда как кипрская инвестиция чаще рассматривается как база для переезда и налогового резидентства, а не как чистая спекуляция на росте цен.

• Греция: вклад + налог на сделку/НДС + пошлины за ВНЖ на каждого.
• Кипр: вклад + НДС (19% или льготные 5%) + сборы за ПМЖ.
• На Кипре нет ежегодных продлений — экономия на сопровождении в долгую.

Точную смету под ваш состав семьи и регион удобнее посчитать индивидуально - запросите расчет у BRIDGES.

Сроки и процесс по шагам

Обе программы относительно быстрые, но логика разная.

Греция - порядок действий:

• Подбор и проверка объекта, открытие счета и получение налогового номера.
• Сделка купли-продажи у нотариуса, регистрация права.
• Подача на ВНЖ, сбор биометрии.
• Получение карты ВНЖ — в среднем 3-6 месяцев от старта.

Кипр - порядок действий:

• Выбор объекта первой продажи и резервирование.
• Подтверждение зарубежного дохода и происхождения средств.
• Перевод инвестиции и подача на ПМЖ.
• Решение властей — ориентировочно 2-6 месяцев, основное время уходит на проверку.

На практике Кипр может оформить статус чуть быстрее за счет ускоренной процедуры, но скорость сильно зависит от полноты пакета документов и чистоты источника средств.

Что дает статус: мобильность и доступ

Здесь различие самое наглядное. Греция — полноправный член Шенгенской зоны, поэтому ее карта ВНЖ открывает свободные поездки по 29 странам Шенгена без отдельной визы (в пределах 90 дней за 180). Для путешественника, у которого бизнес и интересы разбросаны по Европе, это решающий аргумент.

Кипр в Шенген пока не входит, хотя правительство заявляет о намерении присоединиться. Поэтому держателю кипрского ПМЖ для поездок по континентальному Шенгену по-прежнему нужна шенгенская виза. Зато Кипр — полноправный член ЕС, и при вступлении в Шенген статус автоматически усилится.

• Греция: Шенген с первого дня, удобно для активных путешественников.
• Кипр: пока вне Шенгена, но в составе ЕС и на пути туда.
• Оба статуса — законная база для долгого пребывания в стране на любой срок.

Если интересна общая картина по европейским программам, посмотрите наш обзор золотых виз ЕС в 2026 году.

Налоги: где выгоднее жить

Налоговый угол часто перевешивает все остальное, особенно для предпринимателей и инвесторов с пассивным доходом.

Кипр построил вокруг резидентства мощный налоговый магнит — режим non-dom. Став налоговым резидентом (по правилу 183 дней или упрощенному правилу 60 дней, которое с 2026 года стало мягче), физлицо со статусом non-domiciled полностью освобождается от подоходного налога и от взноса на оборону (SDC) на дивиденды и пассивные проценты по всему миру. На дивиденды остается только взнос в систему здравоохранения GESY по ставке 2,65%. Освобождение действует до 17 лет. Для тех, кто живет с дивидендов, разница с обычными европейскими ставками огромна.

С 2026 года правило 60 дней стало доступнее: из него убрали условие не быть налоговым резидентом ни в одной другой стране, что расширило круг тех, кто может стать кипрским резидентом без переезда на полгода. Само освобождение non-dom рассчитано на длинную дистанцию — до семнадцати лет с года, в котором человек стал налоговым резидентом, с возможностью платного продления. Это горизонт, на котором экономия на дивидендах исчисляется уже не процентами, а суммами, сопоставимыми со стартовой инвестицией.

Греция прямого нулевого режима на дивиденды не дает, но предлагает свои спецрежимы для новых налоговых резидентов — например, фиксированный годовой налог для состоятельных лиц, переносящих центр интересов в страну, и отдельные льготы для иностранных пенсионеров и для репатриантов и квалифицированных специалистов, возвращающихся или переезжающих в Грецию. Это другой по конструкции инструмент: он силен для крупных капиталов, чьи доходы разбросаны по миру, и для пенсионного дохода, но не дублирует кипрскую дивидендную модель и работает по иной логике.

• Кипр: 0% на дивиденды и проценты в режиме non-dom, только 2,65% GESY, до 17 лет.
• Греция: фиксированный налог для состоятельных лиц, льготы пенсионерам и репатриантам.
• Важно: налоговая выгода появляется только при реальном переезде и смене резидентства, а конкретные ставки нужно считать под вашу структуру дохода.

Включение семьи

Обе программы семейные, но условия отличаются в деталях.

Греция включает в одну заявку супруга, детей до 21 года, а также родителей основного заявителя и его супруга — круг родственников один из самых широких в Европе. Дети могут оставаться в статусе и после 21 года при соблюдении ряда условий.

Кипр добавляет супруга и несовершеннолетних детей, а также при выполнении дополнительных условий — финансово зависимых детей-студентов и в ряде случаев родителей. Ключевое отличие: на каждого члена семьи нужно подтверждать дополнительный зарубежный доход (15 000 евро на супруга, 10 000 евро на ребенка). На Греции такого дохода как условия нет.

• Греция: широкий круг, включая родителей обоих супругов, без требования к доходу.
• Кипр: семья включается, но каждый иждивенец повышает порог по доходу.

Проверка источника средств и due diligence

Обе страны — члены ЕС, поэтому к происхождению капитала относятся строго. Власти проверяют легальность средств, отсутствие судимостей, санкционные списки и репутацию. Отказ чаще всего связан не с суммой, а с непрозрачной историей денег.

BRIDGES перед подачей проводит собственный предварительный аудит по обеим программам: мы проверяем, выдержит ли ваш пакет документов государственную due diligence, корректно ли подтверждается доход (критично для Кипра), нет ли проблем с объектом недвижимости и зоной (критично для Греции с ее новыми порогами). Это снимает риск отказа и потери времени.

• Проверяем источник средств и его документальное подтверждение.
• Сверяем объект с актуальными зонами и порогами Греции.
• Считаем достаточность зарубежного дохода для кипрской заявки.
• Проверяем чистоту репутации всех заявителей заранее.

Частые ошибки при выборе

Большинство разочарований идет не от программ, а от неверных ожиданий на старте.

• Считать греческие 250 000 евро действующим базовым порогом. В 2026 году это уже узкая опция для объектов культурного наследия и реконверсии, а не общее правило.
• Думать, что кипрский ПМЖ сразу дает Шенген. Пока нет — для поездок по Шенгену нужна виза.
• Недооценить требование к доходу на Кипре. Без подтвержденных 50 000 евро в год из-за рубежа заявку не примут.
• Ждать налоговой выгоды без переезда. Режим non-dom работает только при реальном налоговом резидентстве на острове.
• Рассчитывать на быстрый паспорт. Обе страны дают путь к гражданству только через годы проживания, а не за инвестицию.
• Покупать греческий объект под Airbnb. Краткосрочная аренда объектов золотой визы запрещена.

Кому какая программа подходит

Сведем к конкретным сценариям.

• Активный путешественник по Европе. Греция — Шенген открывается сразу.
• Тот, кто хочет статус навсегда без продлений. Кипр — бессрочный ПМЖ.
• Предприниматель с дивидендным доходом, готовый переехать. Кипр — non-dom обнуляет налог на дивиденды.
• Семья с детьми и пожилыми родителями. Греция — в заявку входят родители обоих супругов без требования к доходу.
• Минимальный бюджет на входе. Кипр — порог от 300 000 евро обычно ниже греческого.
• Англоязычная среда и переезд с детьми в школы. Кипр — английский в быту и бизнесе.
• Инвестиция как доходный актив в туристической стране. Греция — сильный рынок аренды (помимо запрещенной краткосрочной).

Итоговый вердикт

Прямого победителя нет — есть точное соответствие задаче. Греция выигрывает на мобильности: Шенген с первого дня, широкая семья, понятный путь к паспорту через семь лет резидентства. Платой за это стали высокие пороги в популярных локациях. Кипр берет другим: бессрочный статус, низкий вход, скорость и налоговый режим non-dom, который для дивидендного дохода часто решает все. Его слабая сторона — отсутствие Шенгена и обязательное подтверждение зарубежного дохода.

Стоит держать в голове и динамику: Греция уже прошла свою реформу и в 2026 году работает по устоявшимся, пусть и высоким, порогам — правила здесь предсказуемы. Кипр, наоборот, в точке изменений: налоговый ландшафт обновили с 2026 года, страна декларирует курс на Шенген, и вступление в зону заметно усилит ценность статуса. Кто заходит на Кипр сейчас, фактически делает ставку на это движение — при удачном сценарии вы получите и бессрочный ПМЖ, и шенгенскую мобильность, не меняя программу.

Если коротко: едете за европейской мобильностью и недвижимостью в туристической экономике — Греция. Едете за постоянным статусом, налоговой оптимизацией и англоязычной средой — Кипр. Чтобы не гадать, какой сценарий выгоднее именно вам по бюджету, составу семьи и налоговой картине, обсудите задачу с экспертами BRIDGES - подберем программу и просчитаем полную смету.