10 лучших золотых виз Европы для инвесторов в 2026 году

Коротко о главном

Если у вас мало времени, вот выжимка того, что происходит с золотыми визами Европы в 2026 году.

• Испания закрылась. С 3 апреля 2025 года новые заявки на золотую визу за покупку недвижимости от 500 000 евро не принимаются. Причина — рост цен на жилье. Альтернатива для удаленщиков — виза цифрового кочевника.
• Португалия убрала недвижимость. С октября 2023 года купить квартиру под золотую визу нельзя. Остался вход через инвестиционные фонды от 500 000 евро. А с мая 2026 года путь к паспорту удлинился с 5 до 10 лет.
• Греция подорожала. Порог теперь 800 000 евро в Афинах, Салониках, на популярных островах и 400 000 — в остальных регионах. Старые 250 000 остались только для редких объектов под реставрацию.
• Венгрия вернулась. С июля 2024 года работает Программа гостевого инвестора (Guest Investor Program) от 250 000 евро во вложение в одобренный фонд недвижимости. ВНЖ сразу на 10 лет.
• Ирландия и Великобритания закрыты с 2023 и 2022 годов соответственно, замены нет.

Главный вывод: дешевых и быстрых золотых виз в ЕС почти не осталось, а оставшиеся стали стабильнее — под давлением Брюсселя их уже вряд ли резко отменят. Подробное сравнение трех ключевых программ мы сделали в отдельном материале: Венгрия, Греция или Португалия.

Как мы составляли рейтинг

Золотых виз много, но универсального чемпиона не существует — все зависит от ваших целей. Поэтому мы не присуждаем одно первое место, а ранжируем программы по совокупности факторов, важных для частного инвестора в 2026 году.

• Порог входа - минимальная сумма, которую реально нужно вложить или внести.
• Сохранность денег - возвращается ли вложение (фонд, депозит) или это безвозвратный платеж.
• Скорость - сколько идет от подачи до получения карты ВНЖ.
• Требование жить в стране - есть ли минимальные дни присутствия для продления.
• Перспектива ПМЖ и паспорта - через сколько лет открывается путь к гражданству ЕС.
• Стабильность программы - риск закрытия или резкого роста порога.

Важная оговорка: мы не смешиваем разные по сути продукты. ВНЖ за инвестиции (Греция, Венгрия, Италия, Латвия) и сразу бессрочный ПМЖ (Мальта, Кипр) — это юридически разные статусы, и сравнивать их в лоб по одной цифре некорректно. Поэтому в таблице мы отдельно помечаем тип статуса и отдельно — возвратность денег. Безвозвратный взнос в 60 000 евро и возвратный пай фонда на ту же сумму — это совсем не одно и то же, хотя на первый взгляд цифры сопоставимы.

Еще один принцип — мы считаем не рекламный порог, а полную стоимость владения статусом за первые пять лет: вход плюс пошлины, юристы, налоги на покупку, продления и сборы за каждого члена семьи. Именно по этой логике построена отдельная секция о скрытых расходах ниже. Все цифры в статье актуальны на середину 2026 года; программы и пороги меняются часто, поэтому перед подачей конкретные суммы стоит перепроверить с консультантом. Мы делаем это бесплатно на первой консультации.

Сводная таблица: топ-10 золотых виз Европы 2026

Ниже — все действующие в 2026 году программы ВНЖ и ПМЖ ЕС за инвестиции одним взглядом. Суммы указаны минимальные, без учета налогов, пошлин и сборов на семью.

Дальше разбираем каждую программу по существу: суть, порог, плюсы, минусы и кому она подходит.

Рейтинг по странам: разбор каждой программы

Дальше — разбор каждой из десяти программ по существу: суть, точный порог, сроки оформления, требование проживания, налоговый угол, путь к ПМЖ и паспорту, а также честные плюсы, минусы и портрет того, кому виза реально подходит.

1. Греция — лучший баланс цены и качества. Несмотря на подорожание, Греция остается самой востребованной золотой визой ЕС, и это объяснимо: вы покупаете реальный актив у моря, а статус получаете на всю семью без обязательства переезжать. Суть программы — покупка недвижимости, которая дает ВНЖ на 5 лет с бесконечным продлением, пока вы владеете объектом. Порог зависит от района: 800 000 евро в Афинах, Салониках, на Миконосе, Санторини и других крупных популярных островах; 400 000 евро — в остальных регионах страны; и только от 250 000 евро — для объектов под реставрацию или перевод из коммерческой недвижимости в жилую, минимум 120 кв. м, без права краткосрочной аренды. Оформление занимает около 2-4 месяцев, требования жить в стране нет вообще — достаточно купить объект и продлевать карту. Налоговый угол: при покупке вторички — налог на переход права 3,09%, по новостройкам возможен НДС 24%, плюс ежегодный налог на недвижимость ENFIA. Путь к паспорту — 7 лет фактического проживания, а не просто владения, и со сдачей греческого языка. Плюсы: деньги вложены в ликвидный актив, нулевое требование присутствия, вся семья сразу, статус продлевается бессрочно. Минусы: порог в столице и на курортах вырос более чем втрое, посуточная сдача льготных объектов запрещена, путь к гражданству долгий и требует реальной жизни в стране. Кому: тем, кто хочет актив у Средиземного моря и свободный Шенген без переезда. Детали — в обзоре золотой визы Греции.

2. Португалия — для тех, кто целится в паспорт ЕС и не хочет возиться с недвижимостью. Это программа для терпеливых: недвижимость из нее убрана с октября 2023 года, а вход теперь только финансовый — вложение от 500 000 евро в квалифицированный инвестиционный фонд (венчурный или private equity), зарегистрированный регулятором CMVM и не связанный с недвижимостью. Минимум 60% капитала фонда должно работать в португальских компаниях. Деньги остаются вашим активом и могут приносить доход, а требование присутствия — символическое, около 7 дней в год. Сроки рассмотрения сейчас растянуты — от 1,5 до 3 лет из-за загрузки миграционной службы. Главная перемена: с мая 2026 года срок до подачи на гражданство вырос с 5 до 10 лет, и для паспорта понадобится язык на уровне A2 и чистая история проживания. Налоговый угол: льготный режим NHR в прежнем виде закрыт для новых заявителей, остался узкий режим для отдельных профессий. Плюсы: капитал возвратный и работающий, почти не нужно жить в стране, ясный путь к паспорту ЕС. Минусы: горизонт до паспорта удлинился вдвое, долгое рассмотрение заявок, высокий порог и риски доходности фонда. Кому: инвесторам с горизонтом в годы, готовым держать деньги в фонде ради паспорта ЕС для себя и детей. Подробно — в гайде по золотой визе Португалии.

3. Венгрия — самый недорогой и быстрый вход в 2026 году. Программа гостевого инвестора (Guest Investor Program) перезапущена в июле 2024 года и быстро стала хитом среди тех, кому нужен длинный и стабильный статус без больших трат. Суть — вложение от 250 000 евро в одобренный Венгерским национальным банком фонд недвижимости (минимум 40% активов фонда работают в жилье Венгрии), либо безвозвратное пожертвование 1 млн евро напрямую. ВНЖ выдают сразу на 10 лет с правом продления еще на 10 — это самый длинный первичный статус в подборке. Оформление быстрое, в пределах нескольких недель после подачи биометрии, требования постоянно жить в стране нет. Деньги в фонде возвратны — паи можно продать минимум через 5 лет. Налоговый угол: Венгрия известна одной из самых низких в ЕС ставок корпоративного налога (9%) и плоской ставкой НДФЛ 15%, что делает страну привлекательной налоговой базой. Плюсы: низкий порог, очень быстрое оформление, рекордно длинный статус, возврат денег через 5 лет, удобная налоговая среда. Минусы: программа новая, истории мало, путь к гражданству небыстрый и непрозрачный, выбор одобренных фондов пока ограничен. Кому: тем, кто хочет дешево и надолго закрепиться в Шенгене и не планирует переезжать прямо сейчас. Разбор — в статье о золотой визе Венгрии.

4. Италия — гибкий инвесторский визум для бизнеса. Investor Visa for Italy построена по принципу меню: на выбор 250 000 евро в итальянский инновационный стартап, 500 000 евро в действующую компанию, 1 млн евро в общественно полезный проект или 2 млн евро в государственные облигации. ВНЖ дают на 2 года с продлением сразу на 3 года. Сильная сторона — скорость: заявку на сертификат nulla osta рассматривают примерно 30 дней, общий цикл занимает 3-6 месяцев, при этом деньги вносятся уже после одобрения, а не до. Жить в Италии постоянно для сохранения статуса не требуется, но для паспорта нужно 10 лет реального проживания. Налоговый угол: для состоятельных переезжающих действует режим фиксированного налога на зарубежный доход (паушальный платеж в год за все иностранные доходы), что нередко и есть главный мотив переезда. Плюсы: низкий стартовый порог по опции стартапа, быстрое рассмотрение, деньги работают в экономике, привлекательный налоговый режим для крупных капиталов. Минусы: инвестицию нужно реально держать весь срок, путь к гражданству — 10 лет, по части опций требуется деловая активность. Кому: предпринимателям и инвесторам, которые хотят вести дела в Италии или сделать ее налоговой базой.

5. Мальта (MPRP) — готовый ПМЖ для всей семьи. Важно сразу понимать: это не золотая виза, а программа постоянного резидентства (Malta Permanent Residence Programme), и значительная часть затрат здесь безвозвратна. Набор такой: административный взнос 60 000 евро (или 50 000 при покупке жилья), государственный взнос, аренда жилья от 14 000 евро в год или покупка недвижимости от 375 000 евро, благотворительное пожертвование 2 000 евро, плюс подтверждение активов от 500 000 евро. Взамен — сразу бессрочный ПМЖ на всю семью, включая родителей и иногда бабушек с дедушками, без требования проживания. Оформление занимает 4-6 месяцев. Гражданство Мальты — отдельная история: прежняя инвестиционная схема ликвидирована, и паспорт теперь дают только по особым заслугам (by merit), без фиксированного ценника. Плюсы: мгновенный и бессрочный статус ПМЖ на три поколения семьи, англоязычная среда, Шенген. Минусы: большая часть денег — невозвратные взносы и пожертвования, прямого пути от MPRP к паспорту нет. Кому: большим семьям, которым важен стабильный пожизненный статус ПМЖ, а не возврат вложений.

6. Кипр — быстрый бессрочный ПМЖ. Кипрская программа постоянного резидентства дает сразу бессрочный статус, а не временный ВНЖ. Суть — инвестиция от 300 000 евро (плюс НДС) в новую недвижимость, паи местных инвестфондов или акции кипрских компаний; дополнительно требуется подтвержденный годовой доход из-за рубежа от 50 000 евро на главу семьи плюс надбавки на иждивенцев. Под ПМЖ годится только первичная недвижимость от застройщика. Ускоренный путь занимает всего 2-6 месяцев. Чтобы не потерять статус, достаточно посещать остров раз в два года. Налоговый угол: Кипр — одна из самых мягких юрисдикций ЕС, со статусом non-dom можно много лет не платить налог на дивиденды и проценты, ставка корпоративного налога 12,5%. Плюсы: очень быстрый ускоренный путь, сразу бессрочный статус, англоязычная среда, выгодные налоги. Минусы: Кипр пока не в Шенгене (хотя движется к вступлению), под ПМЖ подходит только новостройка, нужен стабильный зарубежный доход. Кому: тем, кто хочет базу на острове, быстрый ПМЖ без переезда и комфортную налоговую среду. Подробности — в материале о ПМЖ Кипра за инвестиции.

7. Латвия — самый дешевый легальный вход в ЕС. Если бюджет ограничен, а на руках есть реальное дело, Латвия дает формально самый низкий порог. Суть — 50 000 евро в капитал латвийской компании, которая платит от 40 000 евро налогов в год, плюс разовый государственный платеж 10 000 евро; альтернатива — субординированный депозит 280 000 евро в латвийском банке на 5 лет. ВНЖ выдают на 5 лет (на практике с ежегодным подтверждением). Оформление быстрое, в пределах нескольких недель. Бизнес-опция требует не формальной, а настоящей деятельности с оборотом и налогами — иначе статус не продлят. Путь к паспорту — 10 лет проживания со сдачей латышского языка. Налоговый угол: стандартная ставка корпоративного налога применяется только при распределении прибыли, что удобно для растущего бизнеса. Плюсы: минимальный порог по бизнес-опции, Шенген, простой въезд и близость к остальной Европе. Минусы: бизнес должен реально работать и платить налоги, статус временный и требует продлений, до гражданства далеко. Кому: предпринимателям с небольшим бюджетом и действующим или новым реальным делом в Латвии.

8. Греция через фонды — та же страна без хлопот с недвижимостью. Это финансовая ветка греческой золотой визы для тех, кто не хочет покупать и обслуживать квартиру. Пороги выше, чем по региональной недвижимости: 350 000 евро в паи греческих инвестиционных фондов, 500 000 евро в срочный банковский депозит, государственные облигации или акции, либо 800 000 евро в портфель ценных бумаг на регулируемом рынке. Статус тот же — ВНЖ на 5 лет с продлением и без требования проживания, путь к паспорту — 7 лет. Капитал ликвиден и не требует управления арендой, ремонтом и налогами на недвижимость. Плюсы: не нужно владеть и обслуживать физический объект, деньги остаются ликвидным активом, та же надежная греческая программа. Минусы: порог заметно выше, чем у недвижимости в регионах, доходность инструментов не гарантирована. Кому: тем, кто хочет греческий ВНЖ, но предпочитает финансовые инструменты вместо квадратных метров. Условия пересекаются с основным обзором золотой визы Греции.

9. Италия через капитал и облигации — опции для крупного инвестора. Это верхние ступени итальянского инвесторского визума, без участия в стартапах. Варианты: 500 000 евро в капитал действующей итальянской компании или 2 млн евро в государственные облигации страны. Статус и условия те же, что и у базовой итальянской визы: ВНЖ на 2 года с продлением на 3, быстрое рассмотрение за 3-6 месяцев, деньги вносятся после одобрения, путь к паспорту — 10 лет проживания. Опция с гособлигациями интересна тем, кто хочет максимально консервативный и предсказуемый инструмент, пусть и с высоким порогом. Плюсы: понятные и надежные инструменты, тот же быстрый процесс, доступ к итальянскому налоговому режиму для состоятельных. Минусы: высокий порог входа, доходность гособлигаций невысока, требуется держать инвестицию весь срок. Кому: крупным инвесторам, которым важнее надежность инструмента и итальянская налоговая база, чем минимальный чек.

10. Испания — золотой визы больше нет, осталась виза цифрового кочевника. Это честная замыкающая позиция: классической инвестиционной визы за недвижимость от 500 000 евро в Испании больше нет — новые заявки не принимаются с 3 апреля 2025 года, причиной назвали рост цен на жилье. Купить недвижимость по-прежнему можно, но никакого статуса она теперь не дает. Реальная альтернатива для удаленных специалистов — виза цифрового кочевника (DNV): нужен подтвержденный доход примерно от 2 850 евро в месяц от работы на иностранных заказчиков, статус выдают на 1-3 года с продлением до 5 лет. Налоговый угол: по специальному режиму (так называемый закон Бекхэма) доходы облагаются по льготной ставке 24% в течение нескольких лет. Путь к паспорту формально — 10 лет проживания (для граждан ряда стран короче, но это не про инвесторов из СНГ). Плюсы: законный путь в Испанию и Шенген для тех, у кого есть удаленный доход, льготная налоговая ставка. Минусы: это не инвестиционная программа — вложением статус не купить, нужен именно регулярный трудовой или фрилансерский доход. Кому: удаленщикам и фрилансерам с подтвержденным доходом, а не классическим инвесторам.

Скрытые расходы: сколько на самом деле стоит золотая виза

Главная ошибка при выборе золотой визы — сравнивать страны по рекламному порогу входа. Реальный чек почти всегда выше, и разница не косметическая. Сверх минимальной инвестиции вы платите за оформление, налоги на саму сделку, юристов и за каждого члена семьи. По нашему опыту итоговая сумма получается на 15-25% выше заявленного минимума, а по некоторым программам — и больше. Разберем, из чего складывается эта надбавка.

Налоги на покупку недвижимости. Там, где статус дает именно жилье, налог на сделку — крупнейшая скрытая статья. В Греции при покупке вторички это 3,09% от стоимости, а по новостройкам может добавиться НДС до 24%. На Кипре под ПМЖ годится только первичка, и к цене прибавляется НДС (льготная ставка 5% на основное жилье в пределах нормы площади, иначе 19%). На Мальте при покупке объекта — гербовый сбор около 5%. Это деньги, которые не вернутся при продаже.

Государственные пошлины и сборы за карты. Подача заявления, выпуск биометрических карт ВНЖ, продления — все это отдельные платежи в каждой стране, и они начисляются на каждого заявителя. На Мальте к этому добавляются крупные безвозвратные административный и государственный взносы, которые и составляют костяк стоимости программы.

Сборы за членов семьи. Большинство программ позволяют включить супруга и детей без увеличения основной инвестиции, но не бесплатно: за каждого иждивенца идет своя пошлина, а на Мальте — дополнительный государственный взнос за родителей и старшее поколение. Семья из четырех человек почти всегда стоит ощутимо дороже, чем заявленный порог на одного.

Проверка благонадежности (due diligence). По программам ПМЖ — прежде всего Мальта и Кипр — государство проводит платную и тщательную проверку происхождения средств и репутации. Это отдельный сбор и одновременно причина возможного отказа, поэтому источники капитала нужно готовить заранее.

Юристы, переводы и сопровождение. Нотариальные заверения, присяжные переводы, апостили, услуги местного адвоката и агентское сопровождение — это, как правило, еще несколько процентов сверху. Экономить здесь опасно: ошибка в документах на источник средств легко стоит отказа.

Чтобы было нагляднее, вот примерная картина дополнительных расходов сверх порога по ключевым программам (ориентиры на середину 2026 года, точные суммы зависят от объекта, состава семьи и банка):

Вывод простой: при сравнении программ закладывайте сверху не менее 15-25% к рекламному порогу, а по Мальте отдельно считайте долю невозвратных взносов. Именно полная стоимость владения статусом за первые пять лет, а не красивая цифра из заголовка, показывает, какая виза для вас на самом деле выгоднее. Мы заранее раскладываем эту смету по каждой стране на бесплатной консультации, чтобы вы не столкнулись с сюрпризами уже после подачи.

Как выбрать золотую визу под свою задачу

Вместо того чтобы гнаться за абстрактным первым местом, ответьте на четыре вопроса — и выбор сузится сам.

• Что для вас главное — паспорт ЕС или просто база в Европе? Если цель — гражданство, смотрите на Грецию (7 лет) и Кипр (около 7 лет проживания), а не на Португалию, где срок вырос до 10 лет. Если паспорт не нужен и важен сам статус — подойдут Венгрия и Греция без обязательного проживания.
• Готовы ли вы жить в стране? Греция, Венгрия и Кипр почти не требуют присутствия. А вот путь к гражданству везде требует реального проживания — инвестиция статус дает, но годы в стране все равно придется провести.
• Хотите вернуть деньги? Тогда выбирайте фонды (Португалия, Венгрия, Греция), депозиты (Латвия) или недвижимость (Греция, Кипр) — это активы. Мальта и любые пожертвования — это расходы без возврата.
• Какой у вас бюджет? До 100 000 евро — реальна только бизнес-опция Латвии. До 300 000 — Венгрия, Италия (стартап), Кипр. Выше — вся остальная линейка.

Полезно отдельно развести две частые цели, которые путают. Если вы хотите налоговую оптимизацию, смотрите не столько на порог визы, сколько на режим: Венгрия с плоским НДФЛ 15% и корпоративным налогом 9%, Кипр со статусом non-dom и Италия с фиксированным налогом на зарубежный доход решают эту задачу лучше, чем сам факт получения карты. А если цель — паспорт для детей, важнее срок и стабильность натурализации, и здесь Португалия после удлинения до 10 лет уже не так очевидна, как Греция или Кипр.

И последнее: не выбирайте страну по одной самой низкой цифре. Латвия за 50 000 евро выглядит соблазнительно, но требует реального бизнеса с налогами, а Мальта при внешне умеренном входе скрывает крупные невозвратные взносы. Сопоставляйте программы по полной стоимости и по тому, что вы получаете взамен — временный ВНЖ или сразу бессрочный ПМЖ.

На практике для большинства частных инвесторов в 2026 году выбор сводится к трем программам: Греция (актив плюс быстрый путь к паспорту), Португалия (фонд плюс паспорт ЕС в перспективе) и Венгрия (дешево, быстро, надолго). Мы сравнили их по пунктам в отдельном разборе: Венгрия, Греция или Португалия — что выбрать.

Комментарий эксперта

«За двадцать с лишним лет в этой сфере я не помню таких быстрых перемен, как сейчас. Клиенты часто приходят с устаревшими цифрами из интернета и удивляются, что Испания уже закрыта, а Португалия удлинила путь к паспорту вдвое. Мой совет один: не гонитесь за самой дешевой визой и не верьте обещаниям паспорта за полгода. Сначала четко определите цель — актив, налоговая база или гражданство для детей, — и только потом выбирайте страну. Тогда инвестиция работает на вас, а не на красивую строчку в рекламе.»

Сергей ЕвдокимовУправляющий партнер BRIDGES

Риски и подводные камни 2026 года

Золотые визы — живой и политически чувствительный рынок. Прежде чем вкладывать деньги, держите в голове несколько вещей.

• Программы закрываются и дорожают. За два года закрылись Испания, Ирландия и Великобритания, а Греция и Португалия серьезно ужесточились. Если программа вам подходит сегодня — откладывать опасно: завтра порог может вырасти или недвижимость уберут, как это уже случилось в Португалии.
• Инвестиция не равно гражданство. Это частое заблуждение. Золотая виза дает право на проживание, а паспорт ЕС — только после многих лет реальной жизни в стране, сдачи языка и интеграции. Венгрия и Мальта вообще развели инвестиции и гражданство по разным дорожкам.
• Возврат денег не гарантирован. Фонды и недвижимость могут как вырасти, так и упасть в цене, а паи фонда бывают неликвидны до конца срока. Депозиты идут под небольшой процент. Считайте не только порог входа, но и реальную доходность, комиссии за управление и ликвидность на выходе.
• Скрытые расходы. Сверх порога идут госпошлины, юристы, налоги на покупку и сборы за каждого члена семьи — итоговая сумма часто на 15-25% выше заявленного минимума. Подробную раскладку мы дали в секции о скрытых расходах выше.
• Источник средств под микроскопом. По всем серьезным программам банк и государство проверяют происхождение капитала. Неподтвержденные деньги — частая причина отказа, поэтому документы по источнику средств нужно собирать заранее, а не в последний момент.
• Давление ЕС. Брюссель давит на схемы за инвестиции, и Суд ЕС уже вынудил Мальту свернуть прямую продажу гражданства. Парадокс в том, что это делает оставшиеся ВНЖ-программы более предсказуемыми: они уже прошли реформы, и резко отменять их вряд ли станут.

Вывод простой: выбирайте программу не по красивой цифре в рекламе, а под конкретную цель, считайте полную стоимость и проверяйте актуальные условия прямо перед подачей — этот рынок меняется быстрее, чем успевают обновляться статьи в интернете.

Итог: какая золотая виза лучшая в 2026 году

Единого победителя нет — есть лучшая виза под вашу задачу. Если коротко:

• Хотите актив и Шенген без переезда - Греция (от 400 000 евро) или Кипр.
• Целитесь в паспорт ЕС и не любите недвижимость - Португалия через фонд, но с горизонтом в 10 лет.
• Нужно дешево, быстро и надолго - Венгрия от 250 000 евро.
• Маленький бюджет и реальный бизнес - Латвия от 50 000 евро.
• Большая семья и нужен готовый ПМЖ - Мальта (MPRP).
• Вы удаленщик, а не инвестор - виза цифрового кочевника Испании.

Рынок в 2026 году стал дороже и строже, но и стабильнее: оставшиеся программы уже прошли реформы. Главное — не ошибиться с выбором страны и не переплатить на скрытых расходах. Мы помогаем подобрать программу под ваши цели, бюджет и сроки и ведем заявку от первого звонка до карты ВНЖ. Запишитесь на бесплатную консультацию через форму на сайте - разберем вашу ситуацию и предложим оптимальный вариант.