Кипр готовит ограничения на покупку недвижимости иностранцами: депутаты хотят закрыть покупки через компании

Коротко

• 22 октября 2026 года комитет по внутренним делам парламента Кипра продолжил обсуждать поправки к закону о покупке недвижимости иностранцами.
• Депутаты разных партий хотят, чтобы ограничения касались не только частных лиц, но и компаний, фондов и покупок через посредников.
• Сводные проекты поправок подготовили еще в апреле, работу прервали парламентские выборы в мае 2026 года.
• Комитет ждет комплексного законопроекта от правительства. Следующее заседание - примерно через две недели.
• Граждан ЕС изменения не касаются. Покупателям из других стран правила пока не меняли.

Кто и что предлагает

Председатель комитета Аристос Дамиану (партия АКЕЛ) назвал тему особенно серьезной и связал ее с национальной безопасностью, экономикой и будущим страны. Он напомнил, что часть острова находится под контролем Турции, часть занимают британские базы, поэтому нужны ясные критерии и ограничения. По его словам, регулировать только частных лиц недостаточно: нужно учитывать компании, фонды, скрытых покупателей, незаявленные договоры и покупки через посредников.

Депутат от партии ДИСИ Николетта Константину согласна, что ограничения для частных лиц легко обойти через корпоративные структуры, поэтому правила должны охватывать и физических, и юридических лиц. Но она предупредила против необоснованных и несоразмерных ограничений: рамка должна учитывать право ЕС, рынок недвижимости и инвестиционную политику. Константину упрекнула правительство в том, что оно до сих пор не внесло комплексного предложения. В разговоре звучали размеры участков в 1 000, 2 000 и 4 000 кв. м, но как примеры, а не как готовые нормы.

Депутат от партии ДИКО Паникос Леониду заявил, что покупка земли гражданами третьих стран приобрела неконтролируемые масштабы, и призвал министра внутренних дел Константиноса Иоанну немедленно внести законопроект.

Что это значит для вас. Ужесточение поддерживают партии правящего и оппозиционного лагеря. Это не разовая инициатива одного депутата, и рассчитывать, что тема затихнет, я бы не стал.

Разрешение для покупателя из страны вне ЕС: как сейчас

Покупку недвижимости иностранцами на Кипре регулирует закон о приобретении недвижимости иностранцами, глава 109. Граждане стран ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты. Гражданину страны вне ЕС нужно разрешение, которое от имени Совета министров выдает окружной чиновник в районе, где находится объект. Обычно разрешают жилье для собственного пользования или участок под строительство своего дома; в практике применения закона для участка называют предел около 4 000 кв. м.

Слабое место известно давно. Покупатель может подписать договор и подать его в земельный кадастр до получения разрешения, а оформить право собственности на свое имя - только после него. Летом 2025 года на Кипре широко обсуждали, что разрешение не считается обязательным условием для подачи договора в кадастр, и проверка на практике сдвигается на поздний этап. А покупка через компанию, даже с иностранными владельцами, вообще идет по другому пути. Именно эти лазейки депутаты и хотят закрыть.

Что это значит для вас. Если вы гражданин страны вне ЕС, сегодня вы покупаете по действующим правилам: разрешение нужно, и получить его реально. Но схема с покупкой через компанию ради обхода разрешения становится рискованной: именно ее собираются регулировать в первую очередь.

ПМЖ за покупку жилья от 300 000 евро пока не меняется

Обсуждение в парламенте касается правил покупки, а не программы постоянного вида на жительство за инвестиции. Условия ПМЖ, включая покупку нового жилья от 300 000 евро плюс НДС, комитет не менял. Но две темы связаны: большинство покупателей под ПМЖ - граждане стран вне ЕС, и любые новые критерии покупки коснутся их напрямую.

Рынок пока растет. В начале октября мы писали, что Кипр продает жилье рекордно. Если закон примут, первыми почувствуют изменения покупатели земли и тех, кто покупает несколько объектов. Покупка одной квартиры для жизни или под ПМЖ, скорее всего, останется возможной, но проверять ее будут строже.

Что это значит для вас. Если вы покупаете на Кипре под ПМЖ, оформляйте сделку на себя как физическое лицо и получайте разрешение по закону, а не через схемы. Так вы будете в безопасной зоне при любом варианте поправок. Условия программы - на странице о ПМЖ Кипра.

14 969 сделок за 9 месяцев: на какой рынок приходят ограничения

Депутаты обсуждают правила на фоне активного рынка. По данным земельного департамента, которые приводит кипрская пресса, за первые девять месяцев 2026 года на Кипре зарегистрировали 14 969 договоров купли-продажи, на 14% больше, чем годом раньше. На иностранных покупателей пришлось около 42% сделок. Подробнее о рекорде продаж мы писали в материале о рекордном рынке Кипра.

Иностранный покупатель на Кипре - это и граждане ЕС, и покупатели из третьих стран. Для первых правила не меняются. Для вторых именно рост сделок стал аргументом депутатов: покупка земли гражданами третьих стран, по словам одного из них, приобрела неконтролируемые масштабы. Официальной статистики по компаниям с иностранными владельцами в открытом доступе нет, и это одна из причин, почему депутаты хотят видеть конечного покупателя.

Что это значит для вас. Если правила ужесточат, рынок не остановится: граждане ЕС и киприоты составляют больше половины сделок. Но покупателям из стран вне ЕС стоит ждать более долгой и подробной проверки.

Почему вопрос встал именно сейчас?

Причин несколько. Первая - безопасность. Председатель комитета прямо связал тему с тем, что часть острова находится под контролем Турции, а часть занимают британские базы. Покупка земли рядом с чувствительными объектами через цепочку компаний - то, что депутаты называют главной угрозой.

Вторая - незавершенная работа. Сводные проекты поправок подготовили еще в апреле 2026 года, но в мае прошли парламентские выборы, и работа остановилась. Новый состав парламента вернулся к теме, а правительство пока не внесло собственный текст. Отсюда призывы депутатов к министру внутренних дел.

Третья - общий курс на ужесточение. В сентябре 2026 года, по сообщениям прессы, власти Кипра объявили о планах ужесточить условия программы ПМЖ за инвестиции, хотя поправки пока не приняты. Покупка недвижимости и инвестиционный ВНЖ во многом связаны, поэтому изменения в одном скорее всего отразятся на другом.

Что это значит для вас. Тема не новая и не случайная. Она возвращается каждый год, и теперь у нее есть поддержка нескольких партий. Я бы планировал покупку с расчетом на более строгие правила, а не на сохранение нынешних.

Три вероятных варианта поправок

Текста законопроекта нет, поэтому ниже не факты, а оценка на основе того, что прозвучало на заседании. Депутаты разных партий говорили о трех направлениях.

1. Ограничения распространят на компании. Если конечный владелец компании - гражданин страны вне ЕС, покупка через нее может потребовать того же разрешения, что и покупка частным лицом. Именно это звучало у председателя комитета и депутата от ДИСИ.
2. Появятся лимиты площади участков. На заседании для примера звучали 1 000, 2 000 и 4 000 кв. м. Готовых норм нет, но обсуждение говорит о том, что ограничения по земле вероятнее, чем по квартирам.
3. Ужесточат раскрытие покупателя. Скрытые покупки через посредников и незаявленные договоры депутаты назвали отдельно. Логичный шаг - требование раскрывать конечного покупателя при регистрации сделки.

Все три направления сильнее ударят по покупателям земли и тем, кто строит портфель объектов. Покупку одной квартиры для жизни или под ПМЖ, судя по позициям депутатов, никто не предлагал запрещать. Депутат от ДИСИ отдельно предупредила против несоразмерных ограничений, которые противоречили бы праву ЕС и инвестиционной политике.

Что это значит для вас. Если вы покупаете одну квартиру для себя или под ПМЖ, риск невысокий. Если покупаете землю или несколько объектов через компанию, ждите больше вопросов и закладывайте время.

Проверяем сделку на Кипре до подписания

Новые правила - не единственный риск покупателя на Кипре. Многие проблемы возникают из-за самого объекта: нет отдельного титула на квартиру, объект заложен банку застройщика, договор не зарегистрирован в кадастре. Эти вещи проверяются до подписания, и закон о покупке иностранцами здесь ничего не меняет.

Разрешение окружного чиновника запрашивают в районе, где находится объект. Обычно к заявлению прикладывают договор купли-продажи, копию паспорта и подтверждение происхождения денег на покупку. Сроки рассмотрения на практике разные: от нескольких недель до нескольких месяцев. Без разрешения покупатель может подписать договор, но не может зарегистрировать право собственности на свое имя. Если поправки примут, именно этот этап, скорее всего, станет строже и дольше, поэтому заявление лучше подавать сразу после подписания.

Отдельно про регистрацию договора. На Кипре договор купли-продажи подают в земельный департамент, чтобы защитить покупателя: после этого объект нельзя продать или заложить другому лицу без его ведома. Для покупателя из страны вне ЕС это не заменяет разрешение окружного чиновника, но защищает деньги, пока разрешение и титул в работе.

Что это значит для вас. Проверка объекта и правильная схема покупки защищают вас при любом варианте поправок. Это работа юриста до подписания, а не после.

Что сделать покупателю сейчас

Пошагово процесс покупки описан в материале о покупке недвижимости на Кипре.

Как подготовлен материал

Материал основан на сообщениях кипрской прессы о заседании комитета по внутренним делам Палаты представителей 22 октября 2026 года, с позициями председателя комитета и депутатов трех партий, и на действующем законе Кипра о приобретении недвижимости иностранцами (глава 109). Сведения о практике подачи договоров в земельный кадастр - по публичному обсуждению 2025 года, официальный порядок проверяйте у юриста. Текста законопроекта пока нет. Материал не заменяет консультацию по вашей сделке.