Греция поднимет налог при покупке жилья до 15% для покупателей не из ЕС

Коротко

• С 1 июля 2027 года налог на переход права при покупке жилья для физических лиц из третьих стран вырастет с 3% до 15%. С муниципальным сбором - с 3,09% до 15,45%.
• Граждан ЕС и ЕЭЗ мера не касается. Исключения объявлены для греков по происхождению и долгосрочных резидентов.
• Компании, коммерческие объекты и участки под повышение не попадают.
• Статус на 10 октября 2026 года: мера объявлена и заложена в планы бюджета на 2027 год, закон еще не принят.
• На объекте за 400 000 евро налог вырастет с 12 360 до 61 800 евро.

Что объявило правительство

Коротко: с 1 июля 2027 года 15% вместо 3% для физических лиц из третьих стран при покупке жилья. Объявили премьер и министерство финансов в сентябре 2026 года.

Премьер-министр объявил меру на 90-й Международной ярмарке в Салониках. На следующий день Министерство национальной экономики и финансов раскрыло детали. Сначала называлась дата 1 января 2027 года, затем министерство перенесло старт на 1 июля 2027 года: переходные полгода дают закрыть сделки, которые уже идут.

Цель названа прямо: снизить дополнительный спрос на жилье со стороны покупателей из третьих стран, который давит на цены для местных жителей. Повышение входит в жилищный пакет вместе с льготными ипотечными программами для греков.

Что это значит для вас. До 1 июля 2027 года действует старая ставка. Сделка, закрытая у нотариуса раньше этой даты, по объявленным параметрам облагается 3%.

Сколько стоит покупка целиком

Коротко: налог - не единственный расход, но после 1 июля 2027 года он станет самым крупным после цены объекта.

Посчитаем на примере. Инвестор из третьей страны покупает квартиру за 400 000 евро вне Аттики и Салоник: это минимальный порог золотой визы для большинства регионов. Сегодня налог на переход права с муниципальным сбором составит 12 360 евро. После 1 июля 2027 года по объявленной ставке - 61 800 евро. Разница 49 440 евро, это примерно годовая аренда хорошей квартиры в Афинах.

К налогу добавляются нотариус, юрист, регистрация в кадастре, госпошлина за ВНЖ 2 000 евро и медицинская страховка на каждого участника. Эти расходы от налога не зависят, а вот налог становится главным пунктом сметы. Для объекта за 800 000 евро разница между старой и новой ставкой уже почти 99 000 евро.

Важная деталь: налог считают от большей из двух сумм, цены сделки или кадастровой стоимости объекта. Записать в договор цену ниже рыночной не получится: база не опустится ниже кадастровой.

Что это значит для вас. Сравнивайте не цены квартир, а полную стоимость входа в программу до и после 1 июля 2027 года. Разница в налоге может оказаться больше, чем торг с продавцом.

Кого касается

Коротко: граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ, которые покупают жилье на себя. Граждан ЕС, компании, коммерцию и землю мера не трогает.

Новая ставка объявлена для физических лиц, граждан стран за пределами ЕС и Европейской экономической зоны, которые покупают жилье и не имеют статуса долгосрочного резидента. Для всех остальных ставка остается 3%.

Самая тонкая точка - долгосрочные резиденты. ВНЖ инвестора по золотой визе и статус долгосрочного резидента - разные документы. Будет ли закон считать держателя золотой визы исключением, станет ясно только из текста законопроекта. Пока разумно исходить из того, что новый инвестор из третьей страны попадает под 15%.

Что это значит для вас. Если вы гражданин ЕС, вас мера не касается. Если вы покупаете из третьей страны впервые, считайте сделку по ставке 15,45% после 1 июля 2027 года.

Как успеть до 1 июля 2027 года

Коротко: на сделку закладывайте от двух до четырех месяцев. Значит, начинать стоит не позже начала 2027 года.

Покупка в Греции не делается за неделю. Налоговый номер AFM и счет в банке открывают по доверенности, потом выбирают объект, проверяют его в кадастре и на долги, переводят деньги с подтверждением источника и только после этого подписывают договор у нотариуса. Налог платят до подписания. Если любой из шагов затянется, сделка может переехать на июль 2027 года и попасть под новую ставку.

Отдельный вопрос - сделки, которые к 1 июля 2027 года будут в процессе: задаток внесен, предварительный договор подписан, а нотариальная сделка не прошла. Как закон поступит с ними, станет ясно из его текста. Пока разумно исходить из того, что важна дата нотариального договора.

Что это значит для вас. Если решение о Греции уже принято, не откладывайте выбор объекта на весну 2027 года. Запас в два-три месяца защищает от новой ставки лучше любой спешки.

Закон или пока нет

Коротко: пока это объявление и строка в планах бюджета на 2027 год, а не принятый закон.

Честный ответ: пока нет. Ставка, дата и круг покупателей названы официально, мера заложена в планы бюджета Греции на 2027 год. Но законопроект с точными определениями еще не принят парламентом. В законе появятся ответы на главные вопросы: кто считается греком по происхождению, сколько лет нужно прожить для статуса долгосрочного резидента, как будут считаться предварительные договоры и задатки.

Что это значит для вас. Решения о покупке принимайте по объявленным параметрам, но окончательную ставку сверяйте по тексту закона перед подписанием.

Золотые визы Греции в 2025 году

Коротко: разрешений выдали вдвое больше, новых заявлений стало на четверть меньше. Налог продолжит охлаждать спрос.

Повышение налога приходит на рынок, который и так изменился. В 2024 году Греция подняла пороги: 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 евро в остальных регионах, 250 000 евро только для перепрофилирования коммерческих зданий и реставрации памятников.

Цифры министерства показывают двойной эффект. Разрешений в 2025 году выдали почти вдвое больше, чем в 2024: шли заявления, поданные до повышения порогов. Новых заявлений стало на четверть меньше. В первом полугодии 2026 года их было 2 551 против 4 553 годом ранее, минус 44%. Почти половина действующих разрешений у граждан Китая.

Что это значит для вас. Рынок золотых виз уже стал дороже и тише. Налог 15% продолжит эту линию: инвестор из третьей страны будет платить больше и на входе, и при покупке.

Кого налог заденет сильнее всего

Коротко: в первую очередь покупателей, ради которых его и вводят.

Министр финансов прямо назвал страны, чей спрос давит на рынок жилья: Турцию, Китай и Израиль. По данным Министерства миграции, почти половина действующих разрешений по золотой визе у граждан Китая. Для них 15% - заметная прибавка к и так выросшему порогу.

Меньше всего налог заденет тех, кто покупает коммерческую недвижимость или переделывает коммерческое здание в жилье по порогу 250 000 евро: повышение объявлено только для жилья. Еще один вариант, который будут обсуждать, - покупка на компанию. По объявленным параметрам компании под новую ставку не попадают, но условия золотой визы через компанию и налоги компании нужно считать отдельно.

Что это значит для вас. Если для вас подходит коммерческий объект или покупка на компанию, просчитайте этот вариант до решения. Но не стройте стратегию на лазейке до публикации текста закона.

Что это значит для россиян

Коротко: граждан России с одним паспортом мера не касается, им программа закрыта с 2022 года. Касается тех, кто идет со вторым паспортом.

Первичные заявления на золотую визу от граждан России Греция не принимает с 2022 года. Со вторым гражданством путь открыт, и именно эти клиенты окажутся под новой ставкой: паспорт Вануату, Карибов или Аргентины тоже паспорт третьей страны. Исключение даст только паспорт ЕС.

Паники здесь нет. На объекте за 400 000 евро разница около 49 000 евро, это примерно 12% к цене. Неприятно, но не катастрофа. Важнее другое: у тех, кто уже собирался в Грецию, есть понятный срок до 1 июля 2027 года. Тем, кто только думает, я бы посчитал оба сценария, до и после этой даты, и решал по цифрам.

Сергей ЕвдокимовУправляющий партнер, BRIDGES

Где покупатели ошибаются

Коротко: четыре ошибки, которые обойдутся дороже налога.

1. Считают, что ВНЖ освобождает от налога. Золотая виза и статус долгосрочного резидента - разные вещи.
2. Ориентируются на дату задатка. По объявленным параметрам важна дата нотариальной сделки.
3. Занижают цену в договоре. Налог все равно посчитают не ниже кадастровой стоимости.
4. Покупают в спешке в июне 2027 года. Непроверенный объект может стоить дороже, чем разница в налоге.

Что проверить до решения

Коротко: пять вопросов к себе и к сделке.

Что делать сейчас

• Если покупка в Греции в планах, ориентируйтесь на сделку у нотариуса до 1 июля 2027 года.
• Закладывайте время: налоговый номер, счет, проверка объекта и перевод денег занимают недели.
• Следите за текстом закона: он определит исключения и порядок для начатых сделок.
• Считайте полный бюджет: порог, налог, нотариус, юрист, пошлина 2 000 евро и страховка.
• Владельцам только российского паспорта сначала нужен второй паспорт.

Как подготовлен материал

Материал подготовил Сергей Евдокимов, управляющий партнер BRIDGES. Ставки и условия сверены по официальной презентации Министерства национальной экономики и финансов Греции и проекту бюджета на 2027 год, статистика - по отчетам Министерства миграции и убежища, 11 октября 2026 года. Расчеты налога и сроки сделки - наши.

• Объявление о повышении налога - выступление премьер-министра Греции на 90-й Международной ярмарке в Салониках 6 сентября 2026 года.
• Ставка, дата 1 июля 2027 года, круг покупателей и исключения - официальная презентация Министерства национальной экономики и финансов Греции.
• Включение меры в планы на 2027 год - проект бюджета Греции на 2027 год.
• Статистика золотых виз - ежемесячные отчеты Министерства миграции и убежища Греции за 2024-2026 годы.
• Расчеты налога - наш расчет по объявленным ставкам.
• Все факты проверены 10 октября 2026 года.

По теме: золотая виза Греции, налоги на недвижимость в Греции, паспорт Вануату и ВНЖ Греции, сколько стоит золотая виза Греции.