Недвижимость в Аргентине: покупка иностранцем, цены и налоги

Недвижимость в Аргентине: коротко

Коротко: иностранец может купить квартиру или дом в Аргентине на тех же условиях, что и гражданин. Сделку ведет нотариус, расчеты в долларах, расходы при покупке - гербовый сбор, нотариус и регистрация. Гражданство за недвижимость программа не предусматривает.

Рынок недвижимости Аргентины долларовый: цены объявлены и сделки проводятся в долларах США, а ипотека для иностранцев почти недоступна. После многих лет падения цены в Буэнос-Айресе стабилизировались: в 2026 году средняя цена квартиры выросла примерно на 1,4% и остается на 11,5% ниже исторического максимума. Для покупателя с долларами это рынок с умеренными ценами по сравнению с европейскими столицами.

Недвижимость интересна инвестору по трем причинам: жилье для своей семьи на время поездок или переезда, доход от аренды и долгосрочная ставка на восстановление экономики. Но у аргентинской недвижимости свои риски: экономическая нестабильность, валютные правила, отличающиеся от европейских правила аренды. Все это разобрано ниже.

Недвижимость, гражданство и ВНЖ

Коротко: покупка недвижимости не дает гражданства и не является основанием для ВНЖ. Программа гражданства за инвестиции принимает только взнос в Казначейство или облигацию.

В отличие от Турции, где гражданство дают за недвижимость от $400 000, или Греции, где золотая виза выдается за покупку жилья, в Аргентине собственность сама по себе статуса не дает. Программа гражданства за инвестиции объявила два варианта: взнос $350 000 или облигацию на $800 000. Запросы «гражданство Аргентины за недвижимость» и «ВНЖ при покупке недвижимости» на практике имеют другой ответ.

Недвижимость может помочь с резиденцией косвенно. Доход от сдачи квартиры, в том числе за рубежом, - основание для резиденции рантье, если он достаточен и поступает в Аргентину через банк. А владение жильем подтверждает адрес и связь со страной при натурализации. Подробнее - в статьях ВНЖ Аргентины и стоимость гражданства Аргентины. Если семья выбирает гражданство за инвестиции, сумму на ваш состав семьи покажет расчет стоимости программы Аргентины.

Цены по районам Буэнос-Айреса

Коротко: средняя цена квартиры в Буэнос-Айресе - $2 484 за м². Самый дорогой район - Пуэрто-Мадеро, $6 165 за м², дальше Палермо, Бельграно и Реколета. Дешевле всего - южные районы.

Пуэрто-Мадеро - новый район у бывших доков с небоскребами, набережными и офисами: здесь цены и аренда выше, чем в остальном городе. Палермо - зеленый район с парками, ресторанами и улицами в стиле старого города, любимый иностранцами и молодыми семьями. Бельграно и Нуньес на севере - спокойные районы с хорошими школами. Реколета - классический центр с архитектурой начала XX века.

Южные районы - Лугано, Нуэва Помпея, Ла-Бока - заметно дешевле, но для иностранного покупателя это обычно не первый выбор из-за инфраструктуры и безопасности. Цены по объявлениям выше цен реальных сделок: торг на рынке Буэнос-Айреса - норма. О жизни в районах - в статье жизнь в Аргентине.

Как иностранцу купить квартиру

Коротко: налоговый номер, выбор объекта, бронь, предварительный договор, проверка у нотариуса, нотариальный акт и регистрация в реестре недвижимости.

1. Налоговый номер. Покупатель без DNI оформляет CUIT: с 2 марта 2026 года он заменил прежний номер CDI. Нерезидент оформляет его через представителя в Аргентине.
2. Выбор объекта. Через агентство или напрямую у продавца.
3. Бронь. Небольшой задаток фиксирует объект на время проверки.
4. Предварительный договор. Фиксирует цену, порядок оплаты и дату сделки, но не передает собственность.
5. Проверка у нотариуса. Нотариус проверяет историю собственности, обременения, долги и право продавца на сделку.
6. Нотариальный акт. Подписывается у нотариуса, после него право регистрируется в реестре.

Нотариуса выбирает покупатель, и это главная защита сделки: нотариус обычно проверяет историю права собственности за 20 лет, справки реестра о залогах и арестах, отсутствие запретов на продавце и налоговых долгов по объекту. Иностранцы могут покупать и через аргентинскую компанию, например упрощенное акционерное общество, участники которого идентифицируются налоговыми номерами.

Оплата проходит в долларах, обычно наличными в банковском хранилище или переводом по правилам валютного рынка. Для иностранца путь денег важен так же, как при оплате взноса по программе: банк и нотариус проверяют происхождение средств. Подробнее - в статье счет в банке Аргентины.

Расходы при покупке

Коротко: главные расходы - гербовый сбор 3,5% в Буэнос-Айресе, нотариус и регистрация. Для единственного жилья, где семья живет постоянно, действует освобождение от гербового сбора в пределах порога.

Гербовый сбор в Буэнос-Айресе считается с наибольшей из трех величин: цены сделки, справочной стоимости или кадастровой оценки. Ставка 3,5%, для сделок до 226,1 млн песо - 2,7%. С 1 января 2026 года покупатель единственного жилья для постоянного проживания освобожден от сбора в пределах этого порога и платит только с превышения. Для инвестиционной квартиры иностранца освобождение обычно не применяется. В других провинциях ставки свои.

Распределение расходов между покупателем и продавцом - предмет договоренности, поэтому смету покупки запрашивают у нотариуса до подписания предварительного договора.

Налоги владельца

Коротко: с 2026 года доход от продажи недвижимости освобожден от подоходного налога. Владелец платит городской или провинциальный налог на недвижимость, налог на доход от аренды и, если он резидент или объект в Аргентине, налог на личное имущество.

Закон 27.802 освободил доход от продажи недвижимости с 1 января 2026 года для резидентов и нерезидентов: раньше продажа жилья, купленного после 2018 года, облагалась по ставке 15%. Ежегодно владелец платит налог на недвижимость по месту нахождения объекта, в Буэнос-Айресе - городской налог по кадастровой стоимости. Доход от аренды облагается подоходным налогом, для нерезидента налог удерживается по правилам для нерезидентов.

Налог на личное имущество платят резиденты с имущества в стране и за рубежом, а нерезиденты - с имущества в Аргентине через ответственное лицо. Ставки снижаются: в 2026 году от 0,5% до 0,75%, с 2027 года - 0,25%. Подробнее - в статье налоги в Аргентине.

Аренда: доходность и правила

Коротко: в конце 2023 года указ 70/2023 отменил закон об аренде с жесткими сроками и индексацией. Теперь стороны договариваются свободно, в том числе о валюте и сроке.

До 2023 года закон об аренде устанавливал минимальный срок договора три года и индексацию раз в год, что отпугивало владельцев. Указ 70/2023 отменил этот закон, и предложение аренды выросло. Сейчас договоры заключаются на свободных условиях: в песо с индексацией или в долларах, на срок, который выбирают стороны.

Аренда двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе в сентябре 2026 года стоила от примерно 650 000 песо в месяц в Лугано до примерно 1,27 млн песо в Пуэрто-Мадеро, а в Палермо - около 1 млн песо. Доходность аренды в долларах зависит от района, курса песо и расходов на содержание. Для иностранного владельца важен управляющий, который найдет арендаторов, будет получать оплату и платить налоги.

Сельская земля и дома за городом

Коротко: указ 70/2023 отменил закон, ограничивавший покупку сельской земли иностранцами. В сентябре 2026 года Верховный суд отменил решение, которое приостанавливало эту отмену.

Закон 26.737 с 2011 года ограничивал иностранную собственность на сельскую землю: не больше 15% земель страны, не больше 30% этой доли на одну национальность, не больше 1 000 гектаров в основной сельскохозяйственной зоне, запрет на участки у крупных водоемов и в пограничных зонах. Указ 70/2023 отменил закон, но суд приостановил отмену. В конце сентября 2026 года Верховный суд отменил решение апелляционной палаты, и ограничения перестали применяться.

Указ 70/2023 еще может пересмотреть Конгресс, поэтому для крупных покупок земли юристы советуют учитывать правовой риск. Для гражданина Аргентины ограничения не применялись никогда: это одно из прав, которое дает гражданство. Подробнее - в статье что дает гражданство Аргентины.

Другие города: Кордова, Мендоса, Барилоче, Росарио

Коротко: за пределами Буэнос-Айреса недвижимость дешевле. Иностранцы покупают в Кордове и Росарио ради университетов и бизнеса, в Мендосе - ради виноделия и гор, в Барилоче - ради природы и туризма.

Кордова - второй город страны с крупными университетами и спокойным ритмом жизни, цены там ниже столичных. Мендоса у подножия Анд известна виноградниками: часть иностранцев покупает дома среди виноградников или доли в винодельческих проектах. Барилоче в Патагонии - курорт с горнолыжными склонами и озерами, где спрос на жилье связан с туризмом. Росарио - крупный порт и деловой центр в провинции Санта-Фе.

В провинциях действуют свои гербовые сборы и налоги на недвижимость, и рынок менее ликвиден, чем в Буэнос-Айресе. Для покупки за пределами столицы особенно важен местный нотариус и проверка документов на землю, особенно в пригородах и сельской местности.

Новостройки и покупка на этапе строительства

Коротко: новые дома в Аргентине часто строят через доверительные фонды, в которые инвесторы вносят деньги по графику. Это дешевле готового жилья, но риск выше: проверяют застройщика, договор фонда и график.

Распространенная схема - доверительный фонд, в котором инвесторы финансируют строительство поэтапно и получают квартиры по себестоимости. Цена ниже готового жилья, но инвестор несет риск задержки, роста затрат и споров между участниками. До входа в такой фонд юрист проверяет договор, права на землю, разрешения, репутацию застройщика и порядок выхода.

Покупка готовой квартиры у застройщика после сдачи дома проще: нотариус проверяет право собственности и регистрацию дома. Для иностранного покупателя без опыта на местном рынке готовое жилье обычно предпочтительнее.

Ипотека

Коротко: ипотека в Аргентине доступна в основном резидентам с DNI и подтвержденным местным доходом. Иностранцы без резидентства покупают за собственные средства.

С 2024 года банки Аргентины вернули ипотеку с индексацией по инфляции, и спрос на нее вырос. Кредит дают резидентам с удостоверением личности, налоговым номером и подтвержденным доходом в стране. Для иностранца, который не живет в Аргентине, ипотека практически недоступна, и покупка идет за собственные средства. С 2026 года в Буэнос-Айресе гербовый сбор на ипотеку для единственного жилья не взимается.

Покупка по доверенности и управление объектом

Коротко: купить квартиру можно без личного присутствия по нотариальной доверенности с апостилем и переводом. Сдавать и обслуживать объект помогает управляющий.

Доверенность оформляется в стране покупателя у нотариуса, получает апостиль и переводится на испанский язык присяжным переводчиком Аргентины. Нотариус в Аргентине проверяет полномочия представителя перед сделкой. Деньги на покупку покупатель переводит сам, а представитель подписывает документы.

После покупки иностранному владельцу нужен управляющий: он ищет арендаторов, заключает договоры, получает оплату, платит налоги и коммунальные платежи, следит за состоянием квартиры. Услуги управляющего обычно оплачиваются процентом от арендной платы.

Риски покупки

Коротко: главные риски - экономическая нестабильность, долгая ликвидность, долги по объекту и неверная оценка цены по объявлениям.

• Экономика. История кризисов Аргентины влияет на спрос и цены, хотя рынок долларовый.
• Ликвидность. Продажа может занять месяцы, особенно для дорогих объектов.
• Долги и обременения. Проверяются нотариусом до сделки.
• Цена по объявлениям. Реальная цена сделки ниже, торг обязателен.
• Валютные правила. Порядок вывода денег от продажи зависит от статуса продавца и правил на дату сделки.

Для инвестора, который получает гражданство за взнос, недвижимость в Аргентине - отдельное решение. Ее покупают для жизни во время поездок, для семьи, которая переезжает, или как долгосрочное вложение, но не как часть программы. О валюте и экономике - в статье песо и экономика Аргентины.

Где ошибаются покупатели

Коротко: рассчитывают на гражданство за недвижимость, не оформляют налоговый номер заранее, доверяют выбор нотариуса продавцу и сравнивают цены объявлений с ценами сделок.

1. Ждут гражданство или ВНЖ за покупку. Недвижимость статуса не дает.
2. Приходят к сделке без налогового номера. Без CUIT нотариус не зарегистрирует право.
3. Соглашаются на нотариуса продавца. Нотариуса выбирает покупатель.
4. Покупают по цене объявления. Торг на рынке Буэнос-Айреса - норма.
5. Не считают гербовый сбор. Для инвестиционной квартиры он обычно 3,5%.

Что проверить до покупки

Коротко: цель покупки, налоговый номер, путь денег, нотариуса и полную смету расходов. Что делаем мы и что остается вам, показано на странице паспорт Аргентины за инвестиции.

• Зачем покупка: жить, сдавать или вкладывать на долгий срок.
• Есть ли налоговый номер CUIT и как его оформить.
• Откуда и как пойдут деньги на оплату.
• Какой нотариус ведет сделку и что он проверяет.
• Смета: гербовый сбор, нотариус, регистрация, агентство.