Канары предлагают продавать жилье только тем, кто прожил на островах 10 лет: что это значит для покупателей

Коротко

• 15 октября 2026 года правительство Канарских островов направило в Мадрид проект декрета-закона о доступе к жилью для жителей островов.
• Купить жилье сможет только тот, кто 10 лет записан в падроне на островах, или 15 лет, если проживание было с перерывами.
• Правило одинаково для всех: иностранцев, граждан ЕС и испанцев с континента. Наследство - исключение.
• Один житель сможет иметь не больше двух объектов в разных муниципалитетах. Компании смогут покупать жилье только для продажи или сдачи частным лицам.
• Сделки с нарушением будут ничтожны. Проект должен одобрить Совет министров Испании, а ограничения такого рода нужно согласовать с Еврокомиссией.
• Сейчас покупка на Канарах идет по прежним правилам.

15 октября 2026 года: что предложили Канары

Проект называется законом о гарантии доступа к жилью для жителей Канарских островов. Региональное правительство во главе с Фернандо Клавихо направило его правительству Испании в форме проекта королевского декрета-закона. Такой документ принимает Совет министров страны, и он действует сразу, а парламент потом его утверждает.

Главное условие - срок проживания. Купить жилье на островах сможет только тот, кто докажет 10 лет записи в падроне, муниципальном реестре жителей. Если проживание было с перерывами, нужно 15 лет. Важно, что критерий - именно проживание, а не гражданство. Правительство Канар подчеркивает, что так оно избегает дискриминации по национальности, которая прямо запрещена правом ЕС. Запись в падроне подтверждает муниципалитет, поэтому стаж проживания будет проверяться по официальному реестру, а не по словам покупателя.

Проект стал частью договоренностей региональной партии Канарская коалиция с правящей Социалистической партией: в обмен на поддержку декрета о защите уязвимых жильцов от выселения. По словам представителя правительства Канар Альфонсо Кабельо, проект опирается на заключения юристов региона, а острова нуждаются в особых мерах, отличных от остальной Испании.

Что это значит для вас. Пока проект не утвержден Советом министров, ничего не изменилось. Покупатель, который подписывает договор сегодня, покупает по действующим правилам.

Кого коснется запрет?

Если проект примут в нынешнем виде, он коснется всех, у кого нет 10 лет записи в падроне на островах. Это иностранцы, которые хотят купить дом для отдыха или переезда, граждане других стран ЕС, пенсионеры из Северной Европы, держатели визы цифрового кочевника, которые живут на островах год-два, и даже испанцы с материка, которые переехали на Канары недавно.

Не коснется проект тех, кто уже владеет жильем на островах: речь идет о новых покупках. Не коснется и наследства: передача жилья по наследству в проекте прямо исключена из ограничений. Жители островов с 10-летним стажем смогут покупать, но не больше двух объектов, причем в разных муниципалитетах: один для жизни, второй как дом для отдыха. Владельцы двух и более объектов будут приравнены к нерезидентам.

Отдельно про компании. Купить жилье компания или инвестиционная структура сможет, только если цель ее деятельности - продажа или сдача жилья частным лицам. Покупка дополнительных объектов будет облагаться муниципальными налогами, чтобы подтолкнуть такие квартиры на рынок долгосрочной аренды.

Что это значит для вас. Если вы живете на Канарах по визе цифрового кочевника или как пенсионер и планировали купить жилье через пару лет, проект прямо касается вас. Ждать 10 лет до покупки - совсем другой план.

Почему проекту трудно пройти Брюссель

Ограничение покупки недвижимости - чувствительная тема для права ЕС. Договор о функционировании ЕС гарантирует свободное движение капитала, а покупка жилья - одна из его форм. Ранние варианты канарского проекта прямо противоречили договорам, потому что делили покупателей по гражданству. Нынешний вариант опирается на проживание, а не на национальность, и на статью 349 договора, которая позволяет особые меры для самых удаленных регионов ЕС, к которым относятся Канары.

Даже в новом виде проекту нужно одобрение правительства Испании и согласие Еврокомиссии. По сообщениям прессы, весь этот срок правительство Канар добивается разрешения Брюсселя на ограничения покупки, а Фернандо Клавихо должен встретиться с еврокомиссаром Раффаэле Фитто в ноябре. Если проект не одобрят до всеобщих выборов в Испании, ему придется ждать нового правительства, и судьба инициативы будет зависеть от состава нового кабинета.

Похожие ограничения в ЕС существуют, но они узкие. Например, на Аландских островах в Финляндии для покупки земли нужно право на проживание в регионе или разрешение. Канарский проект шире: он касается всего жилья на островах. Поэтому юридическая судьба проекта неясна, и мы будем следить за решениями Мадрида и Брюсселя.

Что это значит для вас. Шансы проекта зависят от политики и от позиции Еврокомиссии. Строить планы так, будто запрет уже действует, рано, но и игнорировать его нельзя.

2 года проживания: вторая мера для граждан вне ЕС

Вместе с декретом правительство Канар предложило Совету министров изменить закон о местном самоуправлении. По этому предложению муниципалитеты смогут запрещать гражданам стран вне ЕС, которые прожили в муниципалитете меньше двух лет, покупать или снимать жилье. Эта мера, в отличие от первой, разделяет людей по гражданству, и она касается, в частности, граждан Великобритании, которые составляют основной поток туристов.

Кроме того, муниципалитеты смогут вводить туристический сбор за ночевки нерезидентов и запрещать краткосрочную аренду для туристов в отдельных районах. Для владельцев жилья, которые сдают его туристам, это может оказаться важнее запрета на покупку: доход от такой аренды станет менее предсказуемым.

Что это значит для вас. Если вы гражданин страны вне ЕС и снимаете жилье на Канарах недолго, следите за решениями своего муниципалитета: именно на этом уровне могут появиться самые быстрые ограничения.

Треть сделок - иностранцы: какой рынок хотят остудить

По данным, которые приводит правительство Канар, около трети домов и квартир, меняющих владельца на островах, покупают иностранцы, и многие из них уходят в аренду для туристов. Аналитики островов называют близкие цифры: около 36% проданного жилья с 2007 по 2025 год досталось иностранцам. Местные жители жалуются, что цены и аренда растут быстрее доходов, а острова маленькие, и нового жилья строится мало.

Проблема знакома многим курортным регионам Южной Европы. В Испании уже действуют ограничения арендных ставок в напряженных районах, о них мы писали в материале об ограничении аренды в Испании. На Кипре парламент обсуждает ограничения покупки для граждан стран вне ЕС, об этом - в новости о правилах покупки на Кипре. Канары идут дальше: их проект касается всех нерезидентов, включая европейцев.

Что это значит для вас. Курортная недвижимость в Южной Европе становится объектом регулирования. Тот, кто покупает ради дохода от туристической аренды, принимает на себя больше политического риска, чем несколько лет назад.

Проверяем план покупки на Канарах

Пока проект не принят, покупка на Канарах проходит по обычным правилам Испании. Иностранцу нужен налоговый номер иностранца NIE, счет в испанском банке для оплаты, договор у нотариуса и регистрация в реестре собственности. Если вы уже выбрали объект, важно довести сделку до регистрации: по проекту ничтожными будут сделки, совершенные после вступления правил в силу.

Обычный порядок такой: после выбора объекта стороны подписывают договор задатка, как правило с задатком около 10% цены, затем подписывают купчую у нотариуса и подают ее на регистрацию. Между задатком и купчей обычно проходит от нескольких недель до пары месяцев. Если правила изменятся в этот промежуток, условия сделки могут оказаться под вопросом, поэтому сроки стоит сокращать.

Если вы рассматриваете Испанию не для покупки, а для жизни, имейте в виду: золотую визу за недвижимость Испания отменила в 2025 году, подробнее - в материале о золотой визе Испании. Для тех, кто живет на пассивный доход, есть виза для финансово независимых, ее сравнение с португальской D7 - в материале D7 или испанская виза для финансово независимых. Для удаленщиков - виза цифрового кочевника, о ней - в материале о визе цифрового кочевника в Испании.

Что это значит для вас. ВНЖ в Испании за покупку жилья больше не дают, поэтому покупка на Канарах сегодня - это решение о жилье или доходе, а не о статусе.

Испания для жизни: основания, которые остаются

Для тех, кто планирует жить на Канарах, важно основание пребывания, а не только покупка. Граждане ЕС живут в Испании по праву свободного передвижения и регистрируются как резиденты. Гражданам стран вне ЕС нужна виза или ВНЖ: для финансово независимых требуется подтвердить доход не ниже 400% испанского индикатора IPREM на основного заявителя, для удаленной работы есть виза цифрового кочевника.

Если проект о 10 годах примут, эти основания не изменятся, но изменится связь между жизнью и собственностью: несколько лет придется снимать жилье. Для семьи это означает другой бюджет и другой расчет: аренда вместо ипотеки, а покупка - только после десятилетия жизни на островах. Подобрать основание для жизни в Испании и других странах можно в каталоге ВНЖ.

Для инвестора вывод другой. Если покупка ради статуса больше невозможна, а ради туристической аренды становится рискованной, Канары остаются рынком для тех, кто сам живет на островах. Данные о том, ради чего сегодня покупают жилье за рубежом, мы приводили в новости о покупках ради ВНЖ. Подборки объектов в разных странах - в разделе о недвижимости.

Что это значит для вас. Канары остаются местом для жизни, но перестают быть местом для быстрой покупки. Планируйте переезд так, чтобы жилье было вопросом аренды на первые годы.

Как подготовлен материал

Материал основан на сообщениях испанских информационных агентств от 15 и 16 октября 2026 года о проекте королевского декрета-закона, который правительство Канарских островов направило правительству Испании, с изложением его условий и заявлениями представителя правительства Канар. Доля иностранных покупателей приведена по данным правительства Канар и региональных аналитиков в изложении прессы. Правовые рамки ЕС - по договору о функционировании ЕС. Сведения о визах Испании - по действующим правилам. Текст проекта официально не опубликован, условия могут измениться. Материал не заменяет консультацию по вашей сделке.