Обновлено
GL-M-07
Глоссарий · Недвижимость
Mortgage / LTV - Ипотека / доля кредита
LTV — доля цены объекта, которую финансирует банк. Для нерезидентов условия жестче, а многие программы требуют инвестицию собственными средствами.
01 / Кратко за 30 секунд
Короткий ответ
- Что такое LTV
- Доля стоимости объекта, которую банк готов профинансировать кредитом
- Как читать
- LTV 60% значит: банк дает 60%, ваш первоначальный взнос — 40%
- Для нерезидентов
- Условия обычно строже: ниже LTV, выше ставка, больше документов
- Что проверяет банк
- Доход, происхождение первоначального взноса, объект как залог
- Критично для программ
- Многие программы требуют инвестицию собственными средствами, без кредита
02 / Простыми словами
Что такое Mortgage / LTV
LTV (Loan-to-Value) — показатель, который говорит, какую долю стоимости объекта банк готов профинансировать. Если LTV составляет 60%, банк дает 60% цены, а оставшиеся 40% вы вносите сами. Чем ниже LTV, тем больше денег нужно на входе.
Для иностранного покупателя-нерезидента условия почти всегда жестче, чем для местных: доля финансирования ниже, ставка выше, требований к документам больше. Банк смотрит на подтвержденный доход, на происхождение первоначального взноса и на сам объект как на предмет залога — неликвидный объект финансировать не станут.
Ключевой момент для иммиграционных программ: многие из них требуют, чтобы инвестиция была сделана собственными средствами. Ипотека может либо не засчитываться вовсе, либо засчитываться только в части собственного взноса, либо допускаться сверх минимальной суммы инвестиции. Правило проверяют до подачи заявки на кредит, а не после.
Пример из практики
Покупатель рассчитывал закрыть часть инвестиции кредитом, но по условиям программы засчитывались только собственные средства. Структуру сделки перестроили до подачи — иначе инвестиция не была бы признана.
Когда рассматривают ипотеку
- Покупка объекта дороже доступного бюджета
- Сохранение свободного капитала
- Инвестиционная покупка под аренду
- Покупка при доходе в другой валюте
- Приобретение второго объекта
- Рефинансирование существующего кредита
03 / Что входит
Что оценивает банк
Заемщик
- Подтвержденный доход
- Кредитная история
- Резидентский статус
Деньги
- Происхождение первоначального взноса
- Долговая нагрузка
- Валюта дохода и кредита
Объект
- Оценка стоимости
- Ликвидность
- Тип и состояние
Условия
- Максимальный LTV
- Ставка и срок
- Комиссии и страхование
04 / Как проходит
Как проходит процесс
Проверить условия программы
Предварительное одобрение банка
Оценка объекта
Одобрение и подписание
Регистрация залога и сделка
05 / Что важно знать
Что важно знать
01
Для нерезидентов LTV обычно ниже, а ставка выше
02
Банк проверяет происхождение первоначального взноса
03
Валютный риск возникает при доходе в другой валюте
04
Объект оформляется в залог до полного погашения
05
Многие программы требуют инвестицию собственными средствами
Частые ошибки
- Планировать инвестицию по программе за счет кредита без проверки условий
- Не учитывать валютный риск при доходе в другой валюте
- Забывать про комиссии, страхование и оценку
- Подавать на кредит без предварительного одобрения
- Не проверять последствия досрочного погашения
06 / Совет эксперта
Как подготовиться заранее
Первым делом проверяют, допускает ли ваша программа ипотечное финансирование и в какой части. Затем получают предварительное одобрение банка до подписания договора на объект — иначе есть риск потерять задаток при отказе. И считают полную стоимость кредита: ставку, комиссии, страхование, оценку, а также валютный риск.
Что делаем мы. Мы всегда сверяем схему финансирования с требованиями программы до того, как вы идете в банк. Ипотека — рабочий инструмент, но в инвестиционной иммиграции она засчитывается далеко не всегда.
Роберт ХаасРуководитель направления регистрации компаний
07 / Вопросы
Частые вопросы
Долю стоимости объекта, которую финансирует банк. LTV 60% значит, что 60% дает банк, а 40% вносите вы.
Во многих странах да, но на более жестких условиях: ниже доля финансирования, выше ставка, больше требований к документам.
Часто нет или только частично. Многие программы требуют собственных средств. Это проверяют до подачи на кредит.
Подтвержденный доход, кредитную историю, происхождение первоначального взноса и сам объект как предмет залога.
Ситуация, когда доход у вас в одной валюте, а платежи по кредиту в другой. Изменение курса может заметно увеличить нагрузку.
До подписания договора на объект — за предварительным одобрением. Иначе при отказе банка есть риск потерять задаток.
Связанные термины
