68% покупок жилья за рубежом - ради ВНЖ: что показало исследование рынка за 9 месяцев 2026 года

Коротко

• За девять месяцев 2026 года 68% зарубежных покупок жилья состоятельными покупателями из России сделаны ради ВНЖ, на 14 процентных пунктов больше, чем годом раньше.
• Доля инвестиционных покупок снизилась с 46 до 32%, общее число сделок - на 21%.
• Средний чек покупок ради ВНЖ снизился примерно на четверть: покупатели выбирают объекты ближе к порогу программ.
• 70% покупателей не планируют переезд: им нужны поездки без виз, счета, бизнес, учеба и медицина за рубежом.
• Европа выросла до 50% сделок, доля Юго-Восточной Азии упала с 32 до 19%, Ближнего Востока - с 17 до 8%.

68% сделок ради ВНЖ: что показало исследование

Исследование описывает сделки состоятельных покупателей из России на зарубежных рынках за первые три квартала 2026 года. Главная цифра - доля покупок ради вида на жительство: 68% против 54% годом раньше. Зеркально сократилась доля инвестиционных сделок, когда жилье покупают ради дохода или роста цены: с 46 до 32%.

Общий спрос при этом снизился: число сделок за девять месяцев на 21% меньше, чем годом раньше. А средний чек покупок ради ВНЖ, по данным исследования, снизился примерно на четверть. Это логично: если цель - статус, покупатель выбирает объект близко к минимальному порогу программы и не переплачивает за то, что программе не нужно.

Что это значит для вас. Рынок зарубежной недвижимости для покупателей из России стал рынком статуса. Если вы покупаете ради ВНЖ, вы в большинстве, и правильный выбор объекта для вас - это выбор под требования программы, а не под доходность.

Кто покупает и зачем?

По описанию аналитиков, такие покупки делают люди, у которых уже есть основное жилье. Как правило, они путешествуют, имеют опыт жизни или бизнеса за рубежом. Свободные средства у них начинаются примерно от 300 000 долларов, а общее состояние с учетом активов и бизнеса обычно превышает 3 млн долларов.

Самая показательная цифра - 70% покупателей не планируют переезжать. Их цели другие: поездки без виз, ведение бизнеса, открытие счетов за рубежом, учеба детей и доступ к медицине. Иными словами, ВНЖ нужен как инструмент, а жилье - как способ его получить. Для таких покупателей жилье часто стоит пустым или сдается через управляющую компанию, а решение о покупке принимается по условиям программы, а не по осмотру квартиры.

Это меняет требования к сделке. Тому, кто будет жить в квартире, важны район, школы и инфраструктура. Тому, кому нужен статус, важны соответствие объекта программе, документы без проблем и возможность спокойно продлевать ВНЖ. Если вы не собираетесь жить в стране, проверьте, есть ли у программы требование о присутствии: от этого зависит, сохраните ли вы статус.

Что это значит для вас. Если ВНЖ нужен как запасной вариант, а не для переезда, выбирайте программу с минимальными требованиями к присутствию и объект с понятными документами. Красивый вид из окна в этом случае вторичен.

Европа выросла до 50% сделок

География сделок за год заметно сдвинулась. Европа выросла с 41 до 50%: каждая вторая сделка теперь совершается там. Юго-Восточная Азия, наоборот, потеряла долю: с 32 до 19%. Доля Ближнего Востока сократилась вдвое, с 17 до 8%. Турция удержалась на уровне 6%, хотя там покупка жилья дает не ВНЖ, а гражданство.

Сдвиг в Европу объясняется той же логикой статуса. В Европе есть программы, где покупка жилья дает ВНЖ, а в Юго-Восточной Азии жилье чаще покупают для жизни или дохода. При этом другие консалтинговые данные за третий квартал показывают, что по числу сделок лидируют ОАЭ, а за ними идут Таиланд и Грузия. Эти цифры не противоречат друг другу: исследования считают разные выборки и разные периоды. Подробнее о данных за третий квартал - в материале о том, где покупают жилье за рубежом.

Что это значит для вас. Если вы выбираете страну под ВНЖ, Европа остается главным направлением, но выбор внутри Европы сузился: часть программ закрыта.

Почему инвестиционный спрос падает?

Аналитики объясняют это так: инвестиционный спрос продолжает сокращаться после периода ажиотажа, а интерес к решениям, связанным с международной мобильностью, сохраняется. Покупатель стал рациональнее: ему важно не просто купить объект за рубежом, а решить с его помощью конкретную задачу.

За этим стоят и практические причины. Доход от аренды за рубежом облагается налогом в стране объекта, а иногда и в стране резидентства покупателя. Перевод денег и банковские проверки для покупателей из России стали сложнее и дольше. Продать объект и вывести деньги тоже непросто. На этом фоне покупка ради дохода теряет смысл, а покупка ради статуса его сохраняет: статус дает права, которые не зависят от арендной ставки.

Есть и эффект порогов. Когда программы поднимают минимальные суммы, часть покупателей уходит, а оставшиеся покупают ровно на пороге. Поэтому одновременно падают и число сделок, и средний чек, хотя сами пороги растут.

Что это значит для вас. Если вы рассчитывали на доход от аренды за рубежом, пересчитайте его с учетом налогов в двух странах и расходов на управление. Для многих покупателей реальная доходность оказывается ниже обещанной продавцом.

Сколько стоит статус сверх цены жилья

Цена объекта - не вся сумма. Сверх нее покупатель платит налог на покупку или НДС на новое жилье, госпошлины за ВНЖ, услуги юриста и нотариуса, перевод и легализацию документов. Потом каждый год - налог на недвижимость, страховку, коммунальные платежи и управление, даже если в квартире никто не живет.

Налоги на покупку меняются. Например, в Греции обсуждают повышение налога при покупке жилья для покупателей не из ЕС до 15%, об этом мы писали в новости о налоге 15% в Греции. Если такая мера будет принята, полная стоимость статуса вырастет заметнее, чем сам порог программы.

Отдельная статья расходов - семья. Большинство программ позволяет включить супруга и детей, а некоторые - и родителей, но за каждого члена семьи платят отдельные госпошлины, а иногда требуют подтвердить дополнительный доход. Считайте бюджет сразу на всю семью, а не на основного заявителя.

Что это значит для вас. Закладывайте сверх цены жилья от 10 до 15% на налоги, сборы и услуги, а также ежегодные расходы на владение. Это наша практическая оценка, точная сумма зависит от страны и объекта.

Где покупка жилья еще дает ВНЖ

Выбор стран, где покупка жилья дает статус, за последние годы сузился. Португалия убрала жилье из золотой визы в 2023 году, Испания закрыла золотую визу в 2025 году, Латвия закрыла путь через недвижимость в 2026 году, об этом мы писали в материале о закрытии ВНЖ Латвии за недвижимость. Оставшиеся программы требуют больше денег, чем несколько лет назад.

В Греции пороги подняли в 2024 году, и спрос сместился в регионы с порогом 400 000 евро и в проекты перестройки, подробнее - в материале о заявлениях на золотую визу Греции. На Кипре покупка нового жилья дает ПМЖ, но парламент обсуждает ограничения для покупателей из стран вне ЕС, об этом - в новости о правилах покупки на Кипре. Условия программы - на странице о ПМЖ Кипра.

Что это значит для вас. Средний чек падает, потому что покупатели выбирают объекты на пороге программ. Это правильная стратегия, если объект соответствует всем требованиям, а не только цене.

ВНЖ без переезда: где не нужно жить постоянно

Раз 70% покупателей не собираются переезжать, ключевой вопрос - как сохранить статус, не живя в стране. Программы отвечают на него по-разному. Золотая виза Греции не требует минимального срока проживания: статус сохраняется, пока вы владеете объектом и продлеваете разрешение. ПМЖ Кипра для инвесторов требует приезжать в страну хотя бы раз в два года. Золотая виза ОАЭ, в отличие от обычного ВНЖ, не теряется при долгом отсутствии.

Но отсутствие требования о проживании не означает отсутствия последствий. Без проживания вы не станете налоговым резидентом страны и не наберете срок для гражданства. Если для вас важен будущий паспорт, выбирайте программу и график поездок с расчетом на натурализацию, а не только на сохранение ВНЖ.

Что это значит для вас. Для запасного статуса подходят программы без требования жить в стране. Для пути к гражданству нужны другие решения: там считаются годы реального проживания.

Проверяем риски покупки ради статуса

Когда жилье покупают ради ВНЖ, главные риски связаны не с рынком, а с программой. Первый - изменение правил: пороги растут, программы закрываются, появляются новые ограничения. Покупка, совершенная по старым правилам, обычно защищена, но только если все документы поданы вовремя.

Второй риск - объект, который не подходит под программу. Цена ниже порога после пересчета валюты, жилье не новое там, где требуется новое, нет отдельного титула, объект в зоне с другим порогом. Такие ошибки выясняются уже после покупки, когда исправить их дорого. Как проверять объект на примере Кипра, рассказано в материале о проверке недвижимости на Кипре.

Третий риск - происхождение денег. Для покупателей из России банки и миграционные службы проверяют источник средств особенно тщательно. Подтверждение дохода, история счетов, договоры о продаже активов - все это нужно подготовить до сделки, а не после.

Что это значит для вас. Покупка ради статуса требует такой же проверки, как покупка для жизни, а иногда и строже: ошибка лишает не только денег, но и ВНЖ.

Что это значит для покупателя в 2026 году

Подборки объектов в разных странах собраны в разделе о недвижимости, программы ВНЖ - в каталоге ВНЖ.

Как подготовлен материал

Цифры о доле покупок ради ВНЖ, инвестиционных покупок, числе сделок, географии и портрете покупателя приведены по исследованию консалтинговой компании, опубликованному в российской деловой прессе 20-21 октября 2026 года; методику выборки исследование не раскрывает. Данные о лидерах по числу сделок в третьем квартале - по другому консалтинговому исследованию. Пороги программ - по действующим правилам стран: Греции, Кипра, ОАЭ, Турции и Венгрии; сведения о закрытии программ - по решениям властей Португалии, Испании и Латвии. Материал не заменяет консультацию по вашей сделке.