Порог 300 000 € + НДС для ПМЖ Кипра в 2026: как считается инвестиция

Что такое порог 300 000 € и откуда он взялся

Кипрский ПМЖ за инвестиции выдается по ускоренной процедуре Regulation 6(2) — в обиходе ее называют категорией 6.2. Это пожизненный статус постоянного резидента страны-члена ЕС, который не требует ни знания языка, ни проживания на острове. Поддерживается он одним условием: появиться на Кипре хотя бы раз в два года. Семья оформляется вместе с основным заявителем — супруг и дети-иждивенцы до 25 лет.

Вход в программу держится на одной цифре — 300 000 €. Это минимальная стоимость недвижимости, которую нужно купить, чтобы запустить процедуру. Цифра кажется простой, но именно вокруг нее возникает больше всего ошибок: одни считают, что 300 000 € — это сумма вместе с налогом, другие пытаются дотянуть до порога вторичной квартирой или мебелью в смете. Любая из таких ошибок означает отказ или возврат документов.

Чтобы разложить порог по полочкам, дальше мы разбираем его по частям: что именно входит в 300 000 €, как сверху ложится НДС, какими объектами набирается сумма, как доказывается оплата и что в порог не засчитывается вообще. Базовые условия и логику статуса мы подробно описали в обзоре программы ПМЖ Кипра по Regulation 6.2.

Что именно входит в порог 300 000 €

Главное, что нужно усвоить: 300 000 € — это цена самого объекта недвижимости без налога на добавленную стоимость. Миграционный департамент смотрит на «чистую» стоимость, зафиксированную в договоре купли-продажи, и она должна быть не меньше 300 000 €. НДС в этот порог не входит — он начисляется сверху и оплачивается отдельно.

В сумму, которая формирует порог, засчитывается стоимость:

• квартиры, дома, виллы или таунхауса — но только нового жилья, first sale напрямую от застройщика;
• офиса, магазина или другого коммерческого помещения — по альтернативной опции (Option B);
• двух жилых единиц одновременно, если они куплены у одного и того же застройщика и суммарно дают 300 000 €.

Важная деталь по жилью: под порог проходит только новострой. Квартира или дом должны продаваться впервые, напрямую от застройщика-девелопера. Любая вторичка, перепродажа, объект «с рук» или ранее использованное жилье под Regulation 6.2 не засчитываются — даже если стоят дороже 300 000 €. Это касается именно жилой недвижимости. Подробнее разницу между новостроем и вторичкой мы разбираем в отдельном материале о новостройке и вторичном жилье для ПМЖ Кипра.

НДС сверху, а не внутри: ставки 19% и 5%

Теперь о налоге. На новую недвижимость на Кипре действует стандартная ставка НДС — 19%. Это означает, что при покупке объекта за 300 000 € сверху начисляется до 57 000 € налога, и общая сумма платежа застройщику доходит до 357 000 €. Но эти 57 000 € не идут в зачет порога — в глазах миграционной службы инвестиция все равно равна 300 000 €.

Есть и льготная ставка — 5%. Она применяется к первому жилью, которое покупатель оформляет как основное и не сдает в аренду, в пределах установленного метража и стоимости. По действующим правилам пониженный 5% НДС привязан к первой жилплощади, и на 2026 год сохраняется переходный режим по ряду объектов. Но рассчитывать на 5% автоматически нельзя — право на льготу проверяется по каждому конкретному объекту, и в инвестиционных квартирах под сдачу обычно действует полная ставка 19%.

Запомнить нужно одно: какой бы ни была ставка — 5% или 19% - НДС всегда лежит сверху цены и в порог 300 000 € не входит. При планировании бюджета налог считают отдельной строкой. Полную смету расходов, включая НДС, пошлины и сопутствующие платежи, мы собрали в разборе полной стоимости ПМЖ Кипра.

Развенчиваем миф: «300k с НДС» или «300k + НДС»

Это самая частая и самая дорогая ошибка. В интернете встречаются две формулировки, и они означают совершенно разные суммы на счете.

Версия неверная — «300 000 € с НДС». По этой логике покупатель думает, что достаточно заплатить 300 000 € всего, включая налог. Тогда «чистая» цена объекта оказывается около 252 000 € (если из 300 000 € вычесть 19% НДС). Это ниже порога — и заявку отклонят, потому что стоимость недвижимости без налога меньше 300 000 €.

Версия верная — «300 000 € + НДС». Цена объекта в договоре — ровно 300 000 € или больше, а НДС добавляется сверху. Только так инвестиция дотягивает до порога. Именно эту формулу применяет миграционный департамент: смотрят на стоимость недвижимости без налога, и она должна быть не меньше 300 000 €.

Простое правило для проверки: если в рекламе или у застройщика звучит «300 000 € включая НДС» — это сигнал к осторожности. Под Regulation 6.2 порог считается от чистой цены объекта, а налог идет отдельной суммой поверх нее.

Можно ли набрать порог несколькими объектами

Да, но по строгим правилам. Закон допускает, что 300 000 € набираются не одним объектом, а двумя — но с двумя ограничениями.

• До двух жилых единиц. Можно купить, например, две квартиры или квартиру и дом, чтобы их суммарная стоимость без НДС дала 300 000 € и более.
• Строго от одного застройщика. Оба объекта должны быть куплены у одного и того же девелопера. Две квартиры от разных компаний под порог не складываются — это ключевое условие категории 6.2.
• Только новострой. Каждая из жилых единиц — новая, first sale напрямую от застройщика. Вторичка в эту схему не входит.

Отдельный сценарий — комбинация жилья и коммерции. Здесь есть нюанс: коммерческая недвижимость (офис, магазин) проходит по альтернативной опции и, в отличие от жилья, может быть вторичной. Но смешивать жилой и коммерческий объект в один порог нужно аккуратно: требование «один застройщик» и правило first sale для жилья сохраняются, и такие комбинации лучше заранее согласовывать с юристом, чтобы не получить отказ на формальности. Какую недвижимость выбрать под программу, мы разбираем в гайде по недвижимости для ПМЖ Кипра.

Что НЕ засчитывается в порог

В 300 000 € входит только стоимость самой недвижимости по договору. Все, что идет рядом, в порог не попадает — и при этом увеличивает реальный бюджет покупки. Не засчитываются:

• НДС - 19% или 5%, начисляется сверху;
• гербовый сбор (stamp duty) на договор купли-продажи;
• сбор за регистрацию в земельном кадастре и перевод титула;
• мебель и техника - даже если они прописаны в смете застройщика, в порог инвестиции не идут;
• юридические и нотариальные расходы, due diligence, переводы и апостили;
• государственные пошлины за рассмотрение заявления на ПМЖ.

Практический вывод: если объект стоит ровно 300 000 €, считать нужно с запасом. Чтобы гарантированно перешагнуть порог и не зависеть от спорных позиций в смете, многие покупают объект с небольшим запасом — например, на 310 000-320 000 € по «чистой» цене. Это снимает риск, что какую-то часть суммы кадастр или миграционная служба не зачтут.

Таблица-пример: как складывается реальный бюджет

Возьмем типичный сценарий: семья покупает новую квартиру за 300 000 € (цена без НДС) под сдачу в аренду, поэтому действует стандартная ставка НДС 19%. Вот как выглядит расчет — что идет в порог, а что ложится сверху.

Цифры по сопутствующим расходам — ориентировочные и зависят от объекта, застройщика и состава семьи. Главное, что видно из таблицы: инвестиция в 300 000 €, которую считает миграционная служба, и реальный отток денег — это разные суммы. Запас в 65-72 тысячи евро сверх порога стоит закладывать заранее.

Если хотите получить точный расчет под конкретный объект и состав семьи - обсудите вашу ситуацию с юристами BRIDGES GLOBAL: мы посчитаем порог, НДС и все сопутствующие платежи до подачи.

Как доказать оплату инвестиции

Мало заплатить 300 000 € — нужно доказать, что деньги пришли правильным путем. Миграционный департамент проверяет не только факт оплаты, но и происхождение средств. Ключевое требование: деньги должны прийти из-за рубежа, то есть быть переведены на Кипр извне.

Стандартная схема выглядит так:

• заявитель переводит сумму со своего иностранного банковского счета на счет застройщика на Кипре;
• перевод оформляется банковским wire-переводом (SWIFT), и сохраняются подтверждения — платежные поручения и SWIFT-сообщения;
• в документах должно быть видно, что средства зашли на Кипр извне, а не были уже на местном счете до сделки;
• застройщик выдает официальную расписку (receipt) о получении оплаты.

Дополнительно служба может запросить происхождение средств (source of funds): продажа бизнеса или недвижимости, зарплата, дивиденды, наследство. Если оплата идет со счета иностранной компании, потребуется доказать, что заявитель — ее конечный бенефициар (UBO). Доход из США подтверждается формами IRS 1040-NR или K-1 с апостилем, доходы от трейдинга — консолидированным аудиторским отчетом. Чем чище и прозрачнее цепочка денег, тем быстрее проходит проверка.

Комментарий эксперта

«Когда клиент говорит «у меня есть 300 тысяч на квартиру», я первым делом уточняю — это с НДС или без. Разница принципиальная. Порог по Regulation 6.2 считается от чистой цены объекта в договоре, и она должна быть не меньше 300 000 €, а налог ложится сверху. Я видела заявки, где люди покупали квартиру «за 300 тысяч с НДС» — а по факту чистая стоимость выходила около 252 тысяч, и департамент возвращал документы. Поэтому мы всегда советуем брать объект с небольшим запасом и закрывать весь порог одним переводом из-за рубежа до подачи: так и арифметика сходится, и происхождение денег проще доказать. Порог — это не та цифра, на которой стоит экономить или округлять в свою пользу.»

Анна КовалевскаяРуководитель юридического департамента BRIDGES

Вся сумма сразу или рассрочка от застройщика

Частый вопрос: можно ли войти в программу с рассрочкой и доплачивать застройщику постепенно? Ответ важен для планирования. По действующей практике Regulation 6.2 порог в 300 000 € должен быть оплачен полностью до подачи заявления на ПМЖ.

Это значит, что к моменту обращения в миграционный департамент на счет застройщика уже должна прийти как минимум вся «пороговая» сумма — 300 000 € без НДС. Рассрочка возможна только на ту часть стоимости, которая превышает порог. Например, если квартира стоит 400 000 €, то 300 000 € нужно внести до подачи, а оставшиеся 100 000 € можно гасить по графику застройщика.

На практике это закрывает популярную ошибку: нельзя подать заявку, внеся лишь первый взнос или половину суммы в надежде «доплатить потом». Минимальный порог фиксируется по факту оплаты, и подтверждается он именно платежами, ушедшими из-за рубежа. Поэтому график платежей с застройщиком стоит выстраивать так, чтобы 300 000 € были полностью закрыты к дате подачи документов.

Валюта и курс: в чем считать порог

Порог установлен в евро, и именно в евро смотрит миграционный департамент. Если ваши средства лежат в долларах, фунтах, дирхамах или другой валюте, при переводе они конвертируются, и на счет застройщика должно зайти не меньше 300 000 € по факту зачисления.

Здесь есть валютный риск, который легко недооценить. Курс на момент перевода может отличаться от того, на который вы рассчитывали при планировании. Если вы переводите ровно столько, чтобы «в евро получилось 300 000 €», но курс качнулся не в вашу пользу, на счет может зайти, например, 298 500 € — и формально порог не выдержан. Поэтому:

• переводите сумму с запасом, чтобы зачисление в евро гарантированно превысило 300 000 €;
• ориентируйтесь на сумму, которая фактически легла на счет застройщика в евро, а не на ту, что вы списали в исходной валюте;
• сохраняйте банковские документы, где видна и исходная валюта, и итоговое зачисление в евро.

Чем больше запас сверх 300 000 €, тем меньше шансов, что колебание курса или комиссия банка-посредника «съедят» часть суммы и опустят инвестицию ниже порога.

Порог — не единственное условие: доход вне Кипра

Инвестиция в 300 000 € — обязательное, но не единственное требование. Параллельно заявитель должен подтвердить стабильный доход, получаемый за пределами Кипра. Это деньги, на которые семья будет жить, не работая на острове.

Минимальные пороги дохода на 2026 год:

• 50 000 € в год — для основного заявителя;
• + 15 000 € - на супруга;
• + 10 000 € - на каждого ребенка-иждивенца.

То есть семья с двумя детьми должна показать минимум 85 000 € годового дохода из источников вне Кипра. Засчитываются зарплата, пенсия, дивиденды, проценты по вкладам, доход от аренды и другой пассивный доход. Источник дохода должен быть зарубежным — в этом логика программы: Кипр дает статус тем, кто финансово самостоятелен и не претендует на местный рынок труда. Доход подтверждается налоговыми декларациями, банковскими выписками и официальными справками.

Проверка на старте: как не провалить порог

Большинство отказов и задержек по категории 6.2 связаны не со сложными причинами, а с арифметикой порога и оформлением оплаты. Перед подачей стоит пройтись по короткому чек-листу — это и есть та самая проверка, которая экономит месяцы.

• Цена объекта без НДС ≥ 300 000 €. Смотрим на «чистую» стоимость в договоре, а не на сумму с налогом.
• Жилье — только новострой, first sale. Никакой вторички под жилую опцию.
• Один застройщик, если объектов два.
• Полная оплата порога до подачи, перевод из-за рубежа, SWIFT-подтверждения на руках.
• Запас сверх 300 000 € на случай курса, комиссий и спорных позиций сметы.
• Доход вне Кипра подтвержден документально.

Если на любом из пунктов есть сомнение — его лучше снять до сделки, а не после подачи. Зависшее или затянувшееся дело на Кипре ускоряется досудебной претензией (Legal Notice) на имя министра внутренних дел, а банковские блокировки при переводе крупной суммы снимает уже сам статус ПМЖ. Но дешевле и быстрее — выстроить порог правильно с первого раза. Полные условия программы собраны на странице ПМЖ Кипра за инвестиции.

Где сверять правила официально

Условия программы и пороговые суммы устанавливает Министерство внутренних дел Кипра, а оформлением занимается Гражданско-регистрационный и миграционный департамент. Перед сделкой стоит сверяться с первоисточником, а не только с обзорами на сайтах застройщиков.

Официальная информация по миграционным процедурам и категориям видов на жительство публикуется на государственном портале Республики Кипр - gov.cy и на сайте профильного департамента в разделе Министерства внутренних дел (moi.gov.cy). Там же отслеживаются изменения по требованиям к доходу, перечню документов и пошлинам.

Правила периодически уточняются — например, в части НДС и переходных режимов. Поэтому конкретный объект и расчет порога имеет смысл проверять на актуальную дату подачи, а не по статье годичной давности. Если хотите, чтобы расчет порога, НДС и сопутствующих расходов проверили под вашу ситуацию, опираясь на действующую практику департамента, — это как раз та задача, которую решает юрист сопровождения.

Коротко о главном

Порог ПМЖ Кипра — это не «примерно 300 тысяч», а строгая конструкция, в которой важна каждая деталь. Соберем выводы воедино:

• 300 000 € - это цена недвижимости БЕЗ НДС; налог 19% (или льготные 5%) идет сверху и в порог не входит;
• формула верная — «300 000 € + НДС», а не «300 000 € с НДС»; вторая трактовка занижает инвестицию и ведет к отказу;
• порог можно набрать двумя жилыми единицами, но от одного застройщика; жилье — только новострой first sale, коммерция допускается вторичная по отдельной опции;
• оплату нужно провести полностью до подачи и доказать переводом из-за рубежа с SWIFT-подтверждениями;
• в порог не входят мебель, налоги, пошлины и юруслуги — бюджет считают с запасом 60-70 тысяч евро;
• параллельно подтверждается доход вне Кипра: 50 000 € + 15 000 € на супруга + 10 000 € на ребенка.

Правильно посчитанный порог — это половина успеха по программе. Ошибки в расчете НДС или происхождении денег стоят не процентов, а отказа и потерянных месяцев. Напишите юристам BRIDGES GLOBAL - проверим ваш объект и расчет до того, как уйдет первый платеж.