Сеть офисов
+36 70 421 32 63

Обновлено: июнь 2026 г.

Кейс · Мальта · Налоги

Как семья купила апартаменты в Сент-Джулиансеи получила ПМЖ Мальты

Покупка под ПМЖ - это не выбор красивой квартиры, а выбор квартиры, которая пройдет по программе и по титулу одновременно. Артем и Марина с восьмилетней дочерью хотели не арендовать, а купить базу на Мальте и едва не внесли задаток за апартаменты, которые не дотягивали до квалификационного порога MPRP и имели спорный момент в Title Deed. Рассказываем по шагам, как мы подобрали квалифицирующий объект в Сент-Джулиансе, проверили его юридическую чистоту, провели разрешение на покупку для иностранцев и довели семью до ПМЖ.

Игорь ВенцИгорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGESВремя чтения10 минутДостоверностьПроверено экспертом

Кейс основан на реальном деле. Имя и отдельные идентифицирующие детали изменены для сохранения конфиденциальности.

Клиентская история BRIDGES — Как семья купила апартаменты в Сент-Джулиансе и получила ПМЖ Мальты
Содержание

Кратко о кейсе

Ситуация, решение и результат в семи строках

Клиенты
Артем (38) и Марина (36), дочь 8 лет
Цель
купить, а не арендовать жилье на Мальте под ПМЖ
Программа
Мальта, ПМЖ (Malta Permanent Residence Programme)
Проблема
выбранный объект ниже порога MPRP и со спорным титулом
Источник средств
продажа доли в бизнесе на родине
Решение
подбор квалифицирующего объекта, проверка титула, разрешение AIP
Результат
апартаменты куплены, ПМЖ оформлен на всю семью

История клиента

Как развивалась ситуация клиента

Исходная ситуация

Артем и Марина подошли к Мальте основательно: не временная аренда ради статуса, а покупка - чтобы у семьи была настоящая база в Европе, а у дочери школа и понятное будущее. Деньги на покупку появились после продажи доли Артема в бизнесе на родине - сделка чистая и документированная.

Почему стандартный путь не подходил

Квартиру они присмотрели сами, еще до обращения к нам: красивые апартаменты с видом, удачная цена, продавец торопил с задатком. На эмоциях семья была готова внести деньги в ближайшие дни - и здесь крылись сразу две ловушки, которых неспециалист не видит.

Какая задача стояла перед BRIDGES

Первая: объект стоил меньше квалификационного порога, который MPRP предъявляет к покупаемой недвижимости. Купив его, семья потратила бы деньги, но не выполнила бы условие программы - и к ПМЖ это жилье их не приблизило бы ни на шаг.

Почему требовалось нестандартное решение

Вторая: в Title Deed объекта был спорный момент по части прав на общее имущество здания - то, что всплывает не при просмотре, а при юридической проверке. Такой титул мог годами тянуть риск оспаривания. Артем обратился в BRIDGES буквально за день до внесения задатка - и вовремя.

Мы уже почти внесли задаток за квартиру, которая нам понравилась. Игорь попросил день - и оказалось, что объект и под программу не проходит, и с титулом там беда. Он подобрал нам другие апартаменты в Сент-Джулиансе, проверил все до запятой, провел разрешение на покупку - и через несколько месяцев у нас и квартира, и ПМЖ.

Артем (38) и Марина (36), дочь 8 лет · Участник программыИмя и отдельные идентифицирующие детали изменены в интересах конфиденциальности.

Что было под угрозой

Риски, которые нельзя было игнорировать

Самая частая ошибка при покупке под ПМЖ - выбирать квартиру глазами, а не по двум фильтрам сразу: проходит ли она по квалификационному порогу программы и чист ли ее титул. Несоответствие любому из них превращает дорогую покупку в выброшенные деньги, не дающие статуса.

купить объект ниже порога MPRP - деньги потрачены, а условие программы не выполнено;

  1. 01получить апартаменты со спорным Title Deed и многолетним риском оспаривания;
  2. 02потерять задаток, выйдя из сделки после обнаружения проблем;
  3. 03застрять между покупкой и программой без понятного плана исправления;
  4. 04оплатить лишнюю пошлину и налоги по неоптимально структурированной сделке.

Логика решения

Маршрут дела: от проверки к результату

Схема собрана из фактов этого дела и показывает логику работы без декоративных или неподтвержденных данных.

  1. 01
    Этап 1

    Остановили внесение задатка и за один день проверили выбранный объект по двум критериям: соответствие квалификационному порогу MPRP и состояние Title Deed - выявили занижение по цене и…

  2. 02
    Этап 2

    Подобрали в Сент-Джулиансе апартаменты, проходящие по порогу MPRP, и заказали полную юридическую проверку: историю титула, отсутствие обременений и ипотек, законность всех предыдущих…

  3. 03
    Этап 3

    Структурировали source of funds: связали средства на покупку с продажей доли Артема в бизнесе через договор купли-продажи доли, банковские выписки о поступлении и налоговые документы -…

  4. 04
    Этап 4

    Подписали Promise of Sale (konvenju) у нотариуса с провизорной пошлиной 1% и условием выхода без потерь, если разрешение для иностранца не будет получено, - это защитило задаток на время…

  5. 05
    Этап 5

    Получили разрешение на приобретение недвижимости иностранцем (AIP-permit), без которого сделка для нерезидента недействительна, и только после этого вышли на окончательный нотариальный акт…

Вывод. Покупка сработала как двойная инвестиция: выполнила условие программы и сохранила капитал в ликвидном районе - объект можно сдать или продать по истечении срока удержания без потери в цене. Семья получила и европейскую базу, и статус.

Как решили задачу

Как мы решили задачу

Работу разбили на проверяемые этапы, чтобы каждый вывод подтверждался документами.

  1. 01

    Этап 1

    Остановили внесение задатка и за один день проверили выбранный объект по двум критериям: соответствие квалификационному порогу MPRP и состояние Title Deed - выявили занижение по цене и спорные права на общее имущество здания, после чего отговорили семью от сделки.

  2. 02

    Этап 2

    Подобрали в Сент-Джулиансе апартаменты, проходящие по порогу MPRP, и заказали полную юридическую проверку: историю титула, отсутствие обременений и ипотек, законность всех предыдущих переходов права - это закрыло риск оспаривания.

  3. 03

    Этап 3

    Структурировали source of funds: связали средства на покупку с продажей доли Артема в бизнесе через договор купли-продажи доли, банковские выписки о поступлении и налоговые документы - чтобы платеж за квартиру прошел банковский комплаенс без вопросов.

  4. 04

    Этап 4

    Подписали Promise of Sale (konvenju) у нотариуса с провизорной пошлиной 1% и условием выхода без потерь, если разрешение для иностранца не будет получено, - это защитило задаток на время оформления.

  5. 05

    Этап 5

    Получили разрешение на приобретение недвижимости иностранцем (AIP-permit), без которого сделка для нерезидента недействительна, и только после этого вышли на окончательный нотариальный акт и регистрацию права.

  6. 06

    Этап 6

    Подали пакет MPRP в RMA: квалифицирующая недвижимость, государственный взнос, благотворительное пожертвование, медицинская страховка и подтверждение средств - и провели семью из трех человек через Due Diligence до выдачи статуса.

Комментарий эксперта

Я всегда проверяю объект как для себя: документы, девелопера, юридическую чистоту. С Артемом счет шел на дни - они уже тянулись за задатком. А там и цена ниже порога программы, и в титуле спорные права на общее имущество. Купили бы - и остались бы и без статуса, и с проблемной квартирой. Мы подобрали в Сент-Джулиансе ликвидный объект выше порога, провели полную проверку титула и разрешение AIP. В итоге покупка дала семье сразу две вещи: жилье, которое не подешевеет, и ПМЖ.

Игорь Венц, Директор по проектам недвижимости BRIDGESИгорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGES

Результат

Что получил клиент

Цель
купить, а не арендовать жилье на Мальте под ПМЖ
Программа
Мальта, ПМЖ (Malta Permanent Residence Programme)
Проблема
выбранный объект ниже порога MPRP и со спорным титулом
Источник средств
продажа доли в бизнесе на родине
Решение
подбор квалифицирующего объекта, проверка титула, разрешение AIP
Результат
апартаменты куплены, ПМЖ оформлен на всю семью

Семья не внесла задаток за неподходящий объект, а купила в Сент-Джулиансе квалифицирующие апартаменты с чистым титулом: source of funds подтвержден продажей доли в бизнесе, разрешение AIP получено до сделки, право зарегистрировано. На этой покупке RMA выдало ПМЖ всем троим.

Практический вывод

Что важно в похожей ситуации

  • Покупка сработала как двойная инвестиция: выполнила условие программы и сохранила капитал в ликвидном районе - объект можно сдать или продать по истечении срока удержания без потери в цене. Семья получила и европейскую базу, и статус.
  • Кейс показывает разницу между покупкой квартиры и покупкой под ПМЖ. Решает не вид из окна, а два фильтра - порог программы и чистота титула - плюс правильно оформленный источник средств и разрешение для иностранца.
  • Подбор квалифицирующего объекта с проверкой титула и разрешением AIP делает покупку и оформление ПМЖ предсказуемыми. Разберем ваш вариант.

Частые вопросы

Вопросы, которые задают в похожей ситуации

01Что выгоднее под ПМЖ Мальты - покупка или аренда?

Зависит от целей. Покупка требует крупной суммы, но сохраняет капитал в активе и снижает государственный взнос. Аренда дешевле на входе, но взнос выше и недвижимость не остается в собственности. Мы считаем оба варианта под конкретную семью.

02Какой объект квалифицируется под MPRP при покупке?

Недвижимость не ниже установленного программой порога цены (порог ниже для Юга Мальты и Гозо) с удержанием в собственности в течение срока программы. Объект должен иметь чистый Title Deed.

03Что такое разрешение AIP?

Acquisition of Immovable Property permit - разрешение на покупку недвижимости иностранцем-нерезидентом. Без него сделка для нерезидента вне специальных зон недействительна; мы получаем его до окончательного акта.

04Зачем проверять Title Deed, если есть нотариус?

Нотариус оформляет сделку, но полную историю титула - прежние переходы права, обременения, спорные права на общее имущество - проверяет отдельная юридическая экспертиза. Именно она ловит риски оспаривания.

05Войдет ли ребенок в статус?

Да. MPRP включает супруга и детей-иждивенцев заявителя; при необходимости в состав можно включить и восходящих родственников. Состав подтверждается документами и проходит Due Diligence.

06Какие документы стали ключевыми именно в этом кейсе?

Остановили внесение задатка и за один день проверили выбранный объект по двум критериям: соответствие квалификационному порогу MPRP и состояние Title Deed - выявили занижение по цене и спорные права на общее имущество здания, после чего отговорили семью от сделки. Подобрали в Сент-Джулиансе апартаменты, проходящие по порогу MPRP, и заказали полную юридическую проверку: историю титула, отсутствие обременений и ипотек, законность всех предыдущих переходов права - это закрыло риск оспаривания.

07Почему стандартный путь не подходил клиенту?

Квартиру они присмотрели сами, еще до обращения к нам: красивые апартаменты с видом, удачная цена, продавец торопил с задатком. На эмоциях семья была готова внести деньги в ближайшие дни - и здесь крылись сразу две ловушки, которых неспециалист не видит.

08Какой риск нужно было закрыть до подачи?

Самая частая ошибка при покупке под ПМЖ - выбирать квартиру глазами, а не по двум фильтрам сразу: проходит ли она по квалификационному порогу программы и чист ли ее титул. Несоответствие любому из них превращает дорогую покупку в выброшенные деньги, не дающие статуса. купить объект ниже порога MPRP - деньги потрачены, а условие программы не выполнено;

09Как BRIDGES проверяла устойчивость выбранного решения?

Получили разрешение на приобретение недвижимости иностранцем (AIP-permit), без которого сделка для нерезидента недействительна, и только после этого вышли на окончательный нотариальный акт и регистрацию права. Подали пакет MPRP в RMA: квалифицирующая недвижимость, государственный взнос, благотворительное пожертвование, медицинская страховка и подтверждение средств - и провели семью из трех человек через Due Diligence до выдачи статуса.

10Что в итоге подтвердило результат дела?

Семья не внесла задаток за неподходящий объект, а купила в Сент-Джулиансе квалифицирующие апартаменты с чистым титулом: source of funds подтвержден продажей доли в бизнесе, разрешение AIP получено до сделки, право зарегистрировано. На этой покупке RMA выдало ПМЖ всем троим. Цель: купить, а не арендовать жилье на Мальте под ПМЖ. Программа: Мальта, ПМЖ (Malta Permanent Residence Programme). Проблема: выбранный объект ниже порога MPRP и со спорным титулом. Источник средств: продажа доли в бизнесе на родине. Решение: подбор квалифицирующего объекта, проверка титула, разрешение AIP. Результат: апартаменты куплены, ПМЖ оформлен на всю семью

Об авторе

Игорь Венц

Автор: Игорь Венц

Директор по проектам недвижимости BRIDGES

Я руковожу направлением зарубежной недвижимости BRIDGES и координирую международные сделки от выбора структуры владения до оформления. Оцениваю правовой статус объекта и его пригодность для задачи клиента.

До принятия обязательств по сделке я проверяю право собственности и возможные обременения, оцениваю пригодность объекта для задачи клиента и разбираю последствия выбранной структуры владения. Проверка выстраивается последовательно, чтобы выявленные обстоятельства были учтены до оформления сделки.

На консультации мы разберем цель покупки, предполагаемый способ владения и дальнейшее использование объекта. После начала работы я координирую проверку недвижимости, подготовку сделки и ключевые решения команды BRIDGES до ее оформления.

Материал подготовлен на основе практики BRIDGES и проверен профильным экспертом.

Обсудить ситуацию с Игорем

Разберем вашу ситуацию и предложим решение

Опишите задачу в нескольких словах. Мы изучим вашу ситуацию, оценим возможные юридические и практические варианты и предложим следующий шаг с учетом ваших целей, документов и страны.

Конфиденциально · без обязательств · ответит профильный специалист

Или напишите нам в WhatsApp или Telegram

Дмитрий НадьКонсультант по международному налоговому планированию BRIDGES
Дмитрий Надь, Консультант по международному налоговому планированию BRIDGES

Имена и отдельные детали изменены в интересах конфиденциальности клиента. Описанный результат отражает конкретную ситуацию и не является публичной офертой или гарантией аналогичного исхода. Условия программы приведены по состоянию на 2026 год и могут меняться - актуальные параметры уточняйте у консультанта BRIDGES.