Обновлено
GL-B-07
Глоссарий · Недвижимость
Buy-to-let - покупка под аренду, где считают чистую доходность, а не обещанную
Покупка недвижимости для сдачи в аренду. Считать нужно чистую доходность после налогов, обслуживания и месяцев простоя, а не валовую.
01 / Кратко за 30 секунд
Короткий ответ
- Что это
- Покупка недвижимости не для жизни, а для сдачи в аренду
- Откуда доход
- Арендные платежи плюс возможный рост стоимости объекта
- Что считать
- Чистую доходность после всех расходов, а не валовую
- Что забывают
- Налоги, управление, обслуживание, ремонт и месяцы простоя
- Важно для программ
- Часть программ ограничивает сдачу купленного объекта в аренду
02 / Простыми словами
Что такое Buy-to-let
Buy-to-let — покупка недвижимости не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. Логика вложения понятна: объект приносит регулярный арендный доход и при этом может расти в цене. Для многих это первый способ входа в зарубежную недвижимость.
Основная ошибка расчета — ориентация на валовую доходность, которую показывают в материалах продавца. Реальная картина складывается после вычета всех расходов: налога на доход от аренды, налога на недвижимость, платежей за обслуживание, комиссии управляющей компании, страхования, текущего ремонта и, главное, месяцев простоя между арендаторами.
Отдельный момент для наших клиентов: если объект покупается в рамках иммиграционной программы, правила использования могут быть ограничены. Часть программ прямо запрещает или ограничивает сдачу объекта в аренду в течение периода удержания. Это выясняют до сделки, а не после того, как уже посчитан ожидаемый доход.
Пример из практики
Клиенту показывали привлекательную доходность по объекту. После вычета налогов, платежей за обслуживание, комиссии управляющей компании и пары месяцев простоя картина стала заметно скромнее. Решение он принимал уже по честным цифрам.
Когда это рассматривают
- Инвестиция в зарубежную недвижимость
- Пассивный доход в валюте
- Объект под Golden Visa
- Диверсификация вложений по странам
- Жилье для будущего переезда
- Долгосрочное сохранение капитала
03 / Что входит
Что учитывать в расчете
Доходы
- Арендная ставка
- Загрузка в течение года
- Рост стоимости объекта
Расходы
- Налог на доход от аренды
- Обслуживание и коммунальные
- Ремонт и мебель
Управление
- Комиссия управляющей компании
- Поиск арендаторов
- Решение проблем на месте
Ограничения
- Правила программы
- Местное регулирование аренды
- Краткосрочная аренда и лицензии
04 / Как проходит
Как подойти к расчету
Оценить реальную арендную ставку
Сколько реально платят за похожие объекты рядом.
Посчитать все расходы и простой
Налоги, обслуживание, управление, ремонт, простой.
Проверить ограничения программы
Можно ли сдавать объект в период удержания.
Выбрать модель управления
Сами или через управляющую компанию.
Считать чистую доходность
Решение принимают по цифрам после всех вычетов.
05 / Что важно знать
Что важно знать
01Что это
Недвижимость для аренды
Объект покупают не для жизни, а ради арендного дохода и возможного роста цены.
02Что считать
Чистую доходность
После налога на аренду и недвижимость, обслуживания, управляющей компании, страховки, ремонта и простоя.
03Налоги
В стране объекта
Доход от аренды облагают там, где находится недвижимость. Краткосрочную аренду часто регулируют отдельно.
04Программы
Могут ограничивать аренду
Часть иммиграционных программ запрещает или ограничивает сдачу объекта в период удержания.
Частые ошибки
Считать доходность по цифрам продавца
Пересчитать доход после всех расходов и налогов.
Не заложить простой
Закладывать месяцы без арендатора в расчет каждый год.
Не проверить правила краткосрочной аренды
Уточнить лицензию и ограничения в городе до покупки.
Сдавать объект, купленный по программе с запретом
Проверить условия программы до сделки.
06 / Совет эксперта
Как подготовиться заранее
Расчет строят от чистой доходности: берут реалистичную ставку по конкретному району, вычитают все расходы и закладывают простой. Отдельно проверяют местное регулирование — во многих городах краткосрочная аренда требует лицензии или запрещена. И до сделки сверяют планы по аренде с условиями иммиграционной программы.
Что делаем мы. Мы считаем доходность по-честному: с налогами, обслуживанием, управлением и простоем. И всегда проверяем, разрешает ли ваша программа сдавать объект — чтобы инвестиционный план не разошелся с иммиграционными условиями.
Роберт ХаасРуководитель направления регистрации компаний
07 / Вопросы
Частые вопросы
Покупка недвижимости для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. Доход складывается из аренды и возможного роста стоимости.
Валовая — это отношение арендного дохода к цене без учета расходов. Чистая считается после налогов, обслуживания, управления и простоя.
Налог на арендный доход, платежи за обслуживание, комиссию управляющей компании, ремонт и месяцы простоя между арендаторами.
Как правило, да — в стране расположения объекта, а иногда и в стране вашего налогового резидентства. Это считают заранее.
Не всегда. Часть программ ограничивает или запрещает сдачу в период удержания объекта. Условия проверяют до сделки.
Во многих городах она регулируется отдельно: требуются лицензии, есть ограничения по количеству дней или полный запрет в определенных зонах.
Связанные термины
