Паспорт Вануату и ВНЖ Греции: квартира в Патрах в долгосрочную аренду

Заявитель из Калининграда и расчет в блокноте

Это составной пример: история собрана из типовых обращений, реальный клиент не описывается, имена условные. Евгению 44 года, он гражданин России, живет в Калининграде, работает техническим переводчиком с немецкого и ведет небольшое бюро переводов. Не женат, детей нет, в заявлении он один.

Деньги на покупку копились восемь лет: бюро, переводы книг по подряду, продажа гаража и наследство от тети. К моменту разговора с нами у Евгения было 480 000 евро и очень конкретное представление о доходности, собранное из статей.

Считать доходность Евгений начал задолго до звонка нам: в его таблице были и Черногория, и Албания, и Батуми, и греческие острова. Патры в этой таблице выигрывали по одной строке - круглогодичный спрос на жилье из-за университета, в котором учатся тридцать тысяч человек.

Греция появилась в планах из-за парома. Евгений дважды ездил в Патры на пароме из Италии и запомнил город: университет, порт, невысокие цены и жизнь, которая не заканчивается в сентябре, как на островах.

Из первой поездки он привез фотографию: длинная набережная, пришвартованный паром, за ним закат. Эта фотография пять лет стояла у него на рабочем столе, и когда появились деньги, выбирать между странами он, по сути, уже не стал.

Ограничение для граждан России он нашел сам: Греция с 2022 года заявления на программу от них не принимает. Поэтому в первом письме он спросил сразу про «нейтральный паспорт».

Первое письмо он прислал в воскресенье вечером, и на следующий день юрист ответил не ценой, а тремя правилами: порог по региону, площадь от 120 квадратных метров и запрет на посуточную аренду. Евгений признался потом, что именно третий пункт и стал причиной его недельного молчания.

Евгений пришел с готовым планом заработка. Первое, что пришлось сделать - переписать этот план под правила программы.

Дарья МельникСтарший консультант по инвестиционным программам

Посуточно нельзя, надолго можно

Правило простое: объект, на котором держится вид на жительство, нельзя сдавать через сервисы краткосрочной аренды. Штраф 50 000 евро. Долгосрочная аренда по обычному договору программе не мешает.

Разница для Евгения оказалась не только юридической, но и денежной. Посуточная сдача в Патрах дает больше в июле и августе и почти ничего в феврале, а еще требует управляющей компании, уборок и постоянного присутствия кого-то на месте.

Долгосрочная аренда в университетском городе устроена иначе: договор на год, арендаторы - студенты или преподаватели, доход ровный, забот меньше. Евгению это подошло: он живет в другой стране и управлять посуточной сдачей на расстоянии не хотел.

Юрист попросил греческого адвоката собрать цифры по району: сколько в среднем стоит аренда четырехкомнатной квартиры у кампуса, как часто меняются арендаторы, какие месяцы считаются мертвыми. Оказалось, что жилье у университета снимают с августа, а искать арендаторов в октябре уже поздно, и под эти даты Евгений подстроил всю сделку.

Про типичные ошибки на этом этапе рассказано в статье об ошибках Golden Visa.

Взнос на одного и вопрос про наследство

Для одного заявителя взнос стоит 135 000 долларов вместе со сбором за проверку. Фонд кокосового масла стоит 165 000 на семью до четырех человек, поэтому одному заявителю он невыгоден: Евгений выбрал взнос.

Доходы подтверждали по бюро: выписки за три года, договоры с издательствами, декларации. Отдельно собрали документы на наследство: свидетельство о праве на наследство и выписку по счету, куда пришли деньги.

Проверка задала один вопрос - про продажу гаража за наличные в 2021 году. Документов на руках почти не осталось, но Евгений нашел договор в архиве нотариуса и справку из кооператива. Этого хватило.

Через месяц пришло одобрение, биометрию Евгений сдал в Санкт-Петербурге, паспорт приехал через две недели. Про уведомление МВД он не забыл: срок 60 дней. Как устроены обе программы, разобрано в статье взнос или фонд.

Квартира 124 метра в десяти минутах от университета

Патры находятся вне Аттики, Салоник и крупных островов, поэтому порог покупки здесь 400 000 евро при площади основных помещений не меньше 120 квадратных метров. Это сузило поиск: в городе много квартир по 70-90 метров, и они программе не подходят при любой цене.

Город Евгений выбирал не только по цифрам. В Патрах есть университет, порт с паромами в Италию, недорогая еда и почти нет сезонности, из-за которой островные квартиры стоят пустыми с ноября по апрель. К тому же от Патр до Афин два часа по платной дороге, а это важно для поездок в миграционную службу и к адвокату.

Нашлась квартира 124 квадратных метра в доме 2008 года, в десяти минутах пешком от университетского кампуса: четыре комнаты, две ванные, балкон. Цена 405 000 евро.

Четыре комнаты оказались плюсом не только для программы. Такую квартиру в Патрах снимают компанией студентов или семья преподавателя, и она не простаивает между учебными годами.

Была и вторая квартира в списке: 118 квадратных метров, дороже на 15 000 евро, с видом на залив. Она не проходила по площади ровно на два метра, и Евгений, по его словам, впервые в жизни радовался тому, что купил то, что скучнее.

Греческий адвокат проверил право собственности и обременения, инженер сверил площадь с кадастром. Расхождений не нашлось, а вот в доме обнаружился долг предыдущего владельца по взносам в товарищество. Продавец погасил его до сделки, справку об отсутствии задолженности приложили к договору.

Что остается после налогов

Доход от аренды в Греции облагается по возрастающей шкале: 15 процентов на первые 12 000 евро в год, 35 процентов на часть от 12 001 до 35 000 евро, 45 процентов на все, что выше. Декларацию подают в Греции, потому что там находится квартира.

Кроме этого каждый год платится налог на владение недвижимостью. Он считается по объектам, которые числятся за владельцем на 1 января, и от количества дней в стране не зависит.

Евгений посчитал по своей квартире: 950 евро в месяц по договору, 11 400 евро в год. Налог на доход по первой ступени - около 1 710 евро, налог на владение, коммунальные расходы в межсезонье и мелкий ремонт он заложил отдельно.

Комиссию агентства за подбор арендаторов и управление Евгений тоже заложил в расчет, как и страховку квартиры. По его подсчетам на руки остается около 8 200 евро в год, и это он считает нормальным итогом для объекта, который куплен не ради дохода, а ради вида на жительство.

Отдельный разговор был про Россию. Евгений остается налоговым резидентом России, пока живет там больше половины года, и доход из-за границы касается его российской декларации. Юрист честно сказал, что порядок зачета налога зависит от действующих соглашений между странами, и это вопрос к налоговому консультанту. Евгению нашли такого консультанта в Калининграде заранее, до первой сделки.

Договор на год и первые арендаторы

Для въезда в Грецию с паспортом Вануату нужна шенгенская виза. Евгений получил ее за месяц и прилетел в Патры на неделю.

Налоговый номер адвокат получил заранее по доверенности, поэтому за поездку Евгений подписал договор у нотариуса, оплатил налог на переход права, открыл счет в греческом банке, подал заявление через электронную платформу и сдал биометрию.

Арендаторов нашли через университетскую доску объявлений и местное агентство: четверо студентов инженерного факультета сняли квартиру на учебный год с продлением. Договор аренды на греческом и английском адвокат зарегистрировал в налоговой платформе, как это принято в Греции.

Первый учебный год прошел без происшествий, если не считать протекшего крана в феврале. Управляющий вызвал сантехника в тот же день и прислал Евгению счет на 90 евро, а Евгений, по его словам, впервые порадовался, что не связался с посуточной сдачей.

Перед заселением квартиру пришлось немного подготовить: заменить бойлер, поставить стиральную машину и вывезти мебель прежних хозяев. Евгений уложился в 3 400 евро и сделал это дистанционно, через того же управляющего из агентства, который присылал фотографии каждого этапа.

Депозит взяли в размере двух месяцев, счета за воду и электричество оставили на арендаторах, взносы в товарищество - на владельце. Ключи и приемку квартиры доверили агентству, с ним заключили договор на управление.

Чем закончилось для заявителя

В этом сценарии Комиссия Вануату одобрила заявление, квартира куплена и сдана, греческое заявление подано. Карту Евгений ожидает через 6-12 месяцев. В реальном заявлении решения и сроки зависят от Комиссии Вануату и миграционной службы Греции.

Российское гражданство у Евгения осталось, о гражданстве Вануату он уведомил МВД в срок.

С картой он сможет жить в Греции без ограничения по дням и ездить по Шенгену до 90 дней в любые 180. Минимального числа дней у программы нет: карту продлевают, пока квартира в собственности.

Продать квартиру и оставить карту не получится: вид на жительство держится именно на этом объекте. Если Евгений захочет поменять квартиру, продажа и новая покупка планируются вместе с юристом, одним действием.

Своим итогом Евгений считает не доходность, а то, что план из первого письма пришлось переписать. Через год он собирается приезжать в Патры на месяц: за это время арендаторы съезжают на лето, а он успевает сделать ремонт и пожить у моря.

Квартира, купленная для программы, живет по правилам программы. Доход считают уже с учетом этих правил.

Дарья МельникСтарший консультант по инвестиционным программам

Кому подходит такой путь

Тем, кто покупает недвижимость в Греции и хочет сдавать ее: долгосрочная аренда программе не мешает, посуточная запрещена, и это правило меняет всю экономику покупки.

Гражданам России и Беларуси, которые своей заявки на греческую программу подать не могут: сначала второе гражданство, потом покупка и подача.

Тем, кто считает доходность: налог на доход от аренды, ежегодный налог на владение и расходы на управление нужно закладывать до сделки.

Похожие истории: проверка дома в Волосе и остров или материк. Условия программы на странице гражданство Вануату.

Составной пример: история собрана из типовых обращений, реальные клиенты не описываются. Суммы и ставки на сентябрь 2026 года. Решения принимают Комиссия по гражданству Вануату и миграционная служба Греции.