Недвижимость в Греции для россиян в 2026 году: как купить легально, оплата, санкции, ВНЖ

Можно ли россиянину купить недвижимость в Греции в 2026 году

Начнем с самого важного и снимем главный страх. Да, гражданин России в 2026 году может законно купить недвижимость в Греции. Прямого запрета на приобретение жилья или коммерческих объектов гражданами РФ в греческом законодательстве нет. Право собственности иностранца защищается так же, как и право грека: вы становитесь полноправным владельцем, объект регистрируется на ваше имя, вы можете им пользоваться, сдавать в долгосрочную аренду, передавать по наследству и продавать.

Попытки ввести общеевропейский запрет на покупку недвижимости россиянами обсуждались в ЕС еще с 2022 года, но единого запрета так и не появилось — инициатива не прошла. Поэтому на уровне Греции санкции бьют не по самой сделке купли-продажи, а по сопутствующим процессам: движению денег и проверке их происхождения. Это ключевое различие, которое нужно понять с самого начала.

Иными словами, недвижимость в Греции для россиян в 2026 году доступна, но путь к ней стал более бюрократическим: больше документов, больше проверок, больше времени на согласования с банком. Все это решается, но только строго легально — без серых схем, без обхода санкций и без попыток скрыть источник денег. Именно по такому принципу мы и ведем сделки. Полезно сразу сверяться с актуальными правилами рынка через материал о том, как купить недвижимость в Греции иностранцу.

Недвижимость, Греция и санкции: что именно ограничено

Чтобы действовать спокойно и уверенно, важно понимать, где проходит граница между разрешенным и ограниченным. Санкции ЕС в отношении РФ — это не запрет покупать квадратные метры, а набор правил для финансовой системы. Греческие банки и нотариусы обязаны их соблюдать, поэтому именно через них проходит вся проверка.

Что НЕ запрещено гражданину РФ в 2026 году:

• Сама покупка недвижимости - жилой или коммерческой, на физическое лицо.
• Владение и распоряжение объектом — сдача в долгосрочную аренду, продажа, наследование.
• Получение налогового номера AFM и открытие сделки у нотариуса.

Что ограничено или усложнено санкциями:

• Прямые банковские переводы из российских банков в ЕС — многие корреспондентские каналы закрыты, прямой SWIFT-перевод из РФ в Грецию чаще всего невозможен.
• Усиленная проверка происхождения средств - банк обязан понять, откуда деньги, и не связаны ли они с подсанкционными лицами.
• Новые заявки на Golden Visa с российским паспортом — о них честно и подробно ниже.

Отдельно подчеркнем: речь идет о добросовестных частных покупателях, не находящихся ни в каких санкционных списках. Если человек под персональными санкциями — сделка для него закрыта, и это не обсуждается. Для всех остальных граждан РФ задача сводится к тому, чтобы прозрачно показать законность денег и провести их по разрешенному маршруту. Тема недвижимости, Греции и санкций звучит пугающе, но на практике это вопрос грамотной подготовки документов.

Главная сложность: как перевести деньги из России в Грецию

Если покупка как таковая разрешена, то 90% реальных трудностей лежит именно здесь — в переводе денег. После 2022 года прямые переводы из российских банков в европейские резко осложнились: корреспондентские отношения сократились, многие банки ЕС блокируют входящие платежи, связанные с РФ, а оплата должна пройти в евро через греческую банковскую систему, чтобы сделка была прозрачной.

На практике покупатели используют законные маршруты движения средств, например:

• Счета в дружественных или нейтральных юрисдикциях. Деньги, уже находящиеся за пределами РФ (в банках стран, не вводивших ограничений), переводятся в Грецию легче, чем напрямую из российского банка.
• Личные счета покупателя за рубежом. Если у вас уже открыт счет в банке третьей страны и средства туда поступили законно, перевод в Грецию проходит как обычный платеж нерезидента ЕС.
• Средства от продажи активов вне РФ. Деньги от продажи зарубежной недвижимости, бизнеса или ценных бумаг с понятной историей.

Чего мы категорически не делаем — не пытаемся скрыть источник денег, не дробим платежи ради обхода контроля, не работаем с наличными в обход банков. Любая такая схема ставит под удар и сделку, и самого покупателя. Греческий банк все равно запросит документы, и непрозрачная история приведет к заморозке средств. Поэтому деньги отправляют заранее, с запасом по времени на комплаенс-проверку, и сопровождают полным пакетом подтверждений.

Проверка происхождения средств (AML): что готовить заранее

Вторая по значимости тема после самого перевода — доказать происхождение денег. Греческие банки строго применяют правила противодействия отмыванию (AML) и принцип знай своего клиента (KYC), особенно к крупным сделкам и к платежам, связанным с РФ. Это не придирка к россиянам лично — это общеевропейская норма, прописанная в том числе в греческом законе 4557/2018.

Банк хочет получить ответ на простой вопрос: откуда у вас эти деньги и законны ли они. Чтобы ответ был убедительным, заранее собирают документальную цепочку:

• Подтверждение дохода - справки о зарплате, налоговые декларации, документы о дивидендах или продаже бизнеса.
• Выписки по счетам - показывающие накопление и движение средств, а не внезапное появление крупной суммы.
• Документы по проданным активам - договор продажи квартиры, машины, доли в компании, если деньги получены оттуда.
• Апостиль и перевод - российские документы для греческого банка готовят с заверенным переводом и апостилем.

Чем понятнее и полнее история денег, тем быстрее проходит проверка. Слабое место большинства самостоятельных попыток — именно разрывы в цепочке: деньги есть, а доказать их путь нечем. Поэтому подготовку источника средств начинают до выхода на сделку, а не в момент, когда банк уже запросил пояснения. Это та часть работы, где сопровождение экономит и нервы, и деньги.

Налоговый номер AFM: первый практический шаг

Любая сделка с недвижимостью в Греции начинается с получения налогового номера — AFM (по-гречески ?????). Без него нельзя ни оформить покупку у нотариуса, ни открыть местный банковский счет, ни оплатить налоги. Хорошая новость для граждан РФ: AFM выдают и нерезидентам, без вида на жительство и без обязательного приезда в Грецию.

Как это устроено на практике:

• Кто может получить. Любой иностранец, включая граждан стран вне ЕС. Российский паспорт — не препятствие для оформления AFM.
• Удаленно по доверенности. Если вы не в Греции, номер оформит ваш юрист или налоговый представитель по нотариальной доверенности — личное присутствие не обязательно.
• Документы. Загранпаспорт, при необходимости свидетельства о браке или рождении детей (с переводом на греческий и апостилем), заявление и доверенность на представителя.
• Срок. Обычно 2-3 рабочих дня, иногда чуть дольше при загрузке налоговой службы.

AFM — это технический, но обязательный фундамент сделки. Параллельно с ним покупатель-нерезидент обычно открывает греческий банковский счет, через который пройдут расчеты и уплата налогов. Именно на этом этапе банк и начинает свою AML-проверку, поэтому AFM и счет логично готовить заранее, еще до выбора конкретного объекта. Сверить официальные требования к выдаче номера можно на государственном портале gov.gr.

Этапы сделки и нюансы для россиянина: таблица

Соберем весь путь в одну таблицу, чтобы было видно, где гражданину РФ нужно заложить дополнительное время и внимание. Сама последовательность шагов для россиянина не отличается от любого иностранца — отличается лишь степень контроля на финансовых этапах.

Как видно, на восьми из девяти этапов гражданин РФ действует так же, как любой другой иностранец. Особое внимание — двум финансовым строкам (источник средств и перевод денег) и последней строке про ВНЖ, о которой поговорим отдельно и честно.

Golden Visa и ВНЖ: честно о санкционных ограничениях

Здесь начинается самая частая ловушка ожиданий, и мы скажем прямо. Многие россияне покупают недвижимость в Греции в расчете автоматически получить Golden Visa — ВНЖ за инвестиции. В 2026 году с одним лишь российским паспортом это, как правило, не сработает.

Реальная картина такая:

• Покупка недвижимости разрешена - сам по себе факт приобретения объекта законен и не ограничен.
• Новые заявки на Golden Visa от граждан РФ, держащих только российский паспорт, приостановлены с 2022 года из-за санкций ЕС. То есть купить квартиру можно, а подать новую заявку на инвестиционный ВНЖ — нет.
• Продление ранее выданных Golden Visa для россиян и членов их семей в последнее время возобновлено — те, кто получил статус до ограничений, могут его поддерживать.
• Второй паспорт открывает дверь. Если у заявителя есть гражданство страны, не подпадающей под ограничения, он подает на Golden Visa без санкционных препятствий.

Это важно понимать ДО покупки. Если ваша цель — именно ВНЖ Греции прямо сейчас, покупка недвижимости на российский паспорт сама по себе ее не даст. Если же цель — владеть недвижимостью и/или подготовить почву на будущее (по мере смягчения правил или через второй паспорт), сделка имеет полный смысл. Подробный разбор именно визового аспекта мы держим в материале про Golden Visa Греции для россиян.

Комментарий эксперта

«Главное, что я проговариваю с клиентом-россиянином на первой встрече: покупка недвижимости в Греции в 2026 году законна, прямого запрета на нее нет, и пугаться слова санкции не нужно. Вся сложность не в праве собственности, а в деньгах — как их перевести и как доказать их происхождение. Поэтому мы никогда не пытаемся обойти санкции, не дробим платежи и не работаем с наличными в обход банков: это прямой путь к заморозке средств. Вместо этого заранее выстраиваем прозрачную историю денег с апостилями, ведем оплату законным маршрутом через счет в несанкционной юрисдикции и в евро. И отдельно, честно, разбираем вопрос ВНЖ: новую заявку на Golden Visa с одним российским паспортом сейчас не подать, путь идет через второй паспорт или иные визы. Когда клиент понимает это с самого старта, сделка проходит спокойно и безопасно.»

Игорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGES

Путь к ВНЖ через второй паспорт и другие визы

Раз новая заявка на Golden Visa с паспортом РФ сейчас затруднена, у россиянина, который хочет легально находиться и жить в Греции, остаются обходные — но абсолютно законные — маршруты. Подчеркнем: обходные в смысле других оснований, а не обхода санкций.

Рабочие варианты в 2026 году:

• Второй паспорт. Гражданство страны Карибов, Турции или иной несанкционной юрисдикции снимает ограничение — с таким паспортом заявитель подает на Golden Visa Греции на общих основаниях.
• Национальная виза D и иные ВНЖ. Для фактического проживания используется не инвестиционный, а иные типы статуса.
• ВНЖ цифрового кочевника (Digital Nomad) — для тех, кто работает удаленно на иностранного работодателя с доходом примерно от 3500 евро в месяц.
• ВНЖ финансово независимого лица (FIP) — на основании стабильного пассивного дохода.

Эти статусы не привязаны к инвестиции в недвижимость напрямую, но позволяют законно жить в Греции — стране ЕС и Шенгена — пока вопрос с Golden Visa решается через второй паспорт или по мере смягчения ограничений. Какой путь реальнее именно для вас, зависит от источника дохода, наличия второго гражданства и ваших целей. Общую логику резидентских опций мы раскрываем в гиде про ВНЖ Греции для россиян.

Выбор объекта и проверка чистоты сделки

Когда финансовая часть продумана, наступает понятный для всех этап — выбор объекта и его юридическая проверка. Здесь гражданин РФ ничем не отличается от любого другого иностранца, но именно из-за усиленного внимания банков к деньгам важно не наделать ошибок с самим объектом.

На что смотрят при проверке (due diligence):

• Чистота титула. Продавец действительно собственник, объект не заложен, нет наследственных споров и обременений.
• Долги по объекту. Отсутствие задолженностей по налогу ENFIA, коммунальным платежам, взносам.
• Разрешения и легальность построек. Особенно для домов и объектов на островах — нет ли незаконных пристроек.
• Приграничные зоны. В ряде приграничных и островных районов для покупки иностранцем требуется специальное разрешение — это проверяется заранее.

Рынок Греции ликвиден: Афины, Салоники, Крит, Родос, Санторини, Корфу, Халкидики — все это районы с устойчивым спросом и понятным ценообразованием. Перед сделкой полезно сверить ориентиры по бюджету в обзоре цен на недвижимость в Греции в 2026 году. Грамотная проверка объекта — это и защита денег, и снижение рисков на этапе банковской AML-проверки, ведь чистая сделка вызывает меньше вопросов.

Новый Реестр владельцев недвижимости с 2026 года

С января 2026 года в Греции вводится важное новшество, которое касается всех собственников, включая иностранцев. Запускается государственный Реестр владельцев недвижимости (Real Estate Owners Registry) — современная автоматизированная система, которая в реальном времени отслеживает данные об объектах, арендных отношениях и платежах.

Что это означает для покупателя-россиянина:

• Больше прозрачности. Государство видит, кто владеет объектом, как он используется и какие по нему идут платежи. Это часть общего тренда на цифровизацию и контроль рынка.
• Аренда под наблюдением. Сдача жилья, особенно краткосрочная, фиксируется в системе — это усиливает контроль за декларированием доходов.
• Дисциплина по налогам. Реестр связан с налоговыми данными, поэтому занижать или скрывать доходы от аренды становится практически невозможно.

Для добросовестного владельца это, скорее, плюс: чистая и прозрачная история объекта облегчает и будущую продажу, и любые операции с банком. А вот любые попытки серых схем с арендой или занижением налогов в новых условиях быстро всплывают. Логика та же, что и со всей сделкой: легально, прозрачно, с правильными документами — и тогда новый реестр работает на вас, а не против.

Налоги при покупке и владении недвижимостью

Финансовая картина не заканчивается ценой объекта — к ней добавляются налоги, которые гражданин РФ платит наравне с другими собственниками. Их стоит закладывать в бюджет заранее, чтобы итоговая сумма не стала сюрпризом.

Основные налоги и сборы:

• Налог на передачу недвижимости — 3,09% от стоимости объекта при покупке вторичного жилья. Платится один раз, при сделке.
• Ежегодный налог на недвижимость ENFIA - рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и характеристик объекта, платится каждый год.
• Налог на доход от аренды - если объект сдается, доход облагается по прогрессивной шкале; учет ведется через тот самый новый реестр.
• Сопутствующие расходы - нотариус, юрист, регистрация, переводы документов; обычно закладывают несколько процентов сверх цены.

Отдельно отметим: само по себе владение греческой недвижимостью не делает россиянина налоговым резидентом Греции — резидентство определяется фактическим проживанием (как правило, более 183 дней в году) и центром жизненных интересов. Поэтому для большинства покупателей-нерезидентов речь идет именно о налогах на сам объект, а не о налогообложении мирового дохода. Точный расчет всегда зависит от конкретного объекта и сценария использования, и его лучше делать индивидуально до сделки.

Частые ошибки россиян при покупке и как их избежать

За практику сопровождения сделок видно, что граждан РФ подводят не редкие, а повторяющиеся из раза в раз ошибки. Разберем их, чтобы вы не потеряли ни деньги, ни время.

• Деньги отправляют в последний момент. Банковская AML-проверка занимает время; средства нужно переводить заранее, с запасом, иначе сделка срывается по срокам.
• Не готов источник средств. Деньги есть, а доказать их путь нечем — банк замораживает платеж. Документальную цепочку собирают до перевода.
• Попытка обойти санкции. Дробление платежей, наличные, сокрытие источника — прямой путь к заморозке средств и проблемам. Только легальные маршруты.
• Иллюзия про Golden Visa. Покупают объект в расчете на автоматический ВНЖ за инвестиции — а новая заявка с паспортом РФ сейчас не подается. Цель по ВНЖ нужно проговорить до сделки.
• Экономия на проверке объекта. Скрытые долги, незаконные постройки, проблемы с титулом всплывают уже после оплаты.

Общий принцип простой: сделка для гражданина РФ в 2026 году требует не хитрости, а порядка в документах и времени на проверки. Тот, кто готовится заранее и действует прозрачно, проходит путь спокойно. Тот, кто пытается срезать углы, чаще всего и теряет деньги.

Как мы ведем сделку для гражданина РФ: взгляд эксперта

Расскажу, как на практике выглядит безопасная покупка для клиента с российским паспортом, чтобы было видно логику. Первое, с чего я начинаю любую консультацию, — честный разговор о цели. Если человек хочет именно ВНЖ прямо сейчас, я сразу объясняю: новая заявка на Golden Visa с паспортом РФ сейчас приостановлена, и нужно либо идти через второй паспорт, либо рассматривать иные визы. Лучше услышать это на старте, чем после покупки. Второе — источник средств: мы заранее, до любого перевода, выстраиваем понятную и документально подтвержденную историю денег, с апостилями и переводами, потому что именно здесь срывается большинство самостоятельных попыток. Третье — маршрут оплаты: только законный, через счета в несанкционных юрисдикциях, в евро, через греческий банк, без дробления и без наличных в обход контроля. И только потом — выбор и проверка объекта. Такой порядок работает, потому что недвижимость в Греции россиянам полностью доступна — вопрос лишь в дисциплине и прозрачности.