Два объекта от одного застройщика для ПМЖ Кипра: как работает правило в 2026 году

Главное правило в одном абзаце

Программа ПМЖ Кипра по Regulation 6.2 (Category 6.2) построена вокруг одной инвестиции в недвижимость на сумму от 300 000 € плюс НДС. Большинство инвесторов закрывает порог одной квартирой или домом, но закон прямо допускает и другой вариант — набрать ту же сумму двумя жилыми единицами. И вот здесь начинается нюанс, из-за которого заявки регулярно разворачивают: обе единицы должны быть приобретены у одного и того же застройщика. Не у двух разных девелоперов, не на вторичном рынке, а у одной строительной компании, и оба объекта — новые, первая продажа (first sale).

Звучит как формальность, но на практике это правило ломает планы людей, которые присмотрели одну квартиру в одном комплексе и вторую — в комплексе другого застройщика по соседству. Формально сумма набирается, по факту — отказ. В этом материале мы разберем логику правила, законные сценарии, в которых два объекта реально нужны, и список ошибок, ведущих к возврату документов. Базовую механику программы мы подробно описали в большом гайде по ПМЖ Кипра, а здесь сфокусируемся именно на структуре покупки.

Что такое Regulation 6.2 и при чем тут недвижимость

Regulation 6.2 — это ускоренная категория получения постоянного вида на жительство Кипра для граждан стран вне ЕС. Статус выдается на основе вложения в кипрскую экономику, и базовый, самый востребованный путь — это покупка недвижимости на сумму от 300 000 € (без учета НДС). Взамен инвестор и его семья получают пожизненный статус резидента страны — члена Европейского союза.

Принципиальный момент: ПМЖ Кипра не требует ни знания языка, ни постоянного проживания на острове. Чтобы поддерживать статус, достаточно приезжать на Кипр раз в два года - хотя бы на один день. Языковой экзамен (уровень B1) понадобится только тем, кто позже захочет подавать на гражданство, к самому ПМЖ это отношения не имеет.

Недвижимость — сердце программы, поэтому к ней предъявляются жесткие требования по типу и происхождению объекта. Именно из этих требований и вырастает правило об одном застройщике. Подробный разбор самого порога мы вынесли в отдельный материал - что входит в 300 000 € и как считается НДС.

• Категория: ускоренный ПМЖ (fast-track), решение обычно за 2-3 месяца.
• Минимум: 300 000 € плюс НДС, деньги переводятся из-за рубежа.
• Семья: основной заявитель, супруг и дети-иждивенцы до 25 лет.
• Статус бессрочный, поддержание — визит раз в 2 года.

Одна квартира или две: что разрешает закон

Закон оставляет инвестору выбор. Порог в 300 000 € можно закрыть:

• Одним объектом - квартирой, домом или таунхаусом стоимостью от 300 000 €. Это самый частый и самый простой сценарий: один договор, один объект, минимум вопросов у миграционной службы.
• Двумя жилыми единицами - например, двумя квартирами, или квартирой и домом, суммарная цена которых дает 300 000 € и более. Но обе единицы должны быть куплены у одного застройщика и обе — новострой, first sale.

Важно понимать: два объекта — это не способ сэкономить и не лазейка, а законная гибкость для тех, кому одна квартира по структуре не подходит. Сумма считается совокупно: можно взять единицу за 180 000 € и единицу за 130 000 €, в сумме 310 000 € — порог пройден. Но если хотя бы одна из единиц куплена у другого девелопера или относится ко вторичному рынку, вся конструкция рассыпается.

Жилье под Reg 6.2 — это всегда первая продажа от строительной компании. Вторичная жилая недвижимость (даже дороже 300 000 €) под этот путь не годится. Разницу между новостроем и вторичкой мы детально разобрали в материале новострой против вторички для ПМЖ Кипра.

Почему именно один застройщик: логика требования

Требование об одном застройщике — не каприз чиновников, а способ контроля. Миграционная служба должна убедиться, что инвестор действительно вложил новые деньги в строительный сектор Кипра, а не перекупил готовое жилье на вторичном рынке у частных лиц. Когда обе единицы оформлены через одну строительную компанию, у государства есть единая точка проверки: один продавец, один пакет документов о происхождении объекта, один договор (или связанные договоры) с одним УБО на стороне застройщика.

Если же квартиры куплены у разных девелоперов, картина для регулятора усложняется и — главное — не соответствует букве правила. Регулятор рассматривает инвестицию как единое целевое вложение в один проект (или в проекты одного застройщика), а не как набор разрозненных сделок на рынке. Поэтому даже если по сумме все идеально — 150 000 € плюс 150 000 €, — но застройщики разные, заявка не проходит.

Эта же логика объясняет, почему оба объекта должны быть first sale: новая единица напрямую от девелопера — это очевидный приток капитала в экономику, тогда как перепродажа между частниками такого эффекта не дает. Государственную позицию по программе можно сверить на официальном портале - gov.cy.

Зачем инвесторы вообще берут два объекта

Раз одна квартира проще, почему вторую единицу вообще рассматривают? Есть несколько реальных причин, и все они практические.

• Добор до порога. Инвестору нравится конкретная квартира за 220 000 €, но до 300 000 € не хватает. Вместо того чтобы искать более дорогой объект, он берет у того же застройщика вторую единицу — например, студию за 90 000 €. В сумме 310 000 €, порог закрыт.
• Две квартиры под аренду. Долгосрочная аренда на Кипре разрешена и приносит доход. Две меньшие квартиры часто дают суммарно более высокую и более устойчивую доходность, чем одна крупная: проще найти двух арендаторов, чем одного на дорогой пентхаус.
• Разные члены семьи. Одна единица — для родителей, вторая — для взрослого ребенка-иждивенца (до 25 лет). Каждому своя жилплощадь, но инвестиция остается единой по программе.
• Диверсификация. Два объекта в разных корпусах или локациях одного застройщика снижают риск: разные виды, разные арендные сегменты, разная ликвидность при будущей продаже.

Во всех этих сценариях ключ один — оба объекта берутся у одной строительной компании. Тогда гибкость работает в пользу инвестора, а не против него. Подробнее про роль недвижимости в программе — в материале недвижимость как основа ПМЖ Кипра.

Условия, которым должны отвечать оба объекта

Чтобы две жилые единицы засчитали как одну инвестицию под ПМЖ, должны одновременно выполняться все условия ниже. Пропуск любого пункта — повод для отказа.

• Один застройщик. Обе единицы — от одной строительной компании. Разные девелоперы исключены.
• Новострой, first sale. Оба объекта — первая продажа напрямую от застройщика. Вторичное жилье под жилой путь не годится.
• Суммарно от 300 000 € + НДС. Цена считается совокупно по обеим единицам, до НДС.
• Деньги из-за рубежа. Вся сумма переводится на Кипр со счета инвестора за пределами страны, с прозрачным происхождением средств.
• Полная оплата до подачи. К моменту подачи заявки оба объекта должны быть оплачены целиком (или по согласованному графику, закрывающему порог), договоры зарегистрированы в земельном кадастре.

Если вы только выбираете объекты и хотите заранее проверить структуру сделки на соответствие, имеет смысл обсудить вашу ситуацию с нашими специалистами до внесения задатка — переиграть схему после оплаты гораздо дороже.

Как это оформляется на практике

Покупка двух единиц у одного застройщика оформляется в целом так же, как покупка одной, но с парой нюансов в документах.

• Договоры купли-продажи. На каждую единицу заключается свой договор, либо один договор охватывает обе. Главное — чтобы продавцом по обоим выступала одна и та же строительная компания. Договоры подаются на регистрацию в Департамент земель и кадастра (Land Registry), что фиксирует право инвестора.
• Платежные подтверждения. Банковские свифты на оба объекта должны показывать перевод средств из-за рубежа на счет застройщика. Это доказывает и оплату, и иностранное происхождение капитала.
• Подтверждение от застройщика. Девелопер выдает справку о том, что обе единицы — первая продажа, и подтверждает полную оплату. Это закрывает требование о first sale сразу по двум объектам.
• Совокупный расчет порога. В заявке стоимость двух единиц суммируется и сверяется с порогом 300 000 € без НДС.

Если оплата идет с корпоративного или иностранного счета, дополнительно нужно раскрыть бенефициара (UBO) — кто стоит за компанией-плательщиком. Это стандартная часть комплаенса, и к ней лучше готовиться заранее, особенно когда деньги приходят из США (формы IRS 1040-NR или K-1 с апостилем) или от инвестиционного трейдинга (консолидированный аудиторский отчет).

Комментарий эксперта

«Самая частая история в моей практике: клиент уже выбрал две квартиры, влюбился в обе, внес задатки — и только потом выясняется, что они в комплексах разных застройщиков. Сумма набрана идеально, а заявку под Reg 6.2 не примут, потому что застройщик должен быть один. Поэтому я всегда повторяю: структуру сделки решают до денег, а не после. Нужны две жилые единицы — берем их у одного девелопера, обе новые, first sale, считаем порог до НДС с запасом. Тогда два объекта — это не риск, а удобный инструмент: можно добрать до порога, развести жилье между членами семьи или собрать две квартиры под аренду. А коммерцию выстраиваем отдельно — там свои правила.»

Игорь ВенцДиректор по проектам недвижимости BRIDGES

Можно ли смешать жилье и коммерцию

Частый вопрос: а можно ли вместо двух квартир взять одну квартиру и один офис (магазин)? Здесь нужно различать два разных режима программы.

Для жилого пути (квартиры, дома, таунхаусы) действует правило first sale: оба объекта — новострой напрямую от застройщика, без вторички. Именно к жилому пути относится правило об одном застройщике для двух единиц.

Для коммерческой недвижимости (офисы, магазины, отели и подобное) условия мягче: коммерческий объект может быть и вторичным, и при этом тоже дает право на ПМЖ, если суммарная инвестиция достигает порога. То есть коммерция — это самостоятельная опция, а не довесок к квартире.

• Две жилые единицы — можно, но строго один застройщик и обе новые (first sale).
• Коммерческий объект — можно как новый, так и вторичный.
• Смешивать жилую новостройку и стороннюю вторичную коммерцию в рамках одной заявки — рискованно: структуру нужно согласовывать индивидуально, потому что у двух режимов разные требования к происхождению объекта.

На практике, если инвестор хочет именно две единицы, чище и безопаснее держаться в одном режиме — две жилые новостройки у одного девелопера. Это самая предсказуемая для одобрения конструкция. Если же интересна коммерция, ее лучше строить как отдельную самостоятельную инвестицию.

Частые ошибки, из-за которых заявку заворачивают

Большинство отказов по двум объектам — это не сложные юридические коллизии, а простые недосмотры на этапе выбора недвижимости. Вот те, что встречаются чаще всего.

• Две квартиры у разных застройщиков. Самая распространенная ошибка. Инвестор находит две хорошие квартиры в соседних комплексах разных девелоперов, сумма набирается — но заявку разворачивают, потому что застройщик должен быть один.
• Вторичка под жилой путь. Одна из единиц оказывается перепродажей от частного владельца, а не первой продажей от застройщика. Для жилья это автоматический отказ, даже если цена выше 300 000 €.
• Недобор до порога без НДС. Сумму считают с НДС и думают, что 300 000 € набрано. Порог считается до НДС, и реальная стоимость объектов может оказаться ниже.
• Деньги внутри Кипра. Оплата проходит со счета, открытого на Кипре, а не переводом из-за рубежа. Иностранное происхождение средств — обязательное условие.
• Неполная оплата к подаче. Подача документов до того, как оба объекта оплачены и договоры зарегистрированы.

Любую из этих ошибок дешевле поймать до сделки, чем после. Поэтому структуру покупки двух единиц стоит проверять на соответствие Reg 6.2 еще на этапе бронирования, а не когда деньги уже ушли застройщику.

Практические сценарии: проходит или нет

Свели типовые ситуации в таблицу — быстро видно, где конструкция рабочая, а где будет отказ.

Закономерность простая: две жилые единицы работают только в связке один застройщик плюс новострой. Как только в схему попадает второй девелопер или вторичное жилье, путь под Reg 6.2 закрывается. Сравнить общую логику выбора объекта поможет наш разбор недвижимости под программу.

Доход и состав семьи: что еще проверяют

Недвижимость — не единственное условие. Параллельно инвестор подтверждает устойчивый доход, получаемый вне Кипра. Минимальные пороги в 2026 году:

• 50 000 € в год — на основного заявителя;
• +15 000 € - на супруга;
• +10 000 € - на каждого ребенка-иждивенца.

Источник дохода может быть любым легальным и стабильным: зарплата, пенсия, дивиденды, проценты по вкладам, доход от аренды. Если значительная часть дохода приходит из-за рубежа, к ней прикладывают соответствующие документы — например, по доходу из США это формы IRS (1040-NR, K-1) с апостилем, по доходу от трейдинга — консолидированный аудиторский отчет.

В статус включается вся семья: основной заявитель, супруг и дети-иждивенцы до 25 лет. Это, кстати, одна из причин брать две жилые единицы — распределить жилплощадь между поколениями семьи, сохранив единую инвестицию. Полная картина требований к доходу и семье — в основном гайде по программе.

ПМЖ Кипра, ЕС и Шенген: важная оговорка

Кипр — полноправный член Европейского союза, и ПМЖ дает статус постоянного резидента страны ЕС. Но есть нюанс, о котором стоит сказать честно: Кипр пока не входит в Шенгенскую зону. Это значит, что само по себе кипрское ПМЖ не открывает безвизовый въезд по всему Шенгену так, как это делает, скажем, ВНЖ страны — участницы соглашения.

Кипр заявляет о намерении присоединиться к Шенгену, и эта тема активно обсуждается, но на момент 2026 года присоединение не завершено. Поэтому при планировании поездок по Европе нужно исходить из текущего статуса, а не из ожиданий. Если Шенген для вас критичен прямо сейчас, это стоит проговорить со специалистом отдельно.

При этом сам по себе статус резидента ЕС несет ощутимую ценность: право жить на Кипре без ограничений по сроку, доступ к местной инфраструктуре, банковским услугам, а также путь к гражданству в перспективе. Подробнее о программе и ее юридической базе — на странице ПМЖ Кипра за инвестиции.

Как мы проверяем структуру сделки до оплаты

Покупка двух единиц у одного застройщика выглядит просто на бумаге, но именно на ней спотыкаются те, кто действует самостоятельно. Поэтому до того, как инвестор внесет задаток, мы проверяем всю конструкцию на соответствие Reg 6.2.

• Один ли застройщик. Сверяем, что обе единицы оформлены на одну и ту же строительную компанию, а не на связанные, но юридически разные лица.
• First sale по обоим. Запрашиваем у девелопера подтверждение первой продажи на каждый объект.
• Расчет порога без НДС. Считаем совокупную цену до НДС и убеждаемся, что 300 000 € действительно набраны с запасом.
• Происхождение и маршрут денег. Проверяем, что средства идут из-за рубежа, и заранее готовим документы по UBO, если платит компания.
• Доход и семья. Сверяем пороги дохода и состав иждивенцев.

Если дело уже подано и зависло в миграционной службе, его можно ускорить досудебной претензией (Legal Notice) на имя министра внутренних дел — это законный инструмент против затягивания. А полученный ПМЖ, в свою очередь, нередко снимает банковские блокировки, с которыми инвесторы из ряда стран сталкиваются без статуса резидента.

Сверить актуальные требования всегда можно на официальном ресурсе - портале правительства Кипра. А если хотите, чтобы вашу конкретную схему с двумя объектами проверили до сделки, оставьте заявку - разберем вашу ситуацию предметно.