Обновлено
GL-T-07
Глоссарий · Недвижимость
Title search - Проверка титула
Юридическая проверка права на объект до покупки: собственник, обременения, аресты, споры. Проводит юрист покупателя, а не агент продавца.
01 / Кратко за 30 секунд
Короткий ответ
- Что это
- Юридическая проверка права собственности на объект перед покупкой
- Что выясняет
- Кто настоящий собственник, есть ли долги, аресты, споры и ограничения
- Когда проводят
- До внесения задатка и любых платежей
- Кто проводит
- Независимый юрист покупателя, а не агент продавца
- Зачем
- Проверка стоит доли процента от сделки, а спасает всю сумму
02 / Простыми словами
Что такое Title search
Title search (проверка титула) — это юридическая проверка права собственности на объект перед покупкой. Простыми словами: убедиться, что продавец действительно собственник, что у объекта нет скрытых долгов и споров и что после сделки вы получите чистое право, а не чужие проблемы.
Проверяют несколько зон сразу. Право собственности — кто владелец по официальному реестру и на каком основании. Обременения — ипотеки, залоги, аресты, сервитуты. Судебная история — действующие и завершенные споры. Сам объект — соответствие фактического состояния документам, законность построек и перепланировок. И продавец — его правоспособность, семейное положение, согласия, если они требуются.
Ключевое правило одно: проверку проводит юрист, работающий на покупателя, и проводит ее до внесения денег. Агент продавца, каким бы приятным он ни был, заинтересован в закрытии сделки. Стоимость проверки — доли процента от суммы покупки, а цена ее отсутствия — в худшем случае вся сумма.
Пример из практики
Покупателя торопили: объект «уходит, нужно вносить сегодня». Проверка показала действующий судебный спор по объекту. Сделка не состоялась, деньги остались у клиента. Спешка в таких сделках почти всегда работает против покупателя.
Когда нужна проверка титула
- Покупка жилья за рубежом
- Объект под Golden Visa или гражданство
- Покупка на вторичном рынке
- Сделка со строящимся объектом
- Покупка у частного лица
- Инвестиционная покупка под аренду
03 / Что входит
Что именно проверяют
Продавец
- Правоспособность
- Основание владения
- Необходимые согласия
Объект
- Данные в реестре
- Законность построек
- Соответствие факту
Долги
- Ипотека и залоги
- Задолженности по объекту
- Налоги и сборы
Споры
- Аресты и запреты
- Судебные дела
- Претензии третьих лиц
04 / Как проходит
Как проходит проверка
Нанять независимого юриста
Запросить выписки из реестра
Проверить объект и продавца
Получить заключение
Только потом — платежи
05 / Что важно знать
Что важно знать
01
Проверку проводят до задатка, а не после
02
Юрист должен работать на покупателя
03
Официальная выписка важнее заверений продавца
04
Незаконные перепланировки становятся вашей проблемой
05
Долги по объекту часто переходят вместе с ним
Частые ошибки
- Вносить задаток до проверки
- Доверять проверку юристу продавца или застройщика
- Пропускать проверку из-за спешки со сделкой
- Не проверять законность построек и перепланировок
- Верить, что «все чисто», без документов
06 / Совет эксперта
Как подготовиться заранее
Юриста находят до того, как понравился объект — тогда решение не принимается в спешке под давлением продавца. Бюджет сделки сразу включает стоимость проверки. И заранее оговаривают порядок: сначала выписки и заключение, потом задаток, потом основной платеж. Обратный порядок — самая частая и дорогая ошибка покупателей.
Что делаем мы. Мы всегда ставим проверку титула перед деньгами и подключаем юриста, работающего на вас. Если объект покупается под программу, параллельно сверяем его с требованиями программы: бывает, что юридически чистый объект по условиям все равно не подходит.
Игорь ВенцРуководитель направления недвижимости, Title Deed и проверка объектов
07 / Вопросы
Частые вопросы
Юридическая проверка права собственности на объект: кто владелец, есть ли обременения, долги, споры и соответствует ли объект документам.
До внесения задатка и любых платежей. После оплаты возможности отказаться без потерь обычно уже нет.
Агент продавца заинтересован в сделке. Проверку должен проводить независимый юрист, работающий на покупателя.
Обычно доли процента от суммы сделки. По сравнению с риском потерять всю сумму это несопоставимые величины.
Часть проблем решается до сделки — погашением долга, снятием обременения, получением согласий. Часть означает, что от объекта лучше отказаться.
Да. Проверяют сам проект, права на землю, разрешения и финансовое состояние застройщика, а не только договор.
Связанные термины
