Ждать, пока подешевеет, бесполезно: за 2026 год вход в Европу и на Карибы только дорожал

Коротко

• За 2026 год вход в Европу и на Карибы стал дороже или строже почти везде, где покупают россияне.
• Греция: с 1 июля 2027 года планирует 15% налога при покупке жилья для граждан стран вне ЕС, 15 октября министр пообещал отзывать ВНЖ за схемы со скидками.
• Кипр готовит ужесточение ПМЖ перед Шенгеном, Карибы требуют личного интервью и биометрии.
• Россия с 2027 года собирается брать с пассивных доходов до 22%, а с нерезидентов 30% вместо 15%.
• Спрос не ждет: в III квартале 2026 года россияне покупали в ОАЭ, Таиланде и Грузии, а доля покупок для жизни выросла вдвое.

Что подорожало за один год

Я сложил в одну таблицу то, что случилось только за 2026 год. Часть мер принята, часть объявлена, но направление у всех одно.

Посмотрите на правый столбец. Почти везде стоит 2027 год. Это значит, что окно, в котором можно войти по нынешним правилам, уже отмерено, и оно короче, чем кажется: оформление золотой визы или ПМЖ занимает месяцы, а документы о происхождении средств собираются не за неделю.

Что это значит для вас. Если вы откладываете решение «до весны», в половине случаев весной вы будете подавать уже по новым правилам.

Почему цены на вход не падают

Программы за инвестиции - не рынок квартир, где после роста бывает откат. Порог устанавливает государство, и снижать его у него нет причин. Спрос держится, давление Брюсселя и Вашингтона растет, а каждое ужесточение власти продают своим избирателям как победу.

Назову исключение: Сан-Томе и Принсипи в первую годовщину программы снизил взнос. Но это молодая программа, которой нужно набрать клиентов. Зрелые программы Европы и Карибов цены не снижали ни разу за последние десять лет, они только поднимали пороги, добавляли проверки и требования присутствия.

Ровно так было с Грецией: еще недавно хватало 250 000 евро в любом месте страны, с 2024 года в Афинах и на популярных островах нужно 800 000. Кто ждал, пока «рынок остынет», теперь платит втрое больше или выбирает другой регион. Подробно эту историю мы разбирали в материале об изменениях золотой визы Греции.

Что это значит для вас. Ставка на то, что программа подешевеет, - это ставка против государства, которое ее продает. Такие ставки обычно проигрывают.

Пока вы ждете, другие покупают

Цифры за III квартал 2026 года показывают, что россияне не сидят на месте. Рынок сместился, но не остановился.

Падение числа сделок в первом полугодии 2026 года замедлилось почти вдвое: минус 23% против минус 38% годом раньше. А главное - изменилась цель покупки. Доля тех, кто покупает жилье для собственной жизни, выросла с 13% в конце 2025 года до 27%. Инвестиционных покупок стало меньше: 20% вместо 53%. Люди покупают не «на рост», а чтобы переехать. Подробный разбор по странам сделал наш директор по недвижимости в материале о том, где россияне покупают жилье за рубежом.

Что это значит для вас. Те, кто переезжает, уже выбрали страну и покупают по нынешним правилам. Ждущие встанут за ними в очередь, когда правила поменяются.

Когда ждать правильно

Я не говорю «покупайте что угодно и прямо сейчас». Есть ситуации, в которых ждать разумно.

• Программы еще нет. Аргентина и Сент-Винсент объявляют гражданство за инвестиции, но прием не открыт. Платить за «место в очереди» нельзя никому.
• Не готовы документы о происхождении средств. Подавать с дырами в истории денег хуже, чем подать на два месяца позже.
• Решение зависит от закона, который вот-вот примут. Например, законопроект о налогах в России стоит дождаться в первом чтении, прежде чем перестраивать капитал.

Во всех трех случаях вы ждете конкретного события с датой. Это не то же самое, что ждать абстрактного «подешевеет».

Как это выглядит на примерах программ, которые еще не открыты, - в материалах об Аргентине и о Сент-Винсенте.

Что сделать сейчас

1. Выберите задачу: переезд, запасной паспорт, ВНЖ в ЕС для детей, налоги. От задачи зависит программа, а не наоборот.
2. Посчитайте бюджет по нынешним правилам и по объявленным на 2027 год. Для Греции это делает расчет стоимости золотой визы Греции, для Вануату - смета гражданства Вануату.
3. Начните собирать документы о происхождении средств сейчас. Это самая долгая часть любой программы.
4. Если программа вам подходит и открыта, подавайте до вступления новых правил, а не после.

Если нужен быстрый запасной документ, посмотрите гражданство Вануату с оформлением за 2-3 месяца. Если нужен ЕС у моря, ПМЖ Кипра пока работает по нынешним правилам.

Сколько стоит ожидание в деньгах

Слово «дороже» легко пропустить мимо ушей, поэтому переведу его в цифры. Все расчеты - по уже объявленным правилам, без допущений о том, что будет «хуже».

Греческие цифры считаются с муниципальным сбором: 3,09% сейчас и 15,45% по объявленной ставке. Это касается граждан стран вне ЕС, которые покупают жилье после 1 июля 2027 года, если закон примут в объявленном виде. Российская строка - по законопроекту 617-9 для нерезидента без действующего соглашения об избежании двойного налогообложения.

На Кипре цифр пока нет, и это само по себе плохой знак для ждущих. Сейчас действуют правила 2023 года: от 300 000 евро без НДС и доход от 50 000 евро в год. Государство проверяет около 12 000 выданных разрешений, а замминистра миграции уже отправил коллегам предложения об ужесточении. Новые условия появятся до вступления Кипра в Шенген, и вряд ли они будут мягче нынешних. Разбор - в материале об ужесточении ПМЖ Кипра.

Что это значит для вас. Разница в 49 440 евро на одной квартире - это цена одного решения «подожду до лета».

Подробно о каждом шаге 2026 года: отзыв золотой визы Греции за скидки, очередь золотой визы Португалии, личное присутствие на Карибах, визы LTV для россиян, налог до 22% на пассивные доходы и запрет P2P-сделок с криптовалютой.

Как ожидание выглядит на календаре

Главная ошибка ждущих - они считают от даты, когда вступает новое правило. Считать нужно от даты, когда вы реально сможете закончить сделку.

Возьмем Грецию. Чтобы купить квартиру до 1 июля 2027 года, нужно выбрать объект, проверить его у юриста, получить греческий налоговый номер, открыть счет, перевести деньги так, чтобы банк принял их происхождение, и подписать договор у нотариуса. Даже при хорошей подготовке это обычно несколько месяцев, а для россиян банковская часть часто самая долгая. Значит, решать нужно в начале 2027 года, а не в июне.

С Карибами то же самое, только мешает не налог, а требования к присутствию. Личное интервью и биометрия уже обязательны, а общее правило о 30 днях в стране за первые 5 лет ждет запуска регионального регулятора. Кто подаст до запуска, будет жить по нынешним правилам. Кто после, получит паспорт с обязательствами провести месяц на острове.

С российскими налогами календарь самый жесткий: 1 января 2027 года. Если вы планируете стать нерезидентом и при этом получать дивиденды из России, решение о структуре капитала нужно принимать в ближайшие недели, пока законопроект идет к первому чтению 29 октября.

Что это значит для вас. Ваш настоящий срок - не дата нового правила, а дата минус время на сделку. У большинства программ он наступает раньше, чем кажется.

Три возражения, которые я слышу

«А вдруг правила смягчат?» Бывает, что объявленную меру переносят: Греция уже сдвинула налог 15% с 1 января на 1 июля 2027 года, а весной 2027 года в стране выборы. Но перенос - это не отмена. Ни одно греческое правительство последних лет не снижало пороги золотой визы, их только поднимали. Ставить семейный план на то, что политики передумают, - плохая стратегия.

«Подожду, пока разберутся с санкциями». Санкции ЕС против России регулярно продлевают, а каждый новый пакет добавляет ограничения, в том числе визовые, как в 21-м пакете. Если ваш план зависит от того, что Европа станет мягче к российским паспортам, у вас нет плана. Именно поэтому многие клиенты сначала берут второе гражданство, а уже с ним идут за ВНЖ в ЕС.

«Сейчас нет свободных денег». Это уважительная причина, и тогда ждать правильно. Но и в этом случае есть что делать бесплатно: собрать документы о происхождении средств, привести в порядок налоговую историю, понять, какая программа подходит под вашу задачу. Когда деньги появятся, вы подадите за недели, а не за месяцы.

Что это значит для вас. Ожидание оправдано, когда вы готовитесь. Ожидание без подготовки - это просто потерянное время.

Мой вывод

За годы работы в этой отрасли я не видел, чтобы программа стала дешевле, потому что клиенты подождали. Я видел обратное много раз: Португалия закрыла недвижимость, Греция подняла пороги втрое, Кипр закрыл паспорт, Вануату потерял безвиз с Европой. Каждый раз находились люди, которые «почти решились». Ждать можно только конкретного события с датой. Все остальное ожидание обходится дороже.

Как подготовлен материал

Материал основан на объявлениях и решениях правительств Греции, Кипра, стран Карибского бассейна и России за 2026 год, уже разобранных в аналитике BRIDGES, на законопроекте 617-9 и сведениях аналитиков рынка зарубежной недвижимости о сделках россиян за III квартал 2026 года. Меры, которые пока объявлены, но не приняты, отмечены отдельно. Это не инвестиционная рекомендация.