Сеть офисов
+36 70 421 32 63

Обновлено: июнь 2026 г.

Кейс · ОАЭ · ВНЖ

Как пул из трех студий в Downtownдал Golden Visa и арендный доход

Golden Visa необязательно оформлять через один большой объект - закон ОАЭ разрешает суммировать несколько, и это бывает выгоднее. Салтанат хотела вложить около 2,5 млн дирхамов в Downtown под краткосрочную аренду, но за эту сумму подходящей виллы не было. Рассказываем, как мы собрали пул из трех студий, суммировали их до порога и оформили статус с арендным доходом.

Игорь ВенцИгорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGESВремя чтения8 минутДостоверностьПроверено экспертом

Кейс основан на реальном деле. Имя и отдельные идентифицирующие детали изменены для сохранения конфиденциальности.

Премиальная редакционная иллюстрация кейса BRIDGES — Как пул из трех студий в Downtown дал Golden Visa и арендный доход
Содержание

Кратко о кейсе

Ситуация, решение и результат в семи строках

Клиентка
Салтанат, около 41 года, сеть клиник, из Астаны; двое детей
Цель
Golden Visa ОАЭ + доходный актив под аренду
Бюджет
около 2,5 млн AED в Downtown
Программа
ОАЭ, Golden Visa (резидентская виза на 10 лет за инвестиции)
Что учли
за эту сумму одной виллы нет - нужен пул объектов
Решение
три студии Emaar в одном комплексе около 2,6 млн AED, суммированы до порога
Результат
Golden Visa + доход около 7,5% годовых

История клиента

Как развивалась ситуация клиента

Исходная ситуация

Салтанат - владелица сети клиник, и к инвестиции она подошла прагматично: вложить около 2,5 млн дирхамов в Downtown (центр Дубая) так, чтобы получить и Golden Visa, и доходный актив под краткосрочную аренду. Задача приятная - не спасение, а грамотное вложение.

Почему стандартный путь не подходил

Но обнаружилась практическая загвоздка. За эту сумму в Downtown подходящей виллы или крупной квартиры просто не было - на 2,5 млн в центре Дубая один большой объект не купишь. Казалось, бюджета не хватает под программу.

Какая задача стояла перед BRIDGES

Хорошая новость в том, что Golden Visa необязательно оформлять через один объект. Закон ОАЭ разрешает суммировать несколько объектов недвижимости до порога в 2 млн дирхамов. То есть вместо одной виллы можно взять пул из нескольких студий, и их общая стоимость засчитывается под программу.

Почему требовалось нестандартное решение

Салтанат обратилась в BRIDGES, понимая, что задача не «найти виллу за 2,5 млн», а собрать правильный пул: несколько студий, которые суммируются до порога, дают Golden Visa и при этом отлично работают под краткосрочную аренду, принося доход. Несколько небольших объектов под аренду нередко выгоднее одного крупного.

Я хотела вложить около 2,5 миллионов в Downtown и получить визу плюс доход с аренды. А за эту сумму виллы там нет - расстроилась, думала, не хватает. Игорь объяснил, что объекты можно суммировать: взял три студии Emaar в одном комплексе, их общая стоимость прошла порог, и я получила Golden Visa. А студии под краткосрочную аренду дают около 7,5% годовых - даже выгоднее одной большой квартиры. Отличное решение.

Салтанат, около 41 года · сеть клиник, из Астаны; двое детейИмя и отдельные идентифицирующие детали изменены в интересах конфиденциальности.

Что было под угрозой

Риски, которые нельзя было игнорировать

Здесь не было проблемы - была практичная задача и одно знание, которое все решает. За некоторые суммы одного крупного объекта не купить, но закон ОАЭ разрешает суммировать несколько объектов до порога. Пул из студий и дает Golden Visa, и нередко выгоднее под аренду, чем одна вилла.

за бюджет в Downtown одной виллы может не быть;

  1. 01закон ОАЭ разрешает суммировать объекты до порога;
  2. 02пул из студий засчитывается под программу;
  3. 03студии под краткосрочную аренду дают хороший доход;
  4. 04объекты лучше брать в одном комплексе для простоты.

Структура портфеля

Как несколько активов собрали в одно основание

Схема собрана из фактов этого дела и показывает логику работы без декоративных или неподтвержденных данных.

Единый инвестиционный порогоколо 41 года
  1. 01Сразу предложили пул вместо поиска несуществующей виллы

    Салтанат расстроилась, что за 2,5 млн виллы в Downtown нет. Мы показали лучший путь: не искать один крупный объект, а собрать пул из нескольких.

  2. 02Подобрали три студии в одном комплексе

    Мы подобрали три студии Emaar в одном комплексе примерно на 2,6 млн дирхамов. Один комплекс - это проще в управлении и аренде, а надежный девелопер - залог ликвидности.

  3. 03Суммировали стоимость объектов до порога

    Ключевой момент: закон позволяет складывать стоимость нескольких объектов. Мы оформили покупку так, чтобы общая сумма трех студий засчитывалась под программу как единое основание,…

  4. 04Подали консолидированный запрос в DLD

    Чтобы пул объектов прошел как одно основание, мы подали в земельный департамент консолидированный запрос на три студии сразу.

  5. 05Настроили объекты под краткосрочную аренду

    Раз цель была и доход, мы учли, что студии в Downtown отлично работают под краткосрочную аренду, и подобрали их с прицелом на доходность - около 7,5% годовых.

Вывод. Вывод: Golden Visa необязательна через один объект - закон ОАЭ разрешает суммировать несколько до порога. Пул из студий бывает доступнее одной виллы и доходнее под краткосрочную аренду, давая тот же 10-летний статус.

Как решили задачу

Как мы вели дело

Работу разбили на проверяемые этапы, чтобы каждый вывод подтверждался документами.

  1. 01

    Сразу предложили пул вместо поиска несуществующей виллы

    Салтанат расстроилась, что за 2,5 млн виллы в Downtown нет. Мы показали лучший путь: не искать один крупный объект, а собрать пул из нескольких. Закон ОАЭ это разрешает, и для дохода под аренду это даже выгоднее.

  2. 02

    Подобрали три студии в одном комплексе

    Мы подобрали три студии Emaar в одном комплексе примерно на 2,6 млн дирхамов. Один комплекс - это проще в управлении и аренде, а надежный девелопер - залог ликвидности. Сложность была в том, чтобы суммарная стоимость уверенно проходила порог с запасом.

  3. 03

    Суммировали стоимость объектов до порога

    Ключевой момент: закон позволяет складывать стоимость нескольких объектов. Мы оформили покупку так, чтобы общая сумма трех студий засчитывалась под программу как единое основание, превышающее порог в 2 млн дирхамов.

  4. 04

    Подали консолидированный запрос в DLD

    Чтобы пул объектов прошел как одно основание, мы подали в земельный департамент консолидированный запрос на три студии сразу. Это позволяло оформить статус на их общую стоимость, а не на каждую отдельно.

  5. 05

    Настроили объекты под краткосрочную аренду

    Раз цель была и доход, мы учли, что студии в Downtown отлично работают под краткосрочную аренду, и подобрали их с прицелом на доходность - около 7,5% годовых.

  6. 06

    Оформили Golden Visa с доходным активом

    Салтанат получила Golden Visa на 10 лет через пул из трех студий, который еще и приносит арендный доход. Несколько небольших объектов дали и статус, и доходность - выгоднее, чем одна вилла за те же деньги.

Хронология работы

Путь от обращения до результата

  1. 01Сразу предложили пул вместо поиска несуществующей виллы
  2. 02Подобрали три студии в одном комплексе
  3. 03Суммировали стоимость объектов до порога
  4. 04Подали консолидированный запрос в DLD
  5. 05Настроили объекты под краткосрочную аренду
  6. 06Оформили Golden Visa с доходным активом

Последовательность и сроки отражают конкретное дело и зависят от полноты документов и решений уполномоченных органов.

Комментарий эксперта

Это приятный кейс про смекалку, а не про спасение. Салтанат хотела вложить 2,5 миллиона в Downtown и получить визу плюс доход, но за эту сумму виллы там нет, и она расстроилась. А я сразу говорю: для Golden Visa не нужен один большой объект - закон ОАЭ разрешает суммировать несколько до порога в 2 миллиона. Я подобрал три студии Emaar в одном комплексе, их общая стоимость прошла порог, подал консолидированный запрос в земельный департамент. И вот что важно: студии под краткосрочную аренду в Downtown дают около 7,5% годовых - это даже выгоднее одной большой квартиры. Объекты я всегда проверяю как для себя, на ликвидность и доходность. В итоге у Салтанат и Golden Visa, и работающий доходный актив. Несколько небольших объектов часто умнее одного крупного.

Игорь Венц, Директор по проектам недвижимости BRIDGESИгорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGES

Результат

Что получил клиент

Цель
Golden Visa ОАЭ + доходный актив под аренду
Бюджет
около 2,5 млн AED в Downtown
Программа
ОАЭ, Golden Visa (резидентская виза на 10 лет за инвестиции)
Что учли
за эту сумму одной виллы нет - нужен пул объектов
Решение
три студии Emaar в одном комплексе около 2,6 млн AED, суммированы до порога
Результат
Golden Visa + доход около 7,5% годовых

Что было: за бюджет около 2,5 млн дирхамов одной виллы в Downtown не было, а клиентка хотела статус и доходный актив под аренду. Что сделали: предложили пул вместо поиска несуществующей виллы; подобрали три студии Emaar в одном комплексе около 2,6 млн дирхамов; суммировали их стоимость до порога; подали консолидированный запрос в DLD; настроили объекты под краткосрочную аренду. Что получила клиентка: Golden Visa на 10 лет и доход около 7,5% годовых.

Практический вывод

Что важно в похожей ситуации

  • Вывод: Golden Visa необязательна через один объект - закон ОАЭ разрешает суммировать несколько до порога. Пул из студий бывает доступнее одной виллы и доходнее под краткосрочную аренду, давая тот же 10-летний статус.
  • Салтанат получила и статус, и работающий доходный актив - потому что мы собрали умный пул из трех студий вместо поиска недоступной виллы.
  • Пул из нескольких студий в одном комплексе, суммированных до порога программы, дает и визу, и стабильный арендный доход. Разберем этот вариант.

Частые вопросы

Вопросы, которые задают в похожей ситуации

01Можно ли получить Golden Visa через несколько объектов?

Да. Закон ОАЭ разрешает суммировать стоимость нескольких объектов недвижимости до порога 2 млн дирхамов. Пул, например, из студий засчитывается под программу как единое основание.

02Почему пул из студий бывает выгоднее виллы?

За некоторые суммы одной виллы в престижном районе не купить, а несколько студий - реально. К тому же студии под краткосрочную аренду нередко дают более высокий доход, чем одна крупная квартира.

03Лучше брать объекты в одном комплексе?

Да, это проще в управлении и аренде, а единый надежный девелопер - залог ликвидности. Кроме того, консолидированный запрос на объекты в одном комплексе оформляется удобнее.

04Как объекты суммируются для программы?

Их общая стоимость должна проходить порог в 2 млн дирхамов. Оформление проводят так, чтобы пул засчитывался как единое основание - через консолидированный запрос в земельный департамент.

05Какой доход дают студии под аренду?

Студии в центральных районах под краткосрочную аренду могут приносить порядка 7,5% годовых. Конкретная доходность зависит от объекта, локации и управления, но пул небольших объектов часто доходнее одной виллы.

06Какие документы стали ключевыми именно в этом кейсе?

Салтанат расстроилась, что за 2,5 млн виллы в Downtown нет. Мы показали лучший путь: не искать один крупный объект, а собрать пул из нескольких. Закон ОАЭ это разрешает, и для дохода под аренду это даже выгоднее. Мы подобрали три студии Emaar в одном комплексе примерно на 2,6 млн дирхамов. Один комплекс - это проще в управлении и аренде, а надежный девелопер - залог ликвидности. Сложность была в том, чтобы суммарная стоимость уверенно проходила порог с запасом.

07Почему стандартный путь не подходил клиенту?

Но обнаружилась практическая загвоздка. За эту сумму в Downtown подходящей виллы или крупной квартиры просто не было - на 2,5 млн в центре Дубая один большой объект не купишь. Казалось, бюджета не хватает под программу.

08Какой риск нужно было закрыть до подачи?

Здесь не было проблемы - была практичная задача и одно знание, которое все решает. За некоторые суммы одного крупного объекта не купить, но закон ОАЭ разрешает суммировать несколько объектов до порога. Пул из студий и дает Golden Visa, и нередко выгоднее под аренду, чем одна вилла. за бюджет в Downtown одной виллы может не быть;

09Как BRIDGES проверяла устойчивость выбранного решения?

Раз цель была и доход, мы учли, что студии в Downtown отлично работают под краткосрочную аренду, и подобрали их с прицелом на доходность - около 7,5% годовых. Салтанат получила Golden Visa на 10 лет через пул из трех студий, который еще и приносит арендный доход. Несколько небольших объектов дали и статус, и доходность - выгоднее, чем одна вилла за те же деньги.

Об авторе

Игорь Венц

Автор: Игорь Венц

Директор по проектам недвижимости BRIDGES

Я руковожу направлением зарубежной недвижимости BRIDGES и координирую международные сделки от выбора структуры владения до оформления. Оцениваю правовой статус объекта и его пригодность для задачи клиента.

До принятия обязательств по сделке я проверяю право собственности и возможные обременения, оцениваю пригодность объекта для задачи клиента и разбираю последствия выбранной структуры владения. Проверка выстраивается последовательно, чтобы выявленные обстоятельства были учтены до оформления сделки.

На консультации мы разберем цель покупки, предполагаемый способ владения и дальнейшее использование объекта. После начала работы я координирую проверку недвижимости, подготовку сделки и ключевые решения команды BRIDGES до ее оформления.

Материал подготовлен на основе практики BRIDGES и проверен профильным экспертом.

Обсудить ситуацию с Игорем

Разберем вашу ситуацию и предложим решение

Опишите задачу в нескольких словах. Мы изучим вашу ситуацию, оценим возможные юридические и практические варианты и предложим следующий шаг с учетом ваших целей, документов и страны.

Конфиденциально · без обязательств · ответит профильный специалист

Или напишите нам в WhatsApp или Telegram

Анна КовалевскаяРуководитель юридического департамента BRIDGES
Анна Ковалевская, Руководитель юридического департамента BRIDGES

Имена и отдельные детали изменены в интересах конфиденциальности клиента. Описанный результат отражает конкретную ситуацию и не является публичной офертой или гарантией аналогичного исхода. Условия программы приведены по состоянию на 2026 год и могут меняться - актуальные параметры уточняйте у консультанта BRIDGES.