Где россияне покупают жилье за рубежом: ОАЭ теряют долю, Таиланд и Грузия растут

Коротко

• ОАЭ: 37% сделок в июле-сентябре против 50% в первом полугодии.
• Таиланд: 25% против 17%. Грузия: 17% против 5%. Турция держится на 12%.
• Маврикий и Оман по 4,5%. Сербия, у которой в первом полугодии было 11%, из лидеров выпала.
• Покупатель ищет жилье, где можно отдыхать самому и сдавать в остальное время, с прямыми рейсами и въездом без визы.
• Из шести лидеров ЕС-статус не дает ни одна страна. Таиланд не дает статуса вовсе.

Что изменилось за квартал

В первом полугодии ОАЭ забирали половину всех сделок россиян за рубежом. В III квартале их доля сократилась на 13 пунктов. Сами Эмираты не стали хуже: рынок по-прежнему ликвидный, налога на доход от аренды нет, а резидентская виза на 10 лет выдается за объект от 2 000 000 дирхамов. Просто часть покупателей с меньшим бюджетом ушла туда, где вход дешевле.

Главный выигравший - Таиланд. Его доля выросла с 17% до 25%. Покупают в основном квартиры у моря, чтобы зимовать самим и сдавать в высокий сезон. Грузия поднялась с пятого места на третье: близко, без визы, понятные цены и сделка за несколько дней.

Что это значит для вас. Спрос ушел не в «лучшие» страны, а в более дешевые и привычные. Это решение про отдых и доход от аренды, а не про второй дом в Европе.

Почему ОАЭ теряют долю

Эмираты остаются самым крупным рынком для россиян, и падение доли не означает бегства. За последние годы цены в Дубае заметно выросли, и вход в рынок для небольшого бюджета стал дороже. Покупатель, который ищет квартиру для отдыха и сдачи в аренду, сравнивает не статус, а сумму на входе и доход на выходе. Там, где квартира у моря дешевле, а сезон длиннее, такой покупатель и оказывается.

Вторая причина - структура покупок. В ОАЭ много берут на этапе строительства с рассрочкой от застройщика, и часть денег россиян уже вложена в объекты, которые сдадут в ближайшие годы. Новые сделки такие покупатели не совершают, пока не получат ключи. Поэтому падение доли во многом отражает паузу, а не разочарование.

При этом у Эмиратов остаются сильные стороны, которых нет у новых фаворитов: налога на доход от аренды и на прирост капитала нет, а объект от 2 000 000 дирхамов дает резидентскую визу ОАЭ на 10 лет на всю семью.

Что на самом деле дает покупка жилья

Вот где кроется главная ошибка. Многие покупают квартиру в Таиланде или Грузии и считают, что заодно решили вопрос второго статуса. В Таиланде покупка жилья вид на жительство не дает вообще: иностранцу доступны только квартиры в кондоминиуме, причем доля иностранцев в одном доме ограничена 49%. Чтобы жить в стране долго, статус оформляют отдельно, например через визу DTV для удаленной работы.

В Грузии с 1 марта 2026 года порог для ВНЖ за недвижимость поднят до 150 000 $. Такой ВНЖ выдают на год и продлевают, пока объект в собственности. Пятилетний ВНЖ требует уже 300 000 $. В Турции ВНЖ за покупку жилья дают от 200 000 $, а гражданство Турции за инвестиции - от 400 000 $.

Таиланд: что нужно знать до покупки

Иностранец в Таиланде может купить квартиру в кондоминиуме в собственность, но доля иностранцев в одном доме ограничена 49% жилой площади. Когда квота выбрана, остаются только варианты с долгосрочной арендой. Землю иностранец в собственность купить не может, поэтому виллы обычно оформляют в долгосрочную аренду на 30 лет.

Покупка статуса не дает. Для долгой жизни в стране нужна отдельная виза. Для удаленных специалистов это виза DTV: она выдается сразу на 5 лет, дает право находиться в стране до 180 дней за въезд с продлением еще на 180 и требует остатка на счете от 500 000 бат.

Грузия: почему она поднялась на третье место

Грузия для россиян близко, въезд без визы, рейсы прямые, а сделка оформляется в публичном реестре за несколько дней. Налога на переход права нет. Эти причины и подняли страну с пятого места на третье.

Статус здесь есть, но скромный. С 1 марта 2026 года ВНЖ дают за объект дороже 150 000 $, на год с ежегодным продлением, пока жилье в собственности. ВНЖ на 5 лет требует 300 000 $, а после пяти лет владения можно получить постоянное проживание. Шенгена и права жить в ЕС грузинский ВНЖ не дает.

Турция: стабильные 12%

Турция держит долю без резких движений. ВНЖ за покупку жилья выдают при оценке объекта от 200 000 $ на два года с продлением. Но часть районов закрыта для регистрации иностранцев, и квартиру там можно купить, а ВНЖ по ней получить нельзя. Это проверяют до задатка, а не после сделки.

Для тех, кому нужен второй паспорт, есть гражданство Турции за недвижимость от 400 000 $ с обязательством не продавать объект три года.

Почему Европа выпала из лидеров

Греция, Франция и Испания ушли из первой шестерки по разным причинам. Испания в 2025 году закрыла золотую визу, и покупка жилья больше не дает там статуса. Во Франции программы ВНЖ за покупку жилья нет и не было. Греция дорожает: порог золотой визы в Афинах и на популярных островах 800 000 евро, а с 1 июля 2027 года налог на покупку жилья для покупателей не из ЕС вырастет до 15%. Подробно в разборе налог 15% в Греции.

Кипр интересен еще и налогами. ПМЖ оформляют за новостройку от 300 000 евро без учета НДС, статус бессрочный, а сохранить его можно визитом раз в два года. Если проводить на острове от 60 дней в году, иметь там жилье и работу или бизнес и не жить больше 183 дней в другой стране, можно стать налоговым резидентом Кипра. С 2026 года для этого больше не нужно доказывать, что вы не резидент другой страны. Подробно в разборе статус non-dom на Кипре: дивиденды и проценты для таких резидентов не облагаются налогом до 17 лет.

Остальные европейские пути для россиян закрыты или сужены. Фондовые варианты золотой визы Португалии и Венгрии для граждан России закрыты санкциями ЕС: продавать им паи фондов запрещено. Подробно в разборе миф о золотой визе Венгрии. Мальта и Италия перестали принимать россиян еще раньше. Поэтому для покупателя с российским паспортом реальный выбор в ЕС сегодня сводится к Греции и Кипру.

При этом именно Европа дает то, чего нет у лидеров рейтинга: право жить в ЕС, а через годы и путь к европейскому паспорту. ПМЖ Кипра бессрочный, выдается на всю семью и не требует жить на острове. Золотая виза Греции дает ВНЖ ЕС на 5 лет с продлением: от 400 000 евро в большинстве регионов и от 250 000 евро при переделке коммерческого здания под жилье. Если цель - запасной аэродром для семьи в Европе, рейтинг популярности ничего не решает.

Сколько стоит войти и сколько платить потом

Расходы при покупке сильно отличаются. В Дубае к цене прибавляется 4% регистрационного сбора, в Турции 4% пошлины за титул, в Таиланде 2% за переход права. В Грузии налога на переход права нет. В Греции сейчас 3,09%, а с 1 июля 2027 года покупатели не из ЕС будут платить 15,45%.

Отдельно считается доход от аренды. Если вы остаетесь налоговым резидентом России, доход от аренды за рубежом нужно задекларировать в России и заплатить налог на доходы физических лиц. Налог, уплаченный в другой стране, можно зачесть только там, где работает соглашение об избежании двойного налогообложения. С ОАЭ и Турцией оно действует. С Грецией, Кипром и другими странами ЕС основные статьи соглашений с августа 2023 года не применяются, поэтому налог может взиматься дважды.

Как завести деньги в страну

Самая частая проблема сделки сейчас не выбор квартиры, а оплата. Банки ЕС и часть банков Азии осторожно принимают переводы из России, а застройщики требуют прозрачного происхождения средств. Деньги лучше заранее разместить на счете в стране, где банк уже знает вашу историю, и собрать документы об источнике: продажа бизнеса или недвижимости, дивиденды, накопления по годам.

Покупка за наличные или через криптовалюту без документов почти всегда создает проблему потом: при продаже объекта, при открытии счета для аренды и при получении статуса, где источник средств проверяют отдельно.

Кому какой рынок подходит

• Нужен доход от аренды без налога в стране: ОАЭ.
• Нужна квартира у моря для зимовки и сдачи в сезон: Таиланд, при этом статус оформляется отдельно.
• Нужно недорогое жилье рядом с Россией и простой ВНЖ: Грузия.
• Нужен ВНЖ или второй паспорт за жилье: Турция, от 200 000 $ и от 400 000 $.
• Нужен статус в ЕС для семьи: Греция или Кипр.

Частые ошибки

• Покупать жилье «заодно со статусом» там, где статус за покупку не дают, как в Таиланде.
• Не проверить район в Турции: объект куплен, а ВНЖ по нему оформить нельзя.
• Считать только цену объекта и забыть о сборах при покупке, налоге с аренды в стране и в России.
• Платить без документов об источнике средств и столкнуться с отказом банка или проблемой при продаже.
• Выбирать страну по рейтингу популярности, а не по цели: отдых, доход или статус для семьи.

Что будет дальше

До конца 2026 года спрос россиян, скорее всего, останется в странах, куда есть прямые рейсы и куда можно въехать без визы: ОАЭ, Таиланд, Грузия, Турция. Рост Грузии может замедлиться после повышения порога ВНЖ до 150 000 $. В Греции стоит ждать оживления сделок в первой половине 2027 года: покупатели не из ЕС постараются подписать договор у нотариуса до 1 июля 2027 года, пока налог не вырос до 15,45%.

Для семьи, которая выбирает между отдыхом и статусом, разумная стратегия - разделить эти задачи. Квартира у моря для отдыха и аренды может быть в одной стране, а статус в ЕС для детей и запасного плана - в другой. Так каждая покупка решает свою задачу, и ни одна не держит другую в заложниках.

Как выбрать страну под свою цель

1. Решите, что важнее: доход от аренды и отдых или статус для семьи. От этого зависит список стран.
2. Если нужен статус, сверьте порог: в ОАЭ, Турции, Грузии и ЕС он разный, а в Таиланде статуса за покупку нет.
3. Посчитайте полную цену: налоги при покупке, ежегодные расходы и налог на доход от аренды.
4. Проверьте, как вы заведете деньги в страну и выведете доход: банки ЕС и часть банков Азии осторожны с переводами из России.
5. Оцените ликвидность: насколько быстро объект можно продать, если планы изменятся.

Вывод

Сдвиг III квартала говорит о том, что россияне выбирают жилье сердцем и кошельком: тепло, близко, без визы и с арендой. Это разумно, если задача - отдых и доход. Но статус в другой стране такая покупка решает редко. Для второго дома в ЕС и пути к европейскому паспорту нужен отдельный план, и его лучше строить до сделки, а не после.

Как подготовлен материал

Доли сделок россиян по странам за I полугодие и III квартал 2026 года взяты из данных рынка зарубежной недвижимости, опубликованных 13 октября 2026 года. Пороги статуса сверены с официальными источниками: Агентство развития государственных услуг Грузии (sda.gov.ge), правила резидентских виз ОАЭ, требования Турции и программ ЕС на дату публикации.

По теме: Дубай или Турция, ОАЭ или Грузия, как купить квартиру в Дубае, Кипр продает рекордно, золотые визы ЕС осенью 2026.