Турция: иностранцы в сентябре купили на 9,9% больше жилья, застройщики просят поднять порог для гражданства

Коротко

• По данным Турецкого статистического института от 16 октября 2026 года, в сентябре иностранцам продано 2 167 объектов жилья, на 9,9% больше, чем в сентябре 2025 года. Доля иностранцев - 1,5% всех сделок.
• Весь рынок в сентябре сократился на 9,3%, до 142 390 сделок: вторичное жилье упало на 15,3%, новостройки выросли на 3,9%.
• За январь - сентябрь иностранцы купили 15 308 объектов, на 4,3% меньше, чем за тот же период 2025 года.
• Больше всего купили граждане России (388), Ирака (166) и Германии (162).
• Объединение застройщиков предложило поднять порог для гражданства за недвижимость до 750 000 долларов; решения правительства нет, порог остается 400 000 долларов.

Что показывают цифры за сентябрь

Турецкий статистический институт публикует данные о продажах жилья каждый месяц примерно в середине следующего месяца. Сентябрьская статистика показывает два разных рынка. Местные покупатели продают и покупают вторичное жилье заметно меньше: минус 15,3% за год на фоне дорогих кредитов. Новостройки, наоборот, немного растут, а ипотечные сделки прибавили 5,1%.

Иностранцы в сентябре купили больше, чем в августе (1 938 сделок) и чем в сентябре прошлого года (1 972). Но за девять месяцев итог все равно ниже прошлогоднего: 15 308 против 15 992. Иными словами, осень пока выглядит лучше начала года, но разворотом тренда это называть рано. Объединение застройщиков ожидает, что за весь 2026 год иностранцы купят от 20 000 до 22 000 объектов.

Что это значит для вас. Если вы выбираете жилье в Турции, рынок сейчас на стороне покупателя во вторичке: сделок меньше, продавцы сговорчивее. В новостройках цены держатся лучше.

Почему вторичка падает, а новостройки растут

Главная причина спада на вторичном рынке - дорогие деньги. Ставки по кредитам в Турции остаются высокими, и местные семьи откладывают покупку или продажу квартир. Продавцы вторичного жилья часто не готовы снижать цену, а покупатели не готовы платить по старым ожиданиям, поэтому сделок становится меньше. Новостройки держатся лучше благодаря рассрочкам от застройщиков: покупатель платит частями без банка, и для многих это единственный способ купить жилье при высоких ставках.

Для иностранцев картина другая. Они чаще платят собственными деньгами, а не в кредит, поэтому ставки на них влияют меньше. На спрос иностранцев сильнее действуют курс лиры, правила ВНЖ и гражданства и ситуация в странах, откуда они приезжают. Рост продаж иностранцам в сентябре на фоне общего спада - как раз пример того, как эти рынки живут по разным законам.

Что это значит для вас. Если вы платите без кредита, высокие ставки в Турции скорее работают на вас: местных покупателей меньше, и на вторичном рынке есть пространство для торга.

Кто покупает: Россия снова первая

Граждане России остаются крупнейшими иностранными покупателями жилья в Турции: 388 сделок в сентябре, это почти каждая пятая покупка иностранцем. Дальше с большим отрывом идут Ирак, Германия, Иран и Украина. Германия в списке - в основном за счет турок с немецким гражданством, которые покупают жилье на родине, и пенсионеров на побережье. Иран и Ирак - соседи, для которых Турция давно второй дом.

Для россиян Турция привлекательна по нескольким причинам: прямые рейсы, безвизовый въезд, большая русскоязычная среда в Стамбуле, Анталье и Аланье, возможность получить ВНЖ и гражданство через недвижимость. Подробнее о том, как программа работает для граждан России, мы писали в материале о гражданстве Турции для россиян. Отдельная тема - банковский счет, без которого сделку под гражданство не провести: как открыть счет в турецком банке.

Первая десятка стран дает около двух третей всех покупок иностранцев: 1 425 из 2 167. Остальное приходится на десятки других стран, у каждой из которых в месяц всего несколько десятков сделок. Такая широкая база покупателей делает рынок для иностранцев устойчивее: падение спроса из одной страны не обрушивает его целиком, и это важно для тех, кто думает о будущей перепродаже.

Что это значит для вас. Если вы покупаете в районе, популярном у иностранцев, учитывайте, что спрос там поддерживают граждане нескольких стран. Это помогает при перепродаже, но и поднимает цены.

Застройщики предлагают поднять порог для гражданства

Объединение застройщиков, которое анализирует данные о новостройках, вместе с сентябрьскими цифрами призвало ужесточить правила покупки жилья для гражданства и поднять порог до 750 000 долларов. Сейчас для гражданства за недвижимость нужно купить объект или объекты стоимостью от 400 000 долларов с запретом продажи на три года. Застройщики считают, что более высокий порог защитит рынок от сделок с завышенной оценкой и привлечет более состоятельных покупателей.

Важно: это предложение отрасли, а не решение правительства. Указа о новом пороге нет, и на 27 октября 2026 года условия программы прежние. С 1 октября изменились правила оценки недвижимости для гражданства; мы разбирали их в новости о новых правилах оценки. Оценка теперь сильнее влияет на то, засчитают ли объект: как работает оценка SPK. Все изменения программы за год собраны в материале об изменениях гражданства Турции в 2026 году.

Что это значит для вас. Если вы планируете гражданство Турции через недвижимость, порог пока 400 000 долларов. Но разговоры о повышении идут, и если решение есть, тянуть с покупкой не стоит.

Сколько покупок делают ради паспорта

Турецкий статистический институт не разделяет покупки иностранцев по цели: в цифре 2 167 есть и сделки под гражданство, и под ВНЖ, и квартиры для отдыха или аренды. Отдельной ежемесячной статистики по заявлениям на гражданство за недвижимость власти не публикуют. Поэтому по общей цифре нельзя сказать, растет ли интерес именно к паспорту. Косвенный признак - доля дорогих объектов от 400 000 долларов, но и ее официально не раскрывают.

Именно поэтому предложение застройщиков поднять порог стоит воспринимать как позицию отрасли. Застройщики заинтересованы в более дорогих сделках и в защите рынка от схем с завышенной оценкой, когда объект оценивают в 400 000 долларов, а реальная цена заметно ниже. Новые правила оценки с 1 октября направлены как раз против таких схем. Если правительство решит поднять порог, обычно это делают указом президента с датой вступления в силу, и у покупателей появляется короткое окно, чтобы завершить сделки по старым правилам.

Налоги и расходы при покупке

Кроме цены объекта, при покупке в Турции нужно заложить налог на регистрацию права собственности - 4% от цены, который обычно делят пополам покупатель и продавец, если в договоре не сказано иное. Добавляются расходы на оценку, перевод документов, присяжного переводчика при подписании, нотариальную доверенность, если сделку ведет представитель. После покупки платится ежегодный налог на недвижимость, его ставка зависит от вида объекта и города.

Для покупки под гражданство важна полная прозрачность платежей: деньги идут через турецкий банк, перевод должен соответствовать цене в документах, а оценка - подтверждать стоимость не ниже порога. Любое расхождение между ценой в договоре, оценкой и платежами может стать причиной отказа. Подробно смета разобрана в материале о стоимости гражданства Турции.

Что это значит для вас. Закладывайте к цене объекта около 3-5% на налоги и оформление. Для гражданства проверьте, что цена в договоре, оценка и платеж совпадают.

Где покупают иностранцы

Традиционно больше всего жилья иностранцы покупают в Стамбуле и Анталье, за ними идут Мерсин и другие прибрежные города. Стамбул выбирают за экономику, работу и учебу, Анталью и Аланью - за море и климат. Подробно о покупке в этих городах мы писали в материалах о недвижимости в Стамбуле и о недвижимости в Анталье. Для ВНЖ за недвижимость важно, что в ряде районов выдачу первичных ВНЖ иностранцам ограничивают; список - в статье о закрытых для ВНЖ районах.

Для покупки под гражданство подходят не все объекты: важны оценка, право собственности, отсутствие обременений и прежних сделок с иностранцами для той же цели. Что засчитывается, объясняет статья о подходящих для гражданства объектах, как оформляется право собственности - о свидетельстве ТАПУ. Частые ошибки покупателей разобраны в материале о подводных камнях недвижимости в Турции.

Что это значит для вас. Перед покупкой проверьте не только цену, но и юридическую историю объекта и его оценку. Для гражданства ошибка в документах стоит дороже, чем переплата.

Недвижимость и ВНЖ

Кроме гражданства, турецкое жилье дает право на ВНЖ. Для краткосрочного ВНЖ за недвижимость нужна покупка объекта определенной стоимости, которая зависит от размера города; условия описаны на странице ВНЖ Турции и в статье о ВНЖ Турции через недвижимость. Общий обзор порядка - в гиде по ВНЖ Турции. ВНЖ не дает гражданства, но позволяет жить в стране, открыть счет и вести дела.

Сравнивая Турцию с другими странами, полезно смотреть на полную стоимость: налоги при покупке, содержание, расходы на жизнь. Об этом статьи о стоимости жизни в Турции в 2026 году, Дубай или Турция и Турция или Греция.

Что ждать до конца года

Объединение застройщиков ожидает, что в 2026 году будет продано от 450 000 до 475 000 новостроек, а иностранцы купят от 20 000 до 22 000 объектов. Чтобы выйти на нижнюю границу прогноза по иностранцам, за октябрь - декабрь им нужно купить около 4 700 объектов, то есть примерно 1 600 в месяц. Сентябрьские 2 167 сделок показывают, что это реально. Данные за октябрь институт опубликует в середине ноября, и мы обновим цифры.

На спрос иностранцев в ближайшие месяцы будут влиять три фактора: решение по порогу для гражданства, практика применения новых правил оценки с 1 октября и ситуация с банковскими счетами для отдельных категорий покупателей. Если порог поднимут, логично ожидать всплеска сделок перед вступлением решения в силу, как это уже было в прошлые годы при повышении сумм.

Что сделать

Условия программы - на странице гражданства Турции, полная смета - в статье о стоимости гражданства Турции, все о покупке под паспорт - о гражданстве через недвижимость. Обзор страны - на странице Турции и в гиде по Турции. Мы делаем юридическую проверку объекта до сделки; обсудить покупку можно на онлайн-консультации. Все направления BRIDGES - на главной странице.

Как подготовлен материал

Источники: статистика продаж жилья Турецкого статистического института за сентябрь 2026 года, опубликованная 16 октября 2026 года; анализ данных объединения застройщиков от 17 октября 2026 года; действующие условия гражданства Турции за недвижимость. Предложение поднять порог до 750 000 долларов - позиция отрасли, а не решение правительства. Прогноз продаж иностранцам на 2026 год - оценка объединения застройщиков. Материал не заменяет консультацию.