Обновлено
GL-R-07
Глоссарий · Недвижимость
ROI - Return on Investment
Отдача на вложенные средства. Честный расчет учитывает налоги, обслуживание, простой и расходы при выходе, а невозвратные сборы считает отдельно.
01 / Кратко за 30 секунд
Короткий ответ
- Что это
- Показатель отдачи на вложенные средства
- Как считается
- Чистая прибыль от вложения, деленная на сумму вложений
- Что часто скрывают
- Расходы: налоги, обслуживание, управление, простой, комиссии при выходе
- Особенность программ
- Часть инвестиции невозвратна, и это меняет всю арифметику
- Правильный подход
- Считать полную стоимость программы отдельно от инвестиционной части
02 / Простыми словами
Что такое ROI
ROI (Return on Investment) — показатель отдачи на вложенные средства: чистая прибыль от вложения, деленная на его сумму. Простой и удобный индикатор, который именно из-за простоты чаще всего и используют для приукрашивания.
Ключевой вопрос всегда один — что включено в расчет. Честный ROI по недвижимости учитывает все: налог на доход от аренды, ежегодный налог на объект, платежи за обслуживание, комиссию управляющей компании, ремонт, месяцы простоя, а при выходе — налог на прирост капитала и комиссии посредников. Цифра из презентации продавца обычно учитывает только арендную ставку и цену покупки.
В инвестиционной иммиграции есть своя особенность. Часть расходов принципиально невозвратна: взнос в государственный фонд, сборы за проверку, пошлины. Считать их частью инвестиции и ожидать возврата некорректно — это стоимость получения статуса. Правильный подход — разделять: вот стоимость программы, а вот инвестиционная часть, по которой действительно можно считать отдачу.
Пример из практики
Клиенту показывали привлекательную доходность по объекту. После включения налогов, обслуживания, управления, простоя и расходов при выходе картина стала заметно скромнее — но зато честной, и решение принималось уже на ней.
Когда это считают
- Оценка вложения в недвижимость
- Сравнение объектов между собой
- Выбор формы инвестиции по программе
- Оценка бизнес-проекта
- Планирование выхода из вложения
- Проверка обещаний продавца
03 / Что входит
Что включать в расчет
Доходы
- Арендный доход
- Реальная загрузка
- Рост стоимости при выходе
Расходы владения
- Налоги на доход и объект
- Обслуживание и сервисный сбор
- Ремонт и управление
Вход и выход
- Расходы на сделку
- Налог на прирост капитала
- Комиссии посредников
Программа
- Невозвратные взносы
- Сборы за проверку
- Стоимость поддержания статуса
04 / Как проходит
Как считать честно
Разделить программу и инвестицию
Собрать все статьи расходов
Заложить простой и риски
Посчитать сценарий выхода
Сравнить варианты
05 / Что важно знать
Что важно знать
01
ROI из презентации обычно валовый, а не чистый
02
Расходы на владение съедают заметную часть дохода
03
Налоги при выходе меняют итоговую картину
04
Невозвратные сборы по программе — не инвестиция
05
Ликвидность объекта важнее красивой цифры
Частые ошибки
- Считать по цифрам продавца без проверки
- Не учитывать месяцы простоя
- Забывать про налоги при продаже
- Включать невозвратные сборы в инвестиционный расчет
- Игнорировать ликвидность и сроки выхода
06 / Совет эксперта
Как подготовиться заранее
Расчет строят на полном цикле: вход, владение, выход — со всеми налогами и расходами на каждом этапе. Отдельно считают стоимость получения статуса, отдельно — инвестиционную часть. И проверяют реалистичность исходных данных: арендную ставку по конкретному району, а не среднюю по стране.
Что делаем мы. Мы всегда разделяем две вещи: сколько стоит получить статус и сколько может заработать инвестиционная часть. Смешивать их — самый распространенный способ получить красивую, но бессмысленную цифру.
Роберт ХаасРуководитель направления регистрации компаний
07 / Вопросы
Частые вопросы
Чистая прибыль от вложения делится на сумму вложений. Ключевой вопрос — что именно включено в расчет прибыли.
Обычно они валовые: учитывают арендный доход и цену покупки, но не налоги, обслуживание, управление, простой и расходы при выходе.
Нет. Невозвратный взнос и сборы — это стоимость получения статуса. Их считают отдельно от инвестиционной части.
Месяцы простоя, налог на арендный доход, сервисные сборы и налог на прирост капитала при продаже.
Очень. Высокий расчетный ROI бесполезен, если объект невозможно продать в разумный срок по расчетной цене.
На реальные ставки по конкретному району и подтвержденные расходы, а не на средние показатели из презентаций.
Связанные термины
